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摘 要：投资性房地产准则要求，一旦投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，上市公司应当采用公允价值模式对其进行计量。本文从新旧准则的差异入手，分析新准则对上市公司经营业绩的影响，提出上市公司应对新准则挑战的建议。
关键词：投资性房地产 公允价值 上市公司
2006年2月15日，财政部发布了39项企业会计准则并要求上市公司从2007年1月1日起施行，其中的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，对投资性房地产引用了公允价值计量模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，认为投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。新会计准则对目前已持有或即将持有大量投资性房地产物业上市公司的经营业绩将产生较大影响。
一、新旧投资性房地产准则的差异
投资性房地产是一项特殊的资产，区别于一般经营性房地产，在目前房地产价格普遍大幅上涨的形势下，原有的成本计价模式已无法反映拥有投资性房地产上市公司的真正价值，新投资性房地产准则中允许公司按照公允价值对投资性房地产计价，体现了对市场的应变能力。
(一)旧会计准则中对投资性房地产的处理
旧会计准则中，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物，是作为固定资产或无形资产进行核算。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量采用成本模式。对于存货中出租开发产品按期摊销出租产品的成本，对于固定资产计提折旧，无形资产按期摊销。对于资产的减值，期末按可收同金额低于账面价值的差额计提资产减值准备，计入当期损益。固定资产如果后续支出可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入同定资产账面价值，增计后金额不应超过同定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计人当期费用。
(二)新会计准则中对投资性房地产的处理
新会计准则单独将企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反映。新准则所指投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的确认条件有两个：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是其成本能够可靠地计量，且必须同时满足。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量可采用成本模式或公允价值模式。当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量也须同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值之间的差额调整留存收益。采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、新准则对上市公司经营业绩的影响
(一)有利于提高投资性物业公司的账面价值
新准则中投资性房地产分为投资性房产和投资性地产。据估计，我国目前拥有投资性房产的上市公司约占公司总数的10％，而受政策影响，拥有投资性地产的上市公司则比较少。对于房地产公司而言，由于开发的房产是作为存货核算，不能作为投资性房地产，而上市公司之所以可以利用投资性房地产的新准则迅速提升业绩，主要缘于其允许上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值计价模式，因此新准则对单纯性质的房地产开发类公司影响很小，对于持有大量投资性房地产物业公司的影响则较大。采用公允价值模式会导致对投资性物业公司的价值重估，从而能够比较真实地反映其市场价值。在我国证券市场逐步步入全流通市场的情况下，使得上市公司的并购、融资和扩大规模更为容易：同时，由于公允价值模式下不再计提折旧和坏账准备，会带来公司成本的降低和毛利率的增加，有利于市场对企业投资价值的进一步认识。值得关注的是，新准则也会给一些原本没有投资性房地产的绩差上市公司带来盈余管理的空间，比如将自用的房地产通过出租等方式转换为投资性房地产，就可采用公允价值计价模式，从而使业绩大增。
(二)加大了相关上市公司的利润波动程度
由于公允价值模式不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，因此相关上市公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。这种模式符合投资性房地产的特性，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。成本法下投资性房地产物业盈利稳定的特点也将不复存在．相关投资性物业公司每年净利润的波动幅度将会增大。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加并不代表投资性物业公司盈利水平的提高，如何刘其进行评价尚需市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大。
(三)短期内将对信息披露不充分的上市公司产生积极影响
从成本法模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，在采用新会计准则的首年，上市公司将采取追溯调整的方法，对上年度的股东权益等进行调整，这些公司的上年度净资产因此会得到较大幅度的提升，有利于扩大公司规模。由于投资性房地产原先都是以历史成本计价，且当前市场环境下房地产都存在一定程度的升值，采用新会计准则的公允价值模式会引导市场对一些原来信息披露不充分公司的价值进行挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。相对而言，信息披露较充分的上市公司由于市场有充分预期，公司价值已得到投资者认可，其短期影响要小，但从长期来看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。
