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“引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。”
从境外发债市场的选择看，主要是香港联交所和新加坡证券交易所，而后者越来越受内地房企的青睐，发债金额和所占比重越来越高。2015年，内地房企在新加坡证券交易所发债金额约为195.41亿元，占比约49%；2016年， 这两项数据分别上升为298.48亿元、57.45%；2017年则升至1687.8亿元、65.9%。
值得注意的是，国家发改委有关负责人6月27日的表态中，不但“点名”房企境外发债规模增长较快，还直指部分房企境外发债乱象，近两年，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”
此后，市场一度传闻房企境外发债将受限。不过，6月29日，国家发改委官网显示，碧桂园、龙湖地产、金地集团、花样年集团等4家房企境外发债予以备案登记。同日，国家发改委外资司有关负责人答记者问时指出，“并未考虑禁止企业境外发债。”
不过，《中国经济周刊》记者发现，进入2018年来，房企鲜有像去年那样的“大手笔”境外发债。2017年6月22日，中国恒大（HK.3333）成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，这一发债规模被指创下中国企业新高。
2018年4月16日，融创中国（1918.HK）成功发行11亿美元债券，其中3.25年期6.5亿美元，5年期4.5亿美元，这一发债规模被认为是2018年前4个多月的最大规模。
除去房企境外发债可能受限一度引发市场关注，今年以来，多起房企公司债中止发行的案例见诸媒体报道。
7月2日，上交所官网发布信息，合生创展集团（0754.HK）公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目中止发行。这是7月房企公司债中止发行的又一案例。
5月28日，碧桂园（2007.HK）公开发行的一笔200亿元公司债券显示中止发行；5月29日，富力地产（2777.HK）一笔60亿元的住房租赁公司债券也中止发行。在较短的时间里，两家知名房企的公司债中止发行，引发市场关于房企融资渠道收紧的猜想。
《中国经济周刊》记者梳理发现，如果说监管层对房企“热衷”境外发债的趋严监管从今年才开始，那对房企境内发债的限制则是从2016年年底开始。
2016年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目（用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外）。
《中国经济周刊》记者统计了从2014年至2018年7月3日的房地产业公司債境内发行情况，2014年至2016年，公司债发行金额从124.9亿元增加到7683.98亿元，增长了60多倍；但相比2016年，2017年的房企公司债发行情况呈断崖式下降，当年的金额为764.1亿元；截至今年7月初，房企公司债发行金额为905.58亿元，已超过去年全年。
在天风证券孙彬彬团队看来，不能将债券项目审核过程中出现“中止”与“发债被否”画等号，也不能简单根据几家地产债“中止审核”推断出地产企业的再融资压力加剧，还需要关心地产债的实际审批、发行和到期情况。
以龙湖地产为例，其在5月份的80亿元债券中止发行，而在调低30亿元募集额后，在6月份获得通过发行。
孙彬彬团队还经查询发现，2018年年初至2018年6月20日，深交所已经通过的房企公司债数量占比达到47%，公司债审批进度为中止审核的占比为5%；上交所已经通过的房企公司债数量占比达到39%，公司债审批进度为中止审核的占比为11%。中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加。
克而瑞地产研究的数据显示，2018年上半年房企融资结构的变化基本延续了2017年的趋势。境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，但较2017年继续下降了两个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到34.3%。资产证券化（ABS）融资占比增长了一个百分点。此外，在融资受限的情况下，部分企业也选择和基金公司合作设立并购基金以助力其发展，典型的有招商蛇口和泰禾集团，分别在2018年1月和5月设立了100亿元和200亿元的并购基金。
