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作者简介：谷小城；性别：男 ；年龄：29；籍贯：安徽合肥；单位：安徽工商职业学院；专业领域：财务管理、财务信息化；职称：讲师；职务：教研室主任；是否党员：是；学习经历：本科，南京财经大学；研究生，东北财经大学。
摘 要：随着国家调控政策不断收紧，宏观经济情况不确定性的增加，房地产企业将面临的是一个过去完全不同的市场，面对着日益绷紧的资金链，越来越残酷的商业竞争，如何在激烈的市场中获得优势或者保持一席之地、甚至是生存下来，成为企业制定经营战略的关键.
本文力图从第三方的角度，通过对网上可获取的会计年报、企业公告和财务信息对房地产行业和具有上市大型房地产行业企业代表性的金地集团进行财务分析帮助投资者和债权人比较全面地了解这家公司和房地产行业的特点，以及国家宏观政策将给这家公司带来的影响，从而为投资者和权人做出正确的决策提供参考。
本文大体分为七章五个部分，第一部分介绍了财务分析的基本情况以及目前的研究状况；第二部分介绍财务分析方法、理论和房地产政策；第三部分介绍房地产行业财务特点及对行业进行整体财务分析；第四部分通过战略分析、会计分析、报表分析和指标分析对金地集团公司财务状况进行透析，观察其在政策调控下的变化和影响；第四部分对财务分析结果予以总结并提出管理建议
关键词：财务分析；房地产；宏观政策
1.绪论
1.1研究背景
由于经济体制的原因，房地产行业（本文专指房地产开发企业）在我国发展较晚，八十年代刚刚起步，起步阶段还没有完全的市场化，一直到1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》批文的下发，才正式宣布房地产行业走上了商品化的道路。从此国家由“福利分房”转化为商品购房，与此相对应的，房地产开发投资占GDP的比重年年上升，并且带动了上下游企业如机械制造业、钢铁、水泥、家装等上下游企业，成为国民经济的重要支柱产业，到2010年整个行业销售额已经达到4万亿元。
2010年开始，中央针对国内房价高企，投机现象严重的情况，为了稳定宏观经济，挤出泡沫，先后于 2010年 1 月、4 月、9 月和 2011 年 1 月、7 月，连续 5 次出台加强和改善房地产市场调控政策，并且在2011年中期在各大城市有效的控制了房价，一些城市甚至出现了房价回落的情况，这一系列的变化预期对房地产企业的现金流产生巨大的影响，另一方面，我国房地产企业起步晚，发展快，从国内上市公司披露的信息看，我国房地产企业普遍存在高负债率，高土地储备率的双高情况，具有资金链脆弱财务风险高的特点，在国家政策调控背景下，就更容易发生资金断流企业破产的情况。
房地产行业具有资本密集，投资回收期长，受宏观因素影响大的特点，财务风险极高，加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险成了房地产企业的必修课、研究国家政策对于房地产企业财务状况与现金流的影响成为了企业避免财务危机，调整企业政策的重要方式。
1.2研究意义
住宅人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅行业作为以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的行业，附属于建筑业和房地产业两个独立行业，同时涉及建材、冶金、化工、轻工等诸多行业，是一个跨行业的综合型行业。由于住宅产业市场需求大，产业链条长，集劳动密集、资本密集和技术密集为一体，因而成为各国促进国民经济增长起着重要的作用。
从1998年到2010年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998年住宅投资额为208156亿元，到2010年住宅投资额已经达到34038亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了2010年住宅投资增长率已经达到3286%。
另一方面，随着我国的房地产市场不断超过经济预期，产生投资过热的现象，为了避免房地产及其上下游企业的非正常生长最终导致经济崩盘拖累宏观经济，国家不断出台了房地产市场一轮又一轮的调控，2010年以来，中国政府的房地长市场政策调控空前加大，出了以往的“限价”，限制资金流入，还提出了“限购”，从销售遏制了企业的资金来源，再加上央行连续加息增加了房地产商的筹资成本。调控政策把房地产行业的资金从外部筹资和销售利润两个方面同时夹断，给房地产企业的生存和发展带来了巨大的不确定性，在这一情况下分析行业的财务状况，分析具有代表性的企业在政策调控下的生存发展状态，资金自由度，和销售情况可以为国家政策的实现效果起到注解的作用，也能够分析其中的财务情况寻找企业下一步的应对之策，具有重要的意义。
1.3文献综述与研究现状
从上世纪九十年代至今，中国的房地产市场一直保持着高速成长的态势，因为房地产市场的风险性和政策性，对于房地产财务方面的研究和政策方面的研究从未停止过，从财务分析的角度，朱建川的《保利地产财务分析》1从财务角度出发，从财务的角度透视了保利地产的商业模式，郝珺的《zx房地产公司财务战略研究》指出企业管理以财务管理为中心”的理念已成共识，战略管理理论与财务管理理论的融合研究，形成了以财务战略管理为中心的财务管理理论。李景霞在《瑞安房地产公司财务分析及风险预警》中提出建立ECM-ANN 模型，即功效系数法和人工神经网络对具体房地产目标公司进行财务分析和预警，也为财务分析的方式和方法提供了一个全新的角度；郑立琴的《我国房地产企业财务预警模型实证研究》以房地产上市企业为研究样本，将主成分分析和 Logistic 回归分析相结合，构建了房地产企业财务风险预警模型。
同时，考虑到房地产公司负债率较高，收到宏观经济影响明显的特点，很多学者从现金流和现金管理的角度提出了自己的观点和看法，李明利在《基于现金流量的房地产企业财务分析指标》提出建立一套适应于新会计准则下企业外部会计信息使用者的基于现金流量的财务分析指标新体系体系，相对于传统指标体系有更为现实的作用和意义。 在研究国家宏观政策对房地产行业和企业的影响时，聂梅生的《我国房地产市场与调控政策分析》中指出我国房地产市场起关键作用的是土地供给，当务之急是保障性住房建设要加强，行政干预市场只是临时性措施。《从紧的货币政策对房地产行业投资的影响分析》（杨兆廷，2009）指出，应强化房地产信贷风险的管理，进一步理顺货币政策的传导机制，加强宏观调控作用，使我国房地产市场健康、持续发展。裴潇在《国家宏观调控下房地产上市公司的财务绩效研究》中利用spss统计软件对中国房地产市场在政策调控下的影响和变化作出了分析和研究从一个侧面客观地分析了企业的经营业绩，是一种行之有效的分析方法。
1.4 研究思路
本文从财务分析的理论框架开始，首先介绍财务分析的基本目的、方法及流程，然后针对房地产行业的现状和具体发展情况以及相对应的房地产调控政策入手分析政策对于行业的影响，并且提出房地产行业财务分析的注意要点，最后对2009年9月至2011年9月共计13个会计期间金地集团的会计报表进行财务分析，首先对会计报表逐个项目分解分析然后对企业的偿债能力、资产管理能力、盈利能力和综合财务情况作评估，横向以同行业的四个企业作为标准，时间上跨度3年，最后对财务分析的情况进行总结，提出建议和展望。
研究内容包括以下几部分：
第 1 章主要主要阐述了本文的研究背景、意义、研究现状和文献综述以及研究的内容和框架。
第 2 章介绍财务分析的基本概念，中国2010年以来的宏观政策情况一览，并且分析宏观政策对于房地产上市公司和行业可能产生的影响，介绍房地产行业财务分析适用的指标和比率
第3章 分析房地长行业特点以及宏观政策对于产生行业的影响。首先分析房地产行业的行业特点，并且针对特点提出财务分析需要注意事项，然后对行业财务指标进行分析
第4章 金地集团基本情况介绍和swot分析。本部分主要介绍了房地产市场现状及从宏观管理的层面分析其未来的发展趋势及预测。然后结合战略定位主要方法：行业定位法和SWOT分析法，分析了金地集团的竞争战略。重点对中兴通讯的行业核心竞争力进行分析，为财务分析使用者进一步了解公司财务状况和经营状况打下了基础。
第5章 金地集团财务报表分析。分析金地集团资产负债表、利润表、现金流量表相关项目，并且对于具体项目内的各项之间关系作出分析和评价
第6章 金地集团财务指标分析。根据偿债能力、盈利能力、周转能力和发展能力对金地集团的财务指标进行计算和分析，并且和同行业进行比较，已经在三年跨度内分析政策出台对其指标的影响
第7章 分析结果和总结对于房地产行业的建议和展望，提出分析的不足之处。
2.基本情况与理论
2.1房地产财务分析概述
2.1.1财务分析的基本概念
财务分析是以会计核算和报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在的有关筹资活动、投资活动、经营活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析和评价，为企业的投资者、债券者、经营者及其关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，作出正确决策与估价提供准确的信息或依据的经济应用学科。
在财务报表分析的发展过程中，逐渐形成了基于会计学的财务分析和基于财务管理学的财务分析，两者都有比较完整的理论体系，但是前者更加注重以会计报表信息为基本出发点，分析企业因为会计政策的变动，影响会计信息质量和变动的主要原因，而基于财务管理角度的财务分析更加注重以价值和量化分析技术作为财务分析的基础，判断企业的盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力等等。
2.1.2 财务分析的基本体系和步骤
财务分析有其健全的方法论体系，它既有财务分析的一般步骤，又有具体操作的技术方法。
在操作步骤上，财务分析遵循搜集信息、战略分析、会计分析、财务分析和综合分析评价的过程。
搜集信息首先要分析财务分析的目的，是要评价业绩实施考核，还是发现问题找到潜在风险，还是分析未来的经营策略，只有明确分析目的，财务分析才能做到有的放矢；接着制定财务分析的具体计划，人员的安排，财务分析计划的制定确保了财务分析工作可以按时保质保量的完成，有了计划可以让我们有章可循，有了时间表可以让我们按部就班，在报告结题前做好相关的数据分析工作；搜集信息的第三步即搜集整理信息，信息搜集整理的及时性，正确性，完整性对财务分析的质量有着巨大的影响，错误的信息只会产生错误的结果，而信息的搜集渠道多种多样，需要甄别其可信程度，数据获取的渠道可以是官方网站发布和披露的公开信息，也可以是企业内部的管理信息，只要信息可信，准确，及时，都可以作为财务分析的数据基础。
战略分析是企业财务分析步骤的一个重要过程，企业战略分析通过对企业所在行业的宏观状况进行分析，明确企业自身的角色和地位，从大的方面企业战略分析主要可以分为行业分析、宏观经济分析、和企业差异化分析，行业分析是对企业所在行业或者企业潜在需要进入的行业进行分析和思考，企业差异化分析是对企业所在行业有所理解后根据企业自身的特点，量身定做符合企业自身发展情况的竞争策略，如低成本竞争或者产品差异化策略等等。
会计报表分析是对企业财务报表和附表的一种分析方法，一般分为会计分析和报表分析，会计分析是通过研究企业会计政策、会计方法、会计披露的改变，揭示会计信息的质量，并且确保会计信息真实可靠，而报表分析主要是通过报表内的结构进行横向或者纵向的比较分析，得出企业的企业财务诊断情况。
财务分析是指在会计报表分析和战略分析之后，通过对财务指标比率的计算，反映企业的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的过程
综合分析评价是通过各种财务分析指标体系，例如沃尔评分法、综合评分法杜邦分析体系、帕利普财务分析体系、图解分析法等方法将定量分析结果、定性分析方法，总结计算出来得出企业现阶段的财务状况，预测企业未来决策。 2.1.3 房地产行业财务分析特点
2.1.3.1 行业特点分析
开发建设资金需求量大
房地产行业生产的产品是房屋和地产，相较于制造业、服务业或者零售业来说，其开发成本非常高，例如，开发一个项目，开始准备阶段需要支付土地出让金、土地增值税、需要动员社区力量拆迁、支付安置费用，建造过程需要支付人员工资各种物料费用和管理费用，建成后小区配套设施的建设、广告宣传费用、门市销售费用等，不仅周期长，而且资金量非常高，这使得许多小型企业无力进入房地产市场，而资产负债表上反映的，就是流动资产和流动负债占据了报表的绝大部分，远远超过长期资产和股东权益，具统计部门估算，截止2009年整个房地产上市公司平均总资产都在百亿之上，平均营业收入达到25亿元之巨。所以企业的资产项流动资产比率较高，而负债项资产负债率较高，尤其很多企业采用预收房、期房的形式销售，导致大量预收账款形成，使得短期负债规模极大。
