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近年来，随着中国经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，住宅经济学的实用性还是展示出了其强大的吸引力。有关住宅需求、住宅供给、住宅市场、住宅生产以及住宅政策等住宅经济学内容，引起了众多经济学家的关注，特别是以住宅需求研究尤为突出。而学者们在此类研究中无外乎选择两个角度：一是以关注家庭个体的住房需求规律的微观角度；二是以考察住房市场的需求总量及变化趋势的宏观角度。目前，住房需求的微观经济分析是住房需求研究的核心内容和前沿问题。
一、基于住房需求的动因解析
依照需求规律提示：在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间存在着反向的依存关系。然而，事实上影响需求变动的因素却有很多，大体可以归结为经济(主要是价格和收入)、人口、社会等方面。与价格和收入相比，由于人口和社会因素所涵盖范围广且内容丰富，因此用于描述它们的指标往往也较为多样。例如，用于描述人口的指标包括人口数量、质量、结构以及变动，而涉及社会因素的则主要有婚姻家庭、社会文化、社会阶层以及社会制度等。类似地，住房需求亦不例外，上述影响因素通常也被作为影响住房需求主要考虑的因素。
1 住房价格。如前所述，从国内外已有的研究结论中可见，住房需求价格弹性小于1，即缺乏弹性。这就意味着，住房需求量的变动对价格变动并不非常敏感，住房仍属于必需品的范畴。结合中国住房市场发展情况看，尽管近年来商品房的价格一路攀升，但是商品房的销售仍然非常火爆。在不考虑投机性购房干扰房价的情况下，中国城镇住房需求旺盛是不争的事实。虽然目前虚高的房价暂时搁置了部分人的购房计划，但是这也仅仅是暂时的压制，只要有合适的机会就一定还会释放出来。
2 收入水平。收入水平的高低直接决定购房可支付能力的大小，因而是影响住房需求最为重要的经济因素。改革开放以来，中国居民收入不断增长，居住消费在总支出的比重也在不断提高。据统计，1990-2008年，城镇家庭人均可支配收入从1510，16元增长到15780，8元，增长了10，45倍；城镇家庭平均每人居住支出占总消费支出的比重由6，98％提高到10，19％。特别是随着中国资本市场的不断完善，融资渠道的畅通，人们可以通过按揭贷款等方式获得金融支持，从而在一定程度上增强了住房的支付能力。
3 入口因素。作为住房需求主体的人口，其规模大小、质量高低、变动形式以及结构特征都成为影响住房需求的重要因子。其一，人口规模是形成住房需求总量的客观基础。尽管我国人口连续多年呈低速增长，但人口基数大还是使得人口规模呈不断扩大之势。与此同时，中国人口转变的不彻底性以及人口增长的惯性作用，都促使住房需求总量不断激增。其二，人口年龄结构特征影响住房需求的结构。特别值得一提的是，中国特色的人口转变导致的老龄化在经济不发达的情况下不断加深，老年住房需求问题逐渐凸显出来。其三，中国人口转变引致城镇家庭规模的缩小，核心家庭大量涌现。尽管单个家庭的住房空间可能因此而减少，但是就住房需求总量而言，仍保持着快速的增长。其四，人口的流动和迁移影响住房的区位选择，而区位的选择往往既涉及住房意愿，又关乎住房的可支付能力，因为一个区位通常具有相应的经济价值。中国人口转变是在城市化水平不高，并且城市各项配套设施还不完备的情况下进行的。即便如此，还是吸引了大批农村剩余劳动力、城郊的失地农民大量涌入城市，再加上原本流动中的城市人口，进一步激化了城镇住房供需矛盾。此外，值得一提的是，由于城市中心区人口拥挤导致居住环境恶化，部分中高收入群体逐渐转向关注居住质量、优化住房条件的更高层次的住房需求上来。其五，中国人口转变过程也是中国人力资本价值转变的过程。从单纯追求人口数量，到开始关注人口质量，直至重视人力资本的投资，人们的受教育水平在不断提高。人力资本的价值与个人收入水平之间的正相关关系日益显现，并直接反映在购房能力强弱以及对未来收入的预期上。
