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摘要：房屋建筑面积测绘工作只有按照国家标准规范实施标准化质量管理、监督，只有这样才能切实提高房产测绘水平，才能更好的促进测绘事业不断向规范化、科学化、现代化发展。本文首先介绍了房产测绘面积中存在的问题，最后提出了质量控制的措施。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
中图分类号：O213文献标识码： A
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房产测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、如何规范房产测绘质量
1、要增强风险意识,加强内部管理，防范房产测绘风险
防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须不少于两人进行,做到相互监督以外,还要求测量人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量檢查、审核人员检查审核房产面积时提供依据,同时将照片作为档案资料存底。
2、控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及施工图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或通知单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台外围护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.2m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.2m的范围线。收件资料中必须包括土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。
3、加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度
加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度，在测绘单位的网站上设置测绘诚信栏目，内容可以包括诚信自律，诚信监管，诚信监督。通过该栏目向社会公布测绘行业单位情况、诚信承诺以及业务范围，让社会公众了解测绘行业单位的基本信息，并接受公众监督。当有人发现测绘单位和测绘管理部门存在不诚信行为时，通过电子邮件或信件等方式联系单位，单位然后将根据实际情况及时作出处理。
4、加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制
4.1房产要素的调查与确定必须准确
首先，在预测时必须以收件资料中的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证、地名登记表等作为参照依据，对房屋的坐落、用途、幢号、结构、楼层数、房号等要素进行对照确定。
其次，在实测时要把预测得到的房产要素资料跟房屋竣工图进行实地的核对。①房产要素必须与设计图纸保持一致，达不到一致的，必须要求委托方提供相关的设计变更图纸、联系单或文字等进行说明；②房产要素必须符合《房产测量规范》中的相关规定，不符合规定的，必须要求开发商整改，直至符合规定；③房产要素必须符合房屋产权证的发放要求，达不到的，必须要求开发商整改，直到符合要求。
4.2房屋计算面积部位性质的认定必须准确
房屋计算面积部位性质的认定是房产面积测绘中的关键环节。在对房屋进行测绘前，必须先对计算全面积部位、计算一半面积部位和不计算面积部位进行确定，如果认定不准确，得出的总建筑面积也将是错误的，还会导致后续的的分摊面积计算错误。
房屋计算面积部位的性质必须严格按照《房产测量规范》及其所在地的《房产测绘实施细则》的规定来进行认定。如果建筑图上的文字注记在《房产测绘实施细则》上找不到相关的详细规定时，一方面可根据建筑结构图来对计算面积部位的性质进行认定；另一方面也可以要求委托方对此提供明确的说明，或要求设计单位提供设计使用功能的说明，然后再根据《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的类似条款的规定，来对房屋计算面积部位的性质进行认定。
4.3房屋套型、边长数据的测算必须准确
首先，预测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。房屋预测时套型、边长的数据，有的能够直接从设计图上获取，有的必须经过换算才能取得，如套内面积的墙体中心尺寸、建筑面积的墙外边沿尺寸和附属建筑的外围尺寸，就无法在设计图上直接获取，而必须根据设计图上的柱轴心尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等进行换算获得。在进行边长数据的换算时，必须根据房屋竣工后的实际情况来进行。例如：设计墙的厚度为200mm，加上墙体两面各20mm的抹灰厚度，则测算套内面积时墙的实际厚度为240mm。
其次，实测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。实测前，要先调出预测资料，并将施工图与竣工图进行比较，如有不同的，可记录下来做为实测时的重点。进行实测时，要遵循“从整体到局部，整体与局部相结合”的原则，先从整体上把测量面积分为两部分，一部分是相同面积的标准楼层，另一部分是面积不相同的非标准楼层。在测量套内面积时，对于标准楼层，不用对所有楼层的内部尺寸作详细的测量，对于非标准楼层，则需对其内部尺寸一一进行测量。
4.4房屋面积的计算、分摊必须正确、合理
首先，必须先准确计算出房屋各楼层的面积及总面积后，再对公用部分的面积进行分摊计算。公用面积的分摊必须严格按照《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的相关规定来计算。
其次，公用面积的分摊计算完成后，应当对分摊前后的总面积、套内面积、分摊面积进行核对，以保证分摊面积的正确合理。
结束语
总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。
参考文献
[1]金纯.关于楼梯建筑面积测绘计算相关问题的探讨[J].测绘通报,2013,02:103-105+108.
