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爆发于美国的次贷危机彻底震碎了华尔街神话，贝尔斯登和雷曼兄弟两家投资银行先后倒下，房利美、房地美、美国国际集团等房地产和保险巨头则需美国国会大手笔斥资拯救，10月4日，美国国会众议院通过了大规模金融救援方案。如今这场“百年一遇”的金融危机已经波及全球，演变为一场金融大海啸。在美国经济被金融危机搞到奄奄一息的时刻，世界目光纷纷转向经济仍然茁壮增长的中国：金融危机会把中国拖下水吗?事实上，在经济日益全球化，世界各国经济的关联度越来越紧密的今天，中国经济难免受到美国金融危机的影响，这种影响很可能涉及方方面面，不仅仅是金融领域，这将让本就处在“寒冬”的中国房地产市场更加“伤筋动骨”。如何客观冷静地直面这场危机?如何在楼市深寒中破冰而出?如何筑立起一道真正有效的防范金融风险的“防火墙”?
本期嘉宾：
梁蓓 对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任、国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会中国总会执行主席
苑德军 银河证券高级经济学家、博士生导师
孙飞 著名金融信托专家、经济学家
范小冲 阳光100置业集团副总裁
主持人：
本刊记者 姚妍艳
观点集萃：
梁蓓：我们已不能局限于次贷本身来看问题，而要透过现象看到本质，其实是美国主导的全球经济一体化造成了今天的世界性的金融危机。我们必须提前筑好一道防范金融风险的“防火墙”，而在全球经济一体化面前我们更要筑好这道“防火墙”，学会保护自己，把握自己。同时我们也要借着这次金融风暴反思并完善我们国家的监管体制，锻炼好队伍，形成有效的核心竞争力，这一核心竞争力并非单一一个企业主体，而是对整个国家而言。
苑德军：这场全球性的金融危机给了中国很多启示：首先，在住房贷款的发放上，必须严格审查按揭贷款人的贷款资质、偿债能力、收入水平以及信用程度等；其次，首付款的比例应该合理，同时要根据经济周期的变化适时地做出调整；再次，房地产融资渠道应当多样化，不能只依赖间接融资；最后，虚拟经济不应过度发展，不应离实体经济太远。
孙飞：次贷危机及金融风暴也给中国提供了一个纠错和修正政策的机会，包括对房地产市场的调控、货币政策松动等等。中国在推进对外开放，更需要结合自身情况采取审慎态度。对于外部环境的不可预测性，提高国内机构风险防范能力是当务之急。
范小冲：房地产企业目前面临的状况是过去的增长模式难以延续下去，以往是由资本推动，从而得以坐地生财，进行炒作来实现热销。而今天我们应对全球金融危机的冲击，在当前严峻而充满变数的形势下更多应该褪去那些浮躁的外衣，以本质示人，回归到真正为企业、为产品、为客户而开发创造价值上来。
“金融海啸”冲击中国几何
主持人：美国的次贷危机以及由此引发的“金融海啸”给中国房地产市场造成哪些实际的和潜在的影响?
梁蓓：在次贷危机愈演愈烈的大背景下，中国银行业所面临的直接风险仍在可控的范围内，但银行的房地产开发贷款及零售银行业务将受到冲击。此次次贷危机造成全球性金融市场动荡，国外资本市场发生流动性紧缩，使我国很多打算到境外上市的地产公司上市之路受到阻滞。某种程度上说，次贷危机对中国的影响不仅仅是经济损失，还有发展方向与路径的迷失，它使我们难以把握金融深化的速度，也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的“双刃剑”。
从目前看，由于我国金融系统在次贷领域介入有限，资本项目尚未完全开放，美国次贷危机对我国金融市场短期影响有限；但从长期看，随着次贷危机的蔓延，可能会降低外汇需求，对我国出口企业产生影响，从而对相关行业上市公司产生冲击，间接影响我国资本市场稳定。而对于房地产行业而言，由于资金链条属于全球范围内的，尽管次贷本身对中国不会有太多直接的影响，但这一大气候向恶劣演变，势必会造成人们内心需求上的恐慌，而这种恐慌心理又严重影响了其支付能力的实现，因此这一环境连锁的多米诺骨牌效应所传导的最坏结果不是股指和房价的下跌，而是人们信心的下跌，这才是最严重的问题。
中国的房地产市场本身存在的泡沫等问题加上这一心理恐慌效应才形成了当下房地产市场大多数人不买房的局面。既而又引发了这一恐慌心理的多米诺骨牌效应，不断传导开来，由最初的经济问题演变成了社会问题。