中国指数研究院向《中国经济周刊》记者提供的一份报告也显示，ABS正成为房企重要融资途径，“1—5月房地产ABS产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%”。
这份报告还显示，2018年上半年房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年提高约1～3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企融资规模及渠道加速结构性分化。
之所以稍有风吹草动，市场就担忧房企融资渠道会否面临收紧，一个重要的背景便是房企高企的杠杆率。在近年去杠杆的背景下，不少行业的杠杆率有所下降，但房地产业似乎是个例外，其不仅没有下降，反而有走高的趋势。
6月22日，由央行货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报道（2018）》发布，其中提到，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。有分析称，这是央行自2004年发布中国区域金融运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至2018年第一季度的79.06%，达到2005年以来的最高水平，增长幅度近22个百分点。
相比之下，化工行业、钢铁行业、有色行业、汽车行业、建材行业、机械设备行业、电力行业、交通运输行业等近两年资产负债率均有所降低，目前在60%左右或低于60%，而这不过是地产行业的“起点”。
相比资产负债率，有息负债/全部投入资本这一指标，因可以把经营性无息负债剔除，被市场认为更能有效地反映一家公司的资本结构，从而观察其债务情况。理论上，当该比值大于50%时，债权人的风险就比较大。
《中国经济周刊》记者利用Wind资讯对2018年第一季度139家上市房企的这项指标进行了排名，泰禾集团（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、阳光城（000671.SZ）等70家公司的数值超过50%。
相比2017年，今年第一季度有68家公司的有息负债/全部投入资本指标数值有所增加，如万科A（000002.SZ）从59.63%增长到83.28%，光大嘉宝（600622.SH）从20.92%增长到50.33%等。
单从负债额来看，139家上市房企的负债总额为6.92万亿元。其中，万科A最高，为1.03万亿元，相比2017年增长5.14%，绿地控股（600606.SH）、保利地产（600048.SH）等两家公司超过5000亿元，相较2017年分别增长2%、10.95%。
在财经评论员杨国英看来，相当部分负债率高于80%的房企，只要未来房价出现20%左右的回调（房价回调，地价也将同幅度回调），资产规模上万亿元的上市房企，极有可能破产。他还认为，对一些依赖境外大规模融资的房企，一旦人民币汇率发生较大幅度下行，其偿债成本也将同比例上升。
一位不愿具名的业内人士也向《中国经济周刊》记者分析说：“房企的资产负债率之所以居高不下，是因为应收账款占比较大，在楼市景气的情况下，没有太大问题。一旦楼市不景气，对高负债率房企将产生较大融资压力。‘售改租’模式也会对房企资金回流产生较大影响，因为目前的租售比是很低的，会加大房企的资金周转难度。”
有息负债/全部投入资本这一项指标较高的房企资金情况如何？以泛海控股为例，Wind资讯数据显示，其过去4年的有息负债/全部投入资本指标数值在上市房企排名中均位列前五。
根据其年报，泛海控股2017年存货周转率为0.07，存货周转天数为5255.47，存货消化大概需要14.4年。2018年第一季度存货周转率为0.0022，存货周转天数为40909.09天，存货消化大概需要112年。
存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。
泛海控股如此低的存货周转率，使它在139家上市房企中排名靠后，2017年排名第136位，今年第一季度排名第133位。
存货消化的慢速度也使泛海控股经营现金流面临压力。以经营活动产生的现金流量净额为例，泛海控股2015年为-1.79亿元，2016年为-152.29亿元，2017年为-192.28亿元，2018年第一季度为33.96亿元。
