论文部分内容阅读
摘 要：有线电视向数字电视的发展是大势所趋，电视节目从制作和播放都全面数字化，而有线电视网络的建设，也正逐步走向“网络化”、“无带化”和“信息化”，推动广电网络事业迎接新的挑战，迈入下一个全新的发展时期。为了让保障性住房里的人们能够更好的享受现代科技发展带来的便利以及更加方便的了解到社会发展的最新动态，鉴于各级政府对保障性住房的重视，有线电视网络公司应给予配合和支持，也要满足开发商对配套建设费用提供一定的优惠的诉求，同时还要考虑自身的经济效益。这些使得本项目有了其特殊意义。本项目的问题是不能按正常的配套工程收费，因而有成本风险；同行竞争的问题、地区宏观经济是否能给本保障住房小区提供足够的入住率以保证公司经营的收益。运用项目管理中的成本、风险、质量、集成等管理理论知识提出相应的对策。
关键词：保障性住房；配套建设；项目评估
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）25007702
0 引言
由于保障性住房有线电视配套建设工程与普通的商品楼不同，具有特殊性，涉及到当地政府、开发商和有线电视网络公司几方面的关系，因此在评估操作实务中要关注权益状况，把握价值内涵；其次是由于资产形成跨时较长，而且有些内容（如光缆线路）属于隐蔽工程，受实际条件限制而无法对其进行实质性勘察，而评估结果涵盖的内容要做到不重不漏，并严格与其原始账面价值构成相对应，所以本项目评估主要根据工程相关资料：如规划设计文件、竣工文档和工程建设合同等，特别注重施工的过程文件，如工程签证、现场记录表等，并向相关管理人员询问来进行。采取正确项目评估方式，既讲求质量又注重效率，使得项目评估有的放矢，发现其中存在的问题，并运用现代国内外先进的项目管理理论形成相应的对策。
1 项目规划设计概况与评估存在的问题
某保障性住房有线电视配套建设工程，从分前端机房光纤配线架（ODF）联接原有144B、48B、24B三根光缆，然后新放1条150米16B光缆到该小区2号楼车库，增设光缆接头盒，再新放1条100米8B光缆1号楼相应车库位置。2个光节点覆盖的小区用户共计330户。工程预算材料成本：187245.11元；施工成本：127944.49元，两者共计315189.60元。预计每户均摊费用955.12元。
有线电视配套建设工程项目评估存在问题主要表现为：工程成本问题、施工进度和对施工设计的问题。
1.1 成本进度
保障性住房有线电视配套建设工程项目管理的主要控制要素是工程施工的质量、进度和成本，从而实现在保证质量的前提下，选择进度和成本结合的最优方案的管理目标。以往的管理方式是成本和进度分别管理和控制，使得两者相互之间缺乏紧密的联系，由此带来了相当多的问题：当项目进展到一定阶段时，实物工程量（进度）并没有达到累计计划预算成本相当计划量；项目预算已经超出而还有剩余工程量还没有完成，而要完成剩余的工程量就必须追加预算，此时已经不能在预算内完成项目成本控制了。
1.2 施工设计
保障性住房建设地点的选择，必须准确掌握城乡低收入居民的住房情况，实事求是地制订好建设规划。而保障性住房主要面向的是低收入人群，政府牵头以较为低廉的租赁给有需求的居民、外来务工者等，这就决定其征用土地、配套资金都要由当地政府财政支持，并且不能像普通商品房一样以盈利为目的，因此使其当地对居民或外来务工者等流动人员的住房状况、租赁住房的能力等有个准确的调查，而不能仅依靠抽样甚至是简单现状分析来推算核定需求，以确保规划选址的科学性，而不会引起保障性住房建设阶段性过度或不足的问题。基于以上特点，保障性住房的有线电视配套建设工程，不紧不能从配套工程费中盈利，还要有线电视网络自筹资金支持其运作，从而衔生出经营成本的问题。
2 保障性住房有线电视配套建设工程的评估方法
一般来说，资产评估有很多互相关联又各有其各自特点的方法，不可机械地选择，应因地制宜或因事制宜地选择，因为有能用货币衡量未来期望收益的单项或整体资产、未来风险可以测算并可用货币来衡量、经营寿命可以预测、资产的服务或用途满足所有者在经营上所期望的收益等特点，所以收益法来进行评估。
2.1 资产评估的方法
国际上公认的三大评估方法：收益法、成本法和市场法，资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当价值类型，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。它是一种动态性、市场化活动，其评定的价格也是一种模拟市场的行为。评估方法可以理解为获取资产在某一时点相对公正的市场价值所采取的一种途径，是专业评估人士实现资产评估的技术手段。
