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摘要：在中关贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。（2）中国的房价收入比是美国的八倍多。美国的房屋租金收益远远高于中国。（3）北京的平均房价高于纽约，但是纽约房屋最高价格达到北京的三倍以上，市中心外围的房价明显低于北京市中心外围。这些实证结果廓清了中关房价的高低，体现出中国房屋资源与收入的极端不均衡性，背后则暗藏中美房屋制度与文化的巨大差异，这为政府稳定房价政策提供了新思路：降低房屋交易环节成本，增加房屋持有环节成本;充分利用现有租赁房屋，加强租赁房屋设施设备和公共服务建设，完善相关制度体系，从而抑制房价。
关键词：中美房价;平均房价;房价收入比;租金房价比
中图分类号：F726 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）04-0010-19 收稿日期：2019-01-16
1中美住房价格比较的挑战
随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。关于中美房价的探讨亦众说纷纭。同于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。这导致中美房价比较可行性降低。从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。尤其是中美土地和税收制度差异较大。一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权;而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同;另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例如公寓与别墅不同产品的异质性，这些都为比较中美房价增加了难度。
1.1中美房屋市场差异
1.1.1住房文化差异
由于农业国家安土重迁的文化传统，每个中国人都渴望有一套属于自己的房子。由于住房承载了教育、医疗和社保等众多资源，又进一步推升了中国人住房拥有率。中国社会科学院社会学研究所于2013年6月至10月，开展了第四次“中国社会状况综合调查”，调查结果为家庭住房自有率达到93.5%。而美国房屋拥有率从20世纪80年代以来一直维持在63%-69%。个人住房拥有率的不同对中国和美国住房租赁市场产生影响。美国租赁需求的旺盛推升了租金收益。
1.1.2区域差异
中国区域经济发展极为不平衡。中国的城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。东西部经济发展相差较大，房价也相差较大，西安作为西部较大的城市之一，平均房价也只有8488元/平方米，而东部大部分三四线城市的房价都已经超过1万，南京的平均房价更是超过2万。美国城市和乡村以及各个区域经济发展较为平衡。美国除西部旧金山硅谷一带，中西部经济较东北部发展相对较差，因此美国房价东北部高于中西部，但是这种差异完全没有中国那么大。除了纽约、旧金山等大城市房价较高以外，其他城市房价普遍较为均衡。这就导致在比较全国平均房价受到个别极端值的影响，使得刻画不客观。
1.1.3中美房屋面积计算方法不同
中国是按照建筑面积计价;美国是按照使用面积计价。例如，在美国，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。而在中国房子面积计算的是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词：得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候，中国房子把阳台等地都要算入总面积之内。
由此可见，如果要比较中美房价，那么中国的单位每平方米房价，必须除以得房率。一套100平方米中国公寓，只能和美国一套70平方米的公寓相比。从价格上来算，一套中国公寓价格是单位每平方米20000元，得房率为70%，按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准，中国单位面积房价应该为20000/70%=28571元。以世界通用统计算法来看，中国的每平方米单位房价从面积角度来说，至少被低估了30%。因此对比中美房价的时候，按单位面积房价/70%计算中国单位面积真实房价。
1.1.4中美土地制度和税收制度差异
从产权上看，中国普通住宅房屋产权为70年;美国房屋为永久产权。这一基本事实之差异决定了中美房价比较起点和背后逻辑的不同。
从交易成本和持有成本看，买房的实际成本是房价加税费，中国的税费主要在流通交易环节，美国的税费主要在持有环节（见表1）。所以后者看上去便宜，可能未来支出很大，实际购房成本被低估。
一方面，中国现行的房地产税制体系一共就9个税种组成，其中只有2个（房产税和城镇土地使用税）是针对房产持有环节的，剩下7个都是针对流转交易环节。而且房产税也只是在上海和重庆试点，并没有全面推出。对于中国购房者，税费成本主要集中在契税、增值税及附加和房屋维修基金等交易环节。另一方面，美国有房产税，也就是持有环节的税费，这部分税负负担不容小觑，应该纳入房价对比的重要考虑范围。
1.1.5房屋特征的差异
由于房地产市场具有复杂性，住房并非均質化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化。例如，位置、大小和年龄是可以观测得到的属性，而建筑质量和设计、对客户的吸引力和舒适度等却无法直接观测。这增加了中美房价比较的困难性。 从房屋类型来看，中国城市住宅包括板楼、高层、联排和独栋四种类型，以高层为主，板楼次之，联排和独栋较少;美国城市住宅则以独栋别墅为主，占近75%的比例，联排占9%左右，公寓占11%左右。
可以看出在美国买房子，别墅是主流，而非公寓。因为美国城乡经济发展水平差距不大，交通设施完善，所以大部分人选择在郊区买别墅或者建别墅。一部分工薪族住在市中心的公寓楼。由于美国土地是永久产权，因此美国公寓楼的产权性质一般为共有产权。公寓楼出租的情况较为普遍。而美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起。卧室越多，自然价格也就越大。同一个区域内，房子价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算，而是和卧室数量成正比。此外，别墅外的花园土地面积越多，总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。
