论文部分内容阅读
[摘 要] 在国家推动税收制度改革的大环境下，将房地产等行业全部纳入“营改增”试点，全面开展“营改增”政策，同时规范增值税制度。文章通过分析“营改增”政策对于房地产企业业务经营、潜在风险方面的影响，提出一些房地产企业应对政策改革的对应策略，以帮助企业度过困难期，实现持续发展。
[关键词]营改增；房地产；税负
中图分类号：F810.41 文献标识码：A
一、“营改增”政策的特点
一方面，作为最后实施“营改增”政策的行业之一，与其他行业相比，房地产行业具有资金量大、涉及人员众多且经营对象不可移动等特点，故“营改增”政策会对房地产行业产生相当大的影响。从现在的状况来看，“营改增”政策的影响会涉及企业管理与运行的方方面面，诸如发票形式和经营管理方式的改变等。在税收制度变化之前，大多数的房地产企业都是以缴纳营业税为主，很少涉及增值税的业务。因此，在“营改增”政策实施之后，很多房地产企业可能无法及时适应变化，以摸索前进为主，故应详细探究“营改增”政策对房地产行业的影响，做到精准施策。
另一方面，由于房地产行业开发经营业务复杂，在进行“营改增”时，可能无法做到对其影响的准确预估，同时由于“营改增”政策实施之后，所有企业缴税额均会降低，这就要求房地产企业要利用好“营改增”政策，同时也要注意遵守法律法规，促进企業的长期发展。
二、房地产企业实施“营改增”政策的意义
（一）有助于促进房地产企业良性竞争
在房地产企业税种改变之前，某些房地产企业会钻取税法的空子，为了少缴税，增加企业的利润，选择不开发票的方式来采买一些原材料等。而在房地产企业税种改变之后，只有获得专用的增值税发票，才能够进行补偿扣除。通过这种方式，避免了企业通过发票来钻取税法空子的行为，促进了房地产企业的良性竞争。
（二）有助于对行业内企业行为进行规范
在房地产企业税种改变之前，有非常多不够资质的房地产企业通过把业务移交给其他拥有实际施工资质的房地产企业的方式，来获得建筑项目的施工权，而这些拥有实际施工资质的房地产企业也通过高价转包分包获得高额利润。他们利用税法上的漏洞谋取不义之财，不仅使国家在税收方面遭受损失，更无法保证工程的安全性。而在房地产企业税种改变之后，由于增值税发票的严格性和专业性，这种高价转包分包的方式便无法进行。所以税种改革也能够净化房地产市场，淘汰落后、无资质企业[1]。
三、房地产企业财务管理在营改增之前存在的问题
（一）原料购买过程不规范，加重企业负担
在房地产企业税种改变之后，房地产企业的税收方法、税收负担会产生很大的变化。一般营业税的税收方法是仅按一定的百分比计算，选择性较差；而拿增值税来说，工程征收率与工程税率之比相对灵活，征收比较方便，选择性也比较强[2]。所以，工程在营业税负担和简单征收相近的情况下，选取增值税税负方法，取得增值税发票，可以对进项税进行补偿扣除。但是就目前来说，一方面，房地产行业是人员密集型行业，人员众多，每人所需劳动成本也在不断上升，总成本逐年攀升，劳务费占总支出的比重较大，劳务税部分获取的进项发票税率较小，因此存在税率差距较大的问题。另一方面，建筑工程所需原料种类繁杂，而各种材料税率又不尽相同，企业总是要追求利润最大化，不惜减少某些材料的使用，这给工程的安全方面留下了相当大的隐患。企业为了节约成本，通常会选择报价较低的原材料提供商，而某些材料甚至会通过直销的方式获得，再通过代开的方式获得发票。而在税种变更之后，通过这样的方式，企业无法取得发票，所以会减少企业所获得的补偿扣除，增加企业的负担[3]。
（二）房地产企业财务管理能力较差
在房地产企业税种改变之前，房地产企业对于税收的管理范围有限，这就使很多房地产企业忽视了税收方面的财务管理。同时，由于近几年房地产企业蓬勃发展，很多企业醉心于地盘投标和业务扩展，而对税务这方面的管理有所忽略，造成房地产企业的财务管理能力较差。在房地产企业税种改变之后，房地产企业对于税收的管理空间增大，税收的财务管理也变得更加复杂。
（三）增大了房地产企业的资金周转风险
