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日前，记者从北京万达房地产开发有限公司总经理胡章鸿处了解到，9月下旬，万达集团新的营运中心已在北京正式启动。其实早在2006年时，万达内部就已经有消息传出“大连万达集团年内打算把大连的营运中心迁移到北京”。此番举动在近乎没有任何声音的情况下进行，对于这样一个全国性发展的大型企业而言，着实有些低调。万达迁京之举出于哪些考虑?在具体运营上有哪些调整以及遇到哪些现实的问题?在商业地产的模式及发展节奏上有没有更新一步的计划?往后作为商业地产领军者的万达集团要如何在当前金融危机之下突出重围，在这一领域开拓更新的格局?
万达“进京赶考”
10月15日，记者来到万达集团位于长安街上的万达广场B座写字楼新总部，此时距离万达集团营运中心完成搬迁已过去了半个月。可以看到，整个大楼办公空间的运作有条不紊，员工进出大厦都要刷卡才能通过电子屏蔽门，4米多层高的办公空间给由大连远道迁来的员工创造了比较舒适的工作环境。而在23层最靠近长安街一侧的小会议室里，可以俯瞰整个长安街沿线道路的川流不息。这对于一个在国内商业地产发展只短短几年，却一直走在领军之列的企业而言，更赋予了一道居高临下的气势。
此前无论是点击万达集团的官方网站，还是在网页中google一下“万达集团”，几乎搜索不到太多关于集团本身动向的新闻，如果不是内部有人透露集团9月已经开始将营运中心逐步由大连搬到北京来了的消息，仅是网上几条消息中偶尔带过的一句很容易就被人们忽略而过。
《楼市》记者早在9月18日第一时间致电北京万达房地产开发有限公司总经理胡章鸿时，即获得了肯定的答案：“我们现在已经将大部分部门搬到北京来了。”据了解，已经迁移至北京的部门包括商业管理公司、院线公司、商业规划研究院、酒店建设公司以及万千百货公司等。“余下一些功能性部门，比如人力资源部等也会陆续在10月之前搬来北京。”胡章鸿告诉记者。但同时，他也纠正一点，此次迁往北京的是“营运中心”，并非大家理解中的“总部”，根据实际业务发展的需要，在大连还会保留一部分部门进行正常的运作。
对于此次搬家，万达集团企业文化部总经理石雪清向记者感慨道：“当年毛主席率中央从西柏坡迁往北京，形容为‘进京赶考’，我们这次迁来北京也有‘进京赶考’的意味，未来万达将会面临一系列大考，这是机遇也是挑战。”
入京获益几多?
如此低调地进行城市间转换的“大举动”，这多少让外人有些雾里看花，摸不透当中的玄机。
尽管胡章鸿向记者强调，入京之举与上市之间没有任何直接关系，但在万达集团一直努力筹划A股上市之时行此步骤，不得不让人联想到入京对未来上市有所“图谋”。
“上市的目的是为了集团更加规范化运作，成为一个更规范的企业，而将运营中心搬到北京，只是我们集团向全国扩展业务中的一个步骤，这两者没有直接的联系。”胡章鸿解释道。
但其实一直以来，试图走A股IPO之路的万达走得并不太顺，融资道路较为曲折。在明确了以商业地产为主业后，万达计划的“百城100个购物中心”需要占用大量现金，而由于绝大部分为持有物业，用销售回笼资金来平衡资金链条的效果，只能是杯水车薪。自从2006年万达集团曾与澳洲投行麦格里签署合作协议，运作REITs在香港上市未获成功之后，为了暂时缓解资金压力，又发行了资产额相对较小的CMBS(商业地产抵押证券化)产品。近日万达集团董事长王健林也对媒体公开表示在外资指望不上之后，国内资本市场的境况让房企解决融资困境只能指望银行信贷。
对于进京一事，之前有媒体爆料万达集团某高管透露过此举有多重考虑，其中排在重要地位的恰是为了方便与各商业银行总行的沟通，以及与资本市场监管机构的协调。若果真如此，万达在完成将运营中心搬迁至北京的脚步后，接下来肯定会开始频繁地与商业银行之间的联系，为集团融资问题找寻出口。