从新房和二手房来看，由于美国现代城市发展早，大部分房屋建筑年代久远，二手房比新房多。2016年，美国新建筑增加了117万套，比2015年增加了5.6%，实现连续7年增长，但还是远远低于20世纪80-90年代的水平。过去10年美国住房完工量仅为900万套，比上世纪70年代后10年少了400多万套（JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY，2017）。2016年美国新房售价中位数近30.7万美元，2017年同比约上升4.9%。
虽然美国二手房居多，但是美国的二手房维修和保持都比较好，设施设备齐全。而中国住房大多建于改革开放后，相对于美国而言，新房较多。
从装修和家用设施来看，中国房屋价格有毛坯房和装修房的区别，且主要是毛坯房;美国房屋基本上是装修房。美国普通中产阶级购买的别墅或者公寓，按照国内标准都是精装修房价除了包含装修以外，还包含家用电器及其他设施设备。
而在中国买卖房子，如果是新房，需要购房者额外自己掏钱去装修和购买;如果是二手房交易，往往这些家具等要另外算钱。一般而言，装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。因此比较两国房价，本应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。但是由于装修费用在计算时没有客观统一标准，因此我们不将此加入购房成本。
1.2中美房价统计存在的问题与差异
房地产市场属于双边交易，并非在市场集中交易，信息分散。这为信息的收集和真实性提出了挑战。尤其是房价的国别比较在统计上更是缺乏统一的口径，不适合横向的对比。
目前中国房价统计主要有百城住宅价格指数和70个大中城市住宅价格指数。百城住宅价格指数是由中国指数研究院发布，对象是全国100个重点城市，数据来源于这些城市新房样本楼盘报价均值。另外一个是统计局公布的70个大中城市住宅价格指数，包括新建住宅价格指数和二手房价格指数。其新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
目前还没有统一口径的全球的官方房价数据。国内官方统计指标通常使用的是网签价，而网签价与市场价有明显差异，导致指标失真。比如在北京买房，为了避税，网签价通常低于市场实际价格。而在其他地方，为了骗贷，网签价可能会高于市场价格。诸多因素导致房价统计失真。
美国房价统计主要有S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index（标普核心逻辑/凯斯-席勒指数）、U.S.Federal Housing Finance Agency（FHFA，联邦住房金融局）统计数据以及The National Association of REALTORS（NAR，全美房地产经纪人协会）的统计数据。标普核心逻辑/凯斯-席勒指数是衡量美国住宅房地产价格的主要指标，追踪了全国和20个大都市地区住宅房地产价值的变化。联邦住房金融局则对全美以及各州的房屋交易数据、平均售价、个人房屋消费支出、住房拥有率等进行了统计。全美房地产经纪人协会通过最新的趋势和统计数据，对房地产从业者所关心的广泛话题进行研究，包括市场数据、商业、国际、房屋买卖、NAR成员信息和技术。
国际房价数据库有国际清算银行（BIS）和Numbeo两大统计数据库。BIS根据各国平均房价的趋势建立指数，为国际分析师和研究员提供房价增长信息。Numbeo是全球最大的非官方房价数据库之一。这些数据是通过全球各个国家和主要城市调研得到的样本数据和官方数据相结合，经处理后得到。Numbeo数据实时更新，城市房价的统计口径相对统一。由于BIS采集的是中国国家统计局信息，而且只包括北京公寓房价信息;而从私人机构、州政府和联邦政府采集全美各种住房的房价信息。因此在中美房价比较时不具有比较性。所以我们采用Numbeo房价数据库进行比较。
1.3中美房价比较的方法
尽管存在诸多差异，但中国的城市仍与包括美国在内的世界其他城市也有一些相似之处，包括城市向郊区拓展、黄金地段房屋数量少、学区房广受欢迎、旧房翻新和中产阶级重置房屋，以及非本地的高收入人士购买中心地段房屋等。
针对以上中美房屋情况的异同，在做两国房价比较时，本文采取城市对标的方法。基于同一统计数据库，根据房屋特征值的匹配，穿透中美真实房价及其背后的因素。
因为虽然国家差异较大，但最发达的城市的功能相同，基本发挥着金融中心和商业中心的作用。其次，这些城市的房产的全面市场数据更容易获得。为此本文选择中国香港、上海、北京、深圳、广州、杭州与美国纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿、芝加哥11个城市的房价进行比较。
從宏观上，首先动态考量两国最近10年来房价收入比、房价租金比、家庭购房杠杆率以及房价可负担指数等情况，一方面长时期能平滑误差;另一方面能提供一种直观感受。其次考察对标城市的宏观指标，探究中美大都市房价的差异。 从微观上，以纽约与北京为对照组，从房屋类别、地理位置两个具体的维度构建匹配的微观案例，评价承载相同资源和功用的同类房屋国别溢价到底几何。
2中美房价的宏观对比
2.1绝对房价
2.1.1中国平均房价比美国高
2000年以来，在快速城镇化、居民收入增加以及货币超发等因素的共同推动下，中国房价普遍持续上涨。尤其是历经2014-2016年的迅猛上升，中国绝对房价已经超过美国。
2007年1月美国房屋平均售价达到顶峰，之后直线下降，于2011年触底反弹之后美国名义房价普遍回升，2016年房价上升了5.6%，达到了近10年的峰值，但是还是比金融危机前的最高值低15%。目前，美国房价正在从2007年金融危机的创伤中逐渐复苏，在全美100个大都市中，有97个房价上涨。
根据Nemubro的统计数据，2016年12月至2018年5月20日，中国城市中心平均房价达到4.6万元每平方米;城市中心以外地区均价达到2.2万元每平方米;美国市中心每平方米房价均值为1.5万元每平方米，市中心以外地区平均房价约为1.1万元每平方米，另本文所有的汇率兑换皆按6.4计算。
我们对于以上数据按照真实房价计算方法进行调整后，中国城市中心房价上升至约10311美元每平方米，城市中心以外地区房价上升至5002美元;美国市中心房价上升至2398美元每平方米，城市中心以外地区房价上升至1735美元，调整后中美房价差距进一步加剧。