孙飞：对中国整体经济而言，金融风暴的冲击主要分为实质性冲击和心理冲击。心理冲击已经体现在资本市场上，即雷曼兄弟申请破产使中国股市暴跌到2000点。而实质性冲击主要体现在投资缩水上，投资者在美国持有大量的雷曼证券资产，其股权价值化为乌有。包括中国金融机构和企业的股权、债券，如果海外投资者大量抛售中国资产然后退出，抽回投资以救总部燃眉之急，可能对中国外汇市场施以沉重的向下压力，导致汇率、股值大幅度震荡，同时美国金融危机蔓延到实体经济部门，这对于世界和中国经济环境都是不利的。但有一点可以明确，实际上海外投行在中国投资资产总量很少，特别是楼市。
范小冲：这场危机在国际资本市场带来的直接影响最明显的是房产股的暴跌，而对中国而言，心理上的冲击更甚于其他，尤其是使中国政府在金融政策上变得更为谨慎。次贷危机是一个导火索，它是美国公民长期负债消费、政府长期赤字、金融衍生工具过于发达等使虚拟金融工具远远背离了实体经济，从而造成巨大泡沫，这是由美元主导的世界经济的崩溃，同时让世界性的矛盾集中爆发。对于美国而言，已非简单的救市可以解决问题。而对全世界而言，美元主导的经济体系将会发生改变。就房地产市场来说，国际金融市场融资功能的丧失对房地产的定价产生影响，同时导致资源培植功能丧失，这是因为房地产市场属于资本密集型。
苑德军：比起某些国家，中国在这场由美国次贷风波引发的全球金融危机面前受到的影响并不严重。当然，美国金融危机必然会对美国以至整个世界的实体经济产生影响，因而必然会使中国经济增长的外部环境发生重要变化，从而导致我国的宏观政策做出相应调整。一个月内两次降低“两率”的政策出台，说明中国的货币政策已经出现了明显的方向性转变。
这种转变会在一定程度上影响居民的购房成本，进而对房市需求产生影响。但这种转变还不足以改变目前房市的低迷状况。因为房价仍然高企，远远超过普通百姓的购买能力。
美国的次贷危机起因是房价泡沫破裂引起的房价大幅度下滑，可见金融危机的引发与楼市泡沫有非常大的关系。中国的房价如果居高不下，必然会对消费形成“挤出效应”，影响中国居民的消费，进而影响到中国的经济增长。因此，在美国次贷危机引发的全球性金融危机面前，政府通过适当的政策手段来调整房价是一项重要任务。
追根溯源——中国并非无风险
主持人：美国的次贷危机形成是源自哪些因素?从中国目前的发展情况来看，是否与美国一样存在威胁金融安全的隐患?如何看待这些潜在风险爆发的几率?我们应该如何客观分析并理性地防范?
苑德军：美国的次贷危机是由于其贷款“零首付”而埋下的隐患，而引起次贷危机的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温，他们的次级抵押贷款都是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。而一旦利率上升，导致借款人还款压力增大，很多本来信用不好的用户无力还款，产生违约，于是出现给银行贷款的收回造成严重影响的危机。 而中国的做法与美国大不一样。中国的贷款首付比率不仅不是零，而且在提高。首付比率提高到30％，银行的风险基本上是可控的。但中国如果房价下跌过快，幅度过大，银行同样也要承担较大风险。我们应该客观看待目前我国楼市调整给商业银行带来的风险，不能不以为意也不宜过分夸大。至于有人说楼市调整会使“银行先死”，开发商后死，这有些不合情理。单个开发商的资金实力怎么能够和商业银行相比?而且，银行流动性出问题关乎到国家金融和经济安全，政府肯定会全力救助。这次美国金融危机恶化后各国政府纷纷迅速出手救助银行，就很能说明问题。但还没有哪个政府去救助一家开发商。
梁蓓：美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。面对国际经济新形势，美国金融服务市场创新出了各种复杂的新型产品，这些产品分散了风险，也降低了借款成本，带来了巨大的利益，帮助很多人拥有了自己的住房，于是人们对风险放松了警惕，进一步导致了信用标准的放松，次贷危机的确是一场在高度证券化和高度衍生产品化的金融体系中，由金融创新所引发、因货币政策和政府监管失误所造成的系统性混乱。