房地产企业税种改变的同时，也带来了缴税方式上的大变化。营业税是代扣代缴，这使得总承包方具有非常大的主动权。而增值税采取的是余额缴税，这就要求房地产企业必须在特定的时间段内完成税款的缴纳。如果发票没有及时得到，企业需要垫付，且伴随着税率的提高。这样会大大增加房地产企业的资金周转风险，为企业带来非常大的压力，不利于企业运转。
（四）财务管理人员欠缺增值税相应知识技能
伴随着房地产企业税种的改变，财务管理人员日常习惯的操作方式也会发生翻天覆地的变化。现有的财务管理人员可能对新税法接受缓慢，无法适应新税法的新规定，不具备增值税税务处理的相应知识技能，无法正确开具增值税专用发票。这会增加房地产企业的资金周转风险，增加财务管理尤其是税务管理的难度，为企业发展带来不必要的麻烦。
四、缴税方式改变后房地产企业的对策
（一）规范原料购买过程，降低企业负担
在房地产企业进行税务管理时，由于增值税相对营业税较灵活，征收比较方便，选择性也非常强，所以应提前做战略规划，取得增值税专用发票，进行公司成本的补偿扣除。同时，虽然建筑工程所需原料种类繁多且各种材料税率不尽相同，房地产企业应该在保证原材料使用标准的前提下，实施战略使企业利润达到最大，确保工程的安全性。再者，要做好原材料的购买规划，要将项目外包给有建造资质的承包方或者自己进行原材料的购买[4]。
（二）提高房地产企业的财务管理能力
在房地产企业税种改变之后，房地产企业必然会迎来一段阵痛期，随后变得稳定，这也就要求房地产企业努力提高自身的财务管理能力，降低阵痛期所带来的资金风险。 1.房地产企业理应健全自身财务管理系统，加强对财务管理的重视程度。在房地产企业税种改变之后，房地产企业应当做好做足相应的准备，加强税种变化前后税收对比，改善各环节的财务管理，以此來适应增值税的使用。
2.加强财务系统的管理，制定增值税相应的管理系统，做好发票抵扣和监管工作。在房地产企业税种改变之后，房地产企业应当重视企业的财务管理工作，由于经济在不断发展，市场处于不断变化的状态，一套适用的财务管理系统不仅能够帮助企业清除违反税法的行为，避免税法犯罪的发生，同时能够助力企业发展，扩大企业规模。
3.改善经营方法，降低资金周转风险。为了降低缴税方式变化所带来的资金周转风险，企业可以适时地对经营方法进行改善。方法如下：第一，尽可能减少工程运转的时间，提高资金周转效率，降低资本消耗。第二，提高所开发地产的质量，不只追求数量上的提升，提高企业竞争力，房子售卖数量增加，资金周转的风险自然就会降低。第三，增加企业融资，房地产企业可以多多争取机会，与其他企业强强联合，获得其他企业资金上的支持，这样可以有效地降低资金周转风险。
4.加强财务管理人员增值税相应知识技能的学习。一方面，对于房地产企业来说，应当邀请专业的税务政策管理人员对企业员工进行培养，提高企业财务人员的业务能力，加速财务人员由传统会计到管理会计的技能转变。通过举办知识趣味竞答等方式来提高相关人员的兴趣，最终在游戏中提高员工的业务处理能力。另一方面，加强对于专业技能知识以及业务能力的考核要求，定期对于企业财务管理人员开展税务管理考核。对于个人来说，应当明白优胜劣汰的道理，时刻怀有居安思危的心态，主动学习，提高自己的竞争力，为企业提供更好的服务[5]。
五、结语
综上所述，在税种改变的大背景下，房地产企业的财务运转方式发生翻天覆地的变化，整个行业充斥着机会和挑战。对此，房地产企业应当规范原料购买过程，降低企业负担，提高房地产企业的财务管理能力，改善经营方法，降低资金周转风险，加强财务管理人员增值税相关知识技能的学习，切身感受政策变化带来的好处，促进企业的长期发展。
参考文献：
[1]吴婧.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划分析[J].纳税，2019（007）：51-52.
[2]黄海梅.“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析[J].财会学习，2019，（008）：158，160.
[3]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019，（005）：94-95.
[4]鲁立.“营改增”对房地产税负的影响[J].纳税，2019，（004）：15-16.
