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【摘 要】根据对当前房地产信息系统基本特征的现状分析，结合房地产信息化的方向， 全面地表述房地产信息，但是，随着企业应用与需求的不断增长和多样性，信息系统也需要走专业化、多样化的建设之路。通过对地理信息系统（GIS）的结构组成和功能进行分析，研究了GIS在房地产管理和房地产管理信息系统开发中的应用特点及建立房地产管理信息系统的必要性，提出了 GIS支持下房地产管理信息系统开发的逻辑结构设计，大幅度地提高了房地产管理的水平和效率。
【关键词】房地产行业；信息化；GIS；房地产管理系统
1 引言
住房和城乡建设部于2008年5月下发了《关于扩大房地产市场信息系统建设重点城市范围的通知》，全国房地产市场信息系统建设重点城市，从目前的40个增加到90个。房地产市场信息系统建设进入了第二阶段。“技术规范”作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用，在行业内引起了广泛关注，相关的应用研究逐渐增多。现代房地产行业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的第三产业。房地
产行业的信息化建设正是为了适应时代的发展潮流，它已经产生的效益和将带来的益处是显而易见的。第一，信息化的建设使房地产企业加快了企业现代化管理的进程，信息化技术为企业提高了管理效率，增强企业自身的实力和国际竞争力，在加人的今天更显现出现实的意义。第二，信息化建设可以使房地产企业和房地产管理机构约束其管理行为，使管理更加规范化，真正使管理和服务公开、公正、公平。第三，信息化建设可为房地产行业的服务对象提供更方便、快捷、明晰的服务，提高办事效率。第四，信息化建设使房地产行业和其相关行业的信息资源共享成为可能。
2 房产GIS的现状
1）地理信息系统（Geographic Information System，GIS），以其强大的地理空间数据处理能力和空间分析方法，为房地产管理信息系统的开发提供了有力技术支持。是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为信息组织研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。它是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于城市土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、商业开发应用等领域[1-2]。
2）房地产管理信息化现状我国的房地产管理，最早是手工管理，效率低下。随着我国房地产市场的日益活跃，原有的手工管理方式已越来越不能适应房地产业的快速发展，甚至成为制约房地产业发展的一个不利因素。20世纪90年代以来，随着信息技术的发展，人们开始尝试着利用信息技术手段来辅助进行房地产管理，以提高房地产管理的效率。从20世纪80年代初到现在，从信息技术发展角度，房地产管理信息化共经历了5个阶段：单机MIS阶段；网络MIS阶段；CAD与MIS集成阶段；MIS和GIS集成阶段；MIS，GIS，CAD和OA集成一体化阶段。
3）房产GIS应用模式，针对房地产管理和REMIS对GIS的基本技术和应用需求，GIS在REMIS中的应用可采用以下3种应用模式。
以房产测绘为核心的GIS应用模式。随着房地产市场信息系统技术规范的实施，传统的房产测绘必须与GIS技术结合，实现测绘及成果的一体化管理。
MIS，GIS和CAD一体化的应用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一体化的应用模式就是将MIS，GIS和CAD无缝集成，形成房产业务和数据管理的一体化。这种模式的核心是实现了项目测绘、基础测绘和权属信息的直接互访。
基于楼盘表为核心的GIS应用模式。技术规范强调构建以动态更新的楼盘表为核心的REMIS，在楼盘表基础上实现房地产登记业务的全流程管理，为此，提出基于楼盘表为核心的GIS应用模式（如图1所示）。基于楼盘表为核心，结合GIS技术，将使传统2维楼盘表的表现形式更加直观，使房屋属性信息与空间信息完美结合，可以多层次地再现房屋特征，使系统产生的信息更直观、立完成自身任务的特性。房地产基础信息管理子系统；房地产产权交易管理子系统；房地产物业管理子系统；房地产价格评估子系统。