就城市而言，无论是在中国还是美国，城市分化都很明显。
中国一线城市和二线城市房价在2014-2016年房价上涨速度远远超过三四线城市。北京、上海、深圳等城市的绝对房价更是位列全球前10，广州位列第12位。而三四线城市由于过度投资、人口和资源向一二线城市转移，去库存化压力比较大。尤其是中西部、东北及其他经济欠发达地区，出现房价需求小于供给的情况。
美国房价进入复苏通道，但是各大城市复苏的程度有显著差异，其中只有41个城市的房价已经超过了此前的高点，而32个大都市的房价仍然下跌了15%。房价远低于峰值的地区，如拉斯维加斯和坦帕这样的房地产繁荣和萧条的中心。自2000年以来，而东部和西部沿海地区房价经通货膨胀调整以后的房价上升超过40%以上，中西部和南部的大部分地区房价都经历了严重的衰退。2016年，美国房价最高的10个城市的房价平均为57.5万美元，尤其是纽约、旧金山等城市房价涨幅将近房价最低的10个城市平均房价的4倍多。
中美11城市市中心房价排名依次为香港、北京、上海、深圳、纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶、杭州、广州和芝加哥。按城市中心和城市中心以外地区比较，香港每平方米房价都是最高的，分别达到2.86万美元和1.79万美元。
2.1.2中国比美国房价收入比高
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民白住需求相匹配的程度。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料，一般认为“合理的住房收入比”为3-6，超过6就可视为泡沫区。
而根据国际房价数据库Numheo，中国2009-2017年房价收入比比美国高。美国房价收入比最高值在2009年达到8.9此后快速跌至2.68，随后一直到2017年维持在2.16-3.37。而中国在相同时间段的房价收入比明显远远高于美国，平均比值为24.14，近美国的8.44倍。2012年中国房价收入比达到峰值29.78，为美国的10倍。这是因为2000年以来中国房价涨幅远远超过居民收入增长。2017年中国人均可支配收入达到8800美元，而美国人均年收入达到5.8万美元。人均收入的悬殊直接助推中国房价收入比高于美国房价收入比。
就房价收入比的世界排名看，除2009年和2010年分别位于世界第15位和第11位外，2011年至今中国房价收入比一直位列世界前10。与此相反，美国2009年和2010年位列世界第32位和68位之外，2011年至今一直在第100名附近或者100名之上。可以看出2009年和2010年美国还在消化2007年房地产次贷危机造成的泡沫。
北上广深等一线城市房价迅速蹿升，甚至超过了很多国际大都市，但是工资收入却滞后于国际大都市的工资收入，导致中国重点城市房价收入比高于美国重点城市。全球房价收入比排名中，中国香港、北京、上海和深圳都挤进前10。在中国香港、北京、上海和深圳4个城市购买一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美国纽约则需要12年左右，在舊金山和波士顿则需要近10年，在洛杉矶则需要近8年，而在芝加哥仅需要3年多。
2.2租金情况
2.2.1中国租金收益低，美国租金收益高
就租金收益来看，由于城市中心与郊区租金收益相差较大，因此我们分别比较城市中心和郊区的总租金收益比（总租金收益比=每年的租金/房价*100%）、房价租金比（房价租金比=房屋的平均成本/租金*100%。比值越低表明买房比租房更合适;比值越高表明租房比买房更合适。这个公式并未考虑税费和房屋维修费）。
2009-2017年中国租金收益比大约为3.4，而美国同期则为9.6。除了2009年以外，美国城市中心租金收益远远高于中国城市中心房屋租金收益，并且这种差异呈现逐渐增大的趋势。就城市中心以外地区的租金收益比而言，美国约为中国的3倍。这表明无论是城市中心还是城郊，美国的租金收益更高。
无论是城市中心还是城市中心以外的地区，美国重点城市的租金收益远远高于中国的重点城市。其中租金收益比最高的是美国芝加哥为11.17%，最低的是中国北京1.24%。平均房价越高的城市租金收益比越低，平均房价越低的城市租金收益比越高。 2.2.2中国房价租金比比美国高
从房价租金比看，2009-2017年中国城市中心的房价租金比平均约为31.3，美国为13.2。而中国城市中心以外的房价租金比比美国的高约3倍房价租金比越高，表明租房子比买房子更经济。因此在中国，租房子比买房子更为经济;而在美国，买房子比租房子更为经济。这种经济性在郊区更为突出。
中国重点城市房价租金比也普遍高于美国重点城市。除广州外，中国其余重点城市的房价租金比均超过50%。北京的房价租金比最高，而且城市中心和城郊的差值也越大，达到18%。反观美国市中心和郊区的房价租金比，平均差值都较小。由于美国城市中心和郊区发展较为平衡，郊区设施设备齐全，到城市中心的交通也方便，所以两者差异较小。
2.3杆杆率
2.3.1中国住房抵押贷款与家庭收入比比美国高
从杠杆率来看，即住房抵押贷款与家庭的收入比（住房抵押贷款与家庭收入百分比=每月的住房抵押贷款还款额占家庭月收入的比例;这个比值越低，表明还款负担较小;家庭月收入用工资衡量;住房抵押贷款额则按照对房屋价格贷款20年计算。而房屋价格则按照对90平方米房屋乘以城市均价计算）。2010-2017年中国房屋交易杠杆率约209，而同期美国房屋交易杠杆率则约为21，中国杠杆率约为美国的10倍。2016年中国个人房屋抵押贷款占银行贷款的比重约为15%，这个比例比美国低，但是由于美国人均工资比中国高，导致中国住房抵押贷款与家庭收入比远远高于美国，这也表明中国居民负债程度较高，家庭财务风险较大。
北京、上海、深圳、香港的杠杆率超过200%。美国所有重点城市的杆杆率均低于100%。随着北京、上海、深圳等城市房价的高企，居民购房杠杆率也不断攀升，导致这些城市的居民生活压力增大。
2.3.2中国居民房屋贷款负担能力低于美国居民
从贷款负担能力看，2010年-2017年，中国房屋贷款负担能力指数平均约0.49;而美国平均约4.8。美国房屋贷款负担能力约为中国的10倍。
中国贷款负担能力指数均低于1;美国则均高于1。尤其是芝加哥的贷款负担能力指数为3.65，约为北京的13倍。
3中美房价的微观对比