建设周期长，资金周转周期漫长
项目建造周期短则一两年，长则三五年，如果遇到钉子户和其他不可抗拒的因素还会延长开发周期，这导致企业资产周转率普遍慢于其他行业，在分析营运能力指标的时候很多企业计算的比率相当低，所以需要考虑行业情况。
高收益率
高风险、高资金门槛、长周转期换来的是巨大的收益率，大部分企业的毛利率超过40%，净利率达到10%以上，考虑到企业绝大部分资产来自于负债所构成，偿还本息后依然可以达到可观的净利率，在财务杠杆的驱动下，意味着股东收益巨大，但是随着2009年以后国家宏观政策的出台，很多企业在2011年之后的调控效应逐渐体现出来，表现为销售收入的下降，土地储备的下降，其利润率将逐渐回归价值本源，而超额利润的获取越来越困难，企业能否继续保持增长值得关注。
产品的保值与增值
房地产企业除了开发项目以外，还有将投资物业作为其主营业务收入，因为物业属于长期资产，并且随着城市建设和经济发展，其价值不但不会减少反而会增加，如果企业投资物业的比例较大，当开发项目受政策调控影响时，可以有效的抵御风险
明显受宏观经济因素影响
市场上购买建筑产品的需求分为自住需求、改善性住房需求、投资需求和投机需求，当经济转好时，投资需求和投机需求明显增加而且会远远超过自住需求，当经济形势下降时，投资和投机需求会被严重抑制，另一方面，房地产市场对政策调控非常敏感，例如在房地产市场最火爆的2009年，“新国十条”出台，当月就使得上海北京成交量下降80%，深圳房地产成交量甚至下降90%，所以国家政策和宏观经济都对企业有着重大影响。
地区差别明显
国内房地产市场在一线城市相对成熟，竞争也比较激烈，但是因为房价的推高其回报率也比二三线城市明显，国内上市公司一般因为其经济实力雄厚，大多将精力集中于一线城市的开发，但是随着国家政策不断收紧，一线城市土地资源越来越稀缺，将产品线向二三线城市转移是各大房产公司的共识。
2.1.3.2房地产行业财务分析特点
房地产是一个有独立规律和自身特点的行业，例如，在销售的过程中，产品的销售和收入的确认会分批次进行，呈现明显的波动性；企业存货数量多，金额大，占据资产负债表半壁江山；不同会计年度之间受宏观经济的影响波动大；企业生产周期漫长；预收账款和预提费用较多等。
①收入的确认
对于普通住宅项目，企业在预收阶段收入的确认是有严格规定的，只有在入住阶段，因为其时间跨度较小，才能确认其收入。而对于写字楼项目，按照分期付款的方式销售，往往几年才能收回应收账款，风险高质量差，往往会造成应收账款周转率的下降，另一方面也会导致在收付实现制下的现金流量表和在权责发生制下的利润表有着巨大的差别，甚至造成冰火两重天的现象。
②存货计量
此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况，在房地产企业中完工开发和未完工开发区别很大，期末完工产品余额对应预收账款会计科目，因为按照国家规定，企业开发产品，必须达到国家许可的进度，才能取得相关预收许可，而在获得预收许可之前需要投资大量的资金用来建设，与此同时房地产开发企业也要和建筑承包商签订合同，按照工程进度与承包商办理工程结算。所以存货和预收账款两个科目往往是成正相关关系，如果存货与预收账款不是正相关变化，极有可能说明企业成本费用存在不配比的状况，例如，房地产企业为了规避所得税，在建设期大量结转成本等等，同时为了能够看清企业相关数据，可以结合土地出让金、前期工程配套费用等综合数据来评价和计算。
房地产企业在住宅项目下存货结转主营业务成本的方式与商用写字楼略有不同，住宅项目必须等客户入住，即主要风险转移时，才能确认成本收入，而商用写字楼确认收入往往实在销售合同签立的同时确认的，因此，在收入确认前，大量的住宅无法结转成本确认收入，也应该被财务分析人员注意。
③固定资产科目分析
固定资产在房地产行业资产负债表中占比一般较小，例如我们即将分析的金地集团固定资产占总资产的比重总计仅占11%，对于大部分以房地产为主营业务的上市公司来说，固定资产科目主要是汽车、办公用品很多房地产企业甚至没有房屋资产，与其他传统制造业相比，固定资产也具有较大的流动性，一般固定资产会跟走，新开工项目，就会添置固定资产或者转移原先的固定资产，而办公用写字楼往往采用租赁的方式以节约成本，对于样板房按照税务规定应该单独核算计入固定资产，但是账面一般价值较小，如果企业固定资产价值占总资产超过5%，要么是企业规模过小，要么就是固定资产价值不实，需要仔细观察。
④短期借款
房地产企业资金需求量大，通过银行借款可以增加资金的来源渠道，从年报附注的披露中，我们可以审核是否有将预收款以借款人的名义计入短期借款科目，通过利息的人为计提来规避所得税，如果短期借款为一个零数那么很有可能有这种情况发生，因为利息不会计入短期借款而短期借款向银行举借的金额往往是一个整数，最少都会以万元为单位，其次应该审查短期借款记录是否规范真实，是否存在将非合同规定预收款转入帐内经营的情况，同时要认真分析借款的本息以及偿还本息，对于企业因资金周转不灵，而拒接的超过银行基准利率的短期借款，其利息不能在税前列支，应予以扣除，同样企业不得与关联方进行交易，如果有关联方短期借款应该具实际情况考察其偿还能力。 ⑤预收账款
房地产企业的销售方式的特点产生了预收账款项目，企业收到客户预收楼款后，将其打入预收账款科目，带客户确认入住才能转为主营业务
预收账款在账面上属于短期负债，短期负债具有偿还时间断，破产风险高的特点，然而预收账款属于即将确认的收入，基本无需偿还，所以在计量企业偿债能力尤其是短期偿债能力的时候更应该注意
⑥预提费用
在房地产行业中预提费用主要指的是借款利息和预提工程款，预提工程款是于会计期末根据有关合同、工程结算单和监理报告等计提的已完成但尚未支付的工程款。由于不同企业的会计政策不尽相同，在比较的时候应该注意排除政策导致的因素。
⑦主营业务收入分析
主营业务收入分析的主要目标是分析其与产品结转是否同步，一般的房地产公司都会推迟主营业务的确认收入时间，在收入确认前我们只能以负债的形式确认预收款项。
2.2中国房地产调控政策一览及分析
2.2.1.重点政策回顾
中国自2009年开始，迅速摆脱了世界金融危机，房地产市场逆势上扬，并且增长迅猛，尤其是2008年起实施的宽松的货币政策，更是给房地产市场注入了兴奋剂，大量流动性资金注入其中，商品房销售量和销售价格再创历史新高，，面对层出不穷的高地价、高房价冲击，相关部门开始重新重视房地产调控，并于2009年末开始了“史上最严厉”的房地产调控政策。
2010年房地产市场调控贯穿全年，从1月份的“国十一条”开始，到4月份出台“新国十条”，10月份出台更为严厉的“国五条”，房地产市场政策调控成为2010年房地产市场主题。在国家大的调控政策指导下，各地方政府纷纷出台细则，年内共有18个城市颁布了房地产调控细则，其中16个城市出台了限购令。在一系列的政策密集调控下，房地产市场有所降温。主要大中城市房地产价格快速上涨的势头明显回落，开发商囤地现象得到初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到初步控制，调控政策的影响效果已经显现。同时，支持 2009 年房地产市场复苏并快速增长的经济刺激政策已完成阶段性历史使命，2010 年底的中央经济工作会议进一步指出，2011 年将以加快转变经济发展方式为主，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。年内，央行六次提高银行准备金率至历史高点，并于年底两次加息，流动性紧缩趋势明显，房地产企业的资金面将受到更加严峻的考验。此外，中央经济工作会议提出要形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，住建部指出 2011 年将计划建设保障性住房 1000 万套。可见政府将继续从源头上改善房地产市场供需矛盾。政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度，将进一步决定 2011 年房地产经济及房价走势。
2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“国十一条”，总过五项十一条款，“国十一条”与2009年的房地产政策可谓是一脉相承，但是数量更大，监管更细，责任更明确，首先增加了房屋供给，尤其是中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房的供给，通过强力的政府行为保证住房的“双轨制”落实到位。第二，着力抑制房地产的投机性需求，鼓励首套房的购买，但是在利率和政策上打压二套房多套房等投机、投资行为。第三控制信贷风险，2008年底的经济刺激计划导致了流动性过剩，为了避免热钱进入房地产市场炒作，对于国际热钱和金融机构投资房地产行业设定了更为严格的标准和门槛。第四，更加明确了中央与地方政府之间的责任。
“国十一条”明确了中央对于房地产调控的思路，即调控而非打压，在方式方法上主要通过四个方面：1、增加房屋土地的供给，2、抑制消费需求，3、规范房地产企业的运营，4、加强地方政府的约束和监管。“国十一条”的出台也为之后的政策买下了伏笔，在2010年到2011年度的各项政策中，我们可以看到都是“国十一条”的进一步贯彻。
2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》简称“国十九条”，“国十九条”，一方面要求商品房应该优先满足棚户区改造、保证性住房建设，优先满足90平米以下住宅建设，这样一方面增加了首套房和改善住宿条件的需求，另一方面，“国十九条”还提到，土地竞买保证金从以前的最低价的10%提升到最低价的20%，土地竞买保证金成倍提高，占用了房企的流动资金，给企业的资金周转带来增加了难度，这也是我们需要在后面财务状况中重点研究的问题。除了提高保证金，“国十九条”还加强了对违规拿地囤地的监管，有效提高了土地资源的利用，从另一个角度增加了土地的供给。
2010年4月14日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”），对于建筑面积在90平米以上的家庭，设定了贷款比率不得低于30%，二套房贷款比率不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍，这是国务院第一次系统性的从需求入手，打击房价过快上涨，以往的调控政策以增加供给，监管房企为主，但是4月14的“新国四条”开始从需求和供给两个方面同时发力，这个是在2010年房价进一步上涨且态势得不到控制情况下，国务院给予过热的房地产行业的一记重拳，新国四条从土地供给、房屋需求、政府监管、企业运营四个方面出手，在土地供给上新国四条”要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务，相比此前出台调控房价的“国四条”和“国十一条”，“新国四条”措辞更具针对性，条文更具体、措施更严厉，不但为未来的调控创造了宽松的税改空间，还首次明文承诺，“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。通过实行差别化的信贷和税收政策、增加土地总供应、实行差别化的土地政策、大幅增加保障性住房、加大市场监管力度四个方面四管齐下，其着力点就是彻底改善房地产市场的供求关系，从而达到抑制高房价和楼市泡沫的目的。 紧接着，在2010年4月17日，“新国四条”颁布仅仅三天之后，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（“新国十条”），通知从金融杠杆、土地供应、购买准入等各方面对楼市的投资、投机行为进行了严厉打压，是楼上有史以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控政策。“新国十条”不仅在首套不低于30%，二套不低于50%贷款利率不低于基准利率的11倍的基础上，对贷款购买第三套房的贷款首付比例和贷款利率大幅提高，并且严格限制非当地户口（对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款）贷款买房，此条针对炒房团现象，有效地避免了部分地区出现的恐慌先购房，对于限制当时近乎疯狂的房价起到了关键性的作用，新国十条同时还明确了地方政府对于房地产调控的问责机制，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。
2010年9月29日，国家有关部委分别出台五条措施，巩固房地产市场调控成果，“新国五条”对第三套房贷款进一步控制，暂停商业银行发放第三套房贷款，从源头上切断了投机性需求从金融机构获取金融杠杆的途径，并且增加了房产税改革的步伐，使得整个房地产企业对行业未来增加了更多的不确定性。
2011年1月26日，国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“国八条”）继续从多个角度加强监管，控制价格.