中国很难出现美国式的“次贷危机”，首先中国的房地产经济环境与美国不同，目前虽然市场相对低迷，但整体仍处于供不应求的阶段，而中国购房首付基本在30％左右，对房价的抗跌能力强，加上后期归还的贷款，不容易出现负资产现象。其次随着人民币不断升值，中国的流动性资金越来越充足。另外，从金融机构的承受能力看，美国主体是多元化的，某些金融机构破产，对国有资产的损失不会太大，而我国，无论优质、次优级还是次级贷款市场基本上都由几大国有商业银行处于垄断地位，即使是其他商业银行，也都有数量巨大的国有资产，因此国家一定不会让国有资产在次贷危机中大量流失。不难看出，虽然次贷危机对中国的出口、房地产行业以及一些其他的行业造成了一定影响，但是对中国金融市场和中国实体经济的影响是有限的。
虽然中国难以出现像美国那样的次贷危机，但中国存在着自身避免不了的金融安全隐患。次贷危机始于美国的房地产价格下跌，中国银行业对于房地产贷款的风险暴露也不容忽视。近期住房销售量在各大城市均出现萎缩态势，加上银行对房地产开发商的借贷和展期困难，将会造成其资金链吃紧甚至断裂，形成恶性循环。而房地产开发商通常利用高财务杠杆经营，负债率高，一旦无力偿还贷款，就会把巨额风险转移到银行。
孙飞：美国的次贷危机实质上就是美国房地产泡沫的破裂与金融体系失灵的危机。这主要体现在：资源优化配置与国民经济发展严重不和谐，导致资源过度配置在房地产市场；金融机构风险控制的有效性与宏观系统性风险管理的严重缺失与失灵；金融市场与房地产市场发展缺少约束与纠错的机制。
就中国而言，一旦出现全国性的断供，就会引发长期积累的楼市泡沫破裂，形成中国的“次贷危机”。范小冲：事实上，中国尚不存在次级贷。在中国，30％的贷款首付，无过多的杠杆调节，且有大量刚性需求托底，这使中国的市场经济结构本身就与国际上其他国家不尽相同。但中国自己的房地产市场还是存在较大问题，因为去年的泡沫积压过多，今年则更多在为去年的狂热付出代价。当投资群退去，现在的价格与需求出现偏差，供给也大于需求，因此还需要有一段时间的回归。
对中国政策的反思
主持人：在这场让全球众多国家都遭受冲击的金融危机面前，中国的经济以及整个房地产市场应该如何未雨绸缪?中国政府应该在宏观调控上做出哪些导向?
梁蓓：在这场国际性的金融危机面前，中国并不能只是静观其变，而要在某些方面未雨绸缪。
首先，商业银行需要改变住房按揭贷款是低风险优质资产的观念，加强按揭贷款的审批管理和风险控制。由于我国没有对抵押贷款进行次优分级，所以房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。另一方面，商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重又相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力就可能会相当脆弱。
其次，应重视商业银行信用风险的分散和转移。对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。
再次，目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，虽然近期刚刚对“两率”予以下调，但日后一旦回复加息，必须注意加息的幅度和个人借款者的承受能力。否则，就可能像美国次级抵押贷款市场一样，由于房地产市场降温，利率过高而加重购房者还贷负担，让房地产抵押贷款的风险大量暴露。
最后，我们还应警惕经济繁荣背后的结构性风险，越是在经济繁荣的时期，越应当加强风险控制。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。目前，通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力。孙飞：由于中国金融与外汇管制国际化程度较低，没有受到此次直接的大规模冲击，只要实体经济与资产市场不殃及商业银行系统，中国较易实现“软着陆”。当前通胀压力减少，中国的经济防止下滑应是首要任务，要切实激发中国巨大的内需市场。
目前的美国金融危机如果蔓延到实体经济部门是非常不利的，因此中国政府也非常重视，注意控制风险。次贷危机及金融风暴也给中国提供了一个纠错和修正政策的机会，包括对房地产市场的调控、货币政策松动等等。中国在推进对外开放，更需要结合自身情况采取审慎态度。对于外部环境的不可预测性，提高国内机构风险防范能力是当务之急，对于正在向成熟市场学习的中国，经历此次风暴的洗礼，更要引以为戒，未来在金融创新时应更加谨慎，尤其是风险控制方面要适合中国国情。