在微观对比中，我们选取北京和纽约进行对比，由于位置是房价的关键驱动因素，即便是在同一区域，不同地点的房价也持续存在较大差异。例如，2007-2008年纽约曼哈顿和伦敦市中心房产价格比较稳定，而美国和英国其他地区房价却直线下降。另外，鉴于房屋类型的差异，因此，我们考察北京和纽约既处于金融中心区域又处于学区范围内的公寓价格孰高孰低，这更能反映真实情况。
3.1北京房屋平均价格高于纽约
根据Nembeo，2016年11月至2018年5月20日，纽约市中心房价平均约为1.35万美元/平方米，以外地区平均约为6890美元/平方米;北京市中心房价平均约为1.72万美元/平方米，以外地区平均房价约为8195美元/平方米。按照6.4计人民币兑美元汇率，约分别相当于人民币8.6万元/平方米、4.4万元/平方米和11万元/平方米、5.2万元/平方米。无论是纽约还是北京，城市中心比城市中心以外地区的房价都要高出2倍左右。无论是城市中心还是城市中心以外地区，北京房价均高出纽约。
3.2北京房价收入比高于纽约
同时期北京和纽约的平均工资分别约为1393美元和4157美元，这进一步拉大了北京和纽约居民对住房的承受能力。在北京，居民平均需要45.6年才能购买一套普通公寓;这个时间在纽约为12.3年。如果要在市中心租一套一居室，在纽约则要比在北京昂贵得多，大约是北京的3.7倍。如果是租一套三居室，那么纽约要比北京大约贵3倍。北京的平均房价比纽约贵，但是纽约的租金收益比北京高。
另外，北京的房屋交易杠杆率约为纽约的4倍，北京的房地产市场更具有金融脆弱性。而且纽约的国际化程度更高提升了住房价值抗风险能力，进一步拉大了这种差距。
3.3纽约高端豪华公寓价格约为北京的3-5倍
高端豪宅市场往往与普通公寓呈现不一样的市场特征。纽约高端豪华公寓市场的门槛价格在20万元以上，一般价格在30万-50万元/平方米。而北京，包括中国其他城市在内的高端豪华公寓市场，甚至包括别墅平均价格也一般在10万-20万元左右，总价几乎不超过l亿元。而在纽约则不乏超过1亿元的高端豪华公寓。例如，曼哈顿中城西区Midtown一套5卧6浴的高端公寓，总售价达到1.87亿元人民币，平均价格达到45.9万元/平方米。北京的高端豪华公寓和别墅价格远远逊色于纽约。这体现出纽约作为一个国际化大都市吸纳了全世界顶级的富豪，造就了一个无可比拟的高端豪宅公寓市场。
同时，由于平均值容易受到极端值的影响。纽约高端豪华公寓价格远远高于北京，拉升了纽约房屋平均价格。而在纽约房屋价格平均水平低于北京的情况下，高端豪华公寓的天价表明纽约市中心以外的房价应该比北京低得多。这也与实际情况相符。在城市中心以外地区，纽約房价远远低于北京。
3.4北京市中心房价与纽约市中心房价相差无几
1000万元左右在北京市可能买到金融街西城晶华的一套一居室;在纽约曼哈顿下城区买到Flatiron的一套一居室公寓。由于房屋真实价格包含交易成本和持有成本。北京和纽约在房屋交易税和房屋持有税方面有很大差异，因此我们在总价上加上各种税费（见表2），这样才能衡量购买这两套房子的真实成本。
北京西城晶华这套房屋由于没有满2年就上市交易，所以增值税率为5.6%，大大增加了税费成本，在交易环节，这套房屋需交纳约64.47万元;在持有环节，这套房屋需交纳4.55万元（见表3）。于是西城晶华这套房屋价格从1143万元上升至约1224万元，税费占房屋原价的比例约为7.12%，而Flatiron在交易环节需交纳约24.06万元（3.76万美元），在持有环节则需交纳128.64万元（20.1万美元）。于是Flatiron这套房屋价格从944万元上升至1096万元，税费占房屋原价比例为11.65%。Flatiron的总税费超过西城晶华86个百分点。可以看出美国房屋税费能达到房屋原来总价的10%以上。美国房屋交易税费主要体现在持有环节，中国房屋交易税费主要体现在交易环节。但是美国房屋税费负担确实比中国重得多。 如果将税费平摊至房屋面积，可以发现西城晶华房屋交易交纳的税费相当于将每平方米价格推升了1.14万元;而Flatiron则推升了2.29万元。于是西城晶华每平方米价格从15.97万元上升至17.13万元;Flatiron每平方米价格从14.3万元上升至16.59万元。两套房屋价格差异由1.67万元缩小至0.54万元，基本上相差无几。
纽约一套绝对房价低于北京的公寓，在计算交易成本和持有成本之后，两者房价相差无几。美國房屋持有成本大大提升了房价。
除高端豪宅市场外，就平均值而言，北京的绝对房价超过纽约的绝对房价。但是根据城市中心房屋特征值进行匹配后，我们发现北京的房价和纽约的房价相差无几。
4结论与政策启示
4.1研究结论
经过对中美房价的宏观分析、重点城市分析以及北京和纽约的案例分析，我们得出如下结论：
一是中国房屋绝对价格高于美国。中美11大城市市中心房价排名依次为中国香港、北京、上海、深圳、纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶、杭州、广州和芝加哥。
二是中国房价收入比是美国10倍左右。2011年以来中国房价收入比位列世界前10;美国位列世界100名附近。在中国平均需要28.4年才能买到一套普通公寓;而在美国平均只需要3.7年。尤其是中国香港、北京、上海、深圳等大城市房价收入比位列世界城市房价收入比排名前10。在中国香港、北京、上海和深圳购买一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美国纽约则需要12年左右，在旧金山和波士顿则需要近10年，在洛杉矶则需要近8年，而在芝加哥仅需要3年多。
三是美国城市中心的租金收益和房价租金比高于中国城市中心租金收益6倍左右，市中心以外地区则高于中国5.7倍左右。所以在中国租房子更经济，在美国买房子更经济。
四是中国居民房屋抵押贷款与收入的比例高于美国8倍左右，中国居民个人房屋交易杠杆率与美国相比较高。
五是就平均价格而言，北京的绝对房价高于纽约。纽约高端豪宅价格远远高于北京，价格基本上为北京的3-5倍。除高端豪宅市场外，北京和纽约市中心房价相差不大。城市中心以外的地区，北京房屋价格高于纽约。
4.2对中国房屋政策的启示
通过比较研究可知，由于美国城市发展早，二手房居多，最近10年新增房屋套数只有100万美元左右，但是美国二手房维护和保持都很好，并配备完善的设备设施;同时，美国具有一套完善的租赁制度体系，租赁房屋与购买房屋几乎能够享受同等的公共服务，中国二手房维护得较差，房屋内设备设施不足，租赁制度体系不完善，对租赁观念和租赁市场的培育起到抑制作用，建议政府完善租赁制度体系，充分利用存量二手房租赁市场，有利于降低高企的房屋空置率、降低新建公共租赁房的通勤成本，完善房屋资源配置。