[5]石小巍.房地产企业并购现状与对策建议——以房地产企业并购税务风险管控为例[J].时代人物，2019（10）：46-47.
[关键词]营改增；房地产；税负
中图分类号：F810.41 文献标识码：A
一、“营改增”政策的特点
一方面，作为最后实施“营改增”政策的行业之一，与其他行业相比，房地产行业具有资金量大、涉及人员众多且经营对象不可移动等特点，故“营改增”政策会对房地产行业产生相当大的影响。从现在的状况来看，“营改增”政策的影响会涉及企业管理与运行的方方面面，诸如发票形式和经营管理方式的改变等。在税收制度变化之前，大多数的房地产企业都是以缴纳营业税为主，很少涉及增值税的业务。因此，在“营改增”政策实施之后，很多房地产企业可能无法及时适应变化，以摸索前进为主，故应详细探究“营改增”政策对房地产行业的影响，做到精准施策。
另一方面，由于房地产行业开发经营业务复杂，在进行“营改增”时，可能无法做到对其影响的准确预估，同时由于“营改增”政策实施之后，所有企业缴税额均会降低，这就要求房地产企业要利用好“营改增”政策，同时也要注意遵守法律法规，促进企業的长期发展。
二、房地产企业实施“营改增”政策的意义
（一）有助于促进房地产企业良性竞争
在房地产企业税种改变之前，某些房地产企业会钻取税法的空子，为了少缴税，增加企业的利润，选择不开发票的方式来采买一些原材料等。而在房地产企业税种改变之后，只有获得专用的增值税发票，才能够进行补偿扣除。通过这种方式，避免了企业通过发票来钻取税法空子的行为，促进了房地产企业的良性竞争。
（二）有助于对行业内企业行为进行规范
在房地产企业税种改变之前，有非常多不够资质的房地产企业通过把业务移交给其他拥有实际施工资质的房地产企业的方式，来获得建筑项目的施工权，而这些拥有实际施工资质的房地产企业也通过高价转包分包获得高额利润。他们利用税法上的漏洞谋取不义之财，不仅使国家在税收方面遭受损失，更无法保证工程的安全性。而在房地产企业税种改变之后，由于增值税发票的严格性和专业性，这种高价转包分包的方式便无法进行。所以税种改革也能够净化房地产市场，淘汰落后、无资质企业[1]。
三、房地产企业财务管理在营改增之前存在的问题
（一）原料购买过程不规范，加重企业负担
在房地产企业税种改变之后，房地产企业的税收方法、税收负担会产生很大的变化。一般营业税的税收方法是仅按一定的百分比计算，选择性较差；而拿增值税来说，工程征收率与工程税率之比相对灵活，征收比较方便，选择性也比较强[2]。所以，工程在营业税负担和简单征收相近的情况下，选取增值税税负方法，取得增值税发票，可以对进项税进行补偿扣除。但是就目前来说，一方面，房地产行业是人员密集型行业，人员众多，每人所需劳动成本也在不断上升，总成本逐年攀升，劳务费占总支出的比重较大，劳务税部分获取的进项发票税率较小，因此存在税率差距较大的问题。另一方面，建筑工程所需原料种类繁杂，而各种材料税率又不尽相同，企业总是要追求利润最大化，不惜减少某些材料的使用，这给工程的安全方面留下了相当大的隐患。企业为了节约成本，通常会选择报价较低的原材料提供商，而某些材料甚至会通过直销的方式获得，再通过代开的方式获得发票。而在税种变更之后，通过这样的方式，企业无法取得发票，所以会减少企业所获得的补偿扣除，增加企业的负担[3]。
（二）房地产企业财务管理能力较差
在房地产企业税种改变之前，房地产企业对于税收的管理范围有限，这就使很多房地产企业忽视了税收方面的财务管理。同时，由于近几年房地产企业蓬勃发展，很多企业醉心于地盘投标和业务扩展，而对税务这方面的管理有所忽略，造成房地产企业的财务管理能力较差。在房地产企业税种改变之后，房地产企业对于税收的管理空间增大，税收的财务管理也变得更加复杂。
（三）增大了房地产企业的资金周转风险
房地产企业税种改变的同时，也带来了缴税方式上的大变化。营业税是代扣代缴，这使得总承包方具有非常大的主动权。而增值税采取的是余额缴税，这就要求房地产企业必须在特定的时间段内完成税款的缴纳。如果发票没有及时得到，企业需要垫付，且伴随着税率的提高。这样会大大增加房地产企业的资金周转风险，为企业带来非常大的压力，不利于企业运转。