现在中国国民经济持续高速增长，处于高速周期，但是中国金融体制缺位。房地产金融亟待路径优化与模式创新，加快直接融资市场建设，房地产亟待构建多元化、资本化、国际化的金融体系。
苑德军：在美国金融危机的冲击下，未来很可能催生出针对房地产市场的一系列后续政策措施。尽管目前政府已经出台了一些松动的政策措施，但这种货币政策的转变并不等于房地产市场的春天就一定会到来。目前的房价仍然虚高，还存在很大的调整空间，因此我们不可盲目乐观地高估降息的影响。
范小冲：房地产企业目前面临的状况是过去的增长模式难以延续下去，以往是由资本推动，从而得以坐地生财，进行炒作来实现热销。而今天我们应对全球金融危机的冲击，在当前严峻而充满变数的形势下更多应该褪去那些浮躁的外衣，以本质示人，回归到真正为企业、为产品、为客户而开发创造价值上来。
梁蓓：从目前的市场形势来说，只靠市场调节已经不行了，必须要让政府来调控政策。今天的中国并未完全市场化，我们还有机会采取一些调控手段。目前政府需要做的是从宏观的货币政策出发慢慢导入微观的如税收、利率等方面入手调控，二者必须同时使用，使老百姓的资产得到保全，防止经济问题演变成为社会问题。
如何构筑“防火墙”
主持人：美国的次贷危机给今天的中国带来哪些借鉴?我们应该从中吸取哪些经验与教训?当前的中国房地产市场应该如何调整自身以应对“冬季”的来临? 孙飞：我们所吸取到的教训，该是当务之急要切断次贷风暴世界传染链条。美国的次贷问题除了直接加剧世界金融体系的动荡之外，还会波及实体经济，加剧信贷紧缩，给世界经济复苏带来更多障碍。对于同危机金融机构资金往来较多的国家和地区，金融危机传染会较为严重。而中国房地产金融创新的组合模式与路径优化，未来商业银行仍然是主渠道，信托是地产金融创新的主流模式。信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE(私募股权)是地产融资的主流组合模式，其中REITs代表房地产金融未来发展的主流方向。此外外资金融机构、外资基金是地产融资的另一条有效通道。
次贷粉碎了美国金融神坛，金融市场与地产市场需要反思，可以预见，世界金融体系正面临重组，世界金融需要新思维，世界金融新秩序将重新构建。
梁蓓：随着全球金融市场开放程度的不断扩大，在金融创新的同时加强金融安全更是迫在眉睫。去年美国次贷危机对我们的影响微乎其微，而伴随着负面影响的一步步加剧，今年已经演变成为了一场席卷全球的金融风暴。
因此我们已不能局限于次贷本身来看问题，而要透过现象看到本质，其实是美国主导的全球经济一体化造成了今天的世界性的金融危机。金融创新、房贷证券化是一种趋势，也是解决房价暴涨暴跌的一剂良药，问题是我们必须提前筑好一道防范金融风险的“防火墙”。而事实上，在全球经济一体化面前我们更要筑好这道“防火墙”，学会保护自己，把握自己。同时我们也要借着这次金融风暴反思并完善我们国家的监管体制，锻炼好队伍，形成有效的核心竞争力，这一核心竞争力并非单一一个企业主体，而是对整个国家而言。如果监管体制不到位，便盲目学习国外，最终的结果会是我们被吃掉。
苑德军：这场全球性的金融危机给了中国很多启示：
首先在住房贷款的发放上，必须严格审查按揭贷款人的贷款资质、偿债能力、收入水平以及信用程度等，美国之所以爆发次贷危机，贷款人本身的因素占据了重要的成分，因此中国的银行应该吸取教训，在审查贷款人这一最初环节上把好关。其次，首付款的比例应该合理，同时要根据经济周期的变化适时地做出调整。
再次，房地产融资渠道应当多样化，不能只依赖间接融资。在房地产贷款方面，无论个人信用制度的完善程度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。房地产融资渠道过于狭窄且高度依赖于银行，必然会加大银行的资产风险，危及国家的金融安全。最后，虚拟经济不应过度发展，不应离实体经济太远。美国这次爆发金融危机的一个重要原因，是次贷证券化后引起的虚拟资产的极度膨胀。在中国，发展金融衍生产品交易是必须的，但应该加强金融创新产品的监管，防范金融创新风险。
梁蓓：提到开发商如何在当前这样严峻的形势下安全“过冬”，我们建议首先一定要誓死保卫资金链，它如同棉袄一般为企业保暖，宁可少赚一点的利润也一定要保护好。具体地可以通过适当调整销售价格以加快回笼资金，通过卖地卖项目来缓解资金紧张状况，在融资渠道上可以借助民间借贷在短期内筹集大量资金，在发展方向上可适当地向二三线城市转移“阵地”，寻找新的生存机会，并努力寻找能够实现优势互补的企业进行合作开发。