另外，从研究可以看出中美房屋成本结构差异较大，这与中美土地和税收制度差异有关。美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高，甚至能够达到房屋交易价格的10%。而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低，房产税还未出台，持有成本低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。因此建议政府制定增加中国房屋持有成本的政策，尽快出台累进税制房产税，在培育租赁市场的同时，抑制房价快速上涨。
关键词：中美房价;平均房价;房价收入比;租金房价比
中图分类号：F726 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2019）04-0010-19 收稿日期：2019-01-16
1中美住房价格比较的挑战
随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。关于中美房价的探讨亦众说纷纭。同于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。这导致中美房价比较可行性降低。从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。尤其是中美土地和税收制度差异较大。一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权;而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同;另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例如公寓与别墅不同产品的异质性，这些都为比较中美房价增加了难度。
1.1中美房屋市场差异
1.1.1住房文化差异
由于农业国家安土重迁的文化传统，每个中国人都渴望有一套属于自己的房子。由于住房承载了教育、医疗和社保等众多资源，又进一步推升了中国人住房拥有率。中国社会科学院社会学研究所于2013年6月至10月，开展了第四次“中国社会状况综合调查”，调查结果为家庭住房自有率达到93.5%。而美国房屋拥有率从20世纪80年代以来一直维持在63%-69%。个人住房拥有率的不同对中国和美国住房租赁市场产生影响。美国租赁需求的旺盛推升了租金收益。
1.1.2区域差异
中国区域经济发展极为不平衡。中国的城市和农村、东部和西部、学区和非学区差异较大。东西部经济发展相差较大，房价也相差较大，西安作为西部较大的城市之一，平均房价也只有8488元/平方米，而东部大部分三四线城市的房价都已经超过1万，南京的平均房价更是超过2万。美国城市和乡村以及各个区域经济发展较为平衡。美国除西部旧金山硅谷一带，中西部经济较东北部发展相对较差，因此美国房价东北部高于中西部，但是这种差异完全没有中国那么大。除了纽约、旧金山等大城市房价较高以外，其他城市房价普遍较为均衡。这就导致在比较全国平均房价受到个别极端值的影响，使得刻画不客观。
1.1.3中美房屋面积计算方法不同
中国是按照建筑面积计价;美国是按照使用面积计价。例如，在美国，别墅的地下室如果没有装修过，就不能作为居住面积计算在内，阳台、车库都不能计入面积。居住面积必须是室内居住可用面积。而在中国房子面积计算的是建筑面积。因此而派生出了另一个新名词：得房率。所谓得房率就是实际居住面积和建筑面积之比。如今中国公寓的得房率越来越低，上海等地新房很多也只有70%。而且很多时候，中国房子把阳台等地都要算入总面积之内。
由此可见，如果要比较中美房价，那么中国的单位每平方米房价，必须除以得房率。一套100平方米中国公寓，只能和美国一套70平方米的公寓相比。从价格上来算，一套中国公寓价格是单位每平方米20000元，得房率为70%，按照美国以及世界其他地区通用计算单位面积标准，中国单位面积房价应该为20000/70%=28571元。以世界通用统计算法来看，中国的每平方米单位房价从面积角度来说，至少被低估了30%。因此对比中美房价的时候，按单位面积房价/70%计算中国单位面积真实房价。
1.1.4中美土地制度和税收制度差异
从产权上看，中国普通住宅房屋产权为70年;美国房屋为永久产权。这一基本事实之差异决定了中美房价比较起点和背后逻辑的不同。
从交易成本和持有成本看，买房的实际成本是房价加税费，中国的税费主要在流通交易环节，美国的税费主要在持有环节（见表1）。所以后者看上去便宜，可能未来支出很大，实际购房成本被低估。
一方面，中国现行的房地产税制体系一共就9个税种组成，其中只有2个（房产税和城镇土地使用税）是针对房产持有环节的，剩下7个都是针对流转交易环节。而且房产税也只是在上海和重庆试点，并没有全面推出。对于中国购房者，税费成本主要集中在契税、增值税及附加和房屋维修基金等交易环节。另一方面，美国有房产税，也就是持有环节的税费，这部分税负负担不容小觑，应该纳入房价对比的重要考虑范围。
1.1.5房屋特征的差异
由于房地产市场具有复杂性，住房并非均質化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化。例如，位置、大小和年龄是可以观测得到的属性，而建筑质量和设计、对客户的吸引力和舒适度等却无法直接观测。这增加了中美房价比较的困难性。 从房屋类型来看，中国城市住宅包括板楼、高层、联排和独栋四种类型，以高层为主，板楼次之，联排和独栋较少;美国城市住宅则以独栋别墅为主，占近75%的比例，联排占9%左右，公寓占11%左右。
可以看出在美国买房子，别墅是主流，而非公寓。因为美国城乡经济发展水平差距不大，交通设施完善，所以大部分人选择在郊区买别墅或者建别墅。一部分工薪族住在市中心的公寓楼。由于美国土地是永久产权，因此美国公寓楼的产权性质一般为共有产权。公寓楼出租的情况较为普遍。而美国独栋别墅至少三卧起，联体别墅两卧起。卧室越多，自然价格也就越大。同一个区域内，房子价格不是采用国内的面积乘以单位价格来计算，而是和卧室数量成正比。此外，别墅外的花园土地面积越多，总价也会越大。由于美国实行的是购房者土地永久拥有，因此室外花园面积对别墅总价有很大影响。
从新房和二手房来看，由于美国现代城市发展早，大部分房屋建筑年代久远，二手房比新房多。2016年，美国新建筑增加了117万套，比2015年增加了5.6%，实现连续7年增长，但还是远远低于20世纪80-90年代的水平。过去10年美国住房完工量仅为900万套，比上世纪70年代后10年少了400多万套（JOINT CENTER FOR HOUSING STUDIES OF HARVARD UNIVERSITY，2017）。2016年美国新房售价中位数近30.7万美元，2017年同比约上升4.9%。