4 社会因素。一直以来，社会因素对于住房需求的影响总是显而易见，但却不易度量，究其原因主要在于制度、心理以及文化大都涉及到难以量化的价值判断。不过，大量经验证实：社会对住房需求的影响和调节作用是不容置疑的。例如，住房制度改革直接影响住房的分配方式；家庭类型和功能变化、家庭婚姻关系等方面的变化，都在改变着中国人的居住方式；社会阶层的分化与重组也在推动着住房需求发生着相应的变化；社会文化心理常常引导着住房需求的价值取向等。
二、营销思考
与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。在相当长的时间里，在中国房地产市场上，由于占有稀缺的土地资源、住房产品供不应求、消费者不成熟、融资贷款阻力较小、国家和行业监管不严等原因，房地产开发和经营都处于一个相对低水平层次。然而，近年来随着国内住房价格不断飙升，国家出台了一系列旨在调整住房结构、抑制房价过快上涨的政策措施，越来越多的消费者开始选择更加理性地购房。可以说，中国的住房市场正经历着一次前所未有的变革，而中国的房地产企业也将为此做出深刻的反思，谋求理性消费时代背景下的房地产市场营销的发展方向。
1 洞悉市场营销环境的变化。企业开展营销既要受到自身条件的制约，也要受外部条件的制约，关注并研究企业营销环境的变化，把握环境变化的趋势，识别由于环境变动而造成的机会和威胁，是营销人员的主要职责之一。在房地产市场上，房地产企业所要面临的微观环境主要包括竞争状况和消费者。具体表现在：消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值、增值的房产功能向消费、享受功能扩展。在产品日益多样化的住房市场上，人们对于住房产品逐渐拥有越来越多的选择自由。在宏观环境方面，与其他国家相比，中国房地产市场上的政府政策作用非常明显，其主要原因在于政府拥有土地的最终支配权，在房地产经济运行中，政府干预多，例如政府通过对土地资源的开发和使用计划直接影響土地的供应；通过银行控制对房地产企业所需资金的规模；通过各种税费影响房地产的价格等等，上述变化都将最终影响到房地产企业的销售状况以及有关营销策略的选取。
2 力求市场营销模式的创新。当今，市场营销理念正逐步由满足当前需求的市场引导向旨在满足未来需求的引导市场转变。而来自大量的市场营销实践也证实：当一个无差异营销
一、基于住房需求的动因解析
依照需求规律提示：在其他条件不变的情况下，商品的需求量与其价格之间存在着反向的依存关系。然而，事实上影响需求变动的因素却有很多，大体可以归结为经济(主要是价格和收入)、人口、社会等方面。与价格和收入相比，由于人口和社会因素所涵盖范围广且内容丰富，因此用于描述它们的指标往往也较为多样。例如，用于描述人口的指标包括人口数量、质量、结构以及变动，而涉及社会因素的则主要有婚姻家庭、社会文化、社会阶层以及社会制度等。类似地，住房需求亦不例外，上述影响因素通常也被作为影响住房需求主要考虑的因素。
1 住房价格。如前所述，从国内外已有的研究结论中可见，住房需求价格弹性小于1，即缺乏弹性。这就意味着，住房需求量的变动对价格变动并不非常敏感，住房仍属于必需品的范畴。结合中国住房市场发展情况看，尽管近年来商品房的价格一路攀升，但是商品房的销售仍然非常火爆。在不考虑投机性购房干扰房价的情况下，中国城镇住房需求旺盛是不争的事实。虽然目前虚高的房价暂时搁置了部分人的购房计划，但是这也仅仅是暂时的压制，只要有合适的机会就一定还会释放出来。
2 收入水平。收入水平的高低直接决定购房可支付能力的大小，因而是影响住房需求最为重要的经济因素。改革开放以来，中国居民收入不断增长，居住消费在总支出的比重也在不断提高。据统计，1990-2008年，城镇家庭人均可支配收入从1510，16元增长到15780，8元，增长了10，45倍；城镇家庭平均每人居住支出占总消费支出的比重由6，98％提高到10，19％。特别是随着中国资本市场的不断完善，融资渠道的畅通，人们可以通过按揭贷款等方式获得金融支持，从而在一定程度上增强了住房的支付能力。