3.房地产行业分析
3.1 2011年房地产市场基本情况
2011年开始，从中央到地方，各级政府和房地产监管部门会同相关执行机构，进一步坚持房地产调控政策，不断贯彻落实党中央国务院发布的政策，并且做好配套工作，具体来说，在商品房市场上，为了达到稳定房价的目的，通过不断提高限购条件，增加限购范围，配合更加严厉的信贷和货币政策来降低商品房的投资需求，另一方面大规模建设国家保障房和经济适用房，通过将保障房、经适房与当地政府行政部门政绩挂钩的方式，提升两房建设的速度和效率，从两个方面同时限制房地产尤其是商业房地产的过快发展。
这一点反映在指标上，集中的体现为房地产开发景气指数的下降，从2009年平均104降到2011年的100以下，房屋销售价和销售量同比也开始逐步回落，消费需求得到了明显的抑制。
3.2 房地产行业财务比率分析
结合房地产行业自身的实际情况，我们分析企业的财务状况主要依靠、盈利能力分析、偿债能力分析、周转能力分析和成长能力分析四个方面。
3.2.1 盈利能力分析
对于房地产企业来说，盈利能力是企业成功与失败的重中之重，一家企业能够获得良好的成长和债务偿还能力，主要是依靠持续经营，并且不断产生有效利润作为前提，在房地产行业之中，能够反映其财务比率的主要有净资产收益率、总资产报酬率和权益比率等等，大部分指标都是以净利润作为分子来反映企业的盈利状况，之所以使用净利润而不去使用税前利润或者利润总额主要原因在于我们考察企业盈利能力是以股东价值的提升为主要目标的，对于债权人和政府的财务分析并不是分析的重点。当我们计算净利润的时候，应该注意考察企业的非经常性损益，企业非正常损益并不是来自企业的日常经营，如果企业长期非正常损益保持较高水平有人为调整报表的风险，我们通常说的非正常损益主要包括与主营业务收支无关的企业收入支出，损益，各项资产的减值准备以及各种名目的补贴收入等等。
除了考察企业的净利润，房地产企业的自身高负债，密集资金的特点也应该引起我们的注意，只有保持稳定的现金流才能不断支持企业利润表盈利和企业的可持续发展，我们在收付实现制法则下主要通过分析销售现金率、资产现金率和现金流量中经营现金流量与筹资现金流量的关系来判断企业的真实盈利能力，因为经营现金流量意味着企业投入生产经营的资金大小，代表企业开工数的多少，而因为房地产企业大部分销售采用预收的形式，所以销售产生的现金回流多数以预收账款的新式，进入现金流量表的筹集现金流量项目，保持较高的经营现金流量流出和筹资现金流量流入说明了企业产销两旺的局面。
3.2.2 偿债能力和变现能力分析
房地产企业属于高资金密度企业，企业资产主要构成以货币资金和存货为主，企业负债往往是流动负债和长期负债占据很大比值，这就意味着企业的财务风险要远远高于其他普通制造业，我们需要通过计算偿债能力指标例如流动比率和速动比率，这类指标从静态的角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。长期偿债能力使用资产负债率和利息保障倍数来衡量。
在计算流动比率或速动比率时，需要注意的一个问题是，如何确认和计量存货，因为房地产企业的特殊性，房地产从项目开工到实现销售都会超过一个会计期间，在失误中一般只有开发产品和已具备预收条件的项目才能在短期内变现成为流动资产，所以我们计算流动比率时，需要将存货中不能短期变现的开发项目进行一一剔除，这样计算流动比率才较为真实可靠。其次应该提出待摊费用和预付账款，因为他们并不能将自身的资产转化为现金，只是在账面上的价值。而对于房地产企业高价取得的土地储备要考察是否足额计提减值准备或者过量计提减值准备，来操纵利润已达到避税或者修改利润的目的。除此之外，应收账款应从流动负债中分母扣除，因为房地产行业的特殊性和国内的期房预收政策，预收账款实际已经转入企业。
对于考察企业长期偿债能力的指标资产负债率，国内有一个普遍共识即资产负债率不应该超过70%，但是反观目前的房地产市场，以可以获得数据的2010年为例，
从2005年至今行业资产负债率一路飙升，并且在2011年有继续增长的趋势，所以企业高位高风险运行的状态明显值得我们思考和注意。
同时我们分析企业的相关现金流量，要剔除无关项，将注意力集中到生产经营的资金投入产出上，考察企业是否存在关联方交易、占用关联方资金、非经营性现金大量流入。 3.2.3 行业营运能力分析
营运能力反映企业各项资产的周转速度即企业使用资产的效率，反映企业周转速度的主要有存货周转率，应收账款周转率，总资产周转率等等，周转速度越快，周转天数越少，资产形成利润的周期就越短，在资产利润率一定的情况下，单位时间就可以产生更多的利润，从而提高企业的核心竞争力，对于房地产企业来说，从企业拿地到拆迁补偿再到建筑施工产品销售资金回笼每一个过程都具有一些不确定性，合理的管理有效计划可以提高资产的周转能力也反映出企业的管理水平的高低。
3.2.4房地产企业成长能力分析
在面临国家政策调控，宏观经济前景不确定的大背景下，企业要生存要发展要能面对未来的经营风险，考察其成长能力也变得十分的重要，我们可能会通过主营业务收入增长率增长率、净利润增长率、经营现金流量成长率等评价企业成长能力
3.2.5 行业资金状况分析
2010年，全国房地产开发投资共计48267亿，强势增长332%，在巨大的投资中，商品住宅投资占最大比例，达到34038，占总比重的705%，与此同时开工面积也大幅增加，月平均开工面积增长均达到40%以上，其中六月份开工面积达到了19亿平方米，创历史新高。即使房市调控政策不断收紧，在销售火爆的大环境下，开发商依旧调高了新一年的开工面积，金地集团总开工面积达到38885万平方米按，较往年增长91%。
巨大的产品开发建设产生了巨大的资金需求，2010年房地产企业获取资金为72494亿，比上年增长254%，但是到2010年后期，房地产资金来源同比增速开始低于投资增速，这是由于2010年后期的房地产调控政策，对于房地产企业的贷款审核不断收紧，使得很多规模一般的企业资金链出现吃紧的现象。
从资金构成上看，房地产企业的资金主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金等构成。国家预算内资金主要是指由财政部门核准划拨的企业资本金，这主要存在于国资背景下的房地产企业；国内商业贷款，直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款和流动资金贷款；企业债券，企业债券在国内发展尚不成熟，大量房地产企业无法通过债务获取资金，企业债券自2000年以后再未发行，原有少量债券也已兑付；外资和自筹资金。
从整个房地产市场看房地产市场资金来源主要由来自股东的自筹资金，消费者定金和预收款、国内贷款和个人按揭贷款构成，
从趋势上看，自2010年开始呈现逐年下降的趋势。并且这一趋势在2011年得到了进一步的加强，行业内资金需求愈来愈紧张。
3.3房地产行业与政策分析
3.3.1政策调控效果明显
2011年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，效果显著，通过更加准确的环比价格数据可以看出，70个大中城市的新房和二手房环比往年价格下降，说明大中城市房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立
3.3.2 限购政策带来结构性差异
严厉的调控政策有效地遏制甚至降低了房价，但是对于未限购的二三线城市来说，大量闲散资金的涌入，导致了房价上涨趋势迅猛，相比较31个未限购城市和39个已限购城市来看，未限购的城市的价格增长幅度普遍高于限购城市，另外对于已经限购的一线城市非住宅项目价格速度仍然很快，虽然价格拐点出现，这导致开发商销售环节出现了严重的问题和直销，在春节前后资金回笼成为一项重大而艰巨的难题，这也导致了房地产价格下降存在难度。
3.3.3行政性调控措施带来市场博弈，影响调控效果
虽然房价在一线城市得到了遏制，但是限购政策具有时间表，一旦限购政策到期，限购令取消，房价又会产生报复性反弹，那就意味着之前的调控政策宣告失败，所以很多开发商正是从这个方面考虑，对赌政府政策点，即使资金困难，借债也不愿意降价，而二三线城市更是宁可现价也坚决不限购，如此中央与地方政府和开发商之间的政策博弈，带来了政策贯彻落实的巨大不确定性。
4.金地集团财务状况分析
4.1公司概况
4.1.1 金地集团基本情况
金地集团股份有限公司是深圳市企业金地（集团）股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办（1996）02号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会[后更名为金地（集团）股份有限公司工会委员会]五家单位作为发起人，以发起设立方式设立的股份有限公司。
金地集团初创于1988年，1993年开始经营房地产。到了2001年4月，金地集团在上海证券交易所挂牌，金地集团的核心价值观是“用心做事，诚信为人”、“以人为本、创新为魂”的价值观，并逐步形成了房地产开发业务的核心优势
经十年探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。集团拥有多家控股子公司，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。
在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号，位列“《新地产》房地产上市公司10强”第三名，在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，金地将不断开拓新的里程。
4.1.2 金地集团股权结构
以2010年资产负债表年报为例，公司共计股东人数为356553户，其中深圳福田投资发展公司为最大控股股东达到785%，前十名股东如下表所示：
4.1.3 金地集团SWOT战略分析
战略分析采用swot分析法对金地集团的优势、劣势、机会、威胁进行了分析和设计 4.1.3.1优势
①国有企业背景，以深圳国资委主导，其项目运作能力和产品开发能力以及在一线城市拿地
②多元化融资渠道，筹集资金能力较强，例如通过平安信托融资。
③土地储备合理，一线发达经济城市带产品需求稳定，新增项目储备毛利率比已开发存货毛利率高。
④品牌价值保证，在一线城市有着广泛的知名度。
⑤已经意识到市场的变化，管理层保持对于市场的灵敏认知，财务安全度高
4.1.3.2劣势
①.国企背景，采用较为传统的房地产经营运作模式，企业经营调整慢，整体资产回报率一般。
②.在贷款问题上过于保守，筹资风险虽然得以有效控制，但是也没有很好的利用财务杠杆
4.1.3.3机遇
①.公司定位面向发达地区大城市白领阶层，定位中端，在这个细分市场上，自住或者改善性需求一直较大，属于刚性需求，政策调控对其作用不明显，所以在未来市场依然可以有良好预期。
②.深圳开始大规模旧城改造，为公司提供新的增长需要。
4.1.3.4威胁
①.公司核心业务集中在北京、上海、广州、深圳、沈阳等大城市，同质化较为严重，而目前国家政策调控的主要目标就是一线大城市，对未来巨大的政策调控的不确定性，产生了生产经营上的不确定预期。
5.金地集团会计报表分析
5.1 资产负债表分析
5.1.1 资产状况整体分析
为了能够从宏观的角度观察国家政策实施至今对于企业财务的影响，我们选择从2009年9月份开始直到2011年9月共9个会计期间的数据进行横向趋势比较，考察企业的财务状况。首先观察资产负债表，在9个会计期间内，流动资产平均数为63371245595，非流动资产均值为1626902717，流动资产占到总资产的比重为9750%，相对于流动资产固定资产可以忽略不计，这也是房地产企业的共同特点（在2010年资产负债表日，四家参照房地产企业的流动资产占比分别为万科A9531%，保利地产9629%，招商8962%，首开8983%），所以我们将分析的重点放在流动资产上。
5.1.2 资产负债表重要项目分析
5.1.2.1 货币资金
货币资金是货币形态表现的资金，主要构成为现金银行存款和其他货币资金，横向与其他企业比较，金地集团货币资金占总资产的比率如下表所示
从表中我们可以看出，除了首开地产，金地集团的货币资金比率高于其他企业，显示出较强的偿债能力，总体上也基本符合行业标准，进一步分析货币资金的走向如下图所示，货币资金与资产负债表的比值整体保持在015到020之间，显示了企业良好的现金控制能力，即使面对2011年新国十条和国十四条这样严厉的政策调控，依然保持着较好的财务控制水平。
5.1.2.2 应收账款与其他应收款
应收账款按余额百分比法计提坏账准备的应收账款，金地集团应收账款份额占总资产比例较小，其中家乐福（中国）和上海金座餐饮有限公司占到了应收账款比率的44%，主要是之前为以上两家公司提供建筑开发服务尚未到账的资金，账龄在两年以内，对企业无重大影响。
其他应收款中88%来自于金额重大但单独进行减值测试后未计提坏账准备的其他应收款，究其来源主要是为子公司股东做担保用资金，例如其他应收款项最大金额上海嘉宝实业（集团）股份有限公司，923，847，000元其他应收款，占总比利的63%，主要用于常州市飞龙生活区 2 号、3 号地块之项目保证金，用于保证该项目将建成为绿色低碳住宅示范区。根据公司的评估，项目可以达到当地政府的要求，保证金的收回无重大风险。
5.1.2.3存货
房地产开发企业的存货是指企业在日常生产活动中持有以备出售的开发产品、出在开发过程中的在建开发产品、在开发过程中或提供劳务过程中耗用的材料、物资和设备等。房地产企业开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待出售的开发产品、周转房等。
