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摘要：
随着住宅市场的发展，各种套型住宅均在市场出现。目前普遍以90㎡做为大中户型，三居室和两居室的分界点。90㎡套型做为我国住宅发展的重点，与国计民生密切相关。设计中应着重于满足空间功能使用要求，避免因盲目提高住宅标准，以造成套型使用的浪费。
关键词：住宅；90/70；90㎡套型；功能空间精细化设
一、引言
随着我国社会经济水平与居民生活水平的提升，住宅的居住标准日益提升，同时也伴生了高房价现象。
2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下文简称“意见”）要求：“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”（下文简称“90/70政策”）
在住宅市场发展如火如荼时期，出台上述意见、政策，必然存在一定的合理原因。本文将对实际工程经验进行剖析，通过对90㎡中小套型进行深入细致的研究，以探究我国90㎡中小套型精细化设计的新方向。
二、现有90㎡套型存在的问题
住宅套型与家庭人口构成、生活习惯、地域、环境以及社会经济程度有着密切的联系。近年来，随着城市住宅建设的快速发展，住宅建设领域出现了一些不容忽视的问题，表现在90㎡套型为：面积利用率低、入住完成度低、设计阶段考虑不周。
（一）面积利用率低
由于90㎡套型处于三居室和两居室的分界点，若经过合理的设计，减少交通空间，套型可设计为三居室。反之，交通空间比重过多，功能空间比例失衡，则套型设计成果为两居室。因此，减少交通空间，缩短交通流线，模糊化功能空间设计，合并动空间与交通空间，从而扩大提高面积利用率。
（二）入住完成度低
由于住宅建设市场存在追求短时期大量开发、建设的现象，住户入住时往往为毛坯房，需要由住户自行二次装修。住户需投入大量时间、金钱与精力，由此可能产生影响邻里等问题。此外，较低的住户自主装修时，往往影响住户的主观意愿，不能满足住户的使用习惯、要求等。
同时，由于住宅部品选择不够精细化，设计考虑不周到，施工建造不到位，造成住户装修时需重新替换，进行二次装修，造成金钱与精力的浪费。
（三）设计阶段考虑不周
由于住宅开发、建设中急于求快，忽略了重视住宅的品质与质量，对于住宅的套型研究不够重视，对于住宅的功能需求研究不够细致。此外，部分住宅开发者与设计者缺乏系统的住宅相关知识，对于住宅功能空间的理解偏颇，使得部分住宅套型空间设计不合理。缺乏人体工程学的细致深度研究，导致对于住宅各尺度的把握不甚准确，严重影响我国住宅开发、建设的可持续性发展。
三、90㎡套型发展趋势
针对日益稀缺的城市土地资源，以及住宅面积发展失衡等问题，国家提出“意见”“90/70政策”，以引导我国住宅开发、建设科学、有序、合理、可持续的发展。
我国住宅套型发展经历了由小套型到大套型的发展过程，在社会经济发展至今的背景下，提出今后套型发展重归90㎡中小套型，并非是降低居住标准的下策，而是针对土地资源的最大限度利用，对于高房价的有效应对。可预测的90㎡套型发展趋势可概括为：节能省地的平面布局、灵活多变的空间、精细化的附加空间。
（一）节能省地的平面布置
由于城市土地资源的日益稀少，中高层成为今后我国住宅发展的趋势。90㎡套型为了降低造价及减少户均公摊，往往采用“一梯多户”的平面布置方式。需要更高的住宅套型的自然通风、采光等条件，采用顶层设计退台等方式，这对住宅的开发者、设计者也提出了更高的要求。
（二）灵活多变的空间
住宅作为家庭不动产，具有长期性及可变性。随着家庭人口的增减、生活水平的提升，对套型功能空间的需求也相应的变化。在保证厨卫空间精细化设计的前提下，充分考虑其余功能空间的可变性，给予住户自行设计空间的自主权。
针对我国人口进入老龄化的事实，住宅设计中应考虑可将相邻两户90㎡套型合并为一大户型的“老少居”套型，以适应随时间增长带来的住宅套型改变的需求。
（三）精细化的附加空间
随着社会经济的发展，套型功能空间往往出现不能满足生活方式改善的现象，更无法引导居住者的生活行为。基于此点，在不过多增加套型面积的情况下，在套型中加入精细化的附加空间，以适应居住者变化的生活习惯，是今后套型发展的一个趋势。
采用入户花园是其中一个较好的处理方法，即可解决部分异型空间的利用问题，又能有效的提升住宅品质，在高层住宅中营造花园洋房的居住效果。挑空露台是另一种增加住宅附加空间的做法，此部分空间可做为空中花园、阳光房、书房及家庭活动房。