“其实早在两三年前，万达集团就已经有了将营运中心搬往北京的计划，只是当时的时机并不成熟。经过这些年的调整准备，今年我们完成了进京计划，也是水到渠成的事情。”胡章鸿说道。大连的资源对于一个全国发展的企业来说已十分有限，而北京作为首都，其广阔的市场前景对集团将来进一步进行全国扩展十分有益。事实上，很多全国性房地产企业都在酝酿总部迁址北京，例如合生创展也曾有考虑把总部迁到北京的计划。
一直以来对万达集团予以关注并深入研究的上海瑞思资本国际有限公司董事长王世渝在接受《楼市》记者采访时，客观地分析了万达此举：万达是从一个地区发展壮大起来的公司，如今其影响力已在全国稳固确立，成为全国性的公司，在很多方面，它也已经是中国的领军企业。此时如果仍然据守大连，必然在信息获取与资源利用上受限，而北京、上海是全国性公司驻扎的优选之地，因此万达此番要大费周章搬往京城。第一，北京是全国的政治、经济、文化中心，其规模之大能够充分满足万达集团发展商业地产所需要的经济支持、信息渠道等；第二，北京的金融、贸易中心地位培育同时也吸引了大量的专业人才，这可以极大地丰富万达未来发展所必需的高精尖人才储备；第三，由于北京的政治、经济、商业发展都已十分充分，能够获得最广泛的资讯信息，掌握最广阔的资源；第四，不管万达是否上市，都需要与各大金融机构打好交道，驻扎北京十分有利于这一渠道的拓展。
加快全国商业布局
虽然营运中心搬家的目的是为了“集团全国性发展战略之需”，但当记者问及进京之后，具体有哪些战略上的布局，以及会有哪些相应的调整变化时，胡章鸿却十分肯定地表示不会有变化：“作为一家已经成功运作了这么多年的企业，完善的开发模式已经形成，而企业扩展的计划也早已制定，不会因为营运中心的变迁而带来什么调整，一切仍按照原计划进行。”
胡章鸿透露，目前集团在南京、太原、济南都已经有项目在运作中，其中大部分仍是以商业地产项目为主，济南的项目则是以综合体形式出现。而北京的石景山万达广场招商工作也已完成，进入开业筹备阶段，预计会在年底时面市。对于新业务的拓展，他说：“我们也的确有一些新的项目在找寻之中，比如淮安、石家庄等城市，前者我们之前已经有过项目进驻，后者则是我们即将拓展的城市。”他表示，在集团的总体规划中，商业地产仍然占据着相当大的比重，其他的综合体项目及住宅等则作为辅助适当拓展。
无论商业地产还是酒店业，万达集团近年来都进入了一个快速发展扩张的时期，进京后这些动作将更有动力。换句话而言，万达的“野心”已显露端倪。至于具体的运作情况以及发展策 略，胡章鸿却并未透露，与谈及进京后会有哪些调整时的回答一样：“一切仍按照原计划进行。”不过既然已有“野心”，在这一极强的目标利益驱使下，没有任何动作显然可能性不大。
万达集团企业文化部副总经理陈志平向记者透露，目前万达在全国已开业19个万达广场、6家五星级酒店，预计到2010年，万达将在全国开业40个万达广场，同时有约16家五星酒店投入使用。
目前，万达集团在上海成立了万商会，这是由其成立的国内首个商业客户服务组织。“这是针对我们万达集团客户的联谊组织，往后通过万商会，广大商家会联系得更紧密，我们也能更好地对其进行服务。”胡章鸿告诉记者，万商会的成立无疑将进一步增强万达集团的核心竞争力，对于其“定单式商业地产”模式下众多长期合作伙伴的巩固是一大利好。
多渠道发展风险尚需把控
万达在商业地产中的领军地位使其商业模式的发展演变深受业界关注。王世渝分析指出，万达目前在业务上的动向明显已经进入到了零售业本身，它从最早做住宅地产到后来发展商业地产，再到拓展酒店业务，直到今天大力发展百货业，这一动态的发展应该成为人们探讨的重点，它更像是一次商业地产价值链上的纵向延伸。