存货一直以来在房地产开发企业当中占据了很高的比重，和同行业企业比较如下表所示
存货可以占据资产总额的60%-70%，金地集团也不例外，达到了6183%，从趋势分析的角度分析，从2009年9月开始到2011年9月，存货不断上涨，两年时间增长率为885%，与之相对应的，金山集团同期总资产的增长率为833%基本做到了和企业总规模增长同步，体现了整个企业生产开发的政策连贯性，没有受到宏观调控的影响。
以2010年年报为例，金地集团存货年末结构如下表所示：
5.1.2.4 负债情况
房地产企业的共同特征就是高负债率，所以我们将负债单独列支考察
5.1.2.5 预收款项
房地产行业销售的特殊性决定了房地产企业账面上存在了大量的预收账款，只有等客户正式入住，风险得到确定和转移才能转入相关主营业务收入，所以在确认前，大量期房的销售是以负债形式现，所以在考察偿债能力的时候应该将这一项有效剔除。预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，偿债能力越高。在决定抗风险能力高低的因素中，最为关键的，是相关公司的真实负债率与净负债权益比例，而非公司规模大小。预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，资产负债率下降的空间越大，未来获得信贷的空间也就越大；在资金密集型的房地产行业，信贷空间越大，成长空间也就越大。
从2009年9到2011年9月，预收账款从1449768万上升到3153152万，占负债的比率从4175%上升到46%，显示出了企业销售方面的良好状态，横向和其他企业比较，和龙头企业万科保利仍有不小差距，但也大大超过招商和首开 5.1.2.6 一年内到期的非流动负债
从趋势表中可以看出，一年内到期的非流动负债有不断增加的趋势，主要来自信用借款到期，从一年内到期负债和现金的比值可以看出金地单位到期负债账面上可以抵偿的货币资金为281，有一定偿还压力，但是财务控制得当不会产生巨大问题
5.2 损益表分析
5.2.1 损益状况整体分析
利润表显示，金地集团营业收入从2009年的12098亿上涨到19593亿，涨幅为6195%，净利润从2009年的17762亿上涨到26940亿，涨幅为5167%，利润业绩增长强劲，但是随着规模和营业收入的增加，净利润并没有同比提高，净利率反而有所下降，通过因素分析我们需要对数据进行进一步的了解，从利润表整体看无异常数据。
从图表我们可以看出，随着政策调控的不断进行，以大城市为主要产品方向的金地集团从2011年3月开始利润大幅下降，并且在2011年九月利润表表现为亏损，究其原因2010年年初发布的“国十一条”和“国十九条”导致企业收入大幅下降，到了2011年初更加严厉的国家调控政策和限购政策直接影响到了企业的销售，使得金地集团的销售收入停滞不前，同时也到了企业的存货大规模上升。
5.2.2 损益类科目分析
5.2.2.1 营业收入与成本
从表中可以看出企业营业收入的97%来自于房地产销售，物业出租物业管理和其他占得比重极小，其中成本2010年占销售收入的比重为6138%
5.3 现金流量表分析
从现金流量表趋势分析我们可以看出，总体上看整个企业的现金总净流量变化不大，保持了比较稳定的现金控制水平，但是从2011年3月开始，经营活动现金流量开始回归上升，筹资活动现金流量开始大幅下降，这是一个很重要的警告，因为房地产企业自身的销售特点，销售产生往往形成大量的预收账款，所以当销售发生时筹资活现金流量会增加，当企业建造产品规模提升时，经营活动现金流出增加，当两项指标都反向运行时往往意味着生产速度放缓，销售业绩下降，是一个值得注意的信号和警告。
6.金地集团财务指标分析
6.1偿债能力分析
企业在生产经营的过程中，如果只利用自有资金生产运营，企业发展的速度就会被大大制约，也没有办法使用财务杠杆提高股东获利能力，为了弥补资金上的不足，就需要举借债务来提高经营效率，而举债经营的前提是能够及时的偿还本金和利息，偿债能力的概念也由此产生，偿债能力分析主要是考察企业对到期债务清偿的能力和现金的保证程度，按照偿还债务的期限长度，我们把偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。
企业的负债程度和偿债能力应该辩证的去看，一方面，企业保持一定的偿债能力，既体现了企业自身发展的责任态度，也是对于债权人的信用保证，因为对于债权人来说，企业偿债能力过低，债务到期无法偿还的风险就会增加，影响到债权人的利益，一旦债务无法及时偿还则有可能导致企业破产；但是另一方面，过低的资产负债率，也大大降低了企业的经营获利效率，损害了股东的权益，在股东权益和债权人利益之间做取舍和平衡，恰恰也是现代公司体制完善的体现。
负债经营在房地产行业之中显得尤为普遍，因为房地产行业属于资金密集型企业，拿地，开发，销售，都需要大量的资金，而且资金回笼周期也较其他加工制造业要慢，这就使得房地产开发商必须大量依靠银行贷款和客户短期应付账款来支持其发展。
6.1.1短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以其流动资产偿还流动负债的现金保障程度，他反映企业偿还日常到期债务的能力，作为企业的债权人，在将资金举借给企业之前，必须对企业的短期偿债能力进行考察，以确认资金风险，而对于投资者来说，短期偿债能力过低会导致企业财务控制上捉襟见肘，大量的精力和资源都要用来配置企业到期债务，为了能够全面的分析企业的短期偿债能力，我们选择了一些列指标和比率来衡量
从趋势分析表中可以看出，金地集团流动比率在各个会计期间呈逐年下降的态势，这意味着企业的短期偿债能力不断下降，但是流动负债中主要构成部分是预收账款，房地产企业的预收账款主要是由消费者买房预交款构成，而预交款虽然还没有确认收入，但是发生退款的可能性极小，例如以2010年年报为例，预收账款全部来自“上海格林世界4期”等24个在建项目预收款，基本不会发生销售退回，在此不应该作为偿债能力的负面因素分析，所以从趋势上看，在国家宏观政策调控的两年里，金地集团有着较强的短期偿债能力。
流动比率速动比率横向分析，
将企业财务比率和全行业标准进行比较，如图所示，根据2009年和2010年年报数据，金地集团流动比率都超过行业标准，显示了较好的短期偿债能力，速动比率在2009年低于行业标准，主要是因为存货较高，在2010年得以改善，总体看来和行业相比，金地集团保持了较好的短期偿债能力，具有代表性
6.1.2长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对债务偿还的保障能力，分析企业长期偿债能力，我们主要从盈利能力和资本结构两个角度来分析
6.1.2.1从盈利能力角度分析长期偿债能力
企业的盈利状况可以影响企业偿还债务能力的体现方式主要是看利润的大小，毕竟企业举借债务是为了生产经营，而偿还债务的利息也是要从企业经营的利润中扣除，所以，通过反映企业盈利能力与企业债务的本金和利息可以很有效的反映出企业的偿债能力，由于短期债务的偿还周期较短，利息较低，并不适合于用企业经营利润衡量企业的偿债能力，而长期债务主要用来购置企业用于生产经营的固定资产和长期资产，用该指标分析的效果较好，从盈利能力对企业长期偿债能力进行分析评价的指标主要是通过利息保障倍数衡量。
6.1.2.2从资本结构角度分析企业长期偿债能力 资产负债率是企业负债总额占总资产的比率，可以从综合的角度评价公司负债水平。资产负债率越低，企业中债务的份额就越少，财务风险就越低，贷款就越安全，同时较低的资产负债率也体现了企业再举债能力的大小，一个企业的资产负债率越低，举债越容易，对于上市公司的股东来说，过低的资产负债率不能发挥企业的财务杠杆作用，而过高的资产负债率带来的是难以预计的财务风险。结合年报，由于企业负债的主要部分来自于由于提前售房产生的预收账款，在2009年的时候达到31%，2010年资产负债表日达到34%，这一部分负债偿还可能性较小，并且还有不断上涨的趋势，整体偿债风险不高。
权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。反映的是单位所有者权益举借债务的数量，从行业指标上来看，房地产行业有着极高的产权比率，一直在2和3之间徘徊，这意味着，单位所有者权益背负着两到三个单位的负债，有着较高的负债水平。
从下图可以看出，金地集团与行业指标比较下，资产负债率整体符合行业平均水平。
6.2 盈利能力分析
盈利能力分析考察的是企业获取利润的能力，盈利是企业全部收入和利得扣除全部成本费用和损失后的盈余，是企业生产经营活动的财务成果，企业的根本目的是为股东创造价值和利润，所以企业获利能力的强弱往往是投资者最关心的项目。
对于利益相关者，从不同的角度，对盈利能力的数据和指标有着不同的计算方法和要求，所以在分析的过程中，需要根据不同的利益相关者分情况分析。
反映企业盈利能力的指标有很多，分子指标有考察净利润、税前利润、利润总额、营业收入，考察分母有营业收入、总资产、权益等等，因此形成了，销售净利率、销售毛利率、资产净利率、权益净利率等。根据分母的不同又分为动量指标分析和存量指标分析两种
6.2.1动量指标分析
销售净利率指净利率与销售收入的比值，表示企业的利润率水平，只是反映企业盈利能力的重要指标，而销售毛利率将利润转回期间费用之前的利润总额，考查的是企业的直接成本控制能力
6.2.2存量指标分析
资产报酬率是企业在一定时期内的净利润和资产平均总额的比率，他是反映企业经营效率和盈利能力的综合指标，可以直接体现出资产的经营效果
从上图我们可以看出，各个房地产企业受宏观经济和政策影响巨大，整体资产报酬率趋同，而金地单位资产获利能力最低，反映了其资产使用效率有限，结合资产负债表分析可以看出，在政策调控下收入大幅减少，总资产变化不大，导致金地资产报酬率下降明显的原因在于其投资方向集中于一线城市，受调控影响明显，而导致的销售收入大幅下降，值得关注。
净资产收益率是指是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。
从金资产报酬率可以看出金地的净资产报酬率在行业中属于中等水平，考察企业资产负债表资产构成主要为预收账款，而预收账款大大增加了资产规模，导致企业获利能力在数据上有所下降，应予以剔除。
6.3 营运能力分析
企业的营运资产，主要指的是企业资产负债表资产项中负责生产经营的资产，对于企业营运能力的分析其实就是分析企业营运资产的运作效率，也就是对企业资产营运效率与效益的指标计算和分析。从而评价企业的营运能力为企业，从而达到提高企业资产运营效率，剔除不良资产的效果。
从指标分析的角度看，企业营运能力主要依赖于流动资产周转率，存货周转率，总资产周转率和固定资产周转率四项，由于房地产企业固定资产占比重极低，而且对生产经营起到的效果十分有限，因此没有再次分析，并且加上了预收账款周转率来考量。
6.4 发展能力分析
根据2010年年报，公司的主营业务收入增长了6194%，相比2009年的2393%有了很大程度的提高，与之相对应的，其利润增长率为7020%，也超过了2009年6120%的水平，其他项目例如总资产增长率，低于往年319个百分点，属于基本持平，净资产增长率远远低于往年，但考虑到大部分是由于预收账款的原因所以整体乐观，以此我们可以看出2010年企业发展情况良好，但是2011年由于年报数据尚未披露，从现在我们可以到的各季度数据看，情形不容乐观，处在一线大城市受调控压力较大，对于销售额的影响明显，发展能力将受到明显制约。
7.结论与启示
7.1 财务分析结论
本文分析了金地集团2009年9月至2011年9月共计13个会计期间的主要报表（资产负债表、利润表、现金流量表），并重点分析了2010年金地集团企业年报，在大量的数据支持下对企业的报表各个项目进行分析和检查，对企业的偿债能力、盈利能力、周转能力等项目进行计算分析得出以下结论。
7.1.1资产扩张速度与销售速度匹配，经营比较稳健
在土地储备量和结构上基本符合企业自身发展规模，可以应对未来难以确定的局势。
7.1.2偿债能力较强，
企业资产负债率虽然从2009年开始逐年上升，但是基本符合行业标准，当剔除预收账款负债项目后，很快回归到较低的负债率水平。但是另外一个方面，负债中长期借款有很大金额将在本年内到期，这一部分占到了负债总额的14%，需要予以关注，将会占用大量的货币资金，对偿债能力造成一定影响
7.1.3销售情况不容乐观
金地集团主要产品线布局上海北京广州沈阳等一线城市，在楼市火爆的年份里，一线城市升值空间大，溢价高的特点明显，所有销售情况良好，但是随着国家调控政策的紧缩，销售收入也呈现出了巨大波动，甚至在2011年9月出现净利润负值，作为一个国资背景下的上市企业，能否在严酷的市场环境下，重新根据市场的需求调整自身产品结构，分散降低经营风险是值得我们关注的一件事。 7.1.4盈利能力强，毛利率高
金地房地产主要开发优质项目，成本高，售价也高，毛利润空间较大，公司的盈利能力较强
7.1.5受宏观环境影响大
相对于万科、保利，瑞安房地产更容易受到宏观经济的影响。经济繁荣，公司的销售收入大幅增加，经济衰退，公司的销售收入迅速降低，这也是因为瑞安房地产的产品都是优质项目，对经济的敏感性强。（作者单位：安徽工商职业学院）
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摘 要：随着国家调控政策不断收紧，宏观经济情况不确定性的增加，房地产企业将面临的是一个过去完全不同的市场，面对着日益绷紧的资金链，越来越残酷的商业竞争，如何在激烈的市场中获得优势或者保持一席之地、甚至是生存下来，成为企业制定经营战略的关键.