范小冲：面对全球金融危机，我们越来越清醒地意识到金融如果没有适当的监管，过度地衍生金融工具其实是一种危害，经济泡沫快速增大已经是一个挥之不去的事实，所以在当前严峻形势下，我们作为开发企业一定要回归本质，做任何决策时都不应该狂热，脱离产品、脱离客户等而追求一些不实在的东西，长此以往，泡沫终究会有破裂的一天。今天已不是简单的企业瘦身，“猫冬”就能够获得复苏，只有守住企业真正的价值，才能强有力地应对任何风暴。
本期嘉宾：
梁蓓 对外经济贸易大学国际房地产金融研究中心主任、国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会中国总会执行主席
苑德军 银河证券高级经济学家、博士生导师
孙飞 著名金融信托专家、经济学家
范小冲 阳光100置业集团副总裁
主持人：
本刊记者 姚妍艳
观点集萃：
梁蓓：我们已不能局限于次贷本身来看问题，而要透过现象看到本质，其实是美国主导的全球经济一体化造成了今天的世界性的金融危机。我们必须提前筑好一道防范金融风险的“防火墙”，而在全球经济一体化面前我们更要筑好这道“防火墙”，学会保护自己，把握自己。同时我们也要借着这次金融风暴反思并完善我们国家的监管体制，锻炼好队伍，形成有效的核心竞争力，这一核心竞争力并非单一一个企业主体，而是对整个国家而言。
苑德军：这场全球性的金融危机给了中国很多启示：首先，在住房贷款的发放上，必须严格审查按揭贷款人的贷款资质、偿债能力、收入水平以及信用程度等；其次，首付款的比例应该合理，同时要根据经济周期的变化适时地做出调整；再次，房地产融资渠道应当多样化，不能只依赖间接融资；最后，虚拟经济不应过度发展，不应离实体经济太远。
孙飞：次贷危机及金融风暴也给中国提供了一个纠错和修正政策的机会，包括对房地产市场的调控、货币政策松动等等。中国在推进对外开放，更需要结合自身情况采取审慎态度。对于外部环境的不可预测性，提高国内机构风险防范能力是当务之急。
范小冲：房地产企业目前面临的状况是过去的增长模式难以延续下去，以往是由资本推动，从而得以坐地生财，进行炒作来实现热销。而今天我们应对全球金融危机的冲击，在当前严峻而充满变数的形势下更多应该褪去那些浮躁的外衣，以本质示人，回归到真正为企业、为产品、为客户而开发创造价值上来。
“金融海啸”冲击中国几何
主持人：美国的次贷危机以及由此引发的“金融海啸”给中国房地产市场造成哪些实际的和潜在的影响?
梁蓓：在次贷危机愈演愈烈的大背景下，中国银行业所面临的直接风险仍在可控的范围内，但银行的房地产开发贷款及零售银行业务将受到冲击。此次次贷危机造成全球性金融市场动荡，国外资本市场发生流动性紧缩，使我国很多打算到境外上市的地产公司上市之路受到阻滞。某种程度上说，次贷危机对中国的影响不仅仅是经济损失，还有发展方向与路径的迷失，它使我们难以把握金融深化的速度，也迷惑于金融创新究竟是一把怎样的“双刃剑”。
从目前看，由于我国金融系统在次贷领域介入有限，资本项目尚未完全开放，美国次贷危机对我国金融市场短期影响有限；但从长期看，随着次贷危机的蔓延，可能会降低外汇需求，对我国出口企业产生影响，从而对相关行业上市公司产生冲击，间接影响我国资本市场稳定。而对于房地产行业而言，由于资金链条属于全球范围内的，尽管次贷本身对中国不会有太多直接的影响，但这一大气候向恶劣演变，势必会造成人们内心需求上的恐慌，而这种恐慌心理又严重影响了其支付能力的实现，因此这一环境连锁的多米诺骨牌效应所传导的最坏结果不是股指和房价的下跌，而是人们信心的下跌，这才是最严重的问题。
中国的房地产市场本身存在的泡沫等问题加上这一心理恐慌效应才形成了当下房地产市场大多数人不买房的局面。既而又引发了这一恐慌心理的多米诺骨牌效应，不断传导开来，由最初的经济问题演变成了社会问题。
孙飞：对中国整体经济而言，金融风暴的冲击主要分为实质性冲击和心理冲击。心理冲击已经体现在资本市场上，即雷曼兄弟申请破产使中国股市暴跌到2000点。而实质性冲击主要体现在投资缩水上，投资者在美国持有大量的雷曼证券资产，其股权价值化为乌有。包括中国金融机构和企业的股权、债券，如果海外投资者大量抛售中国资产然后退出，抽回投资以救总部燃眉之急，可能对中国外汇市场施以沉重的向下压力，导致汇率、股值大幅度震荡，同时美国金融危机蔓延到实体经济部门，这对于世界和中国经济环境都是不利的。但有一点可以明确，实际上海外投行在中国投资资产总量很少，特别是楼市。