现在随体制改革的机遇，有向综合化发展的趋势，观念上也由重业务、轻服务，向业务和服务同等重要的方向转变。服务的对象向多样化发展，管理的对象、服务的对象，由房地产的产权对象，发展到房地产的开发商、投资商、及潜在房地产用户。管理平台由传统的GIS向WEBGIS发展。WEBGIS具有超越空间的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范围内的公众传播信息。同时它的使用简单，用户可以不需要专门的技术知识，即可获取信息，不用关心系统的空间数据的维护和管理。WEBGIS功能小但实用，可以灵活实现功能的扩展，满足图形显示到复杂的地理模拟和分析的不同层次的需要，还具有跨平台的特征。
网上在线交易系统的实现网上在线交易系统是客户、房地商与金融机构（银行）建立的一种结算系统。它的好处在于规范房地产的运作，使价格更透明，受监督的机制更强。有利于银行开展房屋信贷业务，启动消费市场。有利于消费者购房，减少携带大额货币的不便。
5 结束语
互联网和地理信息系统的结合即Internet GIS是地理信息系统发展的主要方向之一。要实现Internet GIS，要求GIS是开放式的，可靠的，安全的，可扩展的，可集成的。虽然GIS在房地产管理信息系统设计和开发中的应用在逐步完善和改进，但房地产管理信息的获取、数字化、房地产管理信息系统数据库结构还缺乏统一的标准，但随着GIS技术、信息技术、多媒体技术的进一步发展，数字信息时代的到来，GIS必将在房地产管理和开发中显示更大的作用。
地理信息系统（GIS）在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势和广阔的发展前景。可以预计，通过90个城市、两个阶段REMIS的建设，我国各地REMIS建设将步入一个新的发展阶段，基于楼盘表管理的GIS应用在REMIS建设中将逐步成为主流，同时，诸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技术也将会在REMIS建设中得以广泛应用，房地产管理信息化将会进入快速发展阶段。地理信息系统技术在房地产管理信息系统的发展应用中，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。
参考文献
[1]郝力.城市地理信息系统及应用[M].北京：电子工业出版社，2002
[2]李旭祥.GIS在环境科学与工程中的应用[M].北京：北京电子工业出版社，2003
[3]廖忠礼，周蓉晖，王立全，等.基于地球信息系统（GIS）的房地产管理系统[J].建筑管理现代化，2005（1）：52-54
[4]邵世煌，丁永生，王训国，等.基于Internet的房地产投资决策分析系统[J].计算机工程与应用，2003（5）
作者简介
袁伟，男，宁夏中宁人，1989年7月于甘肃工业大学工民建专业本科毕业，今在银川市房屋产权交易管理中心工作，主要从事房产测绘等方面的研究。
【关键词】房地产行业；信息化；GIS；房地产管理系统
1 引言
住房和城乡建设部于2008年5月下发了《关于扩大房地产市场信息系统建设重点城市范围的通知》，全国房地产市场信息系统建设重点城市，从目前的40个增加到90个。房地产市场信息系统建设进入了第二阶段。“技术规范”作为全国城市房地产市场信息系统建设工作的行业标准，首次提出了GIS在房地产市场信息系统中的应用，在行业内引起了广泛关注，相关的应用研究逐渐增多。现代房地产行业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的第三产业。房地
产行业的信息化建设正是为了适应时代的发展潮流，它已经产生的效益和将带来的益处是显而易见的。第一，信息化的建设使房地产企业加快了企业现代化管理的进程，信息化技术为企业提高了管理效率，增强企业自身的实力和国际竞争力，在加人的今天更显现出现实的意义。第二，信息化建设可以使房地产企业和房地产管理机构约束其管理行为，使管理更加规范化，真正使管理和服务公开、公正、公平。第三，信息化建设可为房地产行业的服务对象提供更方便、快捷、明晰的服务，提高办事效率。第四，信息化建设使房地产行业和其相关行业的信息资源共享成为可能。
2 房产GIS的现状
1）地理信息系统（Geographic Information System，GIS），以其强大的地理空间数据处理能力和空间分析方法，为房地产管理信息系统的开发提供了有力技术支持。是以地理空间数据库为基础，在计算机软、硬件支持下，对地理空间相关数据进行采集、输入、管理、编辑、查询、分析、模拟和显示，并采用空间模型分析方法，适时提供多种空间和动态信息，为信息组织研究和决策服务而建立起来的计算机技术系统。它是集计算机科学、测绘学、地理学、空间科学、数学、统计学、管理学为一体的新兴科学，它以高效的数据管理能力、空间分析、多要素综合分析和动态监测能力，成为目前一种有效的管理决策工具，广泛应用于城市土地管理、城市规划、环境监测、防灾减灾、工程建设、商业开发应用等领域[1-2]。