虽然美国二手房居多，但是美国的二手房维修和保持都比较好，设施设备齐全。而中国住房大多建于改革开放后，相对于美国而言，新房较多。
从装修和家用设施来看，中国房屋价格有毛坯房和装修房的区别，且主要是毛坯房;美国房屋基本上是装修房。美国普通中产阶级购买的别墅或者公寓，按照国内标准都是精装修房价除了包含装修以外，还包含家用电器及其他设施设备。
而在中国买卖房子，如果是新房，需要购房者额外自己掏钱去装修和购买;如果是二手房交易，往往这些家具等要另外算钱。一般而言，装修电气用品等费用是中国单位房价的10%左右。因此比较两国房价，本应该从美国房价中剔除这些装修和设备费用，或者中国房价必须也加入相应的费用。但是由于装修费用在计算时没有客观统一标准，因此我们不将此加入购房成本。
1.2中美房价统计存在的问题与差异
房地产市场属于双边交易，并非在市场集中交易，信息分散。这为信息的收集和真实性提出了挑战。尤其是房价的国别比较在统计上更是缺乏统一的口径，不适合横向的对比。
目前中国房价统计主要有百城住宅价格指数和70个大中城市住宅价格指数。百城住宅价格指数是由中国指数研究院发布，对象是全国100个重点城市，数据来源于这些城市新房样本楼盘报价均值。另外一个是统计局公布的70个大中城市住宅价格指数，包括新建住宅价格指数和二手房价格指数。其新建住宅销售价格、面积、金额等资料直接采用当地房地产管理部门的网签数据;二手住宅销售价格调查为非全面调查，采用重点调查和典型调查相结合的方法，按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。
目前还没有统一口径的全球的官方房价数据。国内官方统计指标通常使用的是网签价，而网签价与市场价有明显差异，导致指标失真。比如在北京买房，为了避税，网签价通常低于市场实际价格。而在其他地方，为了骗贷，网签价可能会高于市场价格。诸多因素导致房价统计失真。
美国房价统计主要有S&P CoreLogic Case-Shiller Price Index（标普核心逻辑/凯斯-席勒指数）、U.S.Federal Housing Finance Agency（FHFA，联邦住房金融局）统计数据以及The National Association of REALTORS（NAR，全美房地产经纪人协会）的统计数据。标普核心逻辑/凯斯-席勒指数是衡量美国住宅房地产价格的主要指标，追踪了全国和20个大都市地区住宅房地产价值的变化。联邦住房金融局则对全美以及各州的房屋交易数据、平均售价、个人房屋消费支出、住房拥有率等进行了统计。全美房地产经纪人协会通过最新的趋势和统计数据，对房地产从业者所关心的广泛话题进行研究，包括市场数据、商业、国际、房屋买卖、NAR成员信息和技术。
国际房价数据库有国际清算银行（BIS）和Numbeo两大统计数据库。BIS根据各国平均房价的趋势建立指数，为国际分析师和研究员提供房价增长信息。Numbeo是全球最大的非官方房价数据库之一。这些数据是通过全球各个国家和主要城市调研得到的样本数据和官方数据相结合，经处理后得到。Numbeo数据实时更新，城市房价的统计口径相对统一。由于BIS采集的是中国国家统计局信息，而且只包括北京公寓房价信息;而从私人机构、州政府和联邦政府采集全美各种住房的房价信息。因此在中美房价比较时不具有比较性。所以我们采用Numbeo房价数据库进行比较。
1.3中美房价比较的方法
尽管存在诸多差异，但中国的城市仍与包括美国在内的世界其他城市也有一些相似之处，包括城市向郊区拓展、黄金地段房屋数量少、学区房广受欢迎、旧房翻新和中产阶级重置房屋，以及非本地的高收入人士购买中心地段房屋等。
针对以上中美房屋情况的异同，在做两国房价比较时，本文采取城市对标的方法。基于同一统计数据库，根据房屋特征值的匹配，穿透中美真实房价及其背后的因素。
因为虽然国家差异较大，但最发达的城市的功能相同，基本发挥着金融中心和商业中心的作用。其次，这些城市的房产的全面市场数据更容易获得。为此本文选择中国香港、上海、北京、深圳、广州、杭州与美国纽约、旧金山、洛杉矶、波士顿、芝加哥11个城市的房价进行比较。
從宏观上，首先动态考量两国最近10年来房价收入比、房价租金比、家庭购房杠杆率以及房价可负担指数等情况，一方面长时期能平滑误差;另一方面能提供一种直观感受。其次考察对标城市的宏观指标，探究中美大都市房价的差异。 从微观上，以纽约与北京为对照组，从房屋类别、地理位置两个具体的维度构建匹配的微观案例，评价承载相同资源和功用的同类房屋国别溢价到底几何。
2中美房价的宏观对比
2.1绝对房价
2.1.1中国平均房价比美国高
2000年以来，在快速城镇化、居民收入增加以及货币超发等因素的共同推动下，中国房价普遍持续上涨。尤其是历经2014-2016年的迅猛上升，中国绝对房价已经超过美国。
2007年1月美国房屋平均售价达到顶峰，之后直线下降，于2011年触底反弹之后美国名义房价普遍回升，2016年房价上升了5.6%，达到了近10年的峰值，但是还是比金融危机前的最高值低15%。目前，美国房价正在从2007年金融危机的创伤中逐渐复苏，在全美100个大都市中，有97个房价上涨。
根据Nemubro的统计数据，2016年12月至2018年5月20日，中国城市中心平均房价达到4.6万元每平方米;城市中心以外地区均价达到2.2万元每平方米;美国市中心每平方米房价均值为1.5万元每平方米，市中心以外地区平均房价约为1.1万元每平方米，另本文所有的汇率兑换皆按6.4计算。
我们对于以上数据按照真实房价计算方法进行调整后，中国城市中心房价上升至约10311美元每平方米，城市中心以外地区房价上升至5002美元;美国市中心房价上升至2398美元每平方米，城市中心以外地区房价上升至1735美元，调整后中美房价差距进一步加剧。
就城市而言，无论是在中国还是美国，城市分化都很明显。
中国一线城市和二线城市房价在2014-2016年房价上涨速度远远超过三四线城市。北京、上海、深圳等城市的绝对房价更是位列全球前10，广州位列第12位。而三四线城市由于过度投资、人口和资源向一二线城市转移，去库存化压力比较大。尤其是中西部、东北及其他经济欠发达地区，出现房价需求小于供给的情况。
