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中国房地产：梦想、疯狂与诡谲的江湖
编者按：
一个从无到有的新兴市场，支撑了国民经济发展的半壁江山；一群各式各样的奇人，造就了一个波诡云谲的江湖。
20世纪90年代，历史机遇和市场必然将中国房地产业推向了潮头浪尖，1990年5月，国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础。15年过去了，中国的房地产业发生了日新月异的变化，中国的房地产业伴随着城市化进程迅速发展，今天房地产业成为中国经济的支柱之一已经是无可辩驳的事实。
房地产是个很特别的商品，一头连着金融市场、GDP等宏大主题，一头连着老百姓的身家性命。古人云成家立业，而房子就是每一个中国人梦寐以求的最古老、最传统的基业。那一幢幢拔地而起、千姿百态的房子，改变的是一个个城市的风貌，更是一代人的生活方式，一批人的命运。
中国房地产市场从无到有的15年，有太多的传奇、血泪、歌哭。现在更多的主体涌进来要分享这个市场的高成长，他们要求公平的机会。要求这个市场从一个原始、初级、血腥的市场升级为一个层次更丰富、功能更完整、效率更高的市场。这个转变需要智慧也需要勇气。更需要的是一种最基本的合作与互信。它不是一场互相PK的游戏，而是一个充满争吵与妥协的名利场。
海南，在1988年建省之前，对于很多人来说只是“天涯海角”，然而近些年来，“海南”已经成为中国房地产市场的一个标本性概念。每每有哪个地方的房地产过于火爆之时，就有警钟敲响：“当心，不要成了第二个海南！”
1988年海南建省之后，凭借独特的自然资源及新建特区的政策优势，海南很快吸引了许多国内外投资商抢滩椰岛，一时大量资金涌向海南，短时间内便使海南成为全国地产开发的炽热区域，香港南洋银行和海南珠江实业公司在海口市兴建的28层的南洋大厦和龙珠大厦，以其高度和气度，的确让当时的海南人大开眼界，也曾让人为海南的发展前景怦然心动。
据海南省建设厅的统计资料，1988年建省之初，海南地产尚处于启动阶段，1989年的投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元。但此后便出现异常膨胀发展的势头，小平同志南巡谈话发表前的1991年，海口市的房地产便开始升温。金贸区的高楼和海甸岛的别墅，都在短期得到了回报，以1990作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍。
在九十年代初地产最为火爆的时候，在海南注册的房地产公司已达到惊人的15000多家，1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道：海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号。
仅仅只有一年的时间，1991年6月前还是一千多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由两千多元涨到了五六千元一平方米。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨高到600多万元一亩。
在巨大的利润的吸引下，不到60万人的小小海口，集中了全国各地的房地产公司；一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。
数据表明，到了1993年和1994年，海南地产投资额分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。
如果仅仅是过度投资，海南也不至于形成如此大的创伤，其致命的一点，便是大量的资金都仅用于炒地皮，炒楼花，真正买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动更是达到了疯狂的地步，只有一部分资金形成实物投资，在这种投机比开发更有利可图的风潮中，大部分人都被卷入“击鼓传花”式的地产投资游戏，输得最惨的就是最后持有实物的投资商，因为等他们突然发现地产市场开始下滑，而其后已无人继续这一游戏时，一切已为时太晚！
1993年下半年，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。绝大多数的房地产企业，要么人去楼空，要么债务缠身，很多老板开着奔驰、宝马四处躲债、要债，却无力缴纳电话费，甚至连汽油费都成了负担。
房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样。较为流行的说法是，积压房地产所占压的资金多达800多亿元，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿。其中工商银行179亿，建设银行127亿，农业银行100亿，中国银行80亿。这个数据并不包括交通银行的70多亿，人民银行系统的40多亿，中国光大银行从洋浦接收的200多亿。海南发展银行关闭时，同样留下了２００多亿的窟窿。海南曾经辉煌的十几家信托投资公司，如今都已从人们的视野中消失，同样沉淀在房地产上的资金也高达２００多亿。红火时海南相继批准成立了１３０多家股份制公司，募集资金２００多亿，现在这些公司中８０％早已债台高筑，不见踪影，募集资金的８０％也是投向了海南的房地产。
海南地产泡沫的产生与破灭可以说是国内地产界难忘的一课，虽然学费昂贵，但意义深远，它展现了地产开发残酷的一面，使开发商更加冷静理性、成熟慎重。