收益法评估的技术路线是通过将被评估项目未来的预期收益货币化或折现以确定其市场价值或收益。运用该方法的前提就是资产所带来的预期收益能够可靠的预测并能够用货币量化，并且与收益相对应的风险也能预测并能量化。成本法是在现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，估算出资产价值的方法。市场法是以现实公开市场上的参照物来评定估算对象的现行公平市场价值，该方法所采用的评估数据直接取材于市场，评估过程直观。采用市场法评估的条件之一是能够在公开市场上获取与被评估资产相同或类似的可采信的交易资料。
2.2 保障性住房有线电视配套建设工程的评估方法选择
从保障性住房有线电视配套建设工程的形成及现状特点来看，它具备收益法使用的四大前提条件，可以通过估算本建设工程的未来预期的收益并折现成数量值，来确定本次保障性住房配套建设项目资产价值，从而为公司带来效益，而不是赔本。通过分析本项目所处的地理位置的周边经济发展情况，来分析本保障性住房能否为本有线电视网络带来足够的潜在使用有线电视网络的用户，因为用户资源是本项目创造效益的主体。工程成本减去配套工程费为正值，表明有线电视网络公司必须投入资本，而是否能回本并创造利润，要看后续的经营。所以从本次评估目的来看选择收益法，是可行的。 采用收益法评估涉及到很多的经济参数，其中主要是收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个基本要素。
其资产未来收益期有限的情况下：
计算公式可以表达为：（P为评估值；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率或资本化率；t为收益期限）
P=ti=1Ri（1+r）i
其资产未来收益永续的情况下：
（1）未来收益是等额年金可采用直接资本化处理，计算公式可以表达为：P=R/r；
（2）未来收益不等，可采用分段法计算；
（3）未来收益等差递增，等差额为B，计算公式可以表达为：P=（A/r+B/r2）；
（4）未来收益等比递增，等比额为S，计算公式可以表达为：P=A/（r-S）。
本次保障性住房有线电视配套建设工程考虑的因素是建设预算成本、收取的配套工程费、本保障性住房的用户率、用户的初装收入、有线电视基本月租费、业务费和运行后网络维护成本等等。
3 保障性住房有线电视配套建设工程项目评估要点分析
3.1 项目位置
本项目，落座在某镇城区郊区的工业重点园区。项目周围大概有500-700家工厂企业，并设有大型村委会。本保障性住房小区拥有良好的环境，干净整洁。小区内部配套设有大型的停车位，以及共居民休闲、活动的空间，多以三口之家为定位。周边城区以及工厂、企业中层员工，迫切需要租赁或者购买该种类型的房源。从我司对本小区所开展的市场调研来看，其入住率已接近99%。再结合我们上述对各家业务公司做出的了解与分析，我们认为：80%及以上的小区用户会享受有线电视业务，并配备视讯宽带。
3.2 资费标准
由于本工程属于保障性住房，且基本是由政府主导。但本司同时也是一家行政事业单位，理应为政府服务。因此，本公司决定积极响应政府的号召。通过分析项目规划资料，我们发现：对本配套工程所做出的预算成本为315189.60元，而收取到的配套工程费是250000元，存在较大的成本缺口；另外，根据物价局文件规定，我公司安装接入过程中，初装工料费可收取50-100元，本文按50元计算，基本收视费终端主机（26元/月），不计算分机费，用户互动业务费，每月20元；其它相关业务，则主要以营业厅所提供的标准进行收费。由于情况较为复杂，此处不再详细叙述。
3.3 成本与利润测试报告
（1）制定项目参数设置表（计算标准：用户占有率暂定80%，用户数量264户）；
（2）制定成本测算表；
（3）制定利润测算表。
通过对上述三份表进行计算和分析，得知经营三年后，本项目的利润约为34.38%。这是扣除税金、后期维护费所得出的纯利润，但不包含分机收视费、销售机顶盒的利润、其它相关业务费和某些不可预见因素。
4 结语
保障性住房有线电视配套工程包括各种线缆和设备，各段线路投入使用的时间不一致，从本工程达到全网运营以及发挥整体效率的角度来考虑，在计算资金成本时不以单段线路的完工日期为计算周期，而以项目整体为使用收益期，我们认为从实际出发，以资产投入运营、开始使用的时间作为收益期的起始点更能客观反映资产的现实状况。在有线电视维护中要制定有效的管理规范对出现的状况一定要仔细记录并以此为可靠性的依据。确保经营运行期。本文通过对本项目评估存在的问题分析及给出相应的对策，在未考虑某些业务收益和利润的情况，本项目的三年经营期内可创造34.38%的利润，项目相当优质。
参考文献
[1]赵梓森.光纤通信工程（修订本）[M].北京：人民邮电出版社，2013.
[2]马永源，马力.电信规划方法[M].北京：北京邮电大学出版社，2011.
