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摘 要：房地产企业去库存是 2018 年我国供给侧结构性改革的任务之一，湖南省房地产企业也面临去库存的压力。按照中央、省委经济工作会议关于深化供给侧结构性改革和化解三四线城市房地产库存的工作要求，湘潭市人民政府召开新闻发布会，正式公布并开始实施《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的补充意见》，再次释放出政府让楼市“回归居住属性”的坚决态度。
关键词：供给侧改革；房地产；房地产库存
一、目前湘潭市房地产市场库存的现状
湘潭市在全省率先发力，出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，通过实施九大创新举措，有效推进了房地产去库存。数据显示，2016年湘潭市房地产市场活跃度大幅提升，全市本级新建商品房登记销售210.39万平方米（19103套），同比增长28.75%。截至2016年12月底，湘潭市本级新建商品房剩余可售量较2015年底下降28%，库存去化周期较上年底减少11个月。中央、省委经济工作会议指出，2017年是供给侧结构性改革的深化之年，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。湘潭属于三线城市，房地产行业的平稳健康发展对于促进我市经济社会发展、实现“伟人故里、大美湘潭”战略目标具有十分重要的意义。2016年以来，在系列利好政策措施的有序引导下，我市房地产市场活力大幅增长，库存房源明显减少，市场发展格局稳步向好。但在行业发展过程中，由于受宏观经济及本市诸多综合因素影响，房地产市场依然存在市场需求端结构单一、供给侧结构性改革有待深入推进、去库存压力仍然存在、行业持续增长的内生动力不足等困难和问题。因此，在潭政办发〔2016〕23号文件的基础上，着眼新形势，切合新实际，尽快出台全面去化房地产库存、深入推进房地产供给侧改革、挖掘和培育行业新增长点的政策措施，不仅是贯彻落实中央、省委经济工作会议精神的重要体现，更是促进我市房地产业持续健康发展、推动经济社会快速稳步发展、建设“大美湘潭”“幸福湘潭”的迫切要求。
二、湘潭市房地产供给侧结构性改革下去库存的问题
（1）供给侧结构性改革有效发力不足，企业投资信心不足从数据来看湘潭市各县房地产去库存正在稳步消化，但是在经济下行压力大的背景下，市场不确定因素增多，导致企业投资信心不足。房地产去库存过程中更多的还是需求侧在引导，没有结合供给侧有效发力，湘潭市大部分县区依然存在房地产供给结构性过剩。因此，必须从供给侧和需求侧同时发力，以供给侧政策为主导，需求侧为配合，建设一个良好的房地产市场环境，增强企业投资信心，稳步去库存。
（2）房地产产业结构单一化，高端房产仍有巨大上涨空间房地产供给侧结构性改革就是要提高房地产的有效供给，提升房地产的高品质供给。当前，湘潭市房地产市场供给主体为中低价位、中小户型的普通住宅供给。随着城镇提质扩容步伐加快，居民住房消费有望形成规模化、人文化、智能化、生态化的高端房产需求。普通住宅过多，高品质住宅缺少，这就形成了房地产产业结构单一化。因而，去库存的过程中必须落实好供给侧结构性改革等一系列政策，从供给和需求的配合，政府和市场的合作消化库存量。
（3）房价-收入比较大，去库存的动力不足，居民收入增加是房地产市场持续发展的基本条件。2016年，湘潭市居民人均可支配收入18765元。株洲市平均商品房销售价格4526元每平方米。数据说明，相对于湘潭市目前的房价，居民收入还是较之有些差距。如果房地产市场价格继续上升，就会导致潜在消费者因为房价过高而买不起房，抑制房地产消费。政府和房地产商因为利益的驱使，并不会增加房地产的供应量，导致房价进一步推高。
三、湘潭市房地产房地产供给侧改革下去产能的对策
（1）价格监管确保新政施行，补贴标准一出台，房地产开发商会不会直接或变相哄抬楼市价格？对老百姓而言，好的政策固然可喜，实施到位才能最终放心。“为此，我们将通过落实五大管理，确保新政红利惠及到购房者。”市房产管理局负责人介绍，其中，商品房价格管理摆在了与新政配套的“市场监管”的第一条。今后，房地产开发商在申报商品房预售许可证时，必须一次性申报整个楼盘的销售价格，不允许在预售申报后的实际销售过程中，再分期、分批、分楼栋涨价。
