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[摘要]本文结合S市房屋租赁的现状，从政策层面和实际情况，对取消房屋租赁管理费的必要性做了具体分析和探讨，对有关部门制定政策能起到一定的参考作用。
[关键词]房租租赁管理费；必要性
房屋租赁管理费（以下简称管理费）在S市已有18年的历史。按照1992年S市出台的《房屋租赁条例》，出租房屋必须缴纳一定的管理费。此后该条例历经多次修改，目前适用的版本定于2004年，其中第十三条规定：“出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳管理费。出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳管理费。”
管理费的征收，一直受到广泛质疑，呼吁取消的要求非常强烈，但却一直征收至今。
政府主管部门的观点和态度是：S市人大常委会第三次修订了《房屋租赁条例》，按照该条例规定，S市有理由合法征收管理费。外来人口和常住人口比例严重倒挂是S市的特色，S市有外来人口1000多万，出租屋200多万间(套)。S市有编制的出租屋管理人员还不到200人，要管理这么多外来人口和这么多出租屋，必须得招聘临时出租屋管理人员。目前，S市已经有临时出租屋管理人员一万多人，因为这些临时人员没有编制，所以，征收的管理费就用来支付这些临时人员的工资、保险，以及开展管理工作的办公开支。2004年S市征收出租屋管理费2.57亿元。据介绍，这笔收入主要用于临时出租屋管理人员的工资、保险，以及办公费用。为何不扩大编制，将临时人员变成有编制人员，改由政府税收财政支付管理成本，从而取消管理费？对此，有关人士表示，编制是按照城市的常住人口来定的，S市常住人口仅仅为外来人口的1/10，所以有编制的人员肯定远远不够，政府税收财政支付的管理成本肯定远远不够管理如此庞大的外来人口和出租屋。此外，S市目前的人口结构现状并不是一成不变的。目前在S市，劳动密集型产业和资金密集型产业占主体，这也是造成外来人口众多的原因之一。随着产业结构调整，技术密集型产业将是主体，到那时大量外来人口肯定会流出S市。再加上常住人口不断增多，人口比例肯定会发生变化。假如现在盲目扩大管理人员编制，人口结构改变后会有很多有编制的人员无事可做。S市出租屋租赁管理办有关人士表示，收取管理费是S市特殊时期的特殊措施。就目前的特殊情况，取消管理费不合实际，假如取消，治安管理、城市管理将处于混乱局面。所以说，收取管理费就是需要时用，不需要时就废。
S市出租屋租赁管理办有关人士强调，征收管理费是政府调节市场、组织收入的重要手段，也是现阶段解决出租屋综合管理经费的主要途径。出租屋租赁管理部门将加强税费征收的监督，严肃财经纪律，坚决杜绝各种以权谋私和不廉洁行为发生，按照收支两条线的规定，及时组织上缴税费，确保专款专用。
实际上自2004年起，就有人大代表和政协委员提出应该取消这项收费。当年的政协会议上，就有委员提出了这项提案。到会议闭幕时，一共有60多位委员联名支持，而且提案连续提了五年。市民们也几乎“一边倒”的认为管理费应当取消。
这样一个出于管理房屋租赁市场的需要、地方性法规明确规定了的费用，政协委员为什么要建议取消呢？为什么反对呢？在市民和委员们看来，作为房屋出租人，本来已经缴纳了包括房产税、营业税、个人所得税在内的多项房屋租赁税，再向他们收取行政性的管理费用，不太合理。另一方面，房屋出租按税法规定缴纳营业税，并同时缴纳相应教育费附加与城市维护建设税。这些税种本身就包含了政府部门对出租房屋的管理支出，再重新加收租赁管理费确实不合理。
政协委员在提案中列出，1997年G省治理乱收费办公室的文件及2001《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》中都明确取消管理费，而此后北京、上海、广州、宁夏等地及时取消了这项收费。
然而此后S市委政法委在对提案的答复中称：“虽然国家有关部门已要求取消该项收费，但我市因有地方法规支持和其他特殊情况，一直没有取消收费”，“全市配备出租屋管理员和工作人员1.2万多名，每年需要经费开支6亿多元。这笔经费虽然由各级财政拨付，但来源主要是收取的管理费和私房出租税。因此，要取消这项收费，必须首先解决好流动人口和出租屋管理工作的经费问题。”
但实际上出租屋管理工作人员的开支说到底还是行政费用，应该从税收财政中支出。S市2009年的财政收入已经比2005年翻了一番，达到880亿，完全有能力解决这部分人员的开支问题。无论是社会治安管理，还是房屋租赁市场管理，都是政府应当承担的管理成本，不能将这部分成本转嫁给房屋出租人。