（四）财务管理人员欠缺增值税相应知识技能
伴随着房地产企业税种的改变，财务管理人员日常习惯的操作方式也会发生翻天覆地的变化。现有的财务管理人员可能对新税法接受缓慢，无法适应新税法的新规定，不具备增值税税务处理的相应知识技能，无法正确开具增值税专用发票。这会增加房地产企业的资金周转风险，增加财务管理尤其是税务管理的难度，为企业发展带来不必要的麻烦。
四、缴税方式改变后房地产企业的对策
（一）规范原料购买过程，降低企业负担
在房地产企业进行税务管理时，由于增值税相对营业税较灵活，征收比较方便，选择性也非常强，所以应提前做战略规划，取得增值税专用发票，进行公司成本的补偿扣除。同时，虽然建筑工程所需原料种类繁多且各种材料税率不尽相同，房地产企业应该在保证原材料使用标准的前提下，实施战略使企业利润达到最大，确保工程的安全性。再者，要做好原材料的购买规划，要将项目外包给有建造资质的承包方或者自己进行原材料的购买[4]。
（二）提高房地产企业的财务管理能力
在房地产企业税种改变之后，房地产企业必然会迎来一段阵痛期，随后变得稳定，这也就要求房地产企业努力提高自身的财务管理能力，降低阵痛期所带来的资金风险。 1.房地产企业理应健全自身财务管理系统，加强对财务管理的重视程度。在房地产企业税种改变之后，房地产企业应当做好做足相应的准备，加强税种变化前后税收对比，改善各环节的财务管理，以此來适应增值税的使用。
2.加强财务系统的管理，制定增值税相应的管理系统，做好发票抵扣和监管工作。在房地产企业税种改变之后，房地产企业应当重视企业的财务管理工作，由于经济在不断发展，市场处于不断变化的状态，一套适用的财务管理系统不仅能够帮助企业清除违反税法的行为，避免税法犯罪的发生，同时能够助力企业发展，扩大企业规模。
3.改善经营方法，降低资金周转风险。为了降低缴税方式变化所带来的资金周转风险，企业可以适时地对经营方法进行改善。方法如下：第一，尽可能减少工程运转的时间，提高资金周转效率，降低资本消耗。第二，提高所开发地产的质量，不只追求数量上的提升，提高企业竞争力，房子售卖数量增加，资金周转的风险自然就会降低。第三，增加企业融资，房地产企业可以多多争取机会，与其他企业强强联合，获得其他企业资金上的支持，这样可以有效地降低资金周转风险。
4.加强财务管理人员增值税相应知识技能的学习。一方面，对于房地产企业来说，应当邀请专业的税务政策管理人员对企业员工进行培养，提高企业财务人员的业务能力，加速财务人员由传统会计到管理会计的技能转变。通过举办知识趣味竞答等方式来提高相关人员的兴趣，最终在游戏中提高员工的业务处理能力。另一方面，加强对于专业技能知识以及业务能力的考核要求，定期对于企业财务管理人员开展税务管理考核。对于个人来说，应当明白优胜劣汰的道理，时刻怀有居安思危的心态，主动学习，提高自己的竞争力，为企业提供更好的服务[5]。
五、结语
综上所述，在税种改变的大背景下，房地产企业的财务运转方式发生翻天覆地的变化，整个行业充斥着机会和挑战。对此，房地产企业应当规范原料购买过程，降低企业负担，提高房地产企业的财务管理能力，改善经营方法，降低资金周转风险，加强财务管理人员增值税相关知识技能的学习，切身感受政策变化带来的好处，促进企业的长期发展。
参考文献：
[1]吴婧.“营改增”后房地产企业增值税纳税筹划分析[J].纳税，2019（007）：51-52.
[2]黄海梅.“营改增”对房地产开发企业的税负影响分析[J].财会学习，2019，（008）：158，160.
[3]牛茜.“营改增”对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国集体经济，2019，（005）：94-95.
[4]鲁立.“营改增”对房地产税负的影响[J].纳税，2019，（004）：15-16.
[5]石小巍.房地产企业并购现状与对策建议——以房地产企业并购税务风险管控为例[J].时代人物，2019（10）：46-47.