三、实施新准则对上市公司的挑战
(一)要求加强对相关市场环境的把握
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。新准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。也就是说，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，而根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南对“同类或类似房地产”的定义，由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场都很不容易，投资性房地产物业公司是很难取得完全透 明、公允、符合新准则要求的市场价格的。由于准则要求计量模式一旦应用不得随意转回，上市公司需要谨慎把握，尽量在市场环境较为成熟时才采用公允价值模式。
(二)要求强化利润管理避免造成信息误导
公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象。由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进人加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新准则．总体上每年的重估增值额应该持续为正值对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。上市公司应该强化自身的利润管理，并对投资性房地产公允价值变化而引起的利润波动充分披露，避免给投资者造成信息误导。
(三)要求提高后续成本承受能力
使用公允价值计量模式后，怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。香港的房地产上市公司如果采用了公允价值模式，每年度均要聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，以此作为公允价值的确定依据。新准则确定了公允价值的评估方法，列示4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。因此，对于投资性房地产数量较多的公司，采用新准则后每年需聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，上市公司需要提高其成本压力承受能力，以负担由此增加的大笔评估费用。
(四)要求对不同计量模式的税收效果加以考虑
公允价值模式尽管带来收益．但是却没有成本法的抵税效果，投资性房地产物业公司需要在两者间做出取舍。公允价值模式的会计处理中，年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计人损益，不计提折旧或摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或摊销处理。这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果，与公允价值模式下给企业带来收益(但没有现金流入)之间的利益关系，最终做出是否采用公允价值模式的选择。
关键词：投资性房地产 公允价值 上市公司
2006年2月15日，财政部发布了39项企业会计准则并要求上市公司从2007年1月1日起施行，其中的《企业会计准则第3号——投资性房地产》，对投资性房地产引用了公允价值计量模式，进一步明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，认为投资性房地产如果有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。新会计准则对目前已持有或即将持有大量投资性房地产物业上市公司的经营业绩将产生较大影响。
一、新旧投资性房地产准则的差异
投资性房地产是一项特殊的资产，区别于一般经营性房地产，在目前房地产价格普遍大幅上涨的形势下，原有的成本计价模式已无法反映拥有投资性房地产上市公司的真正价值，新投资性房地产准则中允许公司按照公允价值对投资性房地产计价，体现了对市场的应变能力。
(一)旧会计准则中对投资性房地产的处理
旧会计准则中，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，非房地产开发企业以投资为目的而拥有的土地使用权及房屋建筑物，是作为固定资产或无形资产进行核算。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量采用成本模式。对于存货中出租开发产品按期摊销出租产品的成本，对于固定资产计提折旧，无形资产按期摊销。对于资产的减值，期末按可收同金额低于账面价值的差额计提资产减值准备，计入当期损益。固定资产如果后续支出可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，计入同定资产账面价值，增计后金额不应超过同定资产的可收回金额，除此以外的后续支出计人当期费用。
(二)新会计准则中对投资性房地产的处理
新会计准则单独将企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房地产列入“投资性房地产”，进行专门核算和反映。新准则所指投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的确认条件有两个：一是与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；二是其成本能够可靠地计量，且必须同时满足。其初始计量按照取得时的实际成本计量，后续计量可采用成本模式或公允价值模式。当有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量也须同时满足两个条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值之间的差额调整留存收益。采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
二、新准则对上市公司经营业绩的影响
