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摘 要：简述不动产调查的研究对象及主要工作内容，提出了不动产调查的定义，分析了不动产调查各主要环节易出现的质量问题，并提出相应的质量控制措施。
关键词：不动产 不动产调查 质量控制
中图分类号：TU72 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）05（a）-0168-02
根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》，我国自2015年3月1日起正式施行不动产统一登记制度。只有严格做好不动产调查过程中的质量控制，才能为不动产统一登记提供准确、可靠的数据，才能确保登记内容及颁发证书的严肃性和权威性。
1 不动产调查的定义
不动产调查可定义为：对特定不动产单元的权属、用途、质量等内容进行调查，并在调查的基础上运用测绘科学技术测定该单元内土地及其定着物的界址、位置、数量、形状等内容，计算面积、绘制图件、填制表格、编制报告，为不动产登记、核发证书提供依据。
2 不动产调查的特点
近年来，行业内如火如荼开展的城镇地籍调查、三权发证、农经权确权登记、农房调查、设施农用地调查等项目均属于不动产调查的工作范畴，这类工作的共同点是都需搞清“人”和“物”两部分内容。其中“人”即权利人，可以是个人、农户、单位、集体等；“物”即调查对象，可以是建设用地、宅基地、集体土地、承包地、林地、设施农用地、房屋等。搞清楚“人”是权属调查，需要耐心细致的与相关人员、单位沟通，获取所需信息和证明材料，属于社会事务，依靠的是良好的人际交往能力和组织管理能力；搞清楚“物”就是不动产测量，需要依靠测绘专业技术对调查对象的空间位置进行详细描述，是技术工作，依靠的是严谨细致的工作态度和良好的业务能力。
3 不动产调查工作中容易出现的质量问题及措施
通过上述分析，不动产调查主要包含不动产权属调查和不动产测量两部分内容，下面分别从这两个方面叙述各环节容易出现的质量问题及可以采取的措施。
3.1 搞清楚权利人——不动产权属调查工作中容易出现的质量问题
3.1.1 权利人认定缺少证明材料或证明材料不齐全
实际工作中会因为各种原因，部分调查对象身份证明材料和权属来源资料收集困难，但往往就是这些缺少证明材料的权利人容易出现错误，进而引起返工。
对策：应特别注意暂时难以收集证明材料的权利人。通过与相关人员（村、社负责人、上级单位）的沟通了解其具体情况，如有需要，可先用铅笔填写相关表格，待收集到相关证明材料后再重新填写资料，进行数据扫描入库等后续工作。
3.1.2 忽视权属共有人情况调查
很多不动产的产权都不只属于一个人所有，比如宅基地使用权、土地承包经营权等，一般所登记的个人只是其家庭户主或代表，其权属归整个家庭所有成员共有共用。这一点在农经权项目中尤为明显，表现在对家庭成员的调查不够细致。
对策：权属调查中尤其是农经权项目中应特别注意其承包地共有人情况，除了查看原权属证书等权源资料外，还应该仔细查看其户籍资料，并特别注意权利人取得权属后家庭成员变动情况。
3.1.3 对矛盾纠纷的处理不得当
几乎所有牵涉权属调查的项目都会有矛盾纠纷。虽然矛盾纠纷的调处主体不是技术单位，但我们却应该充分认识到矛盾纠纷对权属调查工作进度和成果质量的巨大影响。往往一个纠纷就可能会造成一大片返工。
对策：充分重视矛盾纠纷的存在，并从技术层面搞清楚矛盾纠纷的类型，估计其影响，加强沟通，积极督促相关部门和人员组织调处，为调查工作扫清障碍。
3.2 搞清楚调查对象——不动产测量工作中容易出现的质量问题及对策
3.2.1 数学精度不符合要求造成的返工
不动产测量事关当时人的切身权益，故其要求的数学精度一般都较地形测量更为严格，比如一般地区宗地图界址点精度限差只有5～10 cm，故稍有不慎，就会出现精度超限的情况。
对策：数学精度是测量工作的核心，一旦精度不满足要求，必须无条件返工，直到合格为止。为了减少这方面的返工，只有加强过程检查和监督，挺高作业人员的责任心，确保不合格的产品不上交。
3.2.2 表格填写不规范造成的返工
权属调查工作都需要填制大量的表格资料，由于工作量巨大，时常会出现内容填制错误、胡乱刮改、漏填少填等错误，引起大量返工。
对策：预防这类错误的关键是提前制作样表、统一标准和要求，并随时抽查。
3.2.3 过度依赖计算机软件造成的返工
随着科学技术的发展，计算机软件在测绘工作中起到的作用越来越强大，在许多方面大大减轻了工作量。但必须清楚地认识到，不是所有的计算机软件都很完善，需要人工干预的工序一定要人工处理，并且计算机软件一般都是针对某个项目开发，很多功能具有普遍性，但不一定适合各地区具体情况。如果业主有其他要求或有特殊情况，也一定要慎重使用软件相关功能。