由于90套型各功能使用空间均较为紧凑，增加精细化的附加空间后，无疑提升了住宅的品质，提高了住宅的舒适性。
四、90㎡套型的设计要点
因90㎡套型小而精的特点，在设计时要特别注意以下四方面：缩短入户动线、降低公摊面积、控制合理尺寸、增加实得面积。
（一）缩短入户动线
针对90㎡套型中各个房间面积分布不均，对户型平面进行整体设计，按交通流线，将各功能房间按动静分区设计。将卧室、生活阳台等静房间设计在交通流线远端，将客厅、厨房、餐厅、服务阳台等动房间设计在交通流线近端。同时将交通流线与使用功能空间合并，与交通功能空间高度复合也可做到功能空间不干扰，愈加缩短入户流线。
（二）降低公摊面积
在满足防火规范要求的前提下，11层以下小高层可设计开放楼梯间，将楼梯间前室与侯梯厅合并；18层以上高层可采用多户公摊，上下楼层共享挑空侯梯厅等设计手法降低户均公摊。同时，将强电与弱电、给水与热暖分别合用管道井。将每户的公摊建筑面积限值在12m2至15m2。
（三）控制合理尺寸
套型内主要房间设计在经济尺寸内，由实际工程经验知主要房间的经济尺寸（开间×进深）：主卧的经济尺寸为3.3m×4.0m，次卧的经济尺寸为2.8m×3.3m，多功能房经济尺寸为2.5m×2.9m。如此，既可满足三居室的套型功能空间条件，又满足正常使用需求。
（四）增加实得面积
在满足当地规划局要求的条件下，尽可能多的设置阳台、凸窗等建筑面积计半或不计建筑面积空间：将客厅部分面积划入阳台空间，少计算部分建筑面积。在户型布置允许的情况下，可设计不计入建筑面积的两层挑高露台。卧室、客厅、厨房等房间设计凸窗，提高通风采光效果，且不计入建筑面积。
五、结语
综上所述，90㎡套型做为我国住宅发展的重点，与国计民生密切相关。设计中应着重于满足空间功能使用要求，避免因盲目提高住宅标准，以造成套型使用的浪费。
【参考文献】
[1]周燕珉.住宅精细化设计.[M]北京：中国建筑工业出版社，2008
[2]袁煌，郭军.90/70政策下混居模式中的中小户型[J].工程设计与研究，2009 （01）
[3]尹众举，熊伟.浅谈小户型住宅需求及住宅设计[J].黑龙江科技信息，2010（01）
[4]时国珍.中国创新90平米中小套型住宅设计竞赛[M].北京：中国城市出版社，2007
随着住宅市场的发展，各种套型住宅均在市场出现。目前普遍以90㎡做为大中户型，三居室和两居室的分界点。90㎡套型做为我国住宅发展的重点，与国计民生密切相关。设计中应着重于满足空间功能使用要求，避免因盲目提高住宅标准，以造成套型使用的浪费。
关键词：住宅；90/70；90㎡套型；功能空间精细化设
一、引言
随着我国社会经济水平与居民生活水平的提升，住宅的居住标准日益提升，同时也伴生了高房价现象。
2006年5月，建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（下文简称“意见”）要求：“套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”（下文简称“90/70政策”）
在住宅市场发展如火如荼时期，出台上述意见、政策，必然存在一定的合理原因。本文将对实际工程经验进行剖析，通过对90㎡中小套型进行深入细致的研究，以探究我国90㎡中小套型精细化设计的新方向。
二、现有90㎡套型存在的问题
住宅套型与家庭人口构成、生活习惯、地域、环境以及社会经济程度有着密切的联系。近年来，随着城市住宅建设的快速发展，住宅建设领域出现了一些不容忽视的问题，表现在90㎡套型为：面积利用率低、入住完成度低、设计阶段考虑不周。
（一）面积利用率低
由于90㎡套型处于三居室和两居室的分界点，若经过合理的设计，减少交通空间，套型可设计为三居室。反之，交通空间比重过多，功能空间比例失衡，则套型设计成果为两居室。因此，减少交通空间，缩短交通流线，模糊化功能空间设计，合并动空间与交通空间，从而扩大提高面积利用率。
（二）入住完成度低
由于住宅建设市场存在追求短时期大量开发、建设的现象，住户入住时往往为毛坯房，需要由住户自行二次装修。住户需投入大量时间、金钱与精力，由此可能产生影响邻里等问题。此外，较低的住户自主装修时，往往影响住户的主观意愿，不能满足住户的使用习惯、要求等。
同时，由于住宅部品选择不够精细化，设计考虑不周到，施工建造不到位，造成住户装修时需重新替换，进行二次装修，造成金钱与精力的浪费。
（三）设计阶段考虑不周
