论文部分内容阅读
【摘 要】中國自从进入21世纪以来，其房价也像中国的经济发展一样，处于高速发展，不论从一线的大城市还是到普通城镇，我国的房价都凸显出了很大的泡沫！笔者鉴于此，针对房地产行业做一些个人的简要分析。
【关键词】房价;泡沫
正如股神巴菲特所言：“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。”中国房地产行业中存在的泡沫越来越明显，面对如此的情形，房价依然居高不下。
2010年4月70大中城市房价上涨12.8% 海口涨幅最大达到64.3%。[1]近乎疯狂的房价增长有力地说明了中国房地产行业存在的明显问题。同时房地产行业的开发，销售，资金来源等各个方面都有大幅度的增长，房地产行业依然高烧不退。同时2010年4月份全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.9点[1]。
我国房价在金融危机中不仅没有下降，相反，2010年年初，我国的房价达到了历史新高。时值交易淡季，北京部分环路房价依然创出新高。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的调查数据，2010年1-2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元，六环路外的房价也首次破万元大关；与此同时，2010年1至2月，北京市完成房地产开发投资足足比上年同期增长了71%[2]。
房屋是老百姓居住的场所，若要人民安居乐业，首先要解决的是房屋问题，只有百姓有居住的地方，才能使社会和谐。而我们以往靠房地产拉动内需是不明智的。试想，我们是要人民消费拉动经济发展，但我们不能靠人民的基本的生活需求——房屋拉动。过高的房价会影响国内社会的和谐局面。国家不应靠百姓的买房钱来发展经济，在两者之间，国家应更注重名民生的改善。
房地产行业之所以这样火热，房价居高临下是中国发展到此阶段的产物。我国现在处于城市化的高速发展阶段，许多农村的人进入城市，而进入城市必然产生城市房屋的大量需求，同时本市户口的居民亦在更新住宅的过程中，而这些均为刚性需求，此为其一；中国资金近些年的增长，许多剩余的资金无法转移，于是许多的资金转移到利润空前的房地产行业，这使房地产行业能够有发展的资金来源，此为其二；房地产开发商与一些炒房团为了获得更大的利润，故意哄抬房价，此为其三；城市化的发展占用大量耕地，而我国的国家政策规定我们要严格保护耕地，因此，占用耕地的成本必然会很高，同时工人工资的增长，建材等价格的增加使得总体成本增加，此为其四。但是，综合各种因素我们应可以计算出，现在的房价仍然是远远大于其成本，并且房地产行业依然非常暴利，但是大量的资金注入与多行业的介入使得房地产行业依然很热，并且竞争会很激烈，房价依然很高，但不可否认的是，房地产行业中已经存在了泡沫经济。中国房地产行业似乎是炒股市的一个实体暴利投资，许多人不仅仅是把它当做一个一次性交易的商品，而是进行差价贸易，吃亏的最终还是老百姓，而房地产行业实质是人与房子的矛盾，解决房价过高，是改善民生的基本，笔者根据中国的现状提出一些自己的建议与想法。
一.对房价进行最高限价，同时对一般商品房征收高的销售税。每个城市可以根据一般的市场行情，计算出每个商品房开发楼盘的基本的成本价和现阶段的销售价，销售的价格可以定在最高的限度内，同时要征收销售税，即以销售价格的百分比征税，此举的目的一方面是限制了房价，同时，打击炒房团。实现此举的关键是要最高限价，我们似乎认为行政干预过多，但是行政的干预若对百姓有益，对民生有好处，我们应该采用，行政干预房价必须要努力使房价控制在合理范围之内。今年年初很多的城市公布年度“限价令”，但是多是限涨。这些城市普遍“描述”了允许房价上涨的区间，涨幅大都在10%左右。这其实已经违背了国务院的“国八条”。我们的房价进行的最高限价是基于成本基础和合理利润上的限价，每个城市的价格界定是由当地的专家团组成。因为可以肯定的是房价现在已经处于虚高的状态，所以房价的界定在当前阶段只能是下调。这势必会引起新的房地产商撤资问题，所以解决房价的关键是国家资金注入房地产行业。
二.国家应该大规模建设经济适用房，必要的时候我们要使房地产行业国有化，并且使国有房地产开发公司微利销售。前面我们说过，我们要实现最高限价，这必然使大量的开发商利润下降，房地产开发商大量撤资，而我们面临高速发展的城市化，需要大量的商品房。在这种情况下，我们可以在政府的牵头下，实行房地产开发商大量建设经济适用房，同时我们政府可以建设一批国有的房地产开发公司，像中石油，中石化之类的国有大型企业，并且要微利销售。因为，房地产行业已经关系到国计民生，关键是要有足够的开发商生产足够的房屋，不能供不应求。我们要实现房地产行业的半垄断国有化，需要政府和开发商的共同努力，我们可以把此举作为官员绩效考核的量化指标；同时，国家大型的基础设施建设优先于选择此类的开发商，在此类的基础设施建设中，我们不要求其微利，只是局限于商品房的建设中。在此举中，炒房团找不到新的利润点自然会撤出对商品房的投资。在此时，房地产开发商分为国有与民营，我们不是要回到计划经济的时代，我们是要满足大量的房屋需求，同时打击投机倒把的炒房行为。为了鼓励两类开发商，我们应该采取不同的措施。针对民营的开发商，若要实行微利销售可以优先选择国家的大型基础设施建设；也可以自行发展建设一般的商品房。针对国有房地产开发企业，其待遇和工资之类可以参考中石油等国有垄断行业，只不过不以利润为企业的最终目标，而是以效益为目标。企业把应得的利润用于降低房价，我们考察这样的企业以效益为标准而不是利润。