美国房价进入复苏通道，但是各大城市复苏的程度有显著差异，其中只有41个城市的房价已经超过了此前的高点，而32个大都市的房价仍然下跌了15%。房价远低于峰值的地区，如拉斯维加斯和坦帕这样的房地产繁荣和萧条的中心。自2000年以来，而东部和西部沿海地区房价经通货膨胀调整以后的房价上升超过40%以上，中西部和南部的大部分地区房价都经历了严重的衰退。2016年，美国房价最高的10个城市的房价平均为57.5万美元，尤其是纽约、旧金山等城市房价涨幅将近房价最低的10个城市平均房价的4倍多。
中美11城市市中心房价排名依次为香港、北京、上海、深圳、纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶、杭州、广州和芝加哥。按城市中心和城市中心以外地区比较，香港每平方米房价都是最高的，分别达到2.86万美元和1.79万美元。
2.1.2中国比美国房价收入比高
“房价收入比”是指一个地方每户居民的平均房价与每户居民的平均年收入之比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，直接反映出房价水平与广大居民白住需求相匹配的程度。尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料，一般认为“合理的住房收入比”为3-6，超过6就可视为泡沫区。
而根据国际房价数据库Numheo，中国2009-2017年房价收入比比美国高。美国房价收入比最高值在2009年达到8.9此后快速跌至2.68，随后一直到2017年维持在2.16-3.37。而中国在相同时间段的房价收入比明显远远高于美国，平均比值为24.14，近美国的8.44倍。2012年中国房价收入比达到峰值29.78，为美国的10倍。这是因为2000年以来中国房价涨幅远远超过居民收入增长。2017年中国人均可支配收入达到8800美元，而美国人均年收入达到5.8万美元。人均收入的悬殊直接助推中国房价收入比高于美国房价收入比。
就房价收入比的世界排名看，除2009年和2010年分别位于世界第15位和第11位外，2011年至今中国房价收入比一直位列世界前10。与此相反，美国2009年和2010年位列世界第32位和68位之外，2011年至今一直在第100名附近或者100名之上。可以看出2009年和2010年美国还在消化2007年房地产次贷危机造成的泡沫。
北上广深等一线城市房价迅速蹿升，甚至超过了很多国际大都市，但是工资收入却滞后于国际大都市的工资收入，导致中国重点城市房价收入比高于美国重点城市。全球房价收入比排名中，中国香港、北京、上海和深圳都挤进前10。在中国香港、北京、上海和深圳4个城市购买一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美国纽约则需要12年左右，在舊金山和波士顿则需要近10年，在洛杉矶则需要近8年，而在芝加哥仅需要3年多。
2.2租金情况
2.2.1中国租金收益低，美国租金收益高
就租金收益来看，由于城市中心与郊区租金收益相差较大，因此我们分别比较城市中心和郊区的总租金收益比（总租金收益比=每年的租金/房价*100%）、房价租金比（房价租金比=房屋的平均成本/租金*100%。比值越低表明买房比租房更合适;比值越高表明租房比买房更合适。这个公式并未考虑税费和房屋维修费）。
2009-2017年中国租金收益比大约为3.4，而美国同期则为9.6。除了2009年以外，美国城市中心租金收益远远高于中国城市中心房屋租金收益，并且这种差异呈现逐渐增大的趋势。就城市中心以外地区的租金收益比而言，美国约为中国的3倍。这表明无论是城市中心还是城郊，美国的租金收益更高。
无论是城市中心还是城市中心以外的地区，美国重点城市的租金收益远远高于中国的重点城市。其中租金收益比最高的是美国芝加哥为11.17%，最低的是中国北京1.24%。平均房价越高的城市租金收益比越低，平均房价越低的城市租金收益比越高。 2.2.2中国房价租金比比美国高
从房价租金比看，2009-2017年中国城市中心的房价租金比平均约为31.3，美国为13.2。而中国城市中心以外的房价租金比比美国的高约3倍房价租金比越高，表明租房子比买房子更经济。因此在中国，租房子比买房子更为经济;而在美国，买房子比租房子更为经济。这种经济性在郊区更为突出。
中国重点城市房价租金比也普遍高于美国重点城市。除广州外，中国其余重点城市的房价租金比均超过50%。北京的房价租金比最高，而且城市中心和城郊的差值也越大，达到18%。反观美国市中心和郊区的房价租金比，平均差值都较小。由于美国城市中心和郊区发展较为平衡，郊区设施设备齐全，到城市中心的交通也方便，所以两者差异较小。
2.3杆杆率
2.3.1中国住房抵押贷款与家庭收入比比美国高
从杠杆率来看，即住房抵押贷款与家庭的收入比（住房抵押贷款与家庭收入百分比=每月的住房抵押贷款还款额占家庭月收入的比例;这个比值越低，表明还款负担较小;家庭月收入用工资衡量;住房抵押贷款额则按照对房屋价格贷款20年计算。而房屋价格则按照对90平方米房屋乘以城市均价计算）。2010-2017年中国房屋交易杠杆率约209，而同期美国房屋交易杠杆率则约为21，中国杠杆率约为美国的10倍。2016年中国个人房屋抵押贷款占银行贷款的比重约为15%，这个比例比美国低，但是由于美国人均工资比中国高，导致中国住房抵押贷款与家庭收入比远远高于美国，这也表明中国居民负债程度较高，家庭财务风险较大。
北京、上海、深圳、香港的杠杆率超过200%。美国所有重点城市的杆杆率均低于100%。随着北京、上海、深圳等城市房价的高企，居民购房杠杆率也不断攀升，导致这些城市的居民生活压力增大。
2.3.2中国居民房屋贷款负担能力低于美国居民
从贷款负担能力看，2010年-2017年，中国房屋贷款负担能力指数平均约0.49;而美国平均约4.8。美国房屋贷款负担能力约为中国的10倍。
中国贷款负担能力指数均低于1;美国则均高于1。尤其是芝加哥的贷款负担能力指数为3.65，约为北京的13倍。
3中美房价的微观对比
在微观对比中，我们选取北京和纽约进行对比，由于位置是房价的关键驱动因素，即便是在同一区域，不同地点的房价也持续存在较大差异。例如，2007-2008年纽约曼哈顿和伦敦市中心房产价格比较稳定，而美国和英国其他地区房价却直线下降。另外，鉴于房屋类型的差异，因此，我们考察北京和纽约既处于金融中心区域又处于学区范围内的公寓价格孰高孰低，这更能反映真实情况。
3.1北京房屋平均价格高于纽约