从市民角度来看，取消收费呼声一片。一位市民表示，他举双手赞成取消管理费。X小姐曾经受聘于S市一出租屋管理办做户管员，从事上门收集信息工作。她认为，管理费收得没有道理，以她自己做户管员的经验来看，她除了上门登记外，没有为出租户做什么服务和管理的实质性工作。X小姐认为，业主已经纳过税了，不应该再交费。
在S市工作的Y先生说，如果综合税费过高，就会让居民产生抵触情绪，这样势必增加政府的执行成本，既不利于培育租赁市场，也不利于培养居民的法制精神。Y先生称，此前他有过一次租屋经历，在租房时房东就表示，若先生不愿意承担费税，两人就“共同作弊”，如果有出租屋管理办人员上门登记，Y先生就表示是房东的远房亲戚，以此来逃避管理费。Y先生认为，如果综合税费低，居民就会更多地愿意去承担。但是因为综合税费高，那么不管房东还是房客
都不愿意承担，就会形成上述“共同作弊”，这样反过来又会使政府花了成本不一定有好的效果。Y先生建议最好不收租赁管理费，如果要收也应将综合税率定在7%及以下。
Z先生说：“作为房屋出租人，我们已经缴纳了包括房产税、营业税、个人所得税在内的多项房屋租赁税，政府再向我们收取行政性的管理费用，就显得不合适了。”一些不愿意缴费的业主，经常钻空子谎称房子是自住的，使出租屋管理员无法获取准确的信息。假如登记出租屋信息与交纳管理费没有关系，那么业主也不需要绞尽脑汁去逃避管理了，这更有利于综管员收集到准确的出租屋信息，对维护社会治安的意义也更大。”
虽然出租屋进行清理整顿后，治安方面确实取得了阶段性成效。但如果有些管理体制不理顺，会成为制约出租市场的瓶颈。无论是社会治安管理，还是房屋租赁市场管理，都是政府应当承担的管理成本，不能将这部分成本转嫁给房屋出租人。而且，从全国其他城市的税收水平来看，S市的私房租赁综合税率为14.4%，也比北京的6%、上海的5%都要高。
从管理角度看，也存在诸多弊端。管理部门管得了“君子”，管不了“小人”。不少企业在工商注册时，采用约定免租期从而免交租赁管理费，注册之后即注销合同逃避缴费。租赁管理部门没有执法权，无法对其处罚；而遵纪守法的企业则需付出较高成本。
租赁管理部门只收费，不管理，租赁管理费支出成谜。租赁管理部门收费是多少，如何使用，无人知晓。
笔者认为，取消房屋租赁管理费是大势所趋，也是有利于城市经济发展建设的，在现阶段取消该项收费是可行的。希望政府主管部门顺应形势和民意，依法作出明智的选择。
[关键词]房租租赁管理费；必要性
房屋租赁管理费（以下简称管理费）在S市已有18年的历史。按照1992年S市出台的《房屋租赁条例》，出租房屋必须缴纳一定的管理费。此后该条例历经多次修改，目前适用的版本定于2004年，其中第十三条规定：“出租房屋办理房屋租赁合同登记的，出租人应当按月租金的百分之二，向区主管机关缴纳管理费。出租房屋办理备案手续的，出租人应当按月租金的百分之三向区主管机关缴纳管理费。”
管理费的征收，一直受到广泛质疑，呼吁取消的要求非常强烈，但却一直征收至今。
政府主管部门的观点和态度是：S市人大常委会第三次修订了《房屋租赁条例》，按照该条例规定，S市有理由合法征收管理费。外来人口和常住人口比例严重倒挂是S市的特色，S市有外来人口1000多万，出租屋200多万间(套)。S市有编制的出租屋管理人员还不到200人，要管理这么多外来人口和这么多出租屋，必须得招聘临时出租屋管理人员。目前，S市已经有临时出租屋管理人员一万多人，因为这些临时人员没有编制，所以，征收的管理费就用来支付这些临时人员的工资、保险，以及开展管理工作的办公开支。2004年S市征收出租屋管理费2.57亿元。据介绍，这笔收入主要用于临时出租屋管理人员的工资、保险，以及办公费用。为何不扩大编制，将临时人员变成有编制人员，改由政府税收财政支付管理成本，从而取消管理费？对此，有关人士表示，编制是按照城市的常住人口来定的，S市常住人口仅仅为外来人口的1/10，所以有编制的人员肯定远远不够，政府税收财政支付的管理成本肯定远远不够管理如此庞大的外来人口和出租屋。此外，S市目前的人口结构现状并不是一成不变的。目前在S市，劳动密集型产业和资金密集型产业占主体，这也是造成外来人口众多的原因之一。随着产业结构调整，技术密集型产业将是主体，到那时大量外来人口肯定会流出S市。再加上常住人口不断增多，人口比例肯定会发生变化。假如现在盲目扩大管理人员编制，人口结构改变后会有很多有编制的人员无事可做。S市出租屋租赁管理办有关人士表示，收取管理费是S市特殊时期的特殊措施。就目前的特殊情况，取消管理费不合实际，假如取消，治安管理、城市管理将处于混乱局面。所以说，收取管理费就是需要时用，不需要时就废。