对策：所有軟件输出的成果必须与设计书、相关规程及图式进行比对检查，对不能满足要求的软件功能提请软件开发商更新完善，或采用人工干预的方式进行编辑加工，直到符合要求为止。
3.2.4 过度依赖经验作业造成的返工。
技术人员随着工作经历的增长都会积累大量的工作经验，如果应用得当，就是一笔巨大的财富。但如果运用不当，有时也会给工作带来阻力。例如：用三权发证的经验干农经权，或者用上个项目的经验干下个项目，有时会不自觉地陷入工作误区，给项目生产带来不可估量的损失。
对策：不同的项目情况不同，技术要求也会不同，故在采用原有经验的同时一定要结合本项目的实际情况，拿不准的问题要查阅本项目设计或与业主沟通，找到依据后再执行。
4 加强组织管理，预防质量事故
不动产调查工作十分繁杂，要做好质量控制，除了注意上述问题外，从根本上讲，还要加强组织管理，预防质量事故。
4.1 加强人员培训，统一生产标准
只有项目中每个环节的具体生产者清楚自己的工作怎么干，标准是什么，什么样的错误不能犯，才能从根本上预防质量事故的发生。
4.2 固定关键岗位，责任到人
不动产调查项目任务繁重，需要大量的人员参与，但各项目关键岗位人员如果变动频繁，会造成前任的事情后任不清楚，各环节衔接不顺畅，形成质量隐患。
4.3 加强过程检查，将隐患解决在萌芽状态
技术单位除了执行好“两级检查、一级验收”制度以外，更应加强过程检查。项目具体管理人员才是把控产品质量的第一道关口，要养成对部署的工作跟进检查的工作习惯，督促具体执行者按要求的标准和工期完成任务。
5 结语
总之，不动产调查工作涉及面广，工作流程复杂，并且其成果要在有法律效力的证书和簿册中记载，涉及当事人的根本利益。做好不动产调查工作的质量控制是全面实施不动产统一登记制度的必要环节和重要保证，是保护人民群众不动产权利的根本要求和具体保障，具有十分重要的社会意义！
参考文献
[1] 龚益鸣.现代质量管理学[M].北京：清华大学出版社，2008.
[2] 蓝悦明.不动产测量与管理[M].武汉：武汉大学出版社，2008.
[3] 杨振鹏，杨志坚.不动产统一登记与地籍测量关系初探[J].房地产导刊，2015（15）：24-25.
[4] 陈琛.集体土地确权登记的测绘研究[J].科技资讯，2011（4）：242.
[5] 王志刚，李阳.试述房产测绘的质量控制和管理措施[J].城市建设理论研究，2012（30）：68-69.
关键词：不动产 不动产调查 质量控制
中图分类号：TU72 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2017）05（a）-0168-02
根据国务院颁布的《不动产登记暂行条例》，我国自2015年3月1日起正式施行不动产统一登记制度。只有严格做好不动产调查过程中的质量控制，才能为不动产统一登记提供准确、可靠的数据，才能确保登记内容及颁发证书的严肃性和权威性。
1 不动产调查的定义
不动产调查可定义为：对特定不动产单元的权属、用途、质量等内容进行调查，并在调查的基础上运用测绘科学技术测定该单元内土地及其定着物的界址、位置、数量、形状等内容，计算面积、绘制图件、填制表格、编制报告，为不动产登记、核发证书提供依据。
2 不动产调查的特点
近年来，行业内如火如荼开展的城镇地籍调查、三权发证、农经权确权登记、农房调查、设施农用地调查等项目均属于不动产调查的工作范畴，这类工作的共同点是都需搞清“人”和“物”两部分内容。其中“人”即权利人，可以是个人、农户、单位、集体等；“物”即调查对象，可以是建设用地、宅基地、集体土地、承包地、林地、设施农用地、房屋等。搞清楚“人”是权属调查，需要耐心细致的与相关人员、单位沟通，获取所需信息和证明材料，属于社会事务，依靠的是良好的人际交往能力和组织管理能力；搞清楚“物”就是不动产测量，需要依靠测绘专业技术对调查对象的空间位置进行详细描述，是技术工作，依靠的是严谨细致的工作态度和良好的业务能力。
3 不动产调查工作中容易出现的质量问题及措施
通过上述分析，不动产调查主要包含不动产权属调查和不动产测量两部分内容，下面分别从这两个方面叙述各环节容易出现的质量问题及可以采取的措施。
3.1 搞清楚权利人——不动产权属调查工作中容易出现的质量问题
3.1.1 权利人认定缺少证明材料或证明材料不齐全
实际工作中会因为各种原因，部分调查对象身份证明材料和权属来源资料收集困难，但往往就是这些缺少证明材料的权利人容易出现错误，进而引起返工。