陈志平向记者介绍，万达集团的商业地产经历了三代发展：最早的第一代是单店，即单体商业楼的形式：第二代为组合店，由不同的商业组合在一起；而到了第三代已发展到了城市综合体即Shopping Mall阶段，超过50万平方米的大规模的综合体以商业为核心，兼顾发展五星级酒店、住宅及配套设施等。“如今集团已经着手开始研究商讨我们接下来的第四代商业地产。”他告诉记者。不过具体有了哪些方向的设想并未透露。
在万达的商业地产发展过程中，其首创的“定单式商业地产”模式不得不提。通过与商家结成战略合作伙伴关系，共同选址、共同设计，使得商业地产开发的风险降到最低，与原先使用的捆绑式经营相比，这一具有市场运作更灵活等特点的创新模式为万达带来了巨大利益，同时也使企业能在一定的开发周期内，完成买地、开发、建设、招商、开业且满铺的所有过程，并不需要耗费长时间的市场培育期。
尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报，使企业长久、稳定、有序发展，但它毕竟是一根难啃的骨头，需要不断地尝试、创新。或许正是“定单式商业地产”模式存在的不足，促使万达集团董事长王健林发力进入百货连锁行业，以增加自己在其他租金谈判中的筹码和能力。由此，万达集团开始形成以万达商业广场为主导、以万达影城和万千百货为侧翼的“三叉戟”高速发展模式。至此，王健林把单一的住宅地产模式拓展到包括住宅地产、商业地产、电影院线和万千百货在内的超大型企业。
不过，王世渝又指出，由于房地产属于资金密集型行业，而零售业又属于劳动密集型，万达向零售业的进入不是通过并购，而是自己持有，这在某些方面看来不一定可取。他说：“当年中国Mall的创始者铜锣湾集团的发展过程是由租来物业到做管理咨询，再到做百货，最终被压垮了，万达则是自己持有，这种形式是否能够获得良好的发展，现在还很难评价。”
在世界范围内的金融危机影响下，房地产市场尤其是住宅市场受到了不小冲击，而此时的商业地产会否成功突围而出，借此揭开新局面，这对刚刚迁往北京之后的万达集团这一商业地产的领军者而言将是一大挑战。王世渝指出，此时万达集团需要面对两大方面的现实：第一是要把握好自己的资金链，商业地产是一个高杠杆的行业，从开发建设到投入使用是一个漫长的过程，需要大量资金回笼。第二是百货业又属于服务性行业，完全依靠现金流来支撑，这一系列都是高负债率的过程。二者都对资金提出较高要求，需要开发企业具有强而有力的融资水平。“万达未来对资金流向管理的处理能否做好·这是值得探讨的问题。”王世渝列举了黄光裕的例子，他从零售行业起家，通过零售的资金来做房地产，但事实却并不成功。而万达是从地产做起，逐步延伸到零售业，能否成功突围而出，这一过程对万达而言是很大的考验。“此外，在管理方面，风险控制力的要求也很高，万达需要在此环节上把握好。”王世渝如是认为。
万达“双城记”
“从今以后，我们是不是要改叫北京万达了?大连万达已成为过去时。”在某个城市论坛的东北版上，已经有人开始“缅怀”“大连万达”了。
从大连到北京，并非任何企业都有这样大规模城市迁移的勇气。但一旦在城市间变换角色之后，所产生的影响又不仅仅是对企业本身而言的。由大连搬出后，很多人开始关注大连这座城市的未来会否受到影响。对此，王世渝认为，万达的搬迁只是让大连这座城市的消费有所减少，但由于其公司注册地仍然在大连，因此不会对大连的税收带来任何影响。
“其实这么多年来，在集团营运中心还在大连时，业务早已在全国分布开来，大连仅仅成为了集团的一个驻扎地，而万达在全国这么多城市里开发的项目，大连在税收方面是收不到实际利益的，所涉及得到的税收方面也只是很小的一部分，更多的还只是来自于集团在大连投资的商业项目这些不动产。即便万达迁到了北京，这些项目也是不会跟着走的。”胡章鸿解释说，北京和大连本身的经济总量都不小，万达集团在其中只是一分子，无论对北京还是大连，整体造成的影响力都不会如想象中那么大。