2）房地产管理信息化现状我国的房地产管理，最早是手工管理，效率低下。随着我国房地产市场的日益活跃，原有的手工管理方式已越来越不能适应房地产业的快速发展，甚至成为制约房地产业发展的一个不利因素。20世纪90年代以来，随着信息技术的发展，人们开始尝试着利用信息技术手段来辅助进行房地产管理，以提高房地产管理的效率。从20世纪80年代初到现在，从信息技术发展角度，房地产管理信息化共经历了5个阶段：单机MIS阶段；网络MIS阶段；CAD与MIS集成阶段；MIS和GIS集成阶段；MIS，GIS，CAD和OA集成一体化阶段。
3）房产GIS应用模式，针对房地产管理和REMIS对GIS的基本技术和应用需求，GIS在REMIS中的应用可采用以下3种应用模式。
以房产测绘为核心的GIS应用模式。随着房地产市场信息系统技术规范的实施，传统的房产测绘必须与GIS技术结合，实现测绘及成果的一体化管理。
MIS，GIS和CAD一体化的应用模式。在REMIS中，MIS是最核心的部分。MIS，GIS和CAD一体化的应用模式就是将MIS，GIS和CAD无缝集成，形成房产业务和数据管理的一体化。这种模式的核心是实现了项目测绘、基础测绘和权属信息的直接互访。
基于楼盘表为核心的GIS应用模式。技术规范强调构建以动态更新的楼盘表为核心的REMIS，在楼盘表基础上实现房地产登记业务的全流程管理，为此，提出基于楼盘表为核心的GIS应用模式（如图1所示）。基于楼盘表为核心，结合GIS技术，将使传统2维楼盘表的表现形式更加直观，使房屋属性信息与空间信息完美结合，可以多层次地再现房屋特征，使系统产生的信息更直观、立完成自身任务的特性。房地产基础信息管理子系统；房地产产权交易管理子系统；房地产物业管理子系统；房地产价格评估子系统。
现在随体制改革的机遇，有向综合化发展的趋势，观念上也由重业务、轻服务，向业务和服务同等重要的方向转变。服务的对象向多样化发展，管理的对象、服务的对象，由房地产的产权对象，发展到房地产的开发商、投资商、及潜在房地产用户。管理平台由传统的GIS向WEBGIS发展。WEBGIS具有超越空间的信息共享特征，可以不受地域的限制向世界范围内的公众传播信息。同时它的使用简单，用户可以不需要专门的技术知识，即可获取信息，不用关心系统的空间数据的维护和管理。WEBGIS功能小但实用，可以灵活实现功能的扩展，满足图形显示到复杂的地理模拟和分析的不同层次的需要，还具有跨平台的特征。
网上在线交易系统的实现网上在线交易系统是客户、房地商与金融机构（银行）建立的一种结算系统。它的好处在于规范房地产的运作，使价格更透明，受监督的机制更强。有利于银行开展房屋信贷业务，启动消费市场。有利于消费者购房，减少携带大额货币的不便。
5 结束语
互联网和地理信息系统的结合即Internet GIS是地理信息系统发展的主要方向之一。要实现Internet GIS，要求GIS是开放式的，可靠的，安全的，可扩展的，可集成的。虽然GIS在房地产管理信息系统设计和开发中的应用在逐步完善和改进，但房地产管理信息的获取、数字化、房地产管理信息系统数据库结构还缺乏统一的标准，但随着GIS技术、信息技术、多媒体技术的进一步发展，数字信息时代的到来，GIS必将在房地产管理和开发中显示更大的作用。
地理信息系统（GIS）在房地产业开发和管理方面都有着巨大的优势和广阔的发展前景。可以预计，通过90个城市、两个阶段REMIS的建设，我国各地REMIS建设将步入一个新的发展阶段，基于楼盘表管理的GIS应用在REMIS建设中将逐步成为主流，同时，诸如3DGIS，T－GIS等一些新的GIS技术也将会在REMIS建设中得以广泛应用，房地产管理信息化将会进入快速发展阶段。地理信息系统技术在房地产管理信息系统的发展应用中，对改善我国房地产领域的开发和管理现状意义重大而深远。
参考文献
[1]郝力.城市地理信息系统及应用[M].北京：电子工业出版社，2002
[2]李旭祥.GIS在环境科学与工程中的应用[M].北京：北京电子工业出版社，2003
[3]廖忠礼，周蓉晖，王立全，等.基于地球信息系统（GIS）的房地产管理系统[J].建筑管理现代化，2005（1）：52-54
[4]邵世煌，丁永生，王训国，等.基于Internet的房地产投资决策分析系统[J].计算机工程与应用，2003（5）
作者简介
袁伟，男，宁夏中宁人，1989年7月于甘肃工业大学工民建专业本科毕业，今在银川市房屋产权交易管理中心工作，主要从事房产测绘等方面的研究。