范小冲：这场危机在国际资本市场带来的直接影响最明显的是房产股的暴跌，而对中国而言，心理上的冲击更甚于其他，尤其是使中国政府在金融政策上变得更为谨慎。次贷危机是一个导火索，它是美国公民长期负债消费、政府长期赤字、金融衍生工具过于发达等使虚拟金融工具远远背离了实体经济，从而造成巨大泡沫，这是由美元主导的世界经济的崩溃，同时让世界性的矛盾集中爆发。对于美国而言，已非简单的救市可以解决问题。而对全世界而言，美元主导的经济体系将会发生改变。就房地产市场来说，国际金融市场融资功能的丧失对房地产的定价产生影响，同时导致资源培植功能丧失，这是因为房地产市场属于资本密集型。
苑德军：比起某些国家，中国在这场由美国次贷风波引发的全球金融危机面前受到的影响并不严重。当然，美国金融危机必然会对美国以至整个世界的实体经济产生影响，因而必然会使中国经济增长的外部环境发生重要变化，从而导致我国的宏观政策做出相应调整。一个月内两次降低“两率”的政策出台，说明中国的货币政策已经出现了明显的方向性转变。
这种转变会在一定程度上影响居民的购房成本，进而对房市需求产生影响。但这种转变还不足以改变目前房市的低迷状况。因为房价仍然高企，远远超过普通百姓的购买能力。
美国的次贷危机起因是房价泡沫破裂引起的房价大幅度下滑，可见金融危机的引发与楼市泡沫有非常大的关系。中国的房价如果居高不下，必然会对消费形成“挤出效应”，影响中国居民的消费，进而影响到中国的经济增长。因此，在美国次贷危机引发的全球性金融危机面前，政府通过适当的政策手段来调整房价是一项重要任务。
追根溯源——中国并非无风险
主持人：美国的次贷危机形成是源自哪些因素?从中国目前的发展情况来看，是否与美国一样存在威胁金融安全的隐患?如何看待这些潜在风险爆发的几率?我们应该如何客观分析并理性地防范?
苑德军：美国的次贷危机是由于其贷款“零首付”而埋下的隐患，而引起次贷危机的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温，他们的次级抵押贷款都是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。而一旦利率上升，导致借款人还款压力增大，很多本来信用不好的用户无力还款，产生违约，于是出现给银行贷款的收回造成严重影响的危机。 而中国的做法与美国大不一样。中国的贷款首付比率不仅不是零，而且在提高。首付比率提高到30％，银行的风险基本上是可控的。但中国如果房价下跌过快，幅度过大，银行同样也要承担较大风险。我们应该客观看待目前我国楼市调整给商业银行带来的风险，不能不以为意也不宜过分夸大。至于有人说楼市调整会使“银行先死”，开发商后死，这有些不合情理。单个开发商的资金实力怎么能够和商业银行相比?而且，银行流动性出问题关乎到国家金融和经济安全，政府肯定会全力救助。这次美国金融危机恶化后各国政府纷纷迅速出手救助银行，就很能说明问题。但还没有哪个政府去救助一家开发商。
梁蓓：美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。面对国际经济新形势，美国金融服务市场创新出了各种复杂的新型产品，这些产品分散了风险，也降低了借款成本，带来了巨大的利益，帮助很多人拥有了自己的住房，于是人们对风险放松了警惕，进一步导致了信用标准的放松，次贷危机的确是一场在高度证券化和高度衍生产品化的金融体系中，由金融创新所引发、因货币政策和政府监管失误所造成的系统性混乱。
中国很难出现美国式的“次贷危机”，首先中国的房地产经济环境与美国不同，目前虽然市场相对低迷，但整体仍处于供不应求的阶段，而中国购房首付基本在30％左右，对房价的抗跌能力强，加上后期归还的贷款，不容易出现负资产现象。其次随着人民币不断升值，中国的流动性资金越来越充足。另外，从金融机构的承受能力看，美国主体是多元化的，某些金融机构破产，对国有资产的损失不会太大，而我国，无论优质、次优级还是次级贷款市场基本上都由几大国有商业银行处于垄断地位，即使是其他商业银行，也都有数量巨大的国有资产，因此国家一定不会让国有资产在次贷危机中大量流失。不难看出，虽然次贷危机对中国的出口、房地产行业以及一些其他的行业造成了一定影响，但是对中国金融市场和中国实体经济的影响是有限的。