S市出租屋租赁管理办有关人士强调，征收管理费是政府调节市场、组织收入的重要手段，也是现阶段解决出租屋综合管理经费的主要途径。出租屋租赁管理部门将加强税费征收的监督，严肃财经纪律，坚决杜绝各种以权谋私和不廉洁行为发生，按照收支两条线的规定，及时组织上缴税费，确保专款专用。
实际上自2004年起，就有人大代表和政协委员提出应该取消这项收费。当年的政协会议上，就有委员提出了这项提案。到会议闭幕时，一共有60多位委员联名支持，而且提案连续提了五年。市民们也几乎“一边倒”的认为管理费应当取消。
这样一个出于管理房屋租赁市场的需要、地方性法规明确规定了的费用，政协委员为什么要建议取消呢？为什么反对呢？在市民和委员们看来，作为房屋出租人，本来已经缴纳了包括房产税、营业税、个人所得税在内的多项房屋租赁税，再向他们收取行政性的管理费用，不太合理。另一方面，房屋出租按税法规定缴纳营业税，并同时缴纳相应教育费附加与城市维护建设税。这些税种本身就包含了政府部门对出租房屋的管理支出，再重新加收租赁管理费确实不合理。
政协委员在提案中列出，1997年G省治理乱收费办公室的文件及2001《国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》中都明确取消管理费，而此后北京、上海、广州、宁夏等地及时取消了这项收费。
然而此后S市委政法委在对提案的答复中称：“虽然国家有关部门已要求取消该项收费，但我市因有地方法规支持和其他特殊情况，一直没有取消收费”，“全市配备出租屋管理员和工作人员1.2万多名，每年需要经费开支6亿多元。这笔经费虽然由各级财政拨付，但来源主要是收取的管理费和私房出租税。因此，要取消这项收费，必须首先解决好流动人口和出租屋管理工作的经费问题。”
但实际上出租屋管理工作人员的开支说到底还是行政费用，应该从税收财政中支出。S市2009年的财政收入已经比2005年翻了一番，达到880亿，完全有能力解决这部分人员的开支问题。无论是社会治安管理，还是房屋租赁市场管理，都是政府应当承担的管理成本，不能将这部分成本转嫁给房屋出租人。
从市民角度来看，取消收费呼声一片。一位市民表示，他举双手赞成取消管理费。X小姐曾经受聘于S市一出租屋管理办做户管员，从事上门收集信息工作。她认为，管理费收得没有道理，以她自己做户管员的经验来看，她除了上门登记外，没有为出租户做什么服务和管理的实质性工作。X小姐认为，业主已经纳过税了，不应该再交费。
在S市工作的Y先生说，如果综合税费过高，就会让居民产生抵触情绪，这样势必增加政府的执行成本，既不利于培育租赁市场，也不利于培养居民的法制精神。Y先生称，此前他有过一次租屋经历，在租房时房东就表示，若先生不愿意承担费税，两人就“共同作弊”，如果有出租屋管理办人员上门登记，Y先生就表示是房东的远房亲戚，以此来逃避管理费。Y先生认为，如果综合税费低，居民就会更多地愿意去承担。但是因为综合税费高，那么不管房东还是房客
都不愿意承担，就会形成上述“共同作弊”，这样反过来又会使政府花了成本不一定有好的效果。Y先生建议最好不收租赁管理费，如果要收也应将综合税率定在7%及以下。
Z先生说：“作为房屋出租人，我们已经缴纳了包括房产税、营业税、个人所得税在内的多项房屋租赁税，政府再向我们收取行政性的管理费用，就显得不合适了。”一些不愿意缴费的业主，经常钻空子谎称房子是自住的，使出租屋管理员无法获取准确的信息。假如登记出租屋信息与交纳管理费没有关系，那么业主也不需要绞尽脑汁去逃避管理了，这更有利于综管员收集到准确的出租屋信息，对维护社会治安的意义也更大。”
虽然出租屋进行清理整顿后，治安方面确实取得了阶段性成效。但如果有些管理体制不理顺，会成为制约出租市场的瓶颈。无论是社会治安管理，还是房屋租赁市场管理，都是政府应当承担的管理成本，不能将这部分成本转嫁给房屋出租人。而且，从全国其他城市的税收水平来看，S市的私房租赁综合税率为14.4%，也比北京的6%、上海的5%都要高。
从管理角度看，也存在诸多弊端。管理部门管得了“君子”，管不了“小人”。不少企业在工商注册时，采用约定免租期从而免交租赁管理费，注册之后即注销合同逃避缴费。租赁管理部门没有执法权，无法对其处罚；而遵纪守法的企业则需付出较高成本。
租赁管理部门只收费，不管理，租赁管理费支出成谜。租赁管理部门收费是多少，如何使用，无人知晓。
笔者认为，取消房屋租赁管理费是大势所趋，也是有利于城市经济发展建设的，在现阶段取消该项收费是可行的。希望政府主管部门顺应形势和民意，依法作出明智的选择。