(一)有利于提高投资性物业公司的账面价值
新准则中投资性房地产分为投资性房产和投资性地产。据估计，我国目前拥有投资性房产的上市公司约占公司总数的10％，而受政策影响，拥有投资性地产的上市公司则比较少。对于房地产公司而言，由于开发的房产是作为存货核算，不能作为投资性房地产，而上市公司之所以可以利用投资性房地产的新准则迅速提升业绩，主要缘于其允许上市公司对拥有的投资性房地产采用公允价值计价模式，因此新准则对单纯性质的房地产开发类公司影响很小，对于持有大量投资性房地产物业公司的影响则较大。采用公允价值模式会导致对投资性物业公司的价值重估，从而能够比较真实地反映其市场价值。在我国证券市场逐步步入全流通市场的情况下，使得上市公司的并购、融资和扩大规模更为容易：同时，由于公允价值模式下不再计提折旧和坏账准备，会带来公司成本的降低和毛利率的增加，有利于市场对企业投资价值的进一步认识。值得关注的是，新准则也会给一些原本没有投资性房地产的绩差上市公司带来盈余管理的空间，比如将自用的房地产通过出租等方式转换为投资性房地产，就可采用公允价值计价模式，从而使业绩大增。
(二)加大了相关上市公司的利润波动程度
由于公允价值模式不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，因此相关上市公司每年净利润的影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。这种模式符合投资性房地产的特性，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。成本法下投资性房地产物业盈利稳定的特点也将不复存在．相关投资性物业公司每年净利润的波动幅度将会增大。在我国目前的市场状况下，更多的投资性房地产物业是体现为持续的升值，计入当期损益后的当年净利润也将会得到持续的额外提升。这种由于增值带来的利润增加并不代表投资性物业公司盈利水平的提高，如何刘其进行评价尚需市场进一步达成新的均衡，并且对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。如果今后公允价值下降的几率加大，也会使未来的业绩风险加大。
(三)短期内将对信息披露不充分的上市公司产生积极影响
从成本法模式转换为公允价值模式属于会计政策变更，在采用新会计准则的首年，上市公司将采取追溯调整的方法，对上年度的股东权益等进行调整，这些公司的上年度净资产因此会得到较大幅度的提升，有利于扩大公司规模。由于投资性房地产原先都是以历史成本计价，且当前市场环境下房地产都存在一定程度的升值，采用新会计准则的公允价值模式会引导市场对一些原来信息披露不充分公司的价值进行挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。相对而言，信息披露较充分的上市公司由于市场有充分预期，公司价值已得到投资者认可，其短期影响要小，但从长期来看，市场预期的日益明朗化依然会为这些公司提供相应的溢价。
三、实施新准则对上市公司的挑战
(一)要求加强对相关市场环境的把握
根据新会计准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的。新准则要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。也就是说，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值，而根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南对“同类或类似房地产”的定义，由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场都很不容易，投资性房地产物业公司是很难取得完全透 明、公允、符合新准则要求的市场价格的。由于准则要求计量模式一旦应用不得随意转回，上市公司需要谨慎把握，尽量在市场环境较为成熟时才采用公允价值模式。
(二)要求强化利润管理避免造成信息误导
公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象。由于我国的投资性房地产物业市场刚刚进人加速发展阶段，不会排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能，但更多的投资性房地产物业升值潜力较大且预计将会持续，那么采用新准则．总体上每年的重估增值额应该持续为正值对净利润的影响因素大大增多，波动程度也会增加。上市公司应该强化自身的利润管理，并对投资性房地产公允价值变化而引起的利润波动充分披露，避免给投资者造成信息误导。
(三)要求提高后续成本承受能力
使用公允价值计量模式后，怎样来判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。香港的房地产上市公司如果采用了公允价值模式，每年度均要聘请独立的测量师对其投资性房地产进行评估，以此作为公允价值的确定依据。新准则确定了公允价值的评估方法，列示4种可供选择的方案，即活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金流量的现值法进行确定。因此，对于投资性房地产数量较多的公司，采用新准则后每年需聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，上市公司需要提高其成本压力承受能力，以负担由此增加的大笔评估费用。
(四)要求对不同计量模式的税收效果加以考虑
公允价值模式尽管带来收益．但是却没有成本法的抵税效果，投资性房地产物业公司需要在两者间做出取舍。公允价值模式的会计处理中，年末按投资性房地产的公允价值调整其账面价值，差额计人损益，不计提折旧或摊销。而目前税法上，是按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，其影响是对投资性房地产在计算所得税时，很可能仍按计提折旧或摊销处理。这样，在公允价值模式下对税负没有影响。但如果计算所得税时，不确认公允价值变化所产生的所得，也不能按计提折旧或摊销处理，房地产企业就应权衡在成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有抵税效果，与公允价值模式下给企业带来收益(但没有现金流入)之间的利益关系，最终做出是否采用公允价值模式的选择。