（2）坚持加强政策引导与严格行业监管相结合，全力营造规范有序的市场发展环境。一方面从预售备案管理、预售资金监管、价格管理等方面着手，严格规范商品房预（销）售行为，维护购房群众合法权益；另一方面，从土地出让管理和房地产开发资质入手，严格限制无资质法人和自然人参与房地产开发项目用地使用权的招拍挂，有力保障房地产开发规模和品质；同时，建立部门联合督查制度，加强房地产信用管理，严格开发企业和中介市场监管，依法规范企业经营行为，优化行业发展格局。
（3）推进房地产行业供给侧改革深入发展，优化土地供应结构。从规划、土地出让计划等环节严格控制商业地产、小型公寓、办公用房等项目的土地供应规模。对部分已批未供、供而未用的土地，由市国土资源局会同相关部门和用地单位制定符合城乡规划用途的转换方案，经重新立项、规划变更、签订出让合同补充协议等程序，调整用于国家鼓励和支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的项目开发建设。（牵头责任部门：市国土资源局；责任部门：市城乡规划局、市发改委、市住房和城乡建设局）。提高规划设计水平。
参考文献
[1]杜冰，席秋红，王玥.供给侧改革视角下我国房地产市场财富效应研究[J]沈阳建筑大学学报（社会科学版），2017（06）：593-597.
[2]李飞，王伦锋.推进住房公积金供给侧结构性改革研究报告[J]上海房地，2017（11）：47-50.
[3]傅贻忙，阳波，李涛.县市房地产供给侧结构性改革下去库存思路[J]时代金融，2017（27）：225-226.
[4]李晓龙.推进房地产市场供给侧结构性改革的有效策略[J]科技视界，2017（27）：153+178.
[5]李飞，王伦锋.深入推进住房公积金供给侧结构性改革——以江苏省扬州市为例[J]上海房地，2017（09）：41-44.
[6]杜冰，周琳，王玥.基于供给侧结构性改革的沈阳房地产市场层级划分研究[J]辽宁经济，2017（09）：66-67.
[7]李德友，項红.政府参与房地产企业破产的职责——以供给侧结构性改革为背景[J]安徽建筑，2017，24（05）：459-460.
作者简介：罗晨曦（1993，06），性别，男，民族，汉，籍贯，湖南益阳，职务/职称，无，学历，硕士，单位湘潭大学，研究方向金融学。
关键词：供给侧改革；房地产；房地产库存
一、目前湘潭市房地产市场库存的现状
湘潭市在全省率先发力，出台《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，通过实施九大创新举措，有效推进了房地产去库存。数据显示，2016年湘潭市房地产市场活跃度大幅提升，全市本级新建商品房登记销售210.39万平方米（19103套），同比增长28.75%。截至2016年12月底，湘潭市本级新建商品房剩余可售量较2015年底下降28%，库存去化周期较上年底减少11个月。中央、省委经济工作会议指出，2017年是供给侧结构性改革的深化之年，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。湘潭属于三线城市，房地产行业的平稳健康发展对于促进我市经济社会发展、实现“伟人故里、大美湘潭”战略目标具有十分重要的意义。2016年以来，在系列利好政策措施的有序引导下，我市房地产市场活力大幅增长，库存房源明显减少，市场发展格局稳步向好。但在行业发展过程中，由于受宏观经济及本市诸多综合因素影响，房地产市场依然存在市场需求端结构单一、供给侧结构性改革有待深入推进、去库存压力仍然存在、行业持续增长的内生动力不足等困难和问题。因此，在潭政办发〔2016〕23号文件的基础上，着眼新形势，切合新实际，尽快出台全面去化房地产库存、深入推进房地产供给侧改革、挖掘和培育行业新增长点的政策措施，不仅是贯彻落实中央、省委经济工作会议精神的重要体现，更是促进我市房地产业持续健康发展、推动经济社会快速稳步发展、建设“大美湘潭”“幸福湘潭”的迫切要求。
二、湘潭市房地产供给侧结构性改革下去库存的问题