“大连万达这个称呼带有一定的历史和地域特征，但随着我们集团的全国扩展，营运中心搬到北京，它始终都会成为一个人们心目中‘美好的回忆’。现在的万达已不是特定一个区域的附属，而是一个已经脱胎换骨、成长壮大起来的企业。”胡章鸿也强调，虽然品牌属地改变了，但品牌本身还是人们心目中的那个形象。至于未来万达集团在商业地产道路上的发展会否通畅地循着预期目标及发展战略而延伸，还有待时间的证明与市场的检验。
万达“进京赶考”
10月15日，记者来到万达集团位于长安街上的万达广场B座写字楼新总部，此时距离万达集团营运中心完成搬迁已过去了半个月。可以看到，整个大楼办公空间的运作有条不紊，员工进出大厦都要刷卡才能通过电子屏蔽门，4米多层高的办公空间给由大连远道迁来的员工创造了比较舒适的工作环境。而在23层最靠近长安街一侧的小会议室里，可以俯瞰整个长安街沿线道路的川流不息。这对于一个在国内商业地产发展只短短几年，却一直走在领军之列的企业而言，更赋予了一道居高临下的气势。
此前无论是点击万达集团的官方网站，还是在网页中google一下“万达集团”，几乎搜索不到太多关于集团本身动向的新闻，如果不是内部有人透露集团9月已经开始将营运中心逐步由大连搬到北京来了的消息，仅是网上几条消息中偶尔带过的一句很容易就被人们忽略而过。
《楼市》记者早在9月18日第一时间致电北京万达房地产开发有限公司总经理胡章鸿时，即获得了肯定的答案：“我们现在已经将大部分部门搬到北京来了。”据了解，已经迁移至北京的部门包括商业管理公司、院线公司、商业规划研究院、酒店建设公司以及万千百货公司等。“余下一些功能性部门，比如人力资源部等也会陆续在10月之前搬来北京。”胡章鸿告诉记者。但同时，他也纠正一点，此次迁往北京的是“营运中心”，并非大家理解中的“总部”，根据实际业务发展的需要，在大连还会保留一部分部门进行正常的运作。
对于此次搬家，万达集团企业文化部总经理石雪清向记者感慨道：“当年毛主席率中央从西柏坡迁往北京，形容为‘进京赶考’，我们这次迁来北京也有‘进京赶考’的意味，未来万达将会面临一系列大考，这是机遇也是挑战。”
入京获益几多?
如此低调地进行城市间转换的“大举动”，这多少让外人有些雾里看花，摸不透当中的玄机。
尽管胡章鸿向记者强调，入京之举与上市之间没有任何直接关系，但在万达集团一直努力筹划A股上市之时行此步骤，不得不让人联想到入京对未来上市有所“图谋”。
“上市的目的是为了集团更加规范化运作，成为一个更规范的企业，而将运营中心搬到北京，只是我们集团向全国扩展业务中的一个步骤，这两者没有直接的联系。”胡章鸿解释道。
但其实一直以来，试图走A股IPO之路的万达走得并不太顺，融资道路较为曲折。在明确了以商业地产为主业后，万达计划的“百城100个购物中心”需要占用大量现金，而由于绝大部分为持有物业，用销售回笼资金来平衡资金链条的效果，只能是杯水车薪。自从2006年万达集团曾与澳洲投行麦格里签署合作协议，运作REITs在香港上市未获成功之后，为了暂时缓解资金压力，又发行了资产额相对较小的CMBS(商业地产抵押证券化)产品。近日万达集团董事长王健林也对媒体公开表示在外资指望不上之后，国内资本市场的境况让房企解决融资困境只能指望银行信贷。
对于进京一事，之前有媒体爆料万达集团某高管透露过此举有多重考虑，其中排在重要地位的恰是为了方便与各商业银行总行的沟通，以及与资本市场监管机构的协调。若果真如此，万达在完成将运营中心搬迁至北京的脚步后，接下来肯定会开始频繁地与商业银行之间的联系，为集团融资问题找寻出口。
“其实早在两三年前，万达集团就已经有了将营运中心搬往北京的计划，只是当时的时机并不成熟。经过这些年的调整准备，今年我们完成了进京计划，也是水到渠成的事情。”胡章鸿说道。大连的资源对于一个全国发展的企业来说已十分有限，而北京作为首都，其广阔的市场前景对集团将来进一步进行全国扩展十分有益。事实上，很多全国性房地产企业都在酝酿总部迁址北京，例如合生创展也曾有考虑把总部迁到北京的计划。