[3]黄中泉.县级有线数字电视整体转换存在的主要问题和对策[J].广播电视信息，2010，（09）.
[4]孙毅.通信工程项目风险评估[J].项目管理技术，2008，（12）：3437.
[5]刘欣.奥运场馆通信保障项目的风险管理研究[D].北京：北京邮电大学，2009.
关键词：保障性住房；配套建设；项目评估
中图分类号：F27
文献标识码：A
文章编号：16723198（2015）25007702
0 引言
由于保障性住房有线电视配套建设工程与普通的商品楼不同，具有特殊性，涉及到当地政府、开发商和有线电视网络公司几方面的关系，因此在评估操作实务中要关注权益状况，把握价值内涵；其次是由于资产形成跨时较长，而且有些内容（如光缆线路）属于隐蔽工程，受实际条件限制而无法对其进行实质性勘察，而评估结果涵盖的内容要做到不重不漏，并严格与其原始账面价值构成相对应，所以本项目评估主要根据工程相关资料：如规划设计文件、竣工文档和工程建设合同等，特别注重施工的过程文件，如工程签证、现场记录表等，并向相关管理人员询问来进行。采取正确项目评估方式，既讲求质量又注重效率，使得项目评估有的放矢，发现其中存在的问题，并运用现代国内外先进的项目管理理论形成相应的对策。
1 项目规划设计概况与评估存在的问题
某保障性住房有线电视配套建设工程，从分前端机房光纤配线架（ODF）联接原有144B、48B、24B三根光缆，然后新放1条150米16B光缆到该小区2号楼车库，增设光缆接头盒，再新放1条100米8B光缆1号楼相应车库位置。2个光节点覆盖的小区用户共计330户。工程预算材料成本：187245.11元；施工成本：127944.49元，两者共计315189.60元。预计每户均摊费用955.12元。
有线电视配套建设工程项目评估存在问题主要表现为：工程成本问题、施工进度和对施工设计的问题。
1.1 成本进度
保障性住房有线电视配套建设工程项目管理的主要控制要素是工程施工的质量、进度和成本，从而实现在保证质量的前提下，选择进度和成本结合的最优方案的管理目标。以往的管理方式是成本和进度分别管理和控制，使得两者相互之间缺乏紧密的联系，由此带来了相当多的问题：当项目进展到一定阶段时，实物工程量（进度）并没有达到累计计划预算成本相当计划量；项目预算已经超出而还有剩余工程量还没有完成，而要完成剩余的工程量就必须追加预算，此时已经不能在预算内完成项目成本控制了。
1.2 施工设计
保障性住房建设地点的选择，必须准确掌握城乡低收入居民的住房情况，实事求是地制订好建设规划。而保障性住房主要面向的是低收入人群，政府牵头以较为低廉的租赁给有需求的居民、外来务工者等，这就决定其征用土地、配套资金都要由当地政府财政支持，并且不能像普通商品房一样以盈利为目的，因此使其当地对居民或外来务工者等流动人员的住房状况、租赁住房的能力等有个准确的调查，而不能仅依靠抽样甚至是简单现状分析来推算核定需求，以确保规划选址的科学性，而不会引起保障性住房建设阶段性过度或不足的问题。基于以上特点，保障性住房的有线电视配套建设工程，不紧不能从配套工程费中盈利，还要有线电视网络自筹资金支持其运作，从而衔生出经营成本的问题。
2 保障性住房有线电视配套建设工程的评估方法
一般来说，资产评估有很多互相关联又各有其各自特点的方法，不可机械地选择，应因地制宜或因事制宜地选择，因为有能用货币衡量未来期望收益的单项或整体资产、未来风险可以测算并可用货币来衡量、经营寿命可以预测、资产的服务或用途满足所有者在经营上所期望的收益等特点，所以收益法来进行评估。
2.1 资产评估的方法
国际上公认的三大评估方法：收益法、成本法和市场法，资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是专业机构和人员按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当价值类型，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。它是一种动态性、市场化活动，其评定的价格也是一种模拟市场的行为。评估方法可以理解为获取资产在某一时点相对公正的市场价值所采取的一种途径，是专业评估人士实现资产评估的技术手段。
收益法评估的技术路线是通过将被评估项目未来的预期收益货币化或折现以确定其市场价值或收益。运用该方法的前提就是资产所带来的预期收益能够可靠的预测并能够用货币量化，并且与收益相对应的风险也能预测并能量化。成本法是在现时条件下被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，估算出资产价值的方法。市场法是以现实公开市场上的参照物来评定估算对象的现行公平市场价值，该方法所采用的评估数据直接取材于市场，评估过程直观。采用市场法评估的条件之一是能够在公开市场上获取与被评估资产相同或类似的可采信的交易资料。