正是在海南的那次淘金浪潮中，在造就了中国很多百万、甚至是千万富翁的同时，也使更多的人血本无归，以至形成了在此赚得第一桶金的人，在后来中国地产市场的发展中，很多成了后来中国地产界的领军人物。
链接：
海南锤炼出的地产商：
“海南五兄弟”是房地产界无人不晓的称呼，他们虽未效法梁山好汉们歃血为盟，但是时势和命运却将他们捆在一起。他们五人不约而同来到北京，张宝全、潘石屹、曾伟是投资方,冯仑是股东,只有谢强是职业经理人。
这些闯过海南、经历过楼市真正泡沫的人，对北京楼市的最大贡献是做“独立开发商”，即从上游的拿地找钱，到中游的规划、建设，再到下游的销售、推广，基本上都是凭着独立运作的能力实现的，也是一个透明市场和规范市场所需要的高级人才。
冯仑，万通集团董事局主席。1991年从海南省体改委辞职下海，在房地产领域完成了资本的原始积累，后成功撤离海南。
潘石屹，SOHO中国有限公司董事长。1987年起开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯，1991年，与冯仑共同组建万通集团前身。1992年，潘与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1995年，潘石屹创立SOHO。
曾伟，棕榈泉国际公寓董事长。1988年从四川某国家单位辞职，来到海南，先后在省政府、省人民银行工作过。用盈科中心套取了小超人大笔现金后，在北京开发了棕榈泉国际公寓这一高档项目。
张宝全，今典集团董事长。1992年到深圳，后来到海南，创建了房地产公司和海运公司，通过海运挖到自己第一桶金。
谢强，原北京富力城房地产开发有限公司副董事长兼天津富力城房地产开发有限公司董事长。在下海南的日子里，曾参与创办了《证券时报》等数份报刊，全面主持过《海南日报》海外版和《海外时报》的工作，曾担任两年海南省常务副省长的秘书。
其他仍活跃在各地的房地产商：
吴一坚，金花企业集团董事长。1985年到海南发展，1991年岁末从海南回到西安，创办了金花房地产开发公司。后发展为金花集团，涉足开发、投资、制药、商贸、交通、房地产、酒店及高尔夫等领域，拥有国内和香港两家上市公司。
胡葆森，河南建业集团董事长，1991年下海，1993年在海南掘得第一桶金。
艾欣，四川三通集团董事长。1989年赴海南淘金,1992年抽身离开海口。1996年，艾欣将自己在各地设立的分公司重新整合为三通集团公司。
黄巧灵，宋城控股有限公司董事长。1986年只身来到海南，以2000元起家，在海角天涯开发了第一个海滨浴场。1994年到杭州开发宋城、杭州乐园等旅游项目，并收购了"奥丽安娜"号邮轮。
刘博，北京依莲轩房地产开发有限公司总经理。1990年来到海南"拓荒"。曾首次在地产界提出"人文地产的觉醒"。
编者按：
一个从无到有的新兴市场，支撑了国民经济发展的半壁江山；一群各式各样的奇人，造就了一个波诡云谲的江湖。
20世纪90年代，历史机遇和市场必然将中国房地产业推向了潮头浪尖，1990年5月，国家出台了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，为建立可流转的房地产和房地产市场奠定了基础。15年过去了，中国的房地产业发生了日新月异的变化，中国的房地产业伴随着城市化进程迅速发展，今天房地产业成为中国经济的支柱之一已经是无可辩驳的事实。
房地产是个很特别的商品，一头连着金融市场、GDP等宏大主题，一头连着老百姓的身家性命。古人云成家立业，而房子就是每一个中国人梦寐以求的最古老、最传统的基业。那一幢幢拔地而起、千姿百态的房子，改变的是一个个城市的风貌，更是一代人的生活方式，一批人的命运。
中国房地产市场从无到有的15年，有太多的传奇、血泪、歌哭。现在更多的主体涌进来要分享这个市场的高成长，他们要求公平的机会。要求这个市场从一个原始、初级、血腥的市场升级为一个层次更丰富、功能更完整、效率更高的市场。这个转变需要智慧也需要勇气。更需要的是一种最基本的合作与互信。它不是一场互相PK的游戏，而是一个充满争吵与妥协的名利场。
海南，在1988年建省之前，对于很多人来说只是“天涯海角”，然而近些年来，“海南”已经成为中国房地产市场的一个标本性概念。每每有哪个地方的房地产过于火爆之时，就有警钟敲响：“当心，不要成了第二个海南！”
1988年海南建省之后，凭借独特的自然资源及新建特区的政策优势，海南很快吸引了许多国内外投资商抢滩椰岛，一时大量资金涌向海南，短时间内便使海南成为全国地产开发的炽热区域，香港南洋银行和海南珠江实业公司在海口市兴建的28层的南洋大厦和龙珠大厦，以其高度和气度，的确让当时的海南人大开眼界，也曾让人为海南的发展前景怦然心动。
据海南省建设厅的统计资料，1988年建省之初，海南地产尚处于启动阶段，1989年的投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元。但此后便出现异常膨胀发展的势头，小平同志南巡谈话发表前的1991年，海口市的房地产便开始升温。金贸区的高楼和海甸岛的别墅，都在短期得到了回报，以1990作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍。
在九十年代初地产最为火爆的时候，在海南注册的房地产公司已达到惊人的15000多家，1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道：海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号。