本文力图从第三方的角度，通过对网上可获取的会计年报、企业公告和财务信息对房地产行业和具有上市大型房地产行业企业代表性的金地集团进行财务分析帮助投资者和债权人比较全面地了解这家公司和房地产行业的特点，以及国家宏观政策将给这家公司带来的影响，从而为投资者和权人做出正确的决策提供参考。
本文大体分为七章五个部分，第一部分介绍了财务分析的基本情况以及目前的研究状况；第二部分介绍财务分析方法、理论和房地产政策；第三部分介绍房地产行业财务特点及对行业进行整体财务分析；第四部分通过战略分析、会计分析、报表分析和指标分析对金地集团公司财务状况进行透析，观察其在政策调控下的变化和影响；第四部分对财务分析结果予以总结并提出管理建议
关键词：财务分析；房地产；宏观政策
1.绪论
1.1研究背景
由于经济体制的原因，房地产行业（本文专指房地产开发企业）在我国发展较晚，八十年代刚刚起步，起步阶段还没有完全的市场化，一直到1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》批文的下发，才正式宣布房地产行业走上了商品化的道路。从此国家由“福利分房”转化为商品购房，与此相对应的，房地产开发投资占GDP的比重年年上升，并且带动了上下游企业如机械制造业、钢铁、水泥、家装等上下游企业，成为国民经济的重要支柱产业，到2010年整个行业销售额已经达到4万亿元。
2010年开始，中央针对国内房价高企，投机现象严重的情况，为了稳定宏观经济，挤出泡沫，先后于 2010年 1 月、4 月、9 月和 2011 年 1 月、7 月，连续 5 次出台加强和改善房地产市场调控政策，并且在2011年中期在各大城市有效的控制了房价，一些城市甚至出现了房价回落的情况，这一系列的变化预期对房地产企业的现金流产生巨大的影响，另一方面，我国房地产企业起步晚，发展快，从国内上市公司披露的信息看，我国房地产企业普遍存在高负债率，高土地储备率的双高情况，具有资金链脆弱财务风险高的特点，在国家政策调控背景下，就更容易发生资金断流企业破产的情况。
房地产行业具有资本密集，投资回收期长，受宏观因素影响大的特点，财务风险极高，加强财务信息的分析工作，防范企业财务风险成了房地产企业的必修课、研究国家政策对于房地产企业财务状况与现金流的影响成为了企业避免财务危机，调整企业政策的重要方式。
1.2研究意义
住宅人类生存与发展最基本的生活资料之一，也是衡量一国经济和生活水平的重要标志。住宅行业作为以生产和经营住宅或住宅区为最终产品的行业，附属于建筑业和房地产业两个独立行业，同时涉及建材、冶金、化工、轻工等诸多行业，是一个跨行业的综合型行业。由于住宅产业市场需求大，产业链条长，集劳动密集、资本密集和技术密集为一体，因而成为各国促进国民经济增长起着重要的作用。
从1998年到2010年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998年住宅投资额为208156亿元，到2010年住宅投资额已经达到34038亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了2010年住宅投资增长率已经达到3286%。
另一方面，随着我国的房地产市场不断超过经济预期，产生投资过热的现象，为了避免房地产及其上下游企业的非正常生长最终导致经济崩盘拖累宏观经济，国家不断出台了房地产市场一轮又一轮的调控，2010年以来，中国政府的房地长市场政策调控空前加大，出了以往的“限价”，限制资金流入，还提出了“限购”，从销售遏制了企业的资金来源，再加上央行连续加息增加了房地产商的筹资成本。调控政策把房地产行业的资金从外部筹资和销售利润两个方面同时夹断，给房地产企业的生存和发展带来了巨大的不确定性，在这一情况下分析行业的财务状况，分析具有代表性的企业在政策调控下的生存发展状态，资金自由度，和销售情况可以为国家政策的实现效果起到注解的作用，也能够分析其中的财务情况寻找企业下一步的应对之策，具有重要的意义。
1.3文献综述与研究现状
从上世纪九十年代至今，中国的房地产市场一直保持着高速成长的态势，因为房地产市场的风险性和政策性，对于房地产财务方面的研究和政策方面的研究从未停止过，从财务分析的角度，朱建川的《保利地产财务分析》1从财务角度出发，从财务的角度透视了保利地产的商业模式，郝珺的《zx房地产公司财务战略研究》指出企业管理以财务管理为中心”的理念已成共识，战略管理理论与财务管理理论的融合研究，形成了以财务战略管理为中心的财务管理理论。李景霞在《瑞安房地产公司财务分析及风险预警》中提出建立ECM-ANN 模型，即功效系数法和人工神经网络对具体房地产目标公司进行财务分析和预警，也为财务分析的方式和方法提供了一个全新的角度；郑立琴的《我国房地产企业财务预警模型实证研究》以房地产上市企业为研究样本，将主成分分析和 Logistic 回归分析相结合，构建了房地产企业财务风险预警模型。
同时，考虑到房地产公司负债率较高，收到宏观经济影响明显的特点，很多学者从现金流和现金管理的角度提出了自己的观点和看法，李明利在《基于现金流量的房地产企业财务分析指标》提出建立一套适应于新会计准则下企业外部会计信息使用者的基于现金流量的财务分析指标新体系体系，相对于传统指标体系有更为现实的作用和意义。 在研究国家宏观政策对房地产行业和企业的影响时，聂梅生的《我国房地产市场与调控政策分析》中指出我国房地产市场起关键作用的是土地供给，当务之急是保障性住房建设要加强，行政干预市场只是临时性措施。《从紧的货币政策对房地产行业投资的影响分析》（杨兆廷，2009）指出，应强化房地产信贷风险的管理，进一步理顺货币政策的传导机制，加强宏观调控作用，使我国房地产市场健康、持续发展。裴潇在《国家宏观调控下房地产上市公司的财务绩效研究》中利用spss统计软件对中国房地产市场在政策调控下的影响和变化作出了分析和研究从一个侧面客观地分析了企业的经营业绩，是一种行之有效的分析方法。
1.4 研究思路
本文从财务分析的理论框架开始，首先介绍财务分析的基本目的、方法及流程，然后针对房地产行业的现状和具体发展情况以及相对应的房地产调控政策入手分析政策对于行业的影响，并且提出房地产行业财务分析的注意要点，最后对2009年9月至2011年9月共计13个会计期间金地集团的会计报表进行财务分析，首先对会计报表逐个项目分解分析然后对企业的偿债能力、资产管理能力、盈利能力和综合财务情况作评估，横向以同行业的四个企业作为标准，时间上跨度3年，最后对财务分析的情况进行总结，提出建议和展望。
研究内容包括以下几部分：
第 1 章主要主要阐述了本文的研究背景、意义、研究现状和文献综述以及研究的内容和框架。
第 2 章介绍财务分析的基本概念，中国2010年以来的宏观政策情况一览，并且分析宏观政策对于房地产上市公司和行业可能产生的影响，介绍房地产行业财务分析适用的指标和比率
第3章 分析房地长行业特点以及宏观政策对于产生行业的影响。首先分析房地产行业的行业特点，并且针对特点提出财务分析需要注意事项，然后对行业财务指标进行分析
第4章 金地集团基本情况介绍和swot分析。本部分主要介绍了房地产市场现状及从宏观管理的层面分析其未来的发展趋势及预测。然后结合战略定位主要方法：行业定位法和SWOT分析法，分析了金地集团的竞争战略。重点对中兴通讯的行业核心竞争力进行分析，为财务分析使用者进一步了解公司财务状况和经营状况打下了基础。
第5章 金地集团财务报表分析。分析金地集团资产负债表、利润表、现金流量表相关项目，并且对于具体项目内的各项之间关系作出分析和评价
第6章 金地集团财务指标分析。根据偿债能力、盈利能力、周转能力和发展能力对金地集团的财务指标进行计算和分析，并且和同行业进行比较，已经在三年跨度内分析政策出台对其指标的影响
第7章 分析结果和总结对于房地产行业的建议和展望，提出分析的不足之处。
2.基本情况与理论
2.1房地产财务分析概述
2.1.1财务分析的基本概念
财务分析是以会计核算和报告资料及其他相关资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业等经济组织过去和现在的有关筹资活动、投资活动、经营活动的盈利能力、营运能力、偿债能力和增长能力状况等进行分析和评价，为企业的投资者、债券者、经营者及其关心企业的组织或个人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来，作出正确决策与估价提供准确的信息或依据的经济应用学科。
在财务报表分析的发展过程中，逐渐形成了基于会计学的财务分析和基于财务管理学的财务分析，两者都有比较完整的理论体系，但是前者更加注重以会计报表信息为基本出发点，分析企业因为会计政策的变动，影响会计信息质量和变动的主要原因，而基于财务管理角度的财务分析更加注重以价值和量化分析技术作为财务分析的基础，判断企业的盈利能力、营运能力、偿债能力和发展能力等等。
2.1.2 财务分析的基本体系和步骤
财务分析有其健全的方法论体系，它既有财务分析的一般步骤，又有具体操作的技术方法。
在操作步骤上，财务分析遵循搜集信息、战略分析、会计分析、财务分析和综合分析评价的过程。
搜集信息首先要分析财务分析的目的，是要评价业绩实施考核，还是发现问题找到潜在风险，还是分析未来的经营策略，只有明确分析目的，财务分析才能做到有的放矢；接着制定财务分析的具体计划，人员的安排，财务分析计划的制定确保了财务分析工作可以按时保质保量的完成，有了计划可以让我们有章可循，有了时间表可以让我们按部就班，在报告结题前做好相关的数据分析工作；搜集信息的第三步即搜集整理信息，信息搜集整理的及时性，正确性，完整性对财务分析的质量有着巨大的影响，错误的信息只会产生错误的结果，而信息的搜集渠道多种多样，需要甄别其可信程度，数据获取的渠道可以是官方网站发布和披露的公开信息，也可以是企业内部的管理信息，只要信息可信，准确，及时，都可以作为财务分析的数据基础。
战略分析是企业财务分析步骤的一个重要过程，企业战略分析通过对企业所在行业的宏观状况进行分析，明确企业自身的角色和地位，从大的方面企业战略分析主要可以分为行业分析、宏观经济分析、和企业差异化分析，行业分析是对企业所在行业或者企业潜在需要进入的行业进行分析和思考，企业差异化分析是对企业所在行业有所理解后根据企业自身的特点，量身定做符合企业自身发展情况的竞争策略，如低成本竞争或者产品差异化策略等等。
会计报表分析是对企业财务报表和附表的一种分析方法，一般分为会计分析和报表分析，会计分析是通过研究企业会计政策、会计方法、会计披露的改变，揭示会计信息的质量，并且确保会计信息真实可靠，而报表分析主要是通过报表内的结构进行横向或者纵向的比较分析，得出企业的企业财务诊断情况。
财务分析是指在会计报表分析和战略分析之后，通过对财务指标比率的计算，反映企业的偿债能力、营运能力、盈利能力和发展能力的过程
综合分析评价是通过各种财务分析指标体系，例如沃尔评分法、综合评分法杜邦分析体系、帕利普财务分析体系、图解分析法等方法将定量分析结果、定性分析方法，总结计算出来得出企业现阶段的财务状况，预测企业未来决策。 2.1.3 房地产行业财务分析特点
2.1.3.1 行业特点分析
开发建设资金需求量大
房地产行业生产的产品是房屋和地产，相较于制造业、服务业或者零售业来说，其开发成本非常高，例如，开发一个项目，开始准备阶段需要支付土地出让金、土地增值税、需要动员社区力量拆迁、支付安置费用，建造过程需要支付人员工资各种物料费用和管理费用，建成后小区配套设施的建设、广告宣传费用、门市销售费用等，不仅周期长，而且资金量非常高，这使得许多小型企业无力进入房地产市场，而资产负债表上反映的，就是流动资产和流动负债占据了报表的绝大部分，远远超过长期资产和股东权益，具统计部门估算，截止2009年整个房地产上市公司平均总资产都在百亿之上，平均营业收入达到25亿元之巨。所以企业的资产项流动资产比率较高，而负债项资产负债率较高，尤其很多企业采用预收房、期房的形式销售，导致大量预收账款形成，使得短期负债规模极大。
建设周期长，资金周转周期漫长
项目建造周期短则一两年，长则三五年，如果遇到钉子户和其他不可抗拒的因素还会延长开发周期，这导致企业资产周转率普遍慢于其他行业，在分析营运能力指标的时候很多企业计算的比率相当低，所以需要考虑行业情况。
高收益率