[2]文荣.基于房产测绘实践的面积测量问题探讨[J].科技资讯,2013,21:41-42.
[3]彭劭为,宋会霖,时敏.测绘质量的重要性及控制措施[J].江西建材,2014,06:228+232.
[4]高阳.房产测绘质量控制措施探讨[J].科技创新与应用,2014,08:239.
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
中图分类号：O213文献标识码： A
一、房产测绘问题概述
由于房产测绘关系着业主自身的利益，因此测绘过程、测量精度以及面积计算等，都必须有非常严密的规范和要求，同时它也是我国产权产籍管理部门为产权人提供的一项重要的法律保护依据，在房屋产权法律纠纷与违章建筑审核过程中，起到了凭据的作用。房屋面积的规格是当前国内建筑与房地产行业发展的一项重要指标，同时也是国内房产测量工作中一个基本测定要素；建筑面积指标也是城市规划、产权登记以及税费征收和产籍管理的重要参考数据，同时也是城市地价核算、房屋拆迁安置、买卖交易以及房屋面积统计工作中的重要计量单位。实践中，因房屋面积种类非常的多，非专业人员会感到高深莫测、无从下手，尤其是商品房买卖交易过程中，部分不良开发商会在建筑面积上“下功夫”，甚至有些中介在此过程中还偷换概念，对消费者进行误导。基于此，通过对房产面积进行测绘，可有效减少买卖交易过程中的各种纠纷问题，对于维护消费者的利益和房产市场的秩序，具有非常重要的作用。
然而，房产测绘过程中会遇到很多的问题，如果不及时采取有效的措施予以防治，则很可能会对房产测绘质量造成严重的影响。房产测绘工程专业性与技术性都非常的强，但现行的房产测绘规范和标准却不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。
二、影响房产测绘质量的原因
房产测绘的专业性、技术性很强，但是房产测绘领域的规范、标准却不够完善，对有些问题的规定过于简单，范围很广泛，没有具体的详细的解释，跟不上建筑形式的干变万化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引发争议，因此现在有些大城市已制定了本地的房产测量实施细则，相对完善了测量标准，但绝大多数地方没有这方面的细则，房产测绘单位及从业人员只能依靠自己对规范的理解在实际工作中来操作，这样就给测绘质量带来了很大争议。
房产测绘特别是对复杂建筑的测绘，情况复杂，数据繁多，计算量巨大，测绘计算人员难以保证完全不会出错，如果测绘单位的质量保证体系不健全，就极易产生质量差错。测绘单位的资质等级、管理水平和从业人员的技术水平也是影响测绘成果质量的重要因素。
三、如何规范房产测绘质量
1、要增强风险意识,加强内部管理，防范房产测绘风险
防范房产测绘风险的首要问题是转变测绘人员的思想观念,树立依法测绘的思想,强化风险意识,充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题,从而自觉防范和控制风险发生,并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须不少于两人进行,做到相互监督以外,还要求测量人员对房屋现状、测量现场进行拍照,为质量檢查、审核人员检查审核房产面积时提供依据,同时将照片作为档案资料存底。
2、控制前期收件资料及图纸的审查质量
为了确保房产面积测绘质量，前期的收件资料及施工图纸审查中的质量控制是必不可少的。在房产项目建筑面积预测算时，要求委托方提供的建筑施工图必须是经规划部门审核通过的图纸，在房产面积实测时，委托方应提供房屋竣工图，若有变更，还应提供相应变更图纸或通知单；委托方所提供的图纸必须是一整套完整的建筑图纸，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等，所有图纸应尽可能详细，以便于在测绘过程中查阅相关尺寸数据。如阳台外围护宽度在平面图上标注不详，只能在阳台大样图上查阅，如坡屋顶房屋2.2m的范围线确定，在平面图上无法看出，只有在剖面图上图解三角形确定2.2m的范围线。收件资料中必须包括土地使用证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、地名办出具的门牌号及幢号批准文件、设计部门出具的房屋配套设施及用房功能部位，如水泵房、水池、发电机房、变配电室、制冷机房的使用说明及其他的有关资料。只有通过前期资料收集齐全并符合要求，才能确保房产面积测算各环节中的质量。