自2015年6月以来，现金流紧张，负债率高企的泛海控股股价一直呈现下行趋势，3年跌幅超过70%。尽管今年6月29日和7月3日，泛海控股实控人卢志强连续增持公司股份，依然不能阻挡公司股价下跌的步伐。
从境外发债市场的选择看，主要是香港联交所和新加坡证券交易所，而后者越来越受内地房企的青睐，发债金额和所占比重越来越高。2015年，内地房企在新加坡证券交易所发债金额约为195.41亿元，占比约49%；2016年， 这两项数据分别上升为298.48亿元、57.45%；2017年则升至1687.8亿元、65.9%。
值得注意的是，国家发改委有关负责人6月27日的表态中，不但“点名”房企境外发债规模增长较快，还直指部分房企境外发债乱象，近两年，“部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱。”
此后，市场一度传闻房企境外发债将受限。不过，6月29日，国家发改委官网显示，碧桂园、龙湖地产、金地集团、花样年集团等4家房企境外发债予以备案登记。同日，国家发改委外资司有关负责人答记者问时指出，“并未考虑禁止企业境外发债。”
不过，《中国经济周刊》记者发现，进入2018年来，房企鲜有像去年那样的“大手笔”境外发债。2017年6月22日，中国恒大（HK.3333）成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，这一发债规模被指创下中国企业新高。
2018年4月16日，融创中国（1918.HK）成功发行11亿美元债券，其中3.25年期6.5亿美元，5年期4.5亿美元，这一发债规模被认为是2018年前4个多月的最大规模。
房企境内发债受阻？券商报告：中止比例占比较低
除去房企境外发债可能受限一度引发市场关注，今年以来，多起房企公司债中止发行的案例见诸媒体报道。
7月2日，上交所官网发布信息，合生创展集团（0754.HK）公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目中止发行。这是7月房企公司债中止发行的又一案例。
5月28日，碧桂园（2007.HK）公开发行的一笔200亿元公司债券显示中止发行；5月29日，富力地产（2777.HK）一笔60亿元的住房租赁公司债券也中止发行。在较短的时间里，两家知名房企的公司债中止发行，引发市场关于房企融资渠道收紧的猜想。
《中国经济周刊》记者梳理发现，如果说监管层对房企“热衷”境外发债的趋严监管从今年才开始，那对房企境内发债的限制则是从2016年年底开始。
2016年11月，国家发改委下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》，严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于商业性房地产项目（用于保障性住房、棚户区改造、安置性住房项目除外）。
《中国经济周刊》记者统计了从2014年至2018年7月3日的房地产业公司債境内发行情况，2014年至2016年，公司债发行金额从124.9亿元增加到7683.98亿元，增长了60多倍；但相比2016年，2017年的房企公司债发行情况呈断崖式下降，当年的金额为764.1亿元；截至今年7月初，房企公司债发行金额为905.58亿元，已超过去年全年。
在天风证券孙彬彬团队看来，不能将债券项目审核过程中出现“中止”与“发债被否”画等号，也不能简单根据几家地产债“中止审核”推断出地产企业的再融资压力加剧，还需要关心地产债的实际审批、发行和到期情况。
以龙湖地产为例，其在5月份的80亿元债券中止发行，而在调低30亿元募集额后，在6月份获得通过发行。
孙彬彬团队还经查询发现，2018年年初至2018年6月20日，深交所已经通过的房企公司债数量占比达到47%，公司债审批进度为中止审核的占比为5%；上交所已经通过的房企公司债数量占比达到39%，公司债审批进度为中止审核的占比为11%。中止项目整体占比并不算太高，但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加。
房企融资结构生变，ABS成“新宠”
克而瑞地产研究的数据显示，2018年上半年房企融资结构的变化基本延续了2017年的趋势。境内债权融资占比为57.7%，占比仍然最高，但较2017年继续下降了两个百分点。境外债权融资比例则进一步上升了近11个百分点，达到34.3%。资产证券化（ABS）融资占比增长了一个百分点。此外，在融资受限的情况下，部分企业也选择和基金公司合作设立并购基金以助力其发展，典型的有招商蛇口和泰禾集团，分别在2018年1月和5月设立了100亿元和200亿元的并购基金。
