论文部分内容阅读
摘 要：城市化的发展使得农村人口大量涌入城市，农村闲置宅基地逐渐增多，加上农村宅基地制度自身缺陷和监管缺乏等问题的影响，相当规模的农村宅基地闲置，得不到充分利用。闲置宅基地问题对我国耕地利用和有效保护造成了不利影响。因此，闲置宅基地的再利用问题得到全社会的广泛关注，提高闲置宅基地利用率，充分地保障村民的合法权益，促进农村平稳发展。
关键词：农村;闲置宅基地;再利用
随着城市化的逐步推进和经济的快速发展，越来越多的农村人口涌入城市，在城市定居，其农村的房屋空置，宅基地闲置，资源不能得到合理利用。闲置宅基地的再利用成为农村发展必须面对和解决的问题。闲置宅基地问题的解决需要公众的集体参与，完善宅基地流转、退出等相关机制，合理分配利益，保障农民的合法权益。
一、闲置宅基地的概念
闲置宅基地可以理解为在一定时间内未被充分利用的宅基地，包括三个方面，一是单纯的未被利用的宅基地，二是没有被以任何形式利用的超标乱占用的宅基地，三是含有建筑物的宅基地的闲置。
二、闲置宅基地再利用的限制因素
1.农村宅基地管理制度不完善
（1）农村宅基地供需不适应
农村宅基地允许自愿有偿进行出租或者转让，但是实际上农村宅基地的供给范围有限，一般都是在农村小范围内，而需求一方往往都是企业等市场主体，一般活跃于城镇，供给和需求双方不相适应，导致闲置的宅基地不能得到充分的流转和利用。
（2）农村宅基地产权不明晰
目前的《物权法》只对占有权和使用权进行了规定，对农民宅基地的使用有了一定的基本保障，但是对于出租、转用和收益等的权利未做出明确的法律规定，农民对于自己闲置的宅基地的出租和转让等没有法律保障，无法保证农民的财产收益，容易在宅基地转让或出租时产生矛盾，不利于农村的和谐发展。
（3）农村宅基地流转有风险
宅基地是农民居住的保障，是其安身立命的重要场所。农村宅基地流转仍然存在一些明显的风险，农民转让宅基地等再利用行为对农民利益没有保证，如果宅基地使用权进入市场进行交易，需要对其进行大力监督，防止宅基地被抵押或者耕地流失等问题，避免损害农民权益。
2.农村宅基地评估制度不完善
宅基地价值评估体系还正处于发展研究阶段，对宅基地科学合理地进行价值评估是出租、转让等使得宅基地再利用的前提与基础，同样以此为主要依据确认农民土地财产的相关收益。大多学者对城镇土地估价体系的研究更多，相应的城镇土地价格体系建立的比较完善，农村宅基地价值评估研究相对匮乏，评估制度不完善，影响了闲置宅基地价值的确认，因此其再利用也受到影响。
三、闲置宅基地再利用的方法
1.闲置宅基地分类再利用
如果闲置的宅基地能够进行改造利用，可以采取以下方法进行。第一种，户主与业主合作经营，签订合同或协议，利用闲置宅基地开办农家乐等，户主获得分红。第二种，户主与业主签订租赁合同，直接将宅基地出租，业主独立经营，农户收取租金;第三种，将户主闲置宅基地按市场价租入，将闲置宅基地进行改造，建设集体公共文化活动场所，如活动室、图书室、养老敬老中心等，有效实现闲置宅基地再利用。如果闲置的宅基地无法进行改造利用，就进行土地复垦，不再作为建设用地进行使用。
2.完善宅基地价值评估制度
结合宅基地的功能和用途，把资产价值评估与非资产价值评估结合，从多方面考虑宅基地的价值，作出贴合市场的价值评估。例如，相同地区，综合考量其未来发展的功能和用途，将宅基地用于农业生产服务和发展农家乐等商业服务，其价值相差较大。另外，宅基地价值评估不仅要考虑其资产价值，也要考虑其非资产价值。随着人们对文化的关注增多，某些区域宅基地的非资产价值也应该考虑在内，防止闲置宅基地的价值被低估，影响户主合法利益。
3.完善宅基地再利用的保障政策
农民与土地之间关系变迁需要在建立和完善新农合、新型农村养老保险基础上，进一步建立和完善农村社会保障制度，以适应日益增多的农村宅基地利用方式和功能的转变，从根本上杜绝农民非法超占、乱占宅基地的行为。另外，建立农村闲置宅基地有偿退出的机制，鼓励村民自愿退出其宅基地。如果户主自愿退还其已经闲置的宅基地，政府应该合理评估其价值，有偿回收。在村里建立固定的宅基地交易场所，引入宅基地使用权流转市場机制，使得闲置宅基地有效流转，得以再利用，发挥其应有的价值。
随着新农村的建设和城镇化的发展，闲置宅基地的问题如何得到合理解决格外重要。政府和村集体应该加大对于闲置宅基地再利用问题的关注力度，解决农村宅基地管理制度不完善、价值评估制度不完善等影响闲置宅基地再利用的因素，根据宅基地的具体情况进行分类再利用，同时完善宅基地价值评估制度、完善宅基地再利用的保障政策，为闲置宅基地再利用建立制度基础，推进农村闲置宅基地再利用的有效解决。
参考文献
[1] 王芝潇.谈闲置宅基地再利用[J].合作经济与科技，2016（14）：36-38.
[2] 周阳. 基于土地功能的农村闲置宅基地再利用模式研究[D].湖南农业大学，2016.