三.房地产行业是一个持续发展循环的行业，并且还是刚性需求的行业，像农业。目前国家对房地产的调控只是从经济政策或者有关法规方面进行调控，笔者认为在调控房地产方面我们必须要有强劲的措施，不能从皮毛进行调控，小调不如大调，大调不如从根本上调节。只要满足百姓的房屋需求，我们就应该放弃房地产对经济的拉动作用。除了上述之类的方案，我们还可以针对个别房价过高的城市实行限购措施，关键是要限购的措施强有力。对城市的建设进行规划，对老城区进行拆迁重建，尽量提高土地利用率，降低建设成本。针对城市中的大量的企事业单位，我们要鼓励这样的单位建造房屋，使职工内部消化，解决职工的住宿问题，当然也是微利销售。我们不是要回到计划经济时代的分配房屋，我们只是在选择最佳的尽可能满足一般群众的房屋供应量。只要能够使一般的群众能在较短时间内有房屋居住，我们就应该采取相应的措施。
四.我国现在处于城市化的快速发展之中，大量的需求是房价上升的一个主要原因，而现阶段，我们的房屋数量远远不能满足快速发展的房屋需求，我们要做的是生产大量的房屋，同时，对个别人和个别炒房团体的贷款进行限制。我们如果在满足这些炒房团体的购买力后还有大量的商品房能够供应，满足居民的需求，我们就可以做到不怕炒房团。相反，炒房团囤积房屋越多，可能亏损越大。在这样的方案中，关键是从银行等金融机构进行贷款规范，一方面抑制了炒房团的膨胀，另一方面也保证了金融的安全。银行等金融机构应该规范，同时应该有倾向性的进行贷款，对关系百姓的房屋建设提供资金支持，这是对经济适用房的最强有力的支持。
【参考文献】
［１］2010年05月11日08:46国家统计局网站.
［２］2010年03月16日 09:47来源：京华时报http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-gdls/news/2010/03-16/2171387.shtml.
【关键词】房价;泡沫
正如股神巴菲特所言：“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大。”中国房地产行业中存在的泡沫越来越明显，面对如此的情形，房价依然居高不下。
2010年4月70大中城市房价上涨12.8% 海口涨幅最大达到64.3%。[1]近乎疯狂的房价增长有力地说明了中国房地产行业存在的明显问题。同时房地产行业的开发，销售，资金来源等各个方面都有大幅度的增长，房地产行业依然高烧不退。同时2010年4月份全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为105.66，比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.9点[1]。
我国房价在金融危机中不仅没有下降，相反，2010年年初，我国的房价达到了历史新高。时值交易淡季，北京部分环路房价依然创出新高。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的调查数据，2010年1-2月，北京市四环路内商品住宅期房均价首次突破3万元，六环路外的房价也首次破万元大关；与此同时，2010年1至2月，北京市完成房地产开发投资足足比上年同期增长了71%[2]。
房屋是老百姓居住的场所，若要人民安居乐业，首先要解决的是房屋问题，只有百姓有居住的地方，才能使社会和谐。而我们以往靠房地产拉动内需是不明智的。试想，我们是要人民消费拉动经济发展，但我们不能靠人民的基本的生活需求——房屋拉动。过高的房价会影响国内社会的和谐局面。国家不应靠百姓的买房钱来发展经济，在两者之间，国家应更注重名民生的改善。