一直以来对万达集团予以关注并深入研究的上海瑞思资本国际有限公司董事长王世渝在接受《楼市》记者采访时，客观地分析了万达此举：万达是从一个地区发展壮大起来的公司，如今其影响力已在全国稳固确立，成为全国性的公司，在很多方面，它也已经是中国的领军企业。此时如果仍然据守大连，必然在信息获取与资源利用上受限，而北京、上海是全国性公司驻扎的优选之地，因此万达此番要大费周章搬往京城。第一，北京是全国的政治、经济、文化中心，其规模之大能够充分满足万达集团发展商业地产所需要的经济支持、信息渠道等；第二，北京的金融、贸易中心地位培育同时也吸引了大量的专业人才，这可以极大地丰富万达未来发展所必需的高精尖人才储备；第三，由于北京的政治、经济、商业发展都已十分充分，能够获得最广泛的资讯信息，掌握最广阔的资源；第四，不管万达是否上市，都需要与各大金融机构打好交道，驻扎北京十分有利于这一渠道的拓展。
加快全国商业布局
虽然营运中心搬家的目的是为了“集团全国性发展战略之需”，但当记者问及进京之后，具体有哪些战略上的布局，以及会有哪些相应的调整变化时，胡章鸿却十分肯定地表示不会有变化：“作为一家已经成功运作了这么多年的企业，完善的开发模式已经形成，而企业扩展的计划也早已制定，不会因为营运中心的变迁而带来什么调整，一切仍按照原计划进行。”
胡章鸿透露，目前集团在南京、太原、济南都已经有项目在运作中，其中大部分仍是以商业地产项目为主，济南的项目则是以综合体形式出现。而北京的石景山万达广场招商工作也已完成，进入开业筹备阶段，预计会在年底时面市。对于新业务的拓展，他说：“我们也的确有一些新的项目在找寻之中，比如淮安、石家庄等城市，前者我们之前已经有过项目进驻，后者则是我们即将拓展的城市。”他表示，在集团的总体规划中，商业地产仍然占据着相当大的比重，其他的综合体项目及住宅等则作为辅助适当拓展。
无论商业地产还是酒店业，万达集团近年来都进入了一个快速发展扩张的时期，进京后这些动作将更有动力。换句话而言，万达的“野心”已显露端倪。至于具体的运作情况以及发展策 略，胡章鸿却并未透露，与谈及进京后会有哪些调整时的回答一样：“一切仍按照原计划进行。”不过既然已有“野心”，在这一极强的目标利益驱使下，没有任何动作显然可能性不大。
万达集团企业文化部副总经理陈志平向记者透露，目前万达在全国已开业19个万达广场、6家五星级酒店，预计到2010年，万达将在全国开业40个万达广场，同时有约16家五星酒店投入使用。
目前，万达集团在上海成立了万商会，这是由其成立的国内首个商业客户服务组织。“这是针对我们万达集团客户的联谊组织，往后通过万商会，广大商家会联系得更紧密，我们也能更好地对其进行服务。”胡章鸿告诉记者，万商会的成立无疑将进一步增强万达集团的核心竞争力，对于其“定单式商业地产”模式下众多长期合作伙伴的巩固是一大利好。
多渠道发展风险尚需把控
万达在商业地产中的领军地位使其商业模式的发展演变深受业界关注。王世渝分析指出，万达目前在业务上的动向明显已经进入到了零售业本身，它从最早做住宅地产到后来发展商业地产，再到拓展酒店业务，直到今天大力发展百货业，这一动态的发展应该成为人们探讨的重点，它更像是一次商业地产价值链上的纵向延伸。
陈志平向记者介绍，万达集团的商业地产经历了三代发展：最早的第一代是单店，即单体商业楼的形式：第二代为组合店，由不同的商业组合在一起；而到了第三代已发展到了城市综合体即Shopping Mall阶段，超过50万平方米的大规模的综合体以商业为核心，兼顾发展五星级酒店、住宅及配套设施等。“如今集团已经着手开始研究商讨我们接下来的第四代商业地产。”他告诉记者。不过具体有了哪些方向的设想并未透露。