虽然中国难以出现像美国那样的次贷危机，但中国存在着自身避免不了的金融安全隐患。次贷危机始于美国的房地产价格下跌，中国银行业对于房地产贷款的风险暴露也不容忽视。近期住房销售量在各大城市均出现萎缩态势，加上银行对房地产开发商的借贷和展期困难，将会造成其资金链吃紧甚至断裂，形成恶性循环。而房地产开发商通常利用高财务杠杆经营，负债率高，一旦无力偿还贷款，就会把巨额风险转移到银行。
孙飞：美国的次贷危机实质上就是美国房地产泡沫的破裂与金融体系失灵的危机。这主要体现在：资源优化配置与国民经济发展严重不和谐，导致资源过度配置在房地产市场；金融机构风险控制的有效性与宏观系统性风险管理的严重缺失与失灵；金融市场与房地产市场发展缺少约束与纠错的机制。
就中国而言，一旦出现全国性的断供，就会引发长期积累的楼市泡沫破裂，形成中国的“次贷危机”。范小冲：事实上，中国尚不存在次级贷。在中国，30％的贷款首付，无过多的杠杆调节，且有大量刚性需求托底，这使中国的市场经济结构本身就与国际上其他国家不尽相同。但中国自己的房地产市场还是存在较大问题，因为去年的泡沫积压过多，今年则更多在为去年的狂热付出代价。当投资群退去，现在的价格与需求出现偏差，供给也大于需求，因此还需要有一段时间的回归。
对中国政策的反思
主持人：在这场让全球众多国家都遭受冲击的金融危机面前，中国的经济以及整个房地产市场应该如何未雨绸缪?中国政府应该在宏观调控上做出哪些导向?
梁蓓：在这场国际性的金融危机面前，中国并不能只是静观其变，而要在某些方面未雨绸缪。
首先，商业银行需要改变住房按揭贷款是低风险优质资产的观念，加强按揭贷款的审批管理和风险控制。由于我国没有对抵押贷款进行次优分级，所以房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。另一方面，商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重又相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力就可能会相当脆弱。
其次，应重视商业银行信用风险的分散和转移。对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。
再次，目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，虽然近期刚刚对“两率”予以下调，但日后一旦回复加息，必须注意加息的幅度和个人借款者的承受能力。否则，就可能像美国次级抵押贷款市场一样，由于房地产市场降温，利率过高而加重购房者还贷负担，让房地产抵押贷款的风险大量暴露。
最后，我们还应警惕经济繁荣背后的结构性风险，越是在经济繁荣的时期，越应当加强风险控制。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。目前，通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力。孙飞：由于中国金融与外汇管制国际化程度较低，没有受到此次直接的大规模冲击，只要实体经济与资产市场不殃及商业银行系统，中国较易实现“软着陆”。当前通胀压力减少，中国的经济防止下滑应是首要任务，要切实激发中国巨大的内需市场。
目前的美国金融危机如果蔓延到实体经济部门是非常不利的，因此中国政府也非常重视，注意控制风险。次贷危机及金融风暴也给中国提供了一个纠错和修正政策的机会，包括对房地产市场的调控、货币政策松动等等。中国在推进对外开放，更需要结合自身情况采取审慎态度。对于外部环境的不可预测性，提高国内机构风险防范能力是当务之急，对于正在向成熟市场学习的中国，经历此次风暴的洗礼，更要引以为戒，未来在金融创新时应更加谨慎，尤其是风险控制方面要适合中国国情。
现在中国国民经济持续高速增长，处于高速周期，但是中国金融体制缺位。房地产金融亟待路径优化与模式创新，加快直接融资市场建设，房地产亟待构建多元化、资本化、国际化的金融体系。
苑德军：在美国金融危机的冲击下，未来很可能催生出针对房地产市场的一系列后续政策措施。尽管目前政府已经出台了一些松动的政策措施，但这种货币政策的转变并不等于房地产市场的春天就一定会到来。目前的房价仍然虚高，还存在很大的调整空间，因此我们不可盲目乐观地高估降息的影响。