3、加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度
加强测绘行业自律，建立测绘诚信制度，在测绘单位的网站上设置测绘诚信栏目，内容可以包括诚信自律，诚信监管，诚信监督。通过该栏目向社会公布测绘行业单位情况、诚信承诺以及业务范围，让社会公众了解测绘行业单位的基本信息，并接受公众监督。当有人发现测绘单位和测绘管理部门存在不诚信行为时，通过电子邮件或信件等方式联系单位，单位然后将根据实际情况及时作出处理。
4、加强对房产面积测绘中关键环节的质量控制
4.1房产要素的调查与确定必须准确
首先，在预测时必须以收件资料中的建筑施工平面图、建筑工程规划许可证、地名登记表等作为参照依据，对房屋的坐落、用途、幢号、结构、楼层数、房号等要素进行对照确定。
其次，在实测时要把预测得到的房产要素资料跟房屋竣工图进行实地的核对。①房产要素必须与设计图纸保持一致，达不到一致的，必须要求委托方提供相关的设计变更图纸、联系单或文字等进行说明；②房产要素必须符合《房产测量规范》中的相关规定，不符合规定的，必须要求开发商整改，直至符合规定；③房产要素必须符合房屋产权证的发放要求，达不到的，必须要求开发商整改，直到符合要求。
4.2房屋计算面积部位性质的认定必须准确
房屋计算面积部位性质的认定是房产面积测绘中的关键环节。在对房屋进行测绘前，必须先对计算全面积部位、计算一半面积部位和不计算面积部位进行确定，如果认定不准确，得出的总建筑面积也将是错误的，还会导致后续的的分摊面积计算错误。
房屋计算面积部位的性质必须严格按照《房产测量规范》及其所在地的《房产测绘实施细则》的规定来进行认定。如果建筑图上的文字注记在《房产测绘实施细则》上找不到相关的详细规定时，一方面可根据建筑结构图来对计算面积部位的性质进行认定；另一方面也可以要求委托方对此提供明确的说明，或要求设计单位提供设计使用功能的说明，然后再根据《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的类似条款的规定，来对房屋计算面积部位的性质进行认定。
4.3房屋套型、边长数据的测算必须准确
首先，预测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。房屋预测时套型、边长的数据，有的能够直接从设计图上获取，有的必须经过换算才能取得，如套内面积的墙体中心尺寸、建筑面积的墙外边沿尺寸和附属建筑的外围尺寸，就无法在设计图上直接获取，而必须根据设计图上的柱轴心尺寸、结构外墙尺寸、内空尺寸等进行换算获得。在进行边长数据的换算时，必须根据房屋竣工后的实际情况来进行。例如：设计墙的厚度为200mm，加上墙体两面各20mm的抹灰厚度，则测算套内面积时墙的实际厚度为240mm。
其次，实测时房屋套型、边长数据的测算必须准确。实测前，要先调出预测资料，并将施工图与竣工图进行比较，如有不同的，可记录下来做为实测时的重点。进行实测时，要遵循“从整体到局部，整体与局部相结合”的原则，先从整体上把测量面积分为两部分，一部分是相同面积的标准楼层，另一部分是面积不相同的非标准楼层。在测量套内面积时，对于标准楼层，不用对所有楼层的内部尺寸作详细的测量，对于非标准楼层，则需对其内部尺寸一一进行测量。
4.4房屋面积的计算、分摊必须正确、合理
首先，必须先准确计算出房屋各楼层的面积及总面积后，再对公用部分的面积进行分摊计算。公用面积的分摊必须严格按照《房产测量规范》和《房产测绘实施细则》中的相关规定来计算。
其次，公用面积的分摊计算完成后，应当对分摊前后的总面积、套内面积、分摊面积进行核对，以保证分摊面积的正确合理。
结束语
总而言之，房产面积测算问题逐渐受到社会广大消费者的更多关注，不管是外业现场测量操作还是内业面积计算分摊，所以，我们必须从技术层面探讨和总结房产测绘中面积计算与分摊中疑难问题。只有对房产面积测绘的质量控制，才能保证我国房产测绘事业的可持续发展。
参考文献
[1]金纯.关于楼梯建筑面积测绘计算相关问题的探讨[J].测绘通报,2013,02:103-105+108.
[2]文荣.基于房产测绘实践的面积测量问题探讨[J].科技资讯,2013,21:41-42.
[3]彭劭为,宋会霖,时敏.测绘质量的重要性及控制措施[J].江西建材,2014,06:228+232.
[4]高阳.房产测绘质量控制措施探讨[J].科技创新与应用,2014,08:239.