高风险、高资金门槛、长周转期换来的是巨大的收益率，大部分企业的毛利率超过40%，净利率达到10%以上，考虑到企业绝大部分资产来自于负债所构成，偿还本息后依然可以达到可观的净利率，在财务杠杆的驱动下，意味着股东收益巨大，但是随着2009年以后国家宏观政策的出台，很多企业在2011年之后的调控效应逐渐体现出来，表现为销售收入的下降，土地储备的下降，其利润率将逐渐回归价值本源，而超额利润的获取越来越困难，企业能否继续保持增长值得关注。
产品的保值与增值
房地产企业除了开发项目以外，还有将投资物业作为其主营业务收入，因为物业属于长期资产，并且随着城市建设和经济发展，其价值不但不会减少反而会增加，如果企业投资物业的比例较大，当开发项目受政策调控影响时，可以有效的抵御风险
明显受宏观经济因素影响
市场上购买建筑产品的需求分为自住需求、改善性住房需求、投资需求和投机需求，当经济转好时，投资需求和投机需求明显增加而且会远远超过自住需求，当经济形势下降时，投资和投机需求会被严重抑制，另一方面，房地产市场对政策调控非常敏感，例如在房地产市场最火爆的2009年，“新国十条”出台，当月就使得上海北京成交量下降80%，深圳房地产成交量甚至下降90%，所以国家政策和宏观经济都对企业有着重大影响。
地区差别明显
国内房地产市场在一线城市相对成熟，竞争也比较激烈，但是因为房价的推高其回报率也比二三线城市明显，国内上市公司一般因为其经济实力雄厚，大多将精力集中于一线城市的开发，但是随着国家政策不断收紧，一线城市土地资源越来越稀缺，将产品线向二三线城市转移是各大房产公司的共识。
2.1.3.2房地产行业财务分析特点
房地产是一个有独立规律和自身特点的行业，例如，在销售的过程中，产品的销售和收入的确认会分批次进行，呈现明显的波动性；企业存货数量多，金额大，占据资产负债表半壁江山；不同会计年度之间受宏观经济的影响波动大；企业生产周期漫长；预收账款和预提费用较多等。
①收入的确认
对于普通住宅项目，企业在预收阶段收入的确认是有严格规定的，只有在入住阶段，因为其时间跨度较小，才能确认其收入。而对于写字楼项目，按照分期付款的方式销售，往往几年才能收回应收账款，风险高质量差，往往会造成应收账款周转率的下降，另一方面也会导致在收付实现制下的现金流量表和在权责发生制下的利润表有着巨大的差别，甚至造成冰火两重天的现象。
②存货计量
此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况，在房地产企业中完工开发和未完工开发区别很大，期末完工产品余额对应预收账款会计科目，因为按照国家规定，企业开发产品，必须达到国家许可的进度，才能取得相关预收许可，而在获得预收许可之前需要投资大量的资金用来建设，与此同时房地产开发企业也要和建筑承包商签订合同，按照工程进度与承包商办理工程结算。所以存货和预收账款两个科目往往是成正相关关系，如果存货与预收账款不是正相关变化，极有可能说明企业成本费用存在不配比的状况，例如，房地产企业为了规避所得税，在建设期大量结转成本等等，同时为了能够看清企业相关数据，可以结合土地出让金、前期工程配套费用等综合数据来评价和计算。
房地产企业在住宅项目下存货结转主营业务成本的方式与商用写字楼略有不同，住宅项目必须等客户入住，即主要风险转移时，才能确认成本收入，而商用写字楼确认收入往往实在销售合同签立的同时确认的，因此，在收入确认前，大量的住宅无法结转成本确认收入，也应该被财务分析人员注意。
③固定资产科目分析
固定资产在房地产行业资产负债表中占比一般较小，例如我们即将分析的金地集团固定资产占总资产的比重总计仅占11%，对于大部分以房地产为主营业务的上市公司来说，固定资产科目主要是汽车、办公用品很多房地产企业甚至没有房屋资产，与其他传统制造业相比，固定资产也具有较大的流动性，一般固定资产会跟走，新开工项目，就会添置固定资产或者转移原先的固定资产，而办公用写字楼往往采用租赁的方式以节约成本，对于样板房按照税务规定应该单独核算计入固定资产，但是账面一般价值较小，如果企业固定资产价值占总资产超过5%，要么是企业规模过小，要么就是固定资产价值不实，需要仔细观察。
④短期借款
房地产企业资金需求量大，通过银行借款可以增加资金的来源渠道，从年报附注的披露中，我们可以审核是否有将预收款以借款人的名义计入短期借款科目，通过利息的人为计提来规避所得税，如果短期借款为一个零数那么很有可能有这种情况发生，因为利息不会计入短期借款而短期借款向银行举借的金额往往是一个整数，最少都会以万元为单位，其次应该审查短期借款记录是否规范真实，是否存在将非合同规定预收款转入帐内经营的情况，同时要认真分析借款的本息以及偿还本息，对于企业因资金周转不灵，而拒接的超过银行基准利率的短期借款，其利息不能在税前列支，应予以扣除，同样企业不得与关联方进行交易，如果有关联方短期借款应该具实际情况考察其偿还能力。 ⑤预收账款
房地产企业的销售方式的特点产生了预收账款项目，企业收到客户预收楼款后，将其打入预收账款科目，带客户确认入住才能转为主营业务
预收账款在账面上属于短期负债，短期负债具有偿还时间断，破产风险高的特点，然而预收账款属于即将确认的收入，基本无需偿还，所以在计量企业偿债能力尤其是短期偿债能力的时候更应该注意
⑥预提费用
在房地产行业中预提费用主要指的是借款利息和预提工程款，预提工程款是于会计期末根据有关合同、工程结算单和监理报告等计提的已完成但尚未支付的工程款。由于不同企业的会计政策不尽相同，在比较的时候应该注意排除政策导致的因素。
⑦主营业务收入分析
主营业务收入分析的主要目标是分析其与产品结转是否同步，一般的房地产公司都会推迟主营业务的确认收入时间，在收入确认前我们只能以负债的形式确认预收款项。
2.2中国房地产调控政策一览及分析
2.2.1.重点政策回顾
中国自2009年开始，迅速摆脱了世界金融危机，房地产市场逆势上扬，并且增长迅猛，尤其是2008年起实施的宽松的货币政策，更是给房地产市场注入了兴奋剂，大量流动性资金注入其中，商品房销售量和销售价格再创历史新高，，面对层出不穷的高地价、高房价冲击，相关部门开始重新重视房地产调控，并于2009年末开始了“史上最严厉”的房地产调控政策。
2010年房地产市场调控贯穿全年，从1月份的“国十一条”开始，到4月份出台“新国十条”，10月份出台更为严厉的“国五条”，房地产市场政策调控成为2010年房地产市场主题。在国家大的调控政策指导下，各地方政府纷纷出台细则，年内共有18个城市颁布了房地产调控细则，其中16个城市出台了限购令。在一系列的政策密集调控下，房地产市场有所降温。主要大中城市房地产价格快速上涨的势头明显回落，开发商囤地现象得到初步遏制，利用贷款投资和投机住宅的需求也得到初步控制，调控政策的影响效果已经显现。同时，支持 2009 年房地产市场复苏并快速增长的经济刺激政策已完成阶段性历史使命，2010 年底的中央经济工作会议进一步指出，2011 年将以加快转变经济发展方式为主，实施积极的财政政策和稳健的货币政策。年内，央行六次提高银行准备金率至历史高点，并于年底两次加息，流动性紧缩趋势明显，房地产企业的资金面将受到更加严峻的考验。此外，中央经济工作会议提出要形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系，住建部指出 2011 年将计划建设保障性住房 1000 万套。可见政府将继续从源头上改善房地产市场供需矛盾。政府调控房价的决心，政策的组合方式，以及改革的力度，将进一步决定 2011 年房地产经济及房价走势。
2010年1月10日，国务院办公厅下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》简称“国十一条”，总过五项十一条款，“国十一条”与2009年的房地产政策可谓是一脉相承，但是数量更大，监管更细，责任更明确，首先增加了房屋供给，尤其是中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租房的供给，通过强力的政府行为保证住房的“双轨制”落实到位。第二，着力抑制房地产的投机性需求，鼓励首套房的购买，但是在利率和政策上打压二套房多套房等投机、投资行为。第三控制信贷风险，2008年底的经济刺激计划导致了流动性过剩，为了避免热钱进入房地产市场炒作，对于国际热钱和金融机构投资房地产行业设定了更为严格的标准和门槛。第四，更加明确了中央与地方政府之间的责任。
“国十一条”明确了中央对于房地产调控的思路，即调控而非打压，在方式方法上主要通过四个方面：1、增加房屋土地的供给，2、抑制消费需求，3、规范房地产企业的运营，4、加强地方政府的约束和监管。“国十一条”的出台也为之后的政策买下了伏笔，在2010年到2011年度的各项政策中，我们可以看到都是“国十一条”的进一步贯彻。
2010年3月10日，国土资源部公布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》简称“国十九条”，“国十九条”，一方面要求商品房应该优先满足棚户区改造、保证性住房建设，优先满足90平米以下住宅建设，这样一方面增加了首套房和改善住宿条件的需求，另一方面，“国十九条”还提到，土地竞买保证金从以前的最低价的10%提升到最低价的20%，土地竞买保证金成倍提高，占用了房企的流动资金，给企业的资金周转带来增加了难度，这也是我们需要在后面财务状况中重点研究的问题。除了提高保证金，“国十九条”还加强了对违规拿地囤地的监管，有效提高了土地资源的利用，从另一个角度增加了土地的供给。
2010年4月14日，由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”），对于建筑面积在90平米以上的家庭，设定了贷款比率不得低于30%，二套房贷款比率不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的11倍，这是国务院第一次系统性的从需求入手，打击房价过快上涨，以往的调控政策以增加供给，监管房企为主，但是4月14的“新国四条”开始从需求和供给两个方面同时发力，这个是在2010年房价进一步上涨且态势得不到控制情况下，国务院给予过热的房地产行业的一记重拳，新国四条从土地供给、房屋需求、政府监管、企业运营四个方面出手，在土地供给上新国四条”要确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务，相比此前出台调控房价的“国四条”和“国十一条”，“新国四条”措辞更具针对性，条文更具体、措施更严厉，不但为未来的调控创造了宽松的税改空间，还首次明文承诺，“地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房”。通过实行差别化的信贷和税收政策、增加土地总供应、实行差别化的土地政策、大幅增加保障性住房、加大市场监管力度四个方面四管齐下，其着力点就是彻底改善房地产市场的供求关系，从而达到抑制高房价和楼市泡沫的目的。 紧接着，在2010年4月17日，“新国四条”颁布仅仅三天之后，国务院颁布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）（“新国十条”），通知从金融杠杆、土地供应、购买准入等各方面对楼市的投资、投机行为进行了严厉打压，是楼上有史以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次房地产调控政策。“新国十条”不仅在首套不低于30%，二套不低于50%贷款利率不低于基准利率的11倍的基础上，对贷款购买第三套房的贷款首付比例和贷款利率大幅提高，并且严格限制非当地户口（对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款）贷款买房，此条针对炒房团现象，有效地避免了部分地区出现的恐慌先购房，对于限制当时近乎疯狂的房价起到了关键性的作用，新国十条同时还明确了地方政府对于房地产调控的问责机制，问责制度实施将地方政府与高房价的整体利益进行剥离。能促使地方政府在控制房价方面更为主动和积极。
2010年9月29日，国家有关部委分别出台五条措施，巩固房地产市场调控成果，“新国五条”对第三套房贷款进一步控制，暂停商业银行发放第三套房贷款，从源头上切断了投机性需求从金融机构获取金融杠杆的途径，并且增加了房产税改革的步伐，使得整个房地产企业对行业未来增加了更多的不确定性。
2011年1月26日，国务院出台了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（“国八条”）继续从多个角度加强监管，控制价格.