中国指数研究院向《中国经济周刊》记者提供的一份报告也显示，ABS正成为房企重要融资途径，“1—5月房地产ABS产品总发行规模688.81亿元，同比增长52.8%”。
这份报告还显示，2018年上半年房企融资规模维持高位，综合融资成本较去年提高约1～3个百分点。随着防控金融系统风险的逐步落实和深入，融资监管更加严厉，房企融资规模及渠道加速结构性分化。
房企资产负债率居高不下，央行警示风险
之所以稍有风吹草动，市场就担忧房企融资渠道会否面临收紧，一个重要的背景便是房企高企的杠杆率。在近年去杠杆的背景下，不少行业的杠杆率有所下降，但房地产业似乎是个例外，其不仅没有下降，反而有走高的趋势。
6月22日，由央行货币政策分析小组撰写的《中国区域金融运行报道（2018）》发布，其中提到，“一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大”。有分析称，这是央行自2004年发布中国区域金融运行报告以来，首次警示房企高负债率风险。
Wind数据显示，从2005年一季度以来，地产行业的资产负债率一直在走高，从起点的57.54%已涨至2018年第一季度的79.06%，达到2005年以来的最高水平，增长幅度近22个百分点。
相比之下，化工行业、钢铁行业、有色行业、汽车行业、建材行业、机械设备行业、电力行业、交通运输行业等近两年资产负债率均有所降低，目前在60%左右或低于60%，而这不过是地产行业的“起点”。
相比资产负债率，有息负债/全部投入资本这一指标，因可以把经营性无息负债剔除，被市场认为更能有效地反映一家公司的资本结构，从而观察其债务情况。理论上，当该比值大于50%时，债权人的风险就比较大。
《中国经济周刊》记者利用Wind资讯对2018年第一季度139家上市房企的这项指标进行了排名，泰禾集团（000732.SZ）、泛海控股（000046.SZ）、阳光城（000671.SZ）等70家公司的数值超过50%。
相比2017年，今年第一季度有68家公司的有息负债/全部投入资本指标数值有所增加，如万科A（000002.SZ）从59.63%增长到83.28%，光大嘉宝（600622.SH）从20.92%增长到50.33%等。
单从负债额来看，139家上市房企的负债总额为6.92万亿元。其中，万科A最高，为1.03万亿元，相比2017年增长5.14%，绿地控股（600606.SH）、保利地产（600048.SH）等两家公司超过5000亿元，相较2017年分别增长2%、10.95%。
在财经评论员杨国英看来，相当部分负债率高于80%的房企，只要未来房价出现20%左右的回调（房价回调，地价也将同幅度回调），资产规模上万亿元的上市房企，极有可能破产。他还认为，对一些依赖境外大规模融资的房企，一旦人民币汇率发生较大幅度下行，其偿债成本也将同比例上升。
一位不愿具名的业内人士也向《中国经济周刊》记者分析说：“房企的资产负债率之所以居高不下，是因为应收账款占比较大，在楼市景气的情况下，没有太大问题。一旦楼市不景气，对高负债率房企将产生较大融资压力。‘售改租’模式也会对房企资金回流产生较大影响，因为目前的租售比是很低的，会加大房企的资金周转难度。”
案例解读：
现金流紧张、负债率高企的泛海控股
有息负债/全部投入资本这一项指标较高的房企资金情况如何？以泛海控股为例，Wind资讯数据显示，其过去4年的有息负债/全部投入资本指标数值在上市房企排名中均位列前五。
根据其年报，泛海控股2017年存货周转率为0.07，存货周转天数为5255.47，存货消化大概需要14.4年。2018年第一季度存货周转率为0.0022，存货周转天数为40909.09天，存货消化大概需要112年。
存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。
泛海控股如此低的存货周转率，使它在139家上市房企中排名靠后，2017年排名第136位，今年第一季度排名第133位。
存货消化的慢速度也使泛海控股经营现金流面临压力。以经营活动产生的现金流量净额为例，泛海控股2015年为-1.79亿元，2016年为-152.29亿元，2017年为-192.28亿元，2018年第一季度为33.96亿元。
自2015年6月以来，现金流紧张，负债率高企的泛海控股股价一直呈现下行趋势，3年跌幅超过70%。尽管今年6月29日和7月3日，泛海控股实控人卢志强连续增持公司股份，依然不能阻挡公司股价下跌的步伐。