3 入口因素。作为住房需求主体的人口，其规模大小、质量高低、变动形式以及结构特征都成为影响住房需求的重要因子。其一，人口规模是形成住房需求总量的客观基础。尽管我国人口连续多年呈低速增长，但人口基数大还是使得人口规模呈不断扩大之势。与此同时，中国人口转变的不彻底性以及人口增长的惯性作用，都促使住房需求总量不断激增。其二，人口年龄结构特征影响住房需求的结构。特别值得一提的是，中国特色的人口转变导致的老龄化在经济不发达的情况下不断加深，老年住房需求问题逐渐凸显出来。其三，中国人口转变引致城镇家庭规模的缩小，核心家庭大量涌现。尽管单个家庭的住房空间可能因此而减少，但是就住房需求总量而言，仍保持着快速的增长。其四，人口的流动和迁移影响住房的区位选择，而区位的选择往往既涉及住房意愿，又关乎住房的可支付能力，因为一个区位通常具有相应的经济价值。中国人口转变是在城市化水平不高，并且城市各项配套设施还不完备的情况下进行的。即便如此，还是吸引了大批农村剩余劳动力、城郊的失地农民大量涌入城市，再加上原本流动中的城市人口，进一步激化了城镇住房供需矛盾。此外，值得一提的是，由于城市中心区人口拥挤导致居住环境恶化，部分中高收入群体逐渐转向关注居住质量、优化住房条件的更高层次的住房需求上来。其五，中国人口转变过程也是中国人力资本价值转变的过程。从单纯追求人口数量，到开始关注人口质量，直至重视人力资本的投资，人们的受教育水平在不断提高。人力资本的价值与个人收入水平之间的正相关关系日益显现，并直接反映在购房能力强弱以及对未来收入的预期上。
4 社会因素。一直以来，社会因素对于住房需求的影响总是显而易见，但却不易度量，究其原因主要在于制度、心理以及文化大都涉及到难以量化的价值判断。不过，大量经验证实：社会对住房需求的影响和调节作用是不容置疑的。例如，住房制度改革直接影响住房的分配方式；家庭类型和功能变化、家庭婚姻关系等方面的变化，都在改变着中国人的居住方式；社会阶层的分化与重组也在推动着住房需求发生着相应的变化；社会文化心理常常引导着住房需求的价值取向等。
二、营销思考
与一般商品市场营销相比，房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性，房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益，因此，房地产市场营销既有其特点，同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。在相当长的时间里，在中国房地产市场上，由于占有稀缺的土地资源、住房产品供不应求、消费者不成熟、融资贷款阻力较小、国家和行业监管不严等原因，房地产开发和经营都处于一个相对低水平层次。然而，近年来随着国内住房价格不断飙升，国家出台了一系列旨在调整住房结构、抑制房价过快上涨的政策措施，越来越多的消费者开始选择更加理性地购房。可以说，中国的住房市场正经历着一次前所未有的变革，而中国的房地产企业也将为此做出深刻的反思，谋求理性消费时代背景下的房地产市场营销的发展方向。
1 洞悉市场营销环境的变化。企业开展营销既要受到自身条件的制约，也要受外部条件的制约，关注并研究企业营销环境的变化，把握环境变化的趋势，识别由于环境变动而造成的机会和威胁，是营销人员的主要职责之一。在房地产市场上，房地产企业所要面临的微观环境主要包括竞争状况和消费者。具体表现在：消费者对房地产的需求正从必需品转向追求享受的消费品，住房的功能也由原先的保值、增值的房产功能向消费、享受功能扩展。在产品日益多样化的住房市场上，人们对于住房产品逐渐拥有越来越多的选择自由。在宏观环境方面，与其他国家相比，中国房地产市场上的政府政策作用非常明显，其主要原因在于政府拥有土地的最终支配权，在房地产经济运行中，政府干预多，例如政府通过对土地资源的开发和使用计划直接影響土地的供应；通过银行控制对房地产企业所需资金的规模；通过各种税费影响房地产的价格等等，上述变化都将最终影响到房地产企业的销售状况以及有关营销策略的选取。
2 力求市场营销模式的创新。当今，市场营销理念正逐步由满足当前需求的市场引导向旨在满足未来需求的引导市场转变。而来自大量的市场营销实践也证实：当一个无差异营销