根据Nembeo，2016年11月至2018年5月20日，纽约市中心房价平均约为1.35万美元/平方米，以外地区平均约为6890美元/平方米;北京市中心房价平均约为1.72万美元/平方米，以外地区平均房价约为8195美元/平方米。按照6.4计人民币兑美元汇率，约分别相当于人民币8.6万元/平方米、4.4万元/平方米和11万元/平方米、5.2万元/平方米。无论是纽约还是北京，城市中心比城市中心以外地区的房价都要高出2倍左右。无论是城市中心还是城市中心以外地区，北京房价均高出纽约。
3.2北京房价收入比高于纽约
同时期北京和纽约的平均工资分别约为1393美元和4157美元，这进一步拉大了北京和纽约居民对住房的承受能力。在北京，居民平均需要45.6年才能购买一套普通公寓;这个时间在纽约为12.3年。如果要在市中心租一套一居室，在纽约则要比在北京昂贵得多，大约是北京的3.7倍。如果是租一套三居室，那么纽约要比北京大约贵3倍。北京的平均房价比纽约贵，但是纽约的租金收益比北京高。
另外，北京的房屋交易杠杆率约为纽约的4倍，北京的房地产市场更具有金融脆弱性。而且纽约的国际化程度更高提升了住房价值抗风险能力，进一步拉大了这种差距。
3.3纽约高端豪华公寓价格约为北京的3-5倍
高端豪宅市场往往与普通公寓呈现不一样的市场特征。纽约高端豪华公寓市场的门槛价格在20万元以上，一般价格在30万-50万元/平方米。而北京，包括中国其他城市在内的高端豪华公寓市场，甚至包括别墅平均价格也一般在10万-20万元左右，总价几乎不超过l亿元。而在纽约则不乏超过1亿元的高端豪华公寓。例如，曼哈顿中城西区Midtown一套5卧6浴的高端公寓，总售价达到1.87亿元人民币，平均价格达到45.9万元/平方米。北京的高端豪华公寓和别墅价格远远逊色于纽约。这体现出纽约作为一个国际化大都市吸纳了全世界顶级的富豪，造就了一个无可比拟的高端豪宅公寓市场。
同时，由于平均值容易受到极端值的影响。纽约高端豪华公寓价格远远高于北京，拉升了纽约房屋平均价格。而在纽约房屋价格平均水平低于北京的情况下，高端豪华公寓的天价表明纽约市中心以外的房价应该比北京低得多。这也与实际情况相符。在城市中心以外地区，纽約房价远远低于北京。
3.4北京市中心房价与纽约市中心房价相差无几
1000万元左右在北京市可能买到金融街西城晶华的一套一居室;在纽约曼哈顿下城区买到Flatiron的一套一居室公寓。由于房屋真实价格包含交易成本和持有成本。北京和纽约在房屋交易税和房屋持有税方面有很大差异，因此我们在总价上加上各种税费（见表2），这样才能衡量购买这两套房子的真实成本。
北京西城晶华这套房屋由于没有满2年就上市交易，所以增值税率为5.6%，大大增加了税费成本，在交易环节，这套房屋需交纳约64.47万元;在持有环节，这套房屋需交纳4.55万元（见表3）。于是西城晶华这套房屋价格从1143万元上升至约1224万元，税费占房屋原价的比例约为7.12%，而Flatiron在交易环节需交纳约24.06万元（3.76万美元），在持有环节则需交纳128.64万元（20.1万美元）。于是Flatiron这套房屋价格从944万元上升至1096万元，税费占房屋原价比例为11.65%。Flatiron的总税费超过西城晶华86个百分点。可以看出美国房屋税费能达到房屋原来总价的10%以上。美国房屋交易税费主要体现在持有环节，中国房屋交易税费主要体现在交易环节。但是美国房屋税费负担确实比中国重得多。 如果将税费平摊至房屋面积，可以发现西城晶华房屋交易交纳的税费相当于将每平方米价格推升了1.14万元;而Flatiron则推升了2.29万元。于是西城晶华每平方米价格从15.97万元上升至17.13万元;Flatiron每平方米价格从14.3万元上升至16.59万元。两套房屋价格差异由1.67万元缩小至0.54万元，基本上相差无几。
纽约一套绝对房价低于北京的公寓，在计算交易成本和持有成本之后，两者房价相差无几。美國房屋持有成本大大提升了房价。
除高端豪宅市场外，就平均值而言，北京的绝对房价超过纽约的绝对房价。但是根据城市中心房屋特征值进行匹配后，我们发现北京的房价和纽约的房价相差无几。
4结论与政策启示
4.1研究结论
经过对中美房价的宏观分析、重点城市分析以及北京和纽约的案例分析，我们得出如下结论：
一是中国房屋绝对价格高于美国。中美11大城市市中心房价排名依次为中国香港、北京、上海、深圳、纽约、旧金山、波士顿、洛杉矶、杭州、广州和芝加哥。
二是中国房价收入比是美国10倍左右。2011年以来中国房价收入比位列世界前10;美国位列世界100名附近。在中国平均需要28.4年才能买到一套普通公寓;而在美国平均只需要3.7年。尤其是中国香港、北京、上海、深圳等大城市房价收入比位列世界城市房价收入比排名前10。在中国香港、北京、上海和深圳购买一套90平方米的房屋平均需要40年以上;在美国纽约则需要12年左右，在旧金山和波士顿则需要近10年，在洛杉矶则需要近8年，而在芝加哥仅需要3年多。
三是美国城市中心的租金收益和房价租金比高于中国城市中心租金收益6倍左右，市中心以外地区则高于中国5.7倍左右。所以在中国租房子更经济，在美国买房子更经济。
四是中国居民房屋抵押贷款与收入的比例高于美国8倍左右，中国居民个人房屋交易杠杆率与美国相比较高。
五是就平均价格而言，北京的绝对房价高于纽约。纽约高端豪宅价格远远高于北京，价格基本上为北京的3-5倍。除高端豪宅市场外，北京和纽约市中心房价相差不大。城市中心以外的地区，北京房屋价格高于纽约。
4.2对中国房屋政策的启示
通过比较研究可知，由于美国城市发展早，二手房居多，最近10年新增房屋套数只有100万美元左右，但是美国二手房维护和保持都很好，并配备完善的设备设施;同时，美国具有一套完善的租赁制度体系，租赁房屋与购买房屋几乎能够享受同等的公共服务，中国二手房维护得较差，房屋内设备设施不足，租赁制度体系不完善，对租赁观念和租赁市场的培育起到抑制作用，建议政府完善租赁制度体系，充分利用存量二手房租赁市场，有利于降低高企的房屋空置率、降低新建公共租赁房的通勤成本，完善房屋资源配置。
另外，从研究可以看出中美房屋成本结构差异较大，这与中美土地和税收制度差异有关。美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高，甚至能够达到房屋交易价格的10%。而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低，房产税还未出台，持有成本低。这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。因此建议政府制定增加中国房屋持有成本的政策，尽快出台累进税制房产税，在培育租赁市场的同时，抑制房价快速上涨。