仅仅只有一年的时间，1991年6月前还是一千多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由两千多元涨到了五六千元一平方米。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨高到600多万元一亩。
在巨大的利润的吸引下，不到60万人的小小海口，集中了全国各地的房地产公司；一个全国人口最少的省，商品房的销售额却在全国各省市中居第三位，增长幅度居全国第一；海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。
数据表明，到了1993年和1994年，海南地产投资额分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。
如果仅仅是过度投资，海南也不至于形成如此大的创伤，其致命的一点，便是大量的资金都仅用于炒地皮，炒楼花，真正买来用于居住和商务活动的只有30％左右，而70％是投机者囤积起来进行炒作的。而且炒房地产尤其是炒楼花的投机活动更是达到了疯狂的地步，只有一部分资金形成实物投资，在这种投机比开发更有利可图的风潮中，大部分人都被卷入“击鼓传花”式的地产投资游戏，输得最惨的就是最后持有实物的投资商，因为等他们突然发现地产市场开始下滑，而其后已无人继续这一游戏时，一切已为时太晚！
1993年下半年，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产热突然来了个大刹车：大量资金沉淀了，一大批被套牢的人和企业叫苦不迭，悔之不及。绝大多数的房地产企业，要么人去楼空，要么债务缠身，很多老板开着奔驰、宝马四处躲债、要债，却无力缴纳电话费，甚至连汽油费都成了负担。
房地产泡沫留给海南的遗产是数目巨大而不详的金融不良资产。到目前为止，无论是政府公布的统计数据，还是人民银行提供的信息，或是媒体披露的资料，数字都不一样。较为流行的说法是，积压房地产所占压的资金多达800多亿元，其中四大商业银行占50%以上，即400多亿。其中工商银行179亿，建设银行127亿，农业银行100亿，中国银行80亿。这个数据并不包括交通银行的70多亿，人民银行系统的40多亿，中国光大银行从洋浦接收的200多亿。海南发展银行关闭时，同样留下了２００多亿的窟窿。海南曾经辉煌的十几家信托投资公司，如今都已从人们的视野中消失，同样沉淀在房地产上的资金也高达２００多亿。红火时海南相继批准成立了１３０多家股份制公司，募集资金２００多亿，现在这些公司中８０％早已债台高筑，不见踪影，募集资金的８０％也是投向了海南的房地产。
海南地产泡沫的产生与破灭可以说是国内地产界难忘的一课，虽然学费昂贵，但意义深远，它展现了地产开发残酷的一面，使开发商更加冷静理性、成熟慎重。
正是在海南的那次淘金浪潮中，在造就了中国很多百万、甚至是千万富翁的同时，也使更多的人血本无归，以至形成了在此赚得第一桶金的人，在后来中国地产市场的发展中，很多成了后来中国地产界的领军人物。
链接：
海南锤炼出的地产商：
“海南五兄弟”是房地产界无人不晓的称呼，他们虽未效法梁山好汉们歃血为盟，但是时势和命运却将他们捆在一起。他们五人不约而同来到北京，张宝全、潘石屹、曾伟是投资方,冯仑是股东,只有谢强是职业经理人。
这些闯过海南、经历过楼市真正泡沫的人，对北京楼市的最大贡献是做“独立开发商”，即从上游的拿地找钱，到中游的规划、建设，再到下游的销售、推广，基本上都是凭着独立运作的能力实现的，也是一个透明市场和规范市场所需要的高级人才。
冯仑，万通集团董事局主席。1991年从海南省体改委辞职下海，在房地产领域完成了资本的原始积累，后成功撤离海南。
潘石屹，SOHO中国有限公司董事长。1987年起开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯，1991年，与冯仑共同组建万通集团前身。1992年，潘与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发房地产。1995年，潘石屹创立SOHO。
曾伟，棕榈泉国际公寓董事长。1988年从四川某国家单位辞职，来到海南，先后在省政府、省人民银行工作过。用盈科中心套取了小超人大笔现金后，在北京开发了棕榈泉国际公寓这一高档项目。
张宝全，今典集团董事长。1992年到深圳，后来到海南，创建了房地产公司和海运公司，通过海运挖到自己第一桶金。
谢强，原北京富力城房地产开发有限公司副董事长兼天津富力城房地产开发有限公司董事长。在下海南的日子里，曾参与创办了《证券时报》等数份报刊，全面主持过《海南日报》海外版和《海外时报》的工作，曾担任两年海南省常务副省长的秘书。
其他仍活跃在各地的房地产商：
吴一坚，金花企业集团董事长。1985年到海南发展，1991年岁末从海南回到西安，创办了金花房地产开发公司。后发展为金花集团，涉足开发、投资、制药、商贸、交通、房地产、酒店及高尔夫等领域，拥有国内和香港两家上市公司。
胡葆森，河南建业集团董事长，1991年下海，1993年在海南掘得第一桶金。
艾欣，四川三通集团董事长。1989年赴海南淘金,1992年抽身离开海口。1996年，艾欣将自己在各地设立的分公司重新整合为三通集团公司。
黄巧灵，宋城控股有限公司董事长。1986年只身来到海南，以2000元起家，在海角天涯开发了第一个海滨浴场。1994年到杭州开发宋城、杭州乐园等旅游项目，并收购了"奥丽安娜"号邮轮。
刘博，北京依莲轩房地产开发有限公司总经理。1990年来到海南"拓荒"。曾首次在地产界提出"人文地产的觉醒"。