对策：应特别注意暂时难以收集证明材料的权利人。通过与相关人员（村、社负责人、上级单位）的沟通了解其具体情况，如有需要，可先用铅笔填写相关表格，待收集到相关证明材料后再重新填写资料，进行数据扫描入库等后续工作。
3.1.2 忽视权属共有人情况调查
很多不动产的产权都不只属于一个人所有，比如宅基地使用权、土地承包经营权等，一般所登记的个人只是其家庭户主或代表，其权属归整个家庭所有成员共有共用。这一点在农经权项目中尤为明显，表现在对家庭成员的调查不够细致。
对策：权属调查中尤其是农经权项目中应特别注意其承包地共有人情况，除了查看原权属证书等权源资料外，还应该仔细查看其户籍资料，并特别注意权利人取得权属后家庭成员变动情况。
3.1.3 对矛盾纠纷的处理不得当
几乎所有牵涉权属调查的项目都会有矛盾纠纷。虽然矛盾纠纷的调处主体不是技术单位，但我们却应该充分认识到矛盾纠纷对权属调查工作进度和成果质量的巨大影响。往往一个纠纷就可能会造成一大片返工。
对策：充分重视矛盾纠纷的存在，并从技术层面搞清楚矛盾纠纷的类型，估计其影响，加强沟通，积极督促相关部门和人员组织调处，为调查工作扫清障碍。
3.2 搞清楚调查对象——不动产测量工作中容易出现的质量问题及对策
3.2.1 数学精度不符合要求造成的返工
不动产测量事关当时人的切身权益，故其要求的数学精度一般都较地形测量更为严格，比如一般地区宗地图界址点精度限差只有5～10 cm，故稍有不慎，就会出现精度超限的情况。
对策：数学精度是测量工作的核心，一旦精度不满足要求，必须无条件返工，直到合格为止。为了减少这方面的返工，只有加强过程检查和监督，挺高作业人员的责任心，确保不合格的产品不上交。
3.2.2 表格填写不规范造成的返工
权属调查工作都需要填制大量的表格资料，由于工作量巨大，时常会出现内容填制错误、胡乱刮改、漏填少填等错误，引起大量返工。
对策：预防这类错误的关键是提前制作样表、统一标准和要求，并随时抽查。
3.2.3 过度依赖计算机软件造成的返工
随着科学技术的发展，计算机软件在测绘工作中起到的作用越来越强大，在许多方面大大减轻了工作量。但必须清楚地认识到，不是所有的计算机软件都很完善，需要人工干预的工序一定要人工处理，并且计算机软件一般都是针对某个项目开发，很多功能具有普遍性，但不一定适合各地区具体情况。如果业主有其他要求或有特殊情况，也一定要慎重使用软件相关功能。
对策：所有軟件输出的成果必须与设计书、相关规程及图式进行比对检查，对不能满足要求的软件功能提请软件开发商更新完善，或采用人工干预的方式进行编辑加工，直到符合要求为止。
3.2.4 过度依赖经验作业造成的返工。
技术人员随着工作经历的增长都会积累大量的工作经验，如果应用得当，就是一笔巨大的财富。但如果运用不当，有时也会给工作带来阻力。例如：用三权发证的经验干农经权，或者用上个项目的经验干下个项目，有时会不自觉地陷入工作误区，给项目生产带来不可估量的损失。
对策：不同的项目情况不同，技术要求也会不同，故在采用原有经验的同时一定要结合本项目的实际情况，拿不准的问题要查阅本项目设计或与业主沟通，找到依据后再执行。
4 加强组织管理，预防质量事故
不动产调查工作十分繁杂，要做好质量控制，除了注意上述问题外，从根本上讲，还要加强组织管理，预防质量事故。
4.1 加强人员培训，统一生产标准
只有项目中每个环节的具体生产者清楚自己的工作怎么干，标准是什么，什么样的错误不能犯，才能从根本上预防质量事故的发生。
4.2 固定关键岗位，责任到人
不动产调查项目任务繁重，需要大量的人员参与，但各项目关键岗位人员如果变动频繁，会造成前任的事情后任不清楚，各环节衔接不顺畅，形成质量隐患。
4.3 加强过程检查，将隐患解决在萌芽状态
技术单位除了执行好“两级检查、一级验收”制度以外，更应加强过程检查。项目具体管理人员才是把控产品质量的第一道关口，要养成对部署的工作跟进检查的工作习惯，督促具体执行者按要求的标准和工期完成任务。
5 结语
总之，不动产调查工作涉及面广，工作流程复杂，并且其成果要在有法律效力的证书和簿册中记载，涉及当事人的根本利益。做好不动产调查工作的质量控制是全面实施不动产统一登记制度的必要环节和重要保证，是保护人民群众不动产权利的根本要求和具体保障，具有十分重要的社会意义！
参考文献
[1] 龚益鸣.现代质量管理学[M].北京：清华大学出版社，2008.
[2] 蓝悦明.不动产测量与管理[M].武汉：武汉大学出版社，2008.
[3] 杨振鹏，杨志坚.不动产统一登记与地籍测量关系初探[J].房地产导刊，2015（15）：24-25.
[4] 陈琛.集体土地确权登记的测绘研究[J].科技资讯，2011（4）：242.
[5] 王志刚，李阳.试述房产测绘的质量控制和管理措施[J].城市建设理论研究，2012（30）：68-69.