3.房地产行业分析
3.1 2011年房地产市场基本情况
2011年开始，从中央到地方，各级政府和房地产监管部门会同相关执行机构，进一步坚持房地产调控政策，不断贯彻落实党中央国务院发布的政策，并且做好配套工作，具体来说，在商品房市场上，为了达到稳定房价的目的，通过不断提高限购条件，增加限购范围，配合更加严厉的信贷和货币政策来降低商品房的投资需求，另一方面大规模建设国家保障房和经济适用房，通过将保障房、经适房与当地政府行政部门政绩挂钩的方式，提升两房建设的速度和效率，从两个方面同时限制房地产尤其是商业房地产的过快发展。
这一点反映在指标上，集中的体现为房地产开发景气指数的下降，从2009年平均104降到2011年的100以下，房屋销售价和销售量同比也开始逐步回落，消费需求得到了明显的抑制。
3.2 房地产行业财务比率分析
结合房地产行业自身的实际情况，我们分析企业的财务状况主要依靠、盈利能力分析、偿债能力分析、周转能力分析和成长能力分析四个方面。
3.2.1 盈利能力分析
对于房地产企业来说，盈利能力是企业成功与失败的重中之重，一家企业能够获得良好的成长和债务偿还能力，主要是依靠持续经营，并且不断产生有效利润作为前提，在房地产行业之中，能够反映其财务比率的主要有净资产收益率、总资产报酬率和权益比率等等，大部分指标都是以净利润作为分子来反映企业的盈利状况，之所以使用净利润而不去使用税前利润或者利润总额主要原因在于我们考察企业盈利能力是以股东价值的提升为主要目标的，对于债权人和政府的财务分析并不是分析的重点。当我们计算净利润的时候，应该注意考察企业的非经常性损益，企业非正常损益并不是来自企业的日常经营，如果企业长期非正常损益保持较高水平有人为调整报表的风险，我们通常说的非正常损益主要包括与主营业务收支无关的企业收入支出，损益，各项资产的减值准备以及各种名目的补贴收入等等。
除了考察企业的净利润，房地产企业的自身高负债，密集资金的特点也应该引起我们的注意，只有保持稳定的现金流才能不断支持企业利润表盈利和企业的可持续发展，我们在收付实现制法则下主要通过分析销售现金率、资产现金率和现金流量中经营现金流量与筹资现金流量的关系来判断企业的真实盈利能力，因为经营现金流量意味着企业投入生产经营的资金大小，代表企业开工数的多少，而因为房地产企业大部分销售采用预收的形式，所以销售产生的现金回流多数以预收账款的新式，进入现金流量表的筹集现金流量项目，保持较高的经营现金流量流出和筹资现金流量流入说明了企业产销两旺的局面。
3.2.2 偿债能力和变现能力分析
房地产企业属于高资金密度企业，企业资产主要构成以货币资金和存货为主，企业负债往往是流动负债和长期负债占据很大比值，这就意味着企业的财务风险要远远高于其他普通制造业，我们需要通过计算偿债能力指标例如流动比率和速动比率，这类指标从静态的角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。长期偿债能力使用资产负债率和利息保障倍数来衡量。
在计算流动比率或速动比率时，需要注意的一个问题是，如何确认和计量存货，因为房地产企业的特殊性，房地产从项目开工到实现销售都会超过一个会计期间，在失误中一般只有开发产品和已具备预收条件的项目才能在短期内变现成为流动资产，所以我们计算流动比率时，需要将存货中不能短期变现的开发项目进行一一剔除，这样计算流动比率才较为真实可靠。其次应该提出待摊费用和预付账款，因为他们并不能将自身的资产转化为现金，只是在账面上的价值。而对于房地产企业高价取得的土地储备要考察是否足额计提减值准备或者过量计提减值准备，来操纵利润已达到避税或者修改利润的目的。除此之外，应收账款应从流动负债中分母扣除，因为房地产行业的特殊性和国内的期房预收政策，预收账款实际已经转入企业。
对于考察企业长期偿债能力的指标资产负债率，国内有一个普遍共识即资产负债率不应该超过70%，但是反观目前的房地产市场，以可以获得数据的2010年为例，
从2005年至今行业资产负债率一路飙升，并且在2011年有继续增长的趋势，所以企业高位高风险运行的状态明显值得我们思考和注意。
同时我们分析企业的相关现金流量，要剔除无关项，将注意力集中到生产经营的资金投入产出上，考察企业是否存在关联方交易、占用关联方资金、非经营性现金大量流入。 3.2.3 行业营运能力分析
营运能力反映企业各项资产的周转速度即企业使用资产的效率，反映企业周转速度的主要有存货周转率，应收账款周转率，总资产周转率等等，周转速度越快，周转天数越少，资产形成利润的周期就越短，在资产利润率一定的情况下，单位时间就可以产生更多的利润，从而提高企业的核心竞争力，对于房地产企业来说，从企业拿地到拆迁补偿再到建筑施工产品销售资金回笼每一个过程都具有一些不确定性，合理的管理有效计划可以提高资产的周转能力也反映出企业的管理水平的高低。
3.2.4房地产企业成长能力分析
在面临国家政策调控，宏观经济前景不确定的大背景下，企业要生存要发展要能面对未来的经营风险，考察其成长能力也变得十分的重要，我们可能会通过主营业务收入增长率增长率、净利润增长率、经营现金流量成长率等评价企业成长能力
3.2.5 行业资金状况分析
2010年，全国房地产开发投资共计48267亿，强势增长332%，在巨大的投资中，商品住宅投资占最大比例，达到34038，占总比重的705%，与此同时开工面积也大幅增加，月平均开工面积增长均达到40%以上，其中六月份开工面积达到了19亿平方米，创历史新高。即使房市调控政策不断收紧，在销售火爆的大环境下，开发商依旧调高了新一年的开工面积，金地集团总开工面积达到38885万平方米按，较往年增长91%。
巨大的产品开发建设产生了巨大的资金需求，2010年房地产企业获取资金为72494亿，比上年增长254%，但是到2010年后期，房地产资金来源同比增速开始低于投资增速，这是由于2010年后期的房地产调控政策，对于房地产企业的贷款审核不断收紧，使得很多规模一般的企业资金链出现吃紧的现象。
从资金构成上看，房地产企业的资金主要由国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金等构成。国家预算内资金主要是指由财政部门核准划拨的企业资本金，这主要存在于国资背景下的房地产企业；国内商业贷款，直接表现为土地储备贷款和房地产开发贷款和流动资金贷款；企业债券，企业债券在国内发展尚不成熟，大量房地产企业无法通过债务获取资金，企业债券自2000年以后再未发行，原有少量债券也已兑付；外资和自筹资金。
从整个房地产市场看房地产市场资金来源主要由来自股东的自筹资金，消费者定金和预收款、国内贷款和个人按揭贷款构成，
从趋势上看，自2010年开始呈现逐年下降的趋势。并且这一趋势在2011年得到了进一步的加强，行业内资金需求愈来愈紧张。
3.3房地产行业与政策分析
3.3.1政策调控效果明显
2011年是实施限购政策以来调控最为严厉的一年，效果显著，通过更加准确的环比价格数据可以看出，70个大中城市的新房和二手房环比往年价格下降，说明大中城市房价得到了有效地抑制，房价下行通道基本确立
3.3.2 限购政策带来结构性差异
严厉的调控政策有效地遏制甚至降低了房价，但是对于未限购的二三线城市来说，大量闲散资金的涌入，导致了房价上涨趋势迅猛，相比较31个未限购城市和39个已限购城市来看，未限购的城市的价格增长幅度普遍高于限购城市，另外对于已经限购的一线城市非住宅项目价格速度仍然很快，虽然价格拐点出现，这导致开发商销售环节出现了严重的问题和直销，在春节前后资金回笼成为一项重大而艰巨的难题，这也导致了房地产价格下降存在难度。
3.3.3行政性调控措施带来市场博弈，影响调控效果
虽然房价在一线城市得到了遏制，但是限购政策具有时间表，一旦限购政策到期，限购令取消，房价又会产生报复性反弹，那就意味着之前的调控政策宣告失败，所以很多开发商正是从这个方面考虑，对赌政府政策点，即使资金困难，借债也不愿意降价，而二三线城市更是宁可现价也坚决不限购，如此中央与地方政府和开发商之间的政策博弈，带来了政策贯彻落实的巨大不确定性。
4.金地集团财务状况分析
4.1公司概况
4.1.1 金地集团基本情况
金地集团股份有限公司是深圳市企业金地（集团）股份有限公司是经深圳市企业制度改革领导小组办公室以深企改办（1996）02号文批准，由深圳市福田区国有资产管理局、深圳市投资管理公司、美国UT斯达康有限公司、深圳市方兴达建筑工程有限公司和金地实业开发总公司工会委员会[后更名为金地（集团）股份有限公司工会委员会]五家单位作为发起人，以发起设立方式设立的股份有限公司。
金地集团初创于1988年，1993年开始经营房地产。到了2001年4月，金地集团在上海证券交易所挂牌，金地集团的核心价值观是“用心做事，诚信为人”、“以人为本、创新为魂”的价值观，并逐步形成了房地产开发业务的核心优势
经十年探索和实践，金地现已发展成为一个以房地产开发为主营业务的上市公司，同时也是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。集团拥有多家控股子公司，形成了以房地产为主营业务，物业服务、地产中介同步发展的综合产业结构。
在企业信誉和业绩的基础上，金地品牌不断提升，连续获得“中国发展最快的品牌房地产企业”、“中国房地产品牌战略创新10强”等称号，位列“《新地产》房地产上市公司10强”第三名，在“做中国最有价值的国际化地产企业”的愿景指引下，金地将不断开拓新的里程。
4.1.2 金地集团股权结构
以2010年资产负债表年报为例，公司共计股东人数为356553户，其中深圳福田投资发展公司为最大控股股东达到785%，前十名股东如下表所示：
4.1.3 金地集团SWOT战略分析
战略分析采用swot分析法对金地集团的优势、劣势、机会、威胁进行了分析和设计 4.1.3.1优势
①国有企业背景，以深圳国资委主导，其项目运作能力和产品开发能力以及在一线城市拿地
②多元化融资渠道，筹集资金能力较强，例如通过平安信托融资。
③土地储备合理，一线发达经济城市带产品需求稳定，新增项目储备毛利率比已开发存货毛利率高。
④品牌价值保证，在一线城市有着广泛的知名度。
⑤已经意识到市场的变化，管理层保持对于市场的灵敏认知，财务安全度高
4.1.3.2劣势
①.国企背景，采用较为传统的房地产经营运作模式，企业经营调整慢，整体资产回报率一般。
②.在贷款问题上过于保守，筹资风险虽然得以有效控制，但是也没有很好的利用财务杠杆
4.1.3.3机遇
①.公司定位面向发达地区大城市白领阶层，定位中端，在这个细分市场上，自住或者改善性需求一直较大，属于刚性需求，政策调控对其作用不明显，所以在未来市场依然可以有良好预期。
②.深圳开始大规模旧城改造，为公司提供新的增长需要。
4.1.3.4威胁
①.公司核心业务集中在北京、上海、广州、深圳、沈阳等大城市，同质化较为严重，而目前国家政策调控的主要目标就是一线大城市，对未来巨大的政策调控的不确定性，产生了生产经营上的不确定预期。
5.金地集团会计报表分析
5.1 资产负债表分析
5.1.1 资产状况整体分析
为了能够从宏观的角度观察国家政策实施至今对于企业财务的影响，我们选择从2009年9月份开始直到2011年9月共9个会计期间的数据进行横向趋势比较，考察企业的财务状况。首先观察资产负债表，在9个会计期间内，流动资产平均数为63371245595，非流动资产均值为1626902717，流动资产占到总资产的比重为9750%，相对于流动资产固定资产可以忽略不计，这也是房地产企业的共同特点（在2010年资产负债表日，四家参照房地产企业的流动资产占比分别为万科A9531%，保利地产9629%，招商8962%，首开8983%），所以我们将分析的重点放在流动资产上。
5.1.2 资产负债表重要项目分析
5.1.2.1 货币资金
货币资金是货币形态表现的资金，主要构成为现金银行存款和其他货币资金，横向与其他企业比较，金地集团货币资金占总资产的比率如下表所示
从表中我们可以看出，除了首开地产，金地集团的货币资金比率高于其他企业，显示出较强的偿债能力，总体上也基本符合行业标准，进一步分析货币资金的走向如下图所示，货币资金与资产负债表的比值整体保持在015到020之间，显示了企业良好的现金控制能力，即使面对2011年新国十条和国十四条这样严厉的政策调控，依然保持着较好的财务控制水平。
5.1.2.2 应收账款与其他应收款
应收账款按余额百分比法计提坏账准备的应收账款，金地集团应收账款份额占总资产比例较小，其中家乐福（中国）和上海金座餐饮有限公司占到了应收账款比率的44%，主要是之前为以上两家公司提供建筑开发服务尚未到账的资金，账龄在两年以内，对企业无重大影响。
其他应收款中88%来自于金额重大但单独进行减值测试后未计提坏账准备的其他应收款，究其来源主要是为子公司股东做担保用资金，例如其他应收款项最大金额上海嘉宝实业（集团）股份有限公司，923，847，000元其他应收款，占总比利的63%，主要用于常州市飞龙生活区 2 号、3 号地块之项目保证金，用于保证该项目将建成为绿色低碳住宅示范区。根据公司的评估，项目可以达到当地政府的要求，保证金的收回无重大风险。
5.1.2.3存货
房地产开发企业的存货是指企业在日常生产活动中持有以备出售的开发产品、出在开发过程中的在建开发产品、在开发过程中或提供劳务过程中耗用的材料、物资和设备等。房地产企业开发企业的存货主要包括各类材料、库存设备、低值易耗品、委托加工物资、在建开发产品、已完工待出售的开发产品、周转房等。