（1）供给侧结构性改革有效发力不足，企业投资信心不足从数据来看湘潭市各县房地产去库存正在稳步消化，但是在经济下行压力大的背景下，市场不确定因素增多，导致企业投资信心不足。房地产去库存过程中更多的还是需求侧在引导，没有结合供给侧有效发力，湘潭市大部分县区依然存在房地产供给结构性过剩。因此，必须从供给侧和需求侧同时发力，以供给侧政策为主导，需求侧为配合，建设一个良好的房地产市场环境，增强企业投资信心，稳步去库存。
（2）房地产产业结构单一化，高端房产仍有巨大上涨空间房地产供给侧结构性改革就是要提高房地产的有效供给，提升房地产的高品质供给。当前，湘潭市房地产市场供给主体为中低价位、中小户型的普通住宅供给。随着城镇提质扩容步伐加快，居民住房消费有望形成规模化、人文化、智能化、生态化的高端房产需求。普通住宅过多，高品质住宅缺少，这就形成了房地产产业结构单一化。因而，去库存的过程中必须落实好供给侧结构性改革等一系列政策，从供给和需求的配合，政府和市场的合作消化库存量。
（3）房价-收入比较大，去库存的动力不足，居民收入增加是房地产市场持续发展的基本条件。2016年，湘潭市居民人均可支配收入18765元。株洲市平均商品房销售价格4526元每平方米。数据说明，相对于湘潭市目前的房价，居民收入还是较之有些差距。如果房地产市场价格继续上升，就会导致潜在消费者因为房价过高而买不起房，抑制房地产消费。政府和房地产商因为利益的驱使，并不会增加房地产的供应量，导致房价进一步推高。
三、湘潭市房地产房地产供给侧改革下去产能的对策
（1）价格监管确保新政施行，补贴标准一出台，房地产开发商会不会直接或变相哄抬楼市价格？对老百姓而言，好的政策固然可喜，实施到位才能最终放心。“为此，我们将通过落实五大管理，确保新政红利惠及到购房者。”市房产管理局负责人介绍，其中，商品房价格管理摆在了与新政配套的“市场监管”的第一条。今后，房地产开发商在申报商品房预售许可证时，必须一次性申报整个楼盘的销售价格，不允许在预售申报后的实际销售过程中，再分期、分批、分楼栋涨价。
（2）坚持加强政策引导与严格行业监管相结合，全力营造规范有序的市场发展环境。一方面从预售备案管理、预售资金监管、价格管理等方面着手，严格规范商品房预（销）售行为，维护购房群众合法权益；另一方面，从土地出让管理和房地产开发资质入手，严格限制无资质法人和自然人参与房地产开发项目用地使用权的招拍挂，有力保障房地产开发规模和品质；同时，建立部门联合督查制度，加强房地产信用管理，严格开发企业和中介市场监管，依法规范企业经营行为，优化行业发展格局。
（3）推进房地产行业供给侧改革深入发展，优化土地供应结构。从规划、土地出让计划等环节严格控制商业地产、小型公寓、办公用房等项目的土地供应规模。对部分已批未供、供而未用的土地，由市国土资源局会同相关部门和用地单位制定符合城乡规划用途的转换方案，经重新立项、规划变更、签订出让合同补充协议等程序，调整用于国家鼓励和支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等领域的项目开发建设。（牵头责任部门：市国土资源局；责任部门：市城乡规划局、市发改委、市住房和城乡建设局）。提高规划设计水平。
参考文献
[1]杜冰，席秋红，王玥.供给侧改革视角下我国房地产市场财富效应研究[J]沈阳建筑大学学报（社会科学版），2017（06）：593-597.
[2]李飞，王伦锋.推进住房公积金供给侧结构性改革研究报告[J]上海房地，2017（11）：47-50.
[3]傅贻忙，阳波，李涛.县市房地产供给侧结构性改革下去库存思路[J]时代金融，2017（27）：225-226.
[4]李晓龙.推进房地产市场供给侧结构性改革的有效策略[J]科技视界，2017（27）：153+178.
[5]李飞，王伦锋.深入推进住房公积金供给侧结构性改革——以江苏省扬州市为例[J]上海房地，2017（09）：41-44.
[6]杜冰，周琳，王玥.基于供给侧结构性改革的沈阳房地产市场层级划分研究[J]辽宁经济，2017（09）：66-67.
[7]李德友，項红.政府参与房地产企业破产的职责——以供给侧结构性改革为背景[J]安徽建筑，2017，24（05）：459-460.
作者简介：罗晨曦（1993，06），性别，男，民族，汉，籍贯，湖南益阳，职务/职称，无，学历，硕士，单位湘潭大学，研究方向金融学。