房地产行业之所以这样火热，房价居高临下是中国发展到此阶段的产物。我国现在处于城市化的高速发展阶段，许多农村的人进入城市，而进入城市必然产生城市房屋的大量需求，同时本市户口的居民亦在更新住宅的过程中，而这些均为刚性需求，此为其一；中国资金近些年的增长，许多剩余的资金无法转移，于是许多的资金转移到利润空前的房地产行业，这使房地产行业能够有发展的资金来源，此为其二；房地产开发商与一些炒房团为了获得更大的利润，故意哄抬房价，此为其三；城市化的发展占用大量耕地，而我国的国家政策规定我们要严格保护耕地，因此，占用耕地的成本必然会很高，同时工人工资的增长，建材等价格的增加使得总体成本增加，此为其四。但是，综合各种因素我们应可以计算出，现在的房价仍然是远远大于其成本，并且房地产行业依然非常暴利，但是大量的资金注入与多行业的介入使得房地产行业依然很热，并且竞争会很激烈，房价依然很高，但不可否认的是，房地产行业中已经存在了泡沫经济。中国房地产行业似乎是炒股市的一个实体暴利投资，许多人不仅仅是把它当做一个一次性交易的商品，而是进行差价贸易，吃亏的最终还是老百姓，而房地产行业实质是人与房子的矛盾，解决房价过高，是改善民生的基本，笔者根据中国的现状提出一些自己的建议与想法。
一.对房价进行最高限价，同时对一般商品房征收高的销售税。每个城市可以根据一般的市场行情，计算出每个商品房开发楼盘的基本的成本价和现阶段的销售价，销售的价格可以定在最高的限度内，同时要征收销售税，即以销售价格的百分比征税，此举的目的一方面是限制了房价，同时，打击炒房团。实现此举的关键是要最高限价，我们似乎认为行政干预过多，但是行政的干预若对百姓有益，对民生有好处，我们应该采用，行政干预房价必须要努力使房价控制在合理范围之内。今年年初很多的城市公布年度“限价令”，但是多是限涨。这些城市普遍“描述”了允许房价上涨的区间，涨幅大都在10%左右。这其实已经违背了国务院的“国八条”。我们的房价进行的最高限价是基于成本基础和合理利润上的限价，每个城市的价格界定是由当地的专家团组成。因为可以肯定的是房价现在已经处于虚高的状态，所以房价的界定在当前阶段只能是下调。这势必会引起新的房地产商撤资问题，所以解决房价的关键是国家资金注入房地产行业。
二.国家应该大规模建设经济适用房，必要的时候我们要使房地产行业国有化，并且使国有房地产开发公司微利销售。前面我们说过，我们要实现最高限价，这必然使大量的开发商利润下降，房地产开发商大量撤资，而我们面临高速发展的城市化，需要大量的商品房。在这种情况下，我们可以在政府的牵头下，实行房地产开发商大量建设经济适用房，同时我们政府可以建设一批国有的房地产开发公司，像中石油，中石化之类的国有大型企业，并且要微利销售。因为，房地产行业已经关系到国计民生，关键是要有足够的开发商生产足够的房屋，不能供不应求。我们要实现房地产行业的半垄断国有化，需要政府和开发商的共同努力，我们可以把此举作为官员绩效考核的量化指标；同时，国家大型的基础设施建设优先于选择此类的开发商，在此类的基础设施建设中，我们不要求其微利，只是局限于商品房的建设中。在此举中，炒房团找不到新的利润点自然会撤出对商品房的投资。在此时，房地产开发商分为国有与民营，我们不是要回到计划经济的时代，我们是要满足大量的房屋需求，同时打击投机倒把的炒房行为。为了鼓励两类开发商，我们应该采取不同的措施。针对民营的开发商，若要实行微利销售可以优先选择国家的大型基础设施建设；也可以自行发展建设一般的商品房。针对国有房地产开发企业，其待遇和工资之类可以参考中石油等国有垄断行业，只不过不以利润为企业的最终目标，而是以效益为目标。企业把应得的利润用于降低房价，我们考察这样的企业以效益为标准而不是利润。
三.房地产行业是一个持续发展循环的行业，并且还是刚性需求的行业，像农业。目前国家对房地产的调控只是从经济政策或者有关法规方面进行调控，笔者认为在调控房地产方面我们必须要有强劲的措施，不能从皮毛进行调控，小调不如大调，大调不如从根本上调节。只要满足百姓的房屋需求，我们就应该放弃房地产对经济的拉动作用。除了上述之类的方案，我们还可以针对个别房价过高的城市实行限购措施，关键是要限购的措施强有力。对城市的建设进行规划，对老城区进行拆迁重建，尽量提高土地利用率，降低建设成本。针对城市中的大量的企事业单位，我们要鼓励这样的单位建造房屋，使职工内部消化，解决职工的住宿问题，当然也是微利销售。我们不是要回到计划经济时代的分配房屋，我们只是在选择最佳的尽可能满足一般群众的房屋供应量。只要能够使一般的群众能在较短时间内有房屋居住，我们就应该采取相应的措施。
四.我国现在处于城市化的快速发展之中，大量的需求是房价上升的一个主要原因，而现阶段，我们的房屋数量远远不能满足快速发展的房屋需求，我们要做的是生产大量的房屋，同时，对个别人和个别炒房团体的贷款进行限制。我们如果在满足这些炒房团体的购买力后还有大量的商品房能够供应，满足居民的需求，我们就可以做到不怕炒房团。相反，炒房团囤积房屋越多，可能亏损越大。在这样的方案中，关键是从银行等金融机构进行贷款规范，一方面抑制了炒房团的膨胀，另一方面也保证了金融的安全。银行等金融机构应该规范，同时应该有倾向性的进行贷款，对关系百姓的房屋建设提供资金支持，这是对经济适用房的最强有力的支持。
【参考文献】
［１］2010年05月11日08:46国家统计局网站.
［２］2010年03月16日 09:47来源：京华时报http://www.chinanews.com.cn/estate/estate-gdls/news/2010/03-16/2171387.shtml.