由于住宅开发、建设中急于求快，忽略了重视住宅的品质与质量，对于住宅的套型研究不够重视，对于住宅的功能需求研究不够细致。此外，部分住宅开发者与设计者缺乏系统的住宅相关知识，对于住宅功能空间的理解偏颇，使得部分住宅套型空间设计不合理。缺乏人体工程学的细致深度研究，导致对于住宅各尺度的把握不甚准确，严重影响我国住宅开发、建设的可持续性发展。
三、90㎡套型发展趋势
针对日益稀缺的城市土地资源，以及住宅面积发展失衡等问题，国家提出“意见”“90/70政策”，以引导我国住宅开发、建设科学、有序、合理、可持续的发展。
我国住宅套型发展经历了由小套型到大套型的发展过程，在社会经济发展至今的背景下，提出今后套型发展重归90㎡中小套型，并非是降低居住标准的下策，而是针对土地资源的最大限度利用，对于高房价的有效应对。可预测的90㎡套型发展趋势可概括为：节能省地的平面布局、灵活多变的空间、精细化的附加空间。
（一）节能省地的平面布置
由于城市土地资源的日益稀少，中高层成为今后我国住宅发展的趋势。90㎡套型为了降低造价及减少户均公摊，往往采用“一梯多户”的平面布置方式。需要更高的住宅套型的自然通风、采光等条件，采用顶层设计退台等方式，这对住宅的开发者、设计者也提出了更高的要求。
（二）灵活多变的空间
住宅作为家庭不动产，具有长期性及可变性。随着家庭人口的增减、生活水平的提升，对套型功能空间的需求也相应的变化。在保证厨卫空间精细化设计的前提下，充分考虑其余功能空间的可变性，给予住户自行设计空间的自主权。
针对我国人口进入老龄化的事实，住宅设计中应考虑可将相邻两户90㎡套型合并为一大户型的“老少居”套型，以适应随时间增长带来的住宅套型改变的需求。
（三）精细化的附加空间
随着社会经济的发展，套型功能空间往往出现不能满足生活方式改善的现象，更无法引导居住者的生活行为。基于此点，在不过多增加套型面积的情况下，在套型中加入精细化的附加空间，以适应居住者变化的生活习惯，是今后套型发展的一个趋势。
采用入户花园是其中一个较好的处理方法，即可解决部分异型空间的利用问题，又能有效的提升住宅品质，在高层住宅中营造花园洋房的居住效果。挑空露台是另一种增加住宅附加空间的做法，此部分空间可做为空中花园、阳光房、书房及家庭活动房。
由于90套型各功能使用空间均较为紧凑，增加精细化的附加空间后，无疑提升了住宅的品质，提高了住宅的舒适性。
四、90㎡套型的设计要点
因90㎡套型小而精的特点，在设计时要特别注意以下四方面：缩短入户动线、降低公摊面积、控制合理尺寸、增加实得面积。
（一）缩短入户动线
针对90㎡套型中各个房间面积分布不均，对户型平面进行整体设计，按交通流线，将各功能房间按动静分区设计。将卧室、生活阳台等静房间设计在交通流线远端，将客厅、厨房、餐厅、服务阳台等动房间设计在交通流线近端。同时将交通流线与使用功能空间合并，与交通功能空间高度复合也可做到功能空间不干扰，愈加缩短入户流线。
（二）降低公摊面积
在满足防火规范要求的前提下，11层以下小高层可设计开放楼梯间，将楼梯间前室与侯梯厅合并；18层以上高层可采用多户公摊，上下楼层共享挑空侯梯厅等设计手法降低户均公摊。同时，将强电与弱电、给水与热暖分别合用管道井。将每户的公摊建筑面积限值在12m2至15m2。
（三）控制合理尺寸
套型内主要房间设计在经济尺寸内，由实际工程经验知主要房间的经济尺寸（开间×进深）：主卧的经济尺寸为3.3m×4.0m，次卧的经济尺寸为2.8m×3.3m，多功能房经济尺寸为2.5m×2.9m。如此，既可满足三居室的套型功能空间条件，又满足正常使用需求。
（四）增加实得面积
在满足当地规划局要求的条件下，尽可能多的设置阳台、凸窗等建筑面积计半或不计建筑面积空间：将客厅部分面积划入阳台空间，少计算部分建筑面积。在户型布置允许的情况下，可设计不计入建筑面积的两层挑高露台。卧室、客厅、厨房等房间设计凸窗，提高通风采光效果，且不计入建筑面积。
五、结语
综上所述，90㎡套型做为我国住宅发展的重点，与国计民生密切相关。设计中应着重于满足空间功能使用要求，避免因盲目提高住宅标准，以造成套型使用的浪费。
【参考文献】
[1]周燕珉.住宅精细化设计.[M]北京：中国建筑工业出版社，2008
[2]袁煌，郭军.90/70政策下混居模式中的中小户型[J].工程设计与研究，2009 （01）
[3]尹众举，熊伟.浅谈小户型住宅需求及住宅设计[J].黑龙江科技信息，2010（01）
[4]时国珍.中国创新90平米中小套型住宅设计竞赛[M].北京：中国城市出版社，2007