2.2 保障性住房有线电视配套建设工程的评估方法选择
从保障性住房有线电视配套建设工程的形成及现状特点来看，它具备收益法使用的四大前提条件，可以通过估算本建设工程的未来预期的收益并折现成数量值，来确定本次保障性住房配套建设项目资产价值，从而为公司带来效益，而不是赔本。通过分析本项目所处的地理位置的周边经济发展情况，来分析本保障性住房能否为本有线电视网络带来足够的潜在使用有线电视网络的用户，因为用户资源是本项目创造效益的主体。工程成本减去配套工程费为正值，表明有线电视网络公司必须投入资本，而是否能回本并创造利润，要看后续的经营。所以从本次评估目的来看选择收益法，是可行的。 采用收益法评估涉及到很多的经济参数，其中主要是收益额、折现率（资本化率）和收益期限三个基本要素。
其资产未来收益期有限的情况下：
计算公式可以表达为：（P为评估值；Ri为未来第i年的预期收益；r为折现率或资本化率；t为收益期限）
P=ti=1Ri（1+r）i
其资产未来收益永续的情况下：
（1）未来收益是等额年金可采用直接资本化处理，计算公式可以表达为：P=R/r；
（2）未来收益不等，可采用分段法计算；
（3）未来收益等差递增，等差额为B，计算公式可以表达为：P=（A/r+B/r2）；
（4）未来收益等比递增，等比额为S，计算公式可以表达为：P=A/（r-S）。
本次保障性住房有线电视配套建设工程考虑的因素是建设预算成本、收取的配套工程费、本保障性住房的用户率、用户的初装收入、有线电视基本月租费、业务费和运行后网络维护成本等等。
3 保障性住房有线电视配套建设工程项目评估要点分析
3.1 项目位置
本项目，落座在某镇城区郊区的工业重点园区。项目周围大概有500-700家工厂企业，并设有大型村委会。本保障性住房小区拥有良好的环境，干净整洁。小区内部配套设有大型的停车位，以及共居民休闲、活动的空间，多以三口之家为定位。周边城区以及工厂、企业中层员工，迫切需要租赁或者购买该种类型的房源。从我司对本小区所开展的市场调研来看，其入住率已接近99%。再结合我们上述对各家业务公司做出的了解与分析，我们认为：80%及以上的小区用户会享受有线电视业务，并配备视讯宽带。
3.2 资费标准
由于本工程属于保障性住房，且基本是由政府主导。但本司同时也是一家行政事业单位，理应为政府服务。因此，本公司决定积极响应政府的号召。通过分析项目规划资料，我们发现：对本配套工程所做出的预算成本为315189.60元，而收取到的配套工程费是250000元，存在较大的成本缺口；另外，根据物价局文件规定，我公司安装接入过程中，初装工料费可收取50-100元，本文按50元计算，基本收视费终端主机（26元/月），不计算分机费，用户互动业务费，每月20元；其它相关业务，则主要以营业厅所提供的标准进行收费。由于情况较为复杂，此处不再详细叙述。
3.3 成本与利润测试报告
（1）制定项目参数设置表（计算标准：用户占有率暂定80%，用户数量264户）；
（2）制定成本测算表；
（3）制定利润测算表。
通过对上述三份表进行计算和分析，得知经营三年后，本项目的利润约为34.38%。这是扣除税金、后期维护费所得出的纯利润，但不包含分机收视费、销售机顶盒的利润、其它相关业务费和某些不可预见因素。
4 结语
保障性住房有线电视配套工程包括各种线缆和设备，各段线路投入使用的时间不一致，从本工程达到全网运营以及发挥整体效率的角度来考虑，在计算资金成本时不以单段线路的完工日期为计算周期，而以项目整体为使用收益期，我们认为从实际出发，以资产投入运营、开始使用的时间作为收益期的起始点更能客观反映资产的现实状况。在有线电视维护中要制定有效的管理规范对出现的状况一定要仔细记录并以此为可靠性的依据。确保经营运行期。本文通过对本项目评估存在的问题分析及给出相应的对策，在未考虑某些业务收益和利润的情况，本项目的三年经营期内可创造34.38%的利润，项目相当优质。
参考文献
[1]赵梓森.光纤通信工程（修订本）[M].北京：人民邮电出版社，2013.
[2]马永源，马力.电信规划方法[M].北京：北京邮电大学出版社，2011.
[3]黄中泉.县级有线数字电视整体转换存在的主要问题和对策[J].广播电视信息，2010，（09）.
[4]孙毅.通信工程项目风险评估[J].项目管理技术，2008，（12）：3437.
[5]刘欣.奥运场馆通信保障项目的风险管理研究[D].北京：北京邮电大学，2009.