存货一直以来在房地产开发企业当中占据了很高的比重，和同行业企业比较如下表所示
存货可以占据资产总额的60%-70%，金地集团也不例外，达到了6183%，从趋势分析的角度分析，从2009年9月开始到2011年9月，存货不断上涨，两年时间增长率为885%，与之相对应的，金山集团同期总资产的增长率为833%基本做到了和企业总规模增长同步，体现了整个企业生产开发的政策连贯性，没有受到宏观调控的影响。
以2010年年报为例，金地集团存货年末结构如下表所示：
5.1.2.4 负债情况
房地产企业的共同特征就是高负债率，所以我们将负债单独列支考察
5.1.2.5 预收款项
房地产行业销售的特殊性决定了房地产企业账面上存在了大量的预收账款，只有等客户正式入住，风险得到确定和转移才能转入相关主营业务收入，所以在确认前，大量期房的销售是以负债形式现，所以在考察偿债能力的时候应该将这一项有效剔除。预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，偿债能力越高。在决定抗风险能力高低的因素中，最为关键的，是相关公司的真实负债率与净负债权益比例，而非公司规模大小。预收款项比例越高的公司，真实负债率越低，资产负债率下降的空间越大，未来获得信贷的空间也就越大；在资金密集型的房地产行业，信贷空间越大，成长空间也就越大。
从2009年9到2011年9月，预收账款从1449768万上升到3153152万，占负债的比率从4175%上升到46%，显示出了企业销售方面的良好状态，横向和其他企业比较，和龙头企业万科保利仍有不小差距，但也大大超过招商和首开 5.1.2.6 一年内到期的非流动负债
从趋势表中可以看出，一年内到期的非流动负债有不断增加的趋势，主要来自信用借款到期，从一年内到期负债和现金的比值可以看出金地单位到期负债账面上可以抵偿的货币资金为281，有一定偿还压力，但是财务控制得当不会产生巨大问题
5.2 损益表分析
5.2.1 损益状况整体分析
利润表显示，金地集团营业收入从2009年的12098亿上涨到19593亿，涨幅为6195%，净利润从2009年的17762亿上涨到26940亿，涨幅为5167%，利润业绩增长强劲，但是随着规模和营业收入的增加，净利润并没有同比提高，净利率反而有所下降，通过因素分析我们需要对数据进行进一步的了解，从利润表整体看无异常数据。
从图表我们可以看出，随着政策调控的不断进行，以大城市为主要产品方向的金地集团从2011年3月开始利润大幅下降，并且在2011年九月利润表表现为亏损，究其原因2010年年初发布的“国十一条”和“国十九条”导致企业收入大幅下降，到了2011年初更加严厉的国家调控政策和限购政策直接影响到了企业的销售，使得金地集团的销售收入停滞不前，同时也到了企业的存货大规模上升。
5.2.2 损益类科目分析
5.2.2.1 营业收入与成本
从表中可以看出企业营业收入的97%来自于房地产销售，物业出租物业管理和其他占得比重极小，其中成本2010年占销售收入的比重为6138%
5.3 现金流量表分析
从现金流量表趋势分析我们可以看出，总体上看整个企业的现金总净流量变化不大，保持了比较稳定的现金控制水平，但是从2011年3月开始，经营活动现金流量开始回归上升，筹资活动现金流量开始大幅下降，这是一个很重要的警告，因为房地产企业自身的销售特点，销售产生往往形成大量的预收账款，所以当销售发生时筹资活现金流量会增加，当企业建造产品规模提升时，经营活动现金流出增加，当两项指标都反向运行时往往意味着生产速度放缓，销售业绩下降，是一个值得注意的信号和警告。
6.金地集团财务指标分析
6.1偿债能力分析
企业在生产经营的过程中，如果只利用自有资金生产运营，企业发展的速度就会被大大制约，也没有办法使用财务杠杆提高股东获利能力，为了弥补资金上的不足，就需要举借债务来提高经营效率，而举债经营的前提是能够及时的偿还本金和利息，偿债能力的概念也由此产生，偿债能力分析主要是考察企业对到期债务清偿的能力和现金的保证程度，按照偿还债务的期限长度，我们把偿债能力分为短期偿债能力和长期偿债能力。
企业的负债程度和偿债能力应该辩证的去看，一方面，企业保持一定的偿债能力，既体现了企业自身发展的责任态度，也是对于债权人的信用保证，因为对于债权人来说，企业偿债能力过低，债务到期无法偿还的风险就会增加，影响到债权人的利益，一旦债务无法及时偿还则有可能导致企业破产；但是另一方面，过低的资产负债率，也大大降低了企业的经营获利效率，损害了股东的权益，在股东权益和债权人利益之间做取舍和平衡，恰恰也是现代公司体制完善的体现。
负债经营在房地产行业之中显得尤为普遍，因为房地产行业属于资金密集型企业，拿地，开发，销售，都需要大量的资金，而且资金回笼周期也较其他加工制造业要慢，这就使得房地产开发商必须大量依靠银行贷款和客户短期应付账款来支持其发展。
6.1.1短期偿债能力分析
短期偿债能力是指企业以其流动资产偿还流动负债的现金保障程度，他反映企业偿还日常到期债务的能力，作为企业的债权人，在将资金举借给企业之前，必须对企业的短期偿债能力进行考察，以确认资金风险，而对于投资者来说，短期偿债能力过低会导致企业财务控制上捉襟见肘，大量的精力和资源都要用来配置企业到期债务，为了能够全面的分析企业的短期偿债能力，我们选择了一些列指标和比率来衡量
从趋势分析表中可以看出，金地集团流动比率在各个会计期间呈逐年下降的态势，这意味着企业的短期偿债能力不断下降，但是流动负债中主要构成部分是预收账款，房地产企业的预收账款主要是由消费者买房预交款构成，而预交款虽然还没有确认收入，但是发生退款的可能性极小，例如以2010年年报为例，预收账款全部来自“上海格林世界4期”等24个在建项目预收款，基本不会发生销售退回，在此不应该作为偿债能力的负面因素分析，所以从趋势上看，在国家宏观政策调控的两年里，金地集团有着较强的短期偿债能力。
流动比率速动比率横向分析，
将企业财务比率和全行业标准进行比较，如图所示，根据2009年和2010年年报数据，金地集团流动比率都超过行业标准，显示了较好的短期偿债能力，速动比率在2009年低于行业标准，主要是因为存货较高，在2010年得以改善，总体看来和行业相比，金地集团保持了较好的短期偿债能力，具有代表性
6.1.2长期偿债能力分析
长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对债务偿还的保障能力，分析企业长期偿债能力，我们主要从盈利能力和资本结构两个角度来分析
6.1.2.1从盈利能力角度分析长期偿债能力
企业的盈利状况可以影响企业偿还债务能力的体现方式主要是看利润的大小，毕竟企业举借债务是为了生产经营，而偿还债务的利息也是要从企业经营的利润中扣除，所以，通过反映企业盈利能力与企业债务的本金和利息可以很有效的反映出企业的偿债能力，由于短期债务的偿还周期较短，利息较低，并不适合于用企业经营利润衡量企业的偿债能力，而长期债务主要用来购置企业用于生产经营的固定资产和长期资产，用该指标分析的效果较好，从盈利能力对企业长期偿债能力进行分析评价的指标主要是通过利息保障倍数衡量。
6.1.2.2从资本结构角度分析企业长期偿债能力 资产负债率是企业负债总额占总资产的比率，可以从综合的角度评价公司负债水平。资产负债率越低，企业中债务的份额就越少，财务风险就越低，贷款就越安全，同时较低的资产负债率也体现了企业再举债能力的大小，一个企业的资产负债率越低，举债越容易，对于上市公司的股东来说，过低的资产负债率不能发挥企业的财务杠杆作用，而过高的资产负债率带来的是难以预计的财务风险。结合年报，由于企业负债的主要部分来自于由于提前售房产生的预收账款，在2009年的时候达到31%，2010年资产负债表日达到34%，这一部分负债偿还可能性较小，并且还有不断上涨的趋势，整体偿债风险不高。
权比率是负债总额与所有者权益总额的比率，是为评估资金结构合理性的一种指标。反映的是单位所有者权益举借债务的数量，从行业指标上来看，房地产行业有着极高的产权比率，一直在2和3之间徘徊，这意味着，单位所有者权益背负着两到三个单位的负债，有着较高的负债水平。
从下图可以看出，金地集团与行业指标比较下，资产负债率整体符合行业平均水平。
6.2 盈利能力分析
盈利能力分析考察的是企业获取利润的能力，盈利是企业全部收入和利得扣除全部成本费用和损失后的盈余，是企业生产经营活动的财务成果，企业的根本目的是为股东创造价值和利润，所以企业获利能力的强弱往往是投资者最关心的项目。
对于利益相关者，从不同的角度，对盈利能力的数据和指标有着不同的计算方法和要求，所以在分析的过程中，需要根据不同的利益相关者分情况分析。
反映企业盈利能力的指标有很多，分子指标有考察净利润、税前利润、利润总额、营业收入，考察分母有营业收入、总资产、权益等等，因此形成了，销售净利率、销售毛利率、资产净利率、权益净利率等。根据分母的不同又分为动量指标分析和存量指标分析两种
6.2.1动量指标分析
销售净利率指净利率与销售收入的比值，表示企业的利润率水平，只是反映企业盈利能力的重要指标，而销售毛利率将利润转回期间费用之前的利润总额，考查的是企业的直接成本控制能力
6.2.2存量指标分析
资产报酬率是企业在一定时期内的净利润和资产平均总额的比率，他是反映企业经营效率和盈利能力的综合指标，可以直接体现出资产的经营效果
从上图我们可以看出，各个房地产企业受宏观经济和政策影响巨大，整体资产报酬率趋同，而金地单位资产获利能力最低，反映了其资产使用效率有限，结合资产负债表分析可以看出，在政策调控下收入大幅减少，总资产变化不大，导致金地资产报酬率下降明显的原因在于其投资方向集中于一线城市，受调控影响明显，而导致的销售收入大幅下降，值得关注。
净资产收益率是指是净利润与平均股东权益的百分比，是公司税后利润除以净资产得到的百分比率，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。
从金资产报酬率可以看出金地的净资产报酬率在行业中属于中等水平，考察企业资产负债表资产构成主要为预收账款，而预收账款大大增加了资产规模，导致企业获利能力在数据上有所下降，应予以剔除。
6.3 营运能力分析
企业的营运资产，主要指的是企业资产负债表资产项中负责生产经营的资产，对于企业营运能力的分析其实就是分析企业营运资产的运作效率，也就是对企业资产营运效率与效益的指标计算和分析。从而评价企业的营运能力为企业，从而达到提高企业资产运营效率，剔除不良资产的效果。
从指标分析的角度看，企业营运能力主要依赖于流动资产周转率，存货周转率，总资产周转率和固定资产周转率四项，由于房地产企业固定资产占比重极低，而且对生产经营起到的效果十分有限，因此没有再次分析，并且加上了预收账款周转率来考量。
6.4 发展能力分析
根据2010年年报，公司的主营业务收入增长了6194%，相比2009年的2393%有了很大程度的提高，与之相对应的，其利润增长率为7020%，也超过了2009年6120%的水平，其他项目例如总资产增长率，低于往年319个百分点，属于基本持平，净资产增长率远远低于往年，但考虑到大部分是由于预收账款的原因所以整体乐观，以此我们可以看出2010年企业发展情况良好，但是2011年由于年报数据尚未披露，从现在我们可以到的各季度数据看，情形不容乐观，处在一线大城市受调控压力较大，对于销售额的影响明显，发展能力将受到明显制约。
7.结论与启示
7.1 财务分析结论
本文分析了金地集团2009年9月至2011年9月共计13个会计期间的主要报表（资产负债表、利润表、现金流量表），并重点分析了2010年金地集团企业年报，在大量的数据支持下对企业的报表各个项目进行分析和检查，对企业的偿债能力、盈利能力、周转能力等项目进行计算分析得出以下结论。
7.1.1资产扩张速度与销售速度匹配，经营比较稳健
在土地储备量和结构上基本符合企业自身发展规模，可以应对未来难以确定的局势。
7.1.2偿债能力较强，
企业资产负债率虽然从2009年开始逐年上升，但是基本符合行业标准，当剔除预收账款负债项目后，很快回归到较低的负债率水平。但是另外一个方面，负债中长期借款有很大金额将在本年内到期，这一部分占到了负债总额的14%，需要予以关注，将会占用大量的货币资金，对偿债能力造成一定影响
7.1.3销售情况不容乐观
金地集团主要产品线布局上海北京广州沈阳等一线城市，在楼市火爆的年份里，一线城市升值空间大，溢价高的特点明显，所有销售情况良好，但是随着国家调控政策的紧缩，销售收入也呈现出了巨大波动，甚至在2011年9月出现净利润负值，作为一个国资背景下的上市企业，能否在严酷的市场环境下，重新根据市场的需求调整自身产品结构，分散降低经营风险是值得我们关注的一件事。 7.1.4盈利能力强，毛利率高
金地房地产主要开发优质项目，成本高，售价也高，毛利润空间较大，公司的盈利能力较强
7.1.5受宏观环境影响大
相对于万科、保利，瑞安房地产更容易受到宏观经济的影响。经济繁荣，公司的销售收入大幅增加，经济衰退，公司的销售收入迅速降低，这也是因为瑞安房地产的产品都是优质项目，对经济的敏感性强。（作者单位：安徽工商职业学院）
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