进入2014年以来，国内经济和房地产市场都有了一定的变化。经济滑坡没有停止的迹象，1-2月份的宏观经济数据都低于预期，房地产行业的日子也开始难过了。
　　在销售疲软情况下，个别开发商短期的资金困难难以避免。浙江兴润置业债务风险引发的市场担忧，不排除后续还有类似公司的报道出现。在这样的情况下，一味强调房地产调控已经不合时宜了，区别对待才是未来政策的着眼点。
　　我们认为，未来房地产政策会坚持双向调控，其目的在于“控风险”，而不在“稳增长”，对拉动经济和投资的意义有限。
　　之所以提出双向调控，是因为目前一线城市供不应求，房价仍有加大的上涨压力和上涨预期，而部分二三线城市库存量较大，需要去化库存。去化库存及控制用地规模将导致今年的全国土地出让金低于去年，在部分二三线城市甚至可能出现较明显的下降。这实际并不利于短期“稳增长”，但从中长期看，则有助于防范地方财政和经济出现崩溃式风险。
　　同时，我们也注意到，A股房企再融资被叫停四年之久后终于再度开闸。
　　3月19日晚间，中茵股份和天保基建双双发布公告称，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。我们认为，再融资重启有利于优质企业发展，但对整个房地产市场的影响偏中性。
　　重启地产企业再融资可使优质企业资金得以补充，并进一步提高了向银行负债的能力，有利于开发商加快开发进度及拓展能力，提升未来销售业绩、增长速度。所处区域市场增长空间较大、有再融资计划的优质企业将从中受益。再融资开闸后，预计后面将有更多符合要求的企业将陆续获批。在已上报再融资方案的公司中，销售增长较快、融资摊薄比例较小、但负债率较高受资金约束较严重的公司将最为受益，上市公司主要包括：北京城建、华夏幸福、阳光城、金科股份、中天城投、新华联等。
　　其实，本次对房地产政策的转变，最早是由万科“B转H”事件引起。H股流动性及估值优势明显，预计行使现金选择权的B股投资者将较少，转板成功概率较大。证监会历时1年多批准万科B转H方案，表明证监会的市场化、对房地产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。市场由此预期此前的房地产企业在资本市场上的种种非市场化约束（如发行债券、资产注入、重组等）也有望松动。紧接着，借着国企混合所有制的东风，在3月17日绿地集团借壳金丰投资方案的正式出炉。我们认为绿地集团借壳上市对地产股的反弹短期有促进作用，一方面市场对再融资开闸预期会更加强烈，另一方面对于地产企业的国企改革会有更多期待。
　　从以上再融资重启的事件来看，这一系列动作都是房地产调控市场化改革的一部分，有助于稳定市场预期。再融资放开更多是市场化调控的要求，但在当前销售疲软、地产企业资金相对偏紧的情况下，能够在一定程度上起到稳定市场预期的作用。
　　在目前已上报的在方案中，包括资产注入在内的募资规模为1077 亿元，现金融资规模约800 亿元，相对于今年近10 万亿元的房地产投资规模，“稳增长”的实际作用有限，更多还是政策市场化的改革，所以房地产板块趋势性的投资机会还为时过早。