范小冲：房地产企业目前面临的状况是过去的增长模式难以延续下去，以往是由资本推动，从而得以坐地生财，进行炒作来实现热销。而今天我们应对全球金融危机的冲击，在当前严峻而充满变数的形势下更多应该褪去那些浮躁的外衣，以本质示人，回归到真正为企业、为产品、为客户而开发创造价值上来。
梁蓓：从目前的市场形势来说，只靠市场调节已经不行了，必须要让政府来调控政策。今天的中国并未完全市场化，我们还有机会采取一些调控手段。目前政府需要做的是从宏观的货币政策出发慢慢导入微观的如税收、利率等方面入手调控，二者必须同时使用，使老百姓的资产得到保全，防止经济问题演变成为社会问题。
如何构筑“防火墙”
主持人：美国的次贷危机给今天的中国带来哪些借鉴?我们应该从中吸取哪些经验与教训?当前的中国房地产市场应该如何调整自身以应对“冬季”的来临? 孙飞：我们所吸取到的教训，该是当务之急要切断次贷风暴世界传染链条。美国的次贷问题除了直接加剧世界金融体系的动荡之外，还会波及实体经济，加剧信贷紧缩，给世界经济复苏带来更多障碍。对于同危机金融机构资金往来较多的国家和地区，金融危机传染会较为严重。而中国房地产金融创新的组合模式与路径优化，未来商业银行仍然是主渠道，信托是地产金融创新的主流模式。信托+银行+证券化(REITs为主导)+资本市场+PE(私募股权)是地产融资的主流组合模式，其中REITs代表房地产金融未来发展的主流方向。此外外资金融机构、外资基金是地产融资的另一条有效通道。
次贷粉碎了美国金融神坛，金融市场与地产市场需要反思，可以预见，世界金融体系正面临重组，世界金融需要新思维，世界金融新秩序将重新构建。
梁蓓：随着全球金融市场开放程度的不断扩大，在金融创新的同时加强金融安全更是迫在眉睫。去年美国次贷危机对我们的影响微乎其微，而伴随着负面影响的一步步加剧，今年已经演变成为了一场席卷全球的金融风暴。
因此我们已不能局限于次贷本身来看问题，而要透过现象看到本质，其实是美国主导的全球经济一体化造成了今天的世界性的金融危机。金融创新、房贷证券化是一种趋势，也是解决房价暴涨暴跌的一剂良药，问题是我们必须提前筑好一道防范金融风险的“防火墙”。而事实上，在全球经济一体化面前我们更要筑好这道“防火墙”，学会保护自己，把握自己。同时我们也要借着这次金融风暴反思并完善我们国家的监管体制，锻炼好队伍，形成有效的核心竞争力，这一核心竞争力并非单一一个企业主体，而是对整个国家而言。如果监管体制不到位，便盲目学习国外，最终的结果会是我们被吃掉。
苑德军：这场全球性的金融危机给了中国很多启示：
首先在住房贷款的发放上，必须严格审查按揭贷款人的贷款资质、偿债能力、收入水平以及信用程度等，美国之所以爆发次贷危机，贷款人本身的因素占据了重要的成分，因此中国的银行应该吸取教训，在审查贷款人这一最初环节上把好关。其次，首付款的比例应该合理，同时要根据经济周期的变化适时地做出调整。
再次，房地产融资渠道应当多样化，不能只依赖间接融资。在房地产贷款方面，无论个人信用制度的完善程度，还是银行自身的风险防范意识，中国都不及美国。房地产融资渠道过于狭窄且高度依赖于银行，必然会加大银行的资产风险，危及国家的金融安全。最后，虚拟经济不应过度发展，不应离实体经济太远。美国这次爆发金融危机的一个重要原因，是次贷证券化后引起的虚拟资产的极度膨胀。在中国，发展金融衍生产品交易是必须的，但应该加强金融创新产品的监管，防范金融创新风险。
梁蓓：提到开发商如何在当前这样严峻的形势下安全“过冬”，我们建议首先一定要誓死保卫资金链，它如同棉袄一般为企业保暖，宁可少赚一点的利润也一定要保护好。具体地可以通过适当调整销售价格以加快回笼资金，通过卖地卖项目来缓解资金紧张状况，在融资渠道上可以借助民间借贷在短期内筹集大量资金，在发展方向上可适当地向二三线城市转移“阵地”，寻找新的生存机会，并努力寻找能够实现优势互补的企业进行合作开发。
范小冲：面对全球金融危机，我们越来越清醒地意识到金融如果没有适当的监管，过度地衍生金融工具其实是一种危害，经济泡沫快速增大已经是一个挥之不去的事实，所以在当前严峻形势下，我们作为开发企业一定要回归本质，做任何决策时都不应该狂热，脱离产品、脱离客户等而追求一些不实在的东西，长此以往，泡沫终究会有破裂的一天。今天已不是简单的企业瘦身，“猫冬”就能够获得复苏，只有守住企业真正的价值，才能强有力地应对任何风暴。