在万达的商业地产发展过程中，其首创的“定单式商业地产”模式不得不提。通过与商家结成战略合作伙伴关系，共同选址、共同设计，使得商业地产开发的风险降到最低，与原先使用的捆绑式经营相比，这一具有市场运作更灵活等特点的创新模式为万达带来了巨大利益，同时也使企业能在一定的开发周期内，完成买地、开发、建设、招商、开业且满铺的所有过程，并不需要耗费长时间的市场培育期。
尽管商业地产可以为企业带来丰厚及长远的利润回报，使企业长久、稳定、有序发展，但它毕竟是一根难啃的骨头，需要不断地尝试、创新。或许正是“定单式商业地产”模式存在的不足，促使万达集团董事长王健林发力进入百货连锁行业，以增加自己在其他租金谈判中的筹码和能力。由此，万达集团开始形成以万达商业广场为主导、以万达影城和万千百货为侧翼的“三叉戟”高速发展模式。至此，王健林把单一的住宅地产模式拓展到包括住宅地产、商业地产、电影院线和万千百货在内的超大型企业。
不过，王世渝又指出，由于房地产属于资金密集型行业，而零售业又属于劳动密集型，万达向零售业的进入不是通过并购，而是自己持有，这在某些方面看来不一定可取。他说：“当年中国Mall的创始者铜锣湾集团的发展过程是由租来物业到做管理咨询，再到做百货，最终被压垮了，万达则是自己持有，这种形式是否能够获得良好的发展，现在还很难评价。”
在世界范围内的金融危机影响下，房地产市场尤其是住宅市场受到了不小冲击，而此时的商业地产会否成功突围而出，借此揭开新局面，这对刚刚迁往北京之后的万达集团这一商业地产的领军者而言将是一大挑战。王世渝指出，此时万达集团需要面对两大方面的现实：第一是要把握好自己的资金链，商业地产是一个高杠杆的行业，从开发建设到投入使用是一个漫长的过程，需要大量资金回笼。第二是百货业又属于服务性行业，完全依靠现金流来支撑，这一系列都是高负债率的过程。二者都对资金提出较高要求，需要开发企业具有强而有力的融资水平。“万达未来对资金流向管理的处理能否做好·这是值得探讨的问题。”王世渝列举了黄光裕的例子，他从零售行业起家，通过零售的资金来做房地产，但事实却并不成功。而万达是从地产做起，逐步延伸到零售业，能否成功突围而出，这一过程对万达而言是很大的考验。“此外，在管理方面，风险控制力的要求也很高，万达需要在此环节上把握好。”王世渝如是认为。
万达“双城记”
“从今以后，我们是不是要改叫北京万达了?大连万达已成为过去时。”在某个城市论坛的东北版上，已经有人开始“缅怀”“大连万达”了。
从大连到北京，并非任何企业都有这样大规模城市迁移的勇气。但一旦在城市间变换角色之后，所产生的影响又不仅仅是对企业本身而言的。由大连搬出后，很多人开始关注大连这座城市的未来会否受到影响。对此，王世渝认为，万达的搬迁只是让大连这座城市的消费有所减少，但由于其公司注册地仍然在大连，因此不会对大连的税收带来任何影响。
“其实这么多年来，在集团营运中心还在大连时，业务早已在全国分布开来，大连仅仅成为了集团的一个驻扎地，而万达在全国这么多城市里开发的项目，大连在税收方面是收不到实际利益的，所涉及得到的税收方面也只是很小的一部分，更多的还只是来自于集团在大连投资的商业项目这些不动产。即便万达迁到了北京，这些项目也是不会跟着走的。”胡章鸿解释说，北京和大连本身的经济总量都不小，万达集团在其中只是一分子，无论对北京还是大连，整体造成的影响力都不会如想象中那么大。
“大连万达这个称呼带有一定的历史和地域特征，但随着我们集团的全国扩展，营运中心搬到北京，它始终都会成为一个人们心目中‘美好的回忆’。现在的万达已不是特定一个区域的附属，而是一个已经脱胎换骨、成长壮大起来的企业。”胡章鸿也强调，虽然品牌属地改变了，但品牌本身还是人们心目中的那个形象。至于未来万达集团在商业地产道路上的发展会否通畅地循着预期目标及发展战略而延伸，还有待时间的证明与市场的检验。