[3] 李金花，塔娜.我国农村闲置宅基地再利用问题研究[J].理论界，2013（10）：31-33.
[4] 徐邹华. 农村宅基地闲置及其再利用[D].湖南农业大学，2013.
关键词：农村;闲置宅基地;再利用
随着城市化的逐步推进和经济的快速发展，越来越多的农村人口涌入城市，在城市定居，其农村的房屋空置，宅基地闲置，资源不能得到合理利用。闲置宅基地的再利用成为农村发展必须面对和解决的问题。闲置宅基地问题的解决需要公众的集体参与，完善宅基地流转、退出等相关机制，合理分配利益，保障农民的合法权益。
一、闲置宅基地的概念
闲置宅基地可以理解为在一定时间内未被充分利用的宅基地，包括三个方面，一是单纯的未被利用的宅基地，二是没有被以任何形式利用的超标乱占用的宅基地，三是含有建筑物的宅基地的闲置。
二、闲置宅基地再利用的限制因素
1.农村宅基地管理制度不完善
（1）农村宅基地供需不适应
农村宅基地允许自愿有偿进行出租或者转让，但是实际上农村宅基地的供给范围有限，一般都是在农村小范围内，而需求一方往往都是企业等市场主体，一般活跃于城镇，供给和需求双方不相适应，导致闲置的宅基地不能得到充分的流转和利用。
（2）农村宅基地产权不明晰
目前的《物权法》只对占有权和使用权进行了规定，对农民宅基地的使用有了一定的基本保障，但是对于出租、转用和收益等的权利未做出明确的法律规定，农民对于自己闲置的宅基地的出租和转让等没有法律保障，无法保证农民的财产收益，容易在宅基地转让或出租时产生矛盾，不利于农村的和谐发展。
（3）农村宅基地流转有风险
宅基地是农民居住的保障，是其安身立命的重要场所。农村宅基地流转仍然存在一些明显的风险，农民转让宅基地等再利用行为对农民利益没有保证，如果宅基地使用权进入市场进行交易，需要对其进行大力监督，防止宅基地被抵押或者耕地流失等问题，避免损害农民权益。
2.农村宅基地评估制度不完善
宅基地价值评估体系还正处于发展研究阶段，对宅基地科学合理地进行价值评估是出租、转让等使得宅基地再利用的前提与基础，同样以此为主要依据确认农民土地财产的相关收益。大多学者对城镇土地估价体系的研究更多，相应的城镇土地价格体系建立的比较完善，农村宅基地价值评估研究相对匮乏，评估制度不完善，影响了闲置宅基地价值的确认，因此其再利用也受到影响。
三、闲置宅基地再利用的方法
1.闲置宅基地分类再利用
如果闲置的宅基地能够进行改造利用，可以采取以下方法进行。第一种，户主与业主合作经营，签订合同或协议，利用闲置宅基地开办农家乐等，户主获得分红。第二种，户主与业主签订租赁合同，直接将宅基地出租，业主独立经营，农户收取租金;第三种，将户主闲置宅基地按市场价租入，将闲置宅基地进行改造，建设集体公共文化活动场所，如活动室、图书室、养老敬老中心等，有效实现闲置宅基地再利用。如果闲置的宅基地无法进行改造利用，就进行土地复垦，不再作为建设用地进行使用。
2.完善宅基地价值评估制度
结合宅基地的功能和用途，把资产价值评估与非资产价值评估结合，从多方面考虑宅基地的价值，作出贴合市场的价值评估。例如，相同地区，综合考量其未来发展的功能和用途，将宅基地用于农业生产服务和发展农家乐等商业服务，其价值相差较大。另外，宅基地价值评估不仅要考虑其资产价值，也要考虑其非资产价值。随着人们对文化的关注增多，某些区域宅基地的非资产价值也应该考虑在内，防止闲置宅基地的价值被低估，影响户主合法利益。
3.完善宅基地再利用的保障政策
农民与土地之间关系变迁需要在建立和完善新农合、新型农村养老保险基础上，进一步建立和完善农村社会保障制度，以适应日益增多的农村宅基地利用方式和功能的转变，从根本上杜绝农民非法超占、乱占宅基地的行为。另外，建立农村闲置宅基地有偿退出的机制，鼓励村民自愿退出其宅基地。如果户主自愿退还其已经闲置的宅基地，政府应该合理评估其价值，有偿回收。在村里建立固定的宅基地交易场所，引入宅基地使用权流转市場机制，使得闲置宅基地有效流转，得以再利用，发挥其应有的价值。
随着新农村的建设和城镇化的发展，闲置宅基地的问题如何得到合理解决格外重要。政府和村集体应该加大对于闲置宅基地再利用问题的关注力度，解决农村宅基地管理制度不完善、价值评估制度不完善等影响闲置宅基地再利用的因素，根据宅基地的具体情况进行分类再利用，同时完善宅基地价值评估制度、完善宅基地再利用的保障政策，为闲置宅基地再利用建立制度基础，推进农村闲置宅基地再利用的有效解决。
参考文献
[1] 王芝潇.谈闲置宅基地再利用[J].合作经济与科技，2016（14）：36-38.
[2] 周阳. 基于土地功能的农村闲置宅基地再利用模式研究[D].湖南农业大学，2016.
[3] 李金花，塔娜.我国农村闲置宅基地再利用问题研究[J].理论界，2013（10）：31-33.
[4] 徐邹华. 农村宅基地闲置及其再利用[D].湖南农业大学，2013.