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【摘 要】 风险是不能被消除的，但是风险是可以最大化被减弱的。在房地产行业中，当然，我们最希望的是保证收益，但是又不得不付出成本来预防经营风险的发生。在当前国家调控房地产的宏观背景下，企业要正确认识到未来房地产业的发展趋势，采取稳健经营的思路，采取有效科学的风险管理措施，就可以防患于未然，就可以最大化提升房地产企业的经营业绩，从而长远地促进房地产业的健康发展，为促进和谐社会发挥作用。
【关键词】 房地产经营；风险管理；措施
一、房地产经营面临的风险
1、土地获取阶段
在土地获取阶段，使用的费用属于经营者主要面临的风险。这一阶段，获取土地使用权所需费用的不确定性，通常是风险形成的主要原因。因此。房地产投资商要在结合该阶段面临风险的性质特点的基础上，对合理有效的措施进行采取，在将风险进行转移或避免的过程中，使经济回报得以获取。
2、开发建设阶段面临的风险
企业在前期工程阶段会面临一些风险。前期工程包括勘察、测量等。企业拿到地以后，一般就會根据总体设想进行规划，确定开发时机、开发方式等，而后进行预算。那么在这一阶段的风险，一是政府的有关政策可能带来风险。例如，对商品房的税收减免可以使企业偏向于建设商品房，而不是商业地产。政府政策会进一步影响企业的开发方式和开发周期，进而带来不同的收益。二是获得土地的状况所带来的风险。如果获得的土地不适于进行建设，则前期的工程费用较高，会带来利润降低的风险。
3、企业在建筑安装工程阶段会面临一些风险
建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。一是建筑工人的人力成本和技术能力带来的风险。熟练的建筑工人具备熟练的技术，能有效提升建设效率和建设水平，减少不必要的效率损失，为企业最大限度地节约成本。二是建筑材料的价格波动带来的风险。建筑材料的价格是由多方面因素影响的，包括市场供求、政策环境、上游成本等。三是现金流断流的风险。由于房地产企业建筑安装的主要资金来源于银行贷款和预收房款，那么经济不景气的情况下，或者遭遇政策变化、贷款收紧，房地产企业会出现现金流断流的情况，很有可能危及到企业的项目进行。近些年，很多地方出现的烂尾楼就是现金流断流，企业无法进行继续建设。
4、企业在配套工程阶段会面临一些风险
配套工程是必不可少的，例如水电气管道、道路工程、绿化费用、排污管道等基础设施和公共设施，都是需要开发商提供的。一是施工费用可能带来的风险。基础设施和公共设施的建设，同样需要受到人力成本和建设成本的影响。二是规划不合理带来的风险。企业前期规划不到位，后期配套工程建设中，会导致部分前期工程返工，导致资源浪费和成本增加。
5、销售出租阶段
在竣工建成房地产后，开发商开始准备租赁或销售房屋的业务，从而使相应的预期收益得以获得。然而，作为一个具有较长周期性的过程，开发建设房地产的过程中必然会面临着较多的变动，从而使稳定的房价受到直接影响。比如：这一过程中，政府对房地产市场进行的政策调控或其他干预活动；变动的市场经济；变动的消费者心理或变化的消费水平等，都会对销售房屋的情况造成影响。在这一变化影响下，实际出租或销售情况会与房地产预期效果呈现较大差异，因而使其预期收益目标难以实现，从而使其难以在预期内获得既定的经济回报。
二、预防风险的有效对策
1、强化研究经营环境
同其他企业相同，房地产企业组织和开展的经营活动也是在一定环境中进行的，该环境在为其创造机会的同时，也使其面临着威胁。近年来，企业所处的外部环境与其经营活动具有越来越紧密的联系，组成外部环境的相关因素，如自然因素、政治法律因素、家庭组成因素、社会文化因素及经济因素等都使企业进行的开发经营活动遭受一定的影响。在不断变化的外部环境中，需要房地产经营者将企业作为开放的系统，明确其同外部环境的相互作用和影响，在对这一作用和影响进行正视的基础上，有机结合内外部环境，从而使科学的、适合自己发展的战略目标得以制定，并在潜心培养中使自身的核心竞争力得以提高。同时，经营者还要在灵活应变、因势利导、审时度势中，根据环境的变化对企业的经营活动进行调整，从而使项目投资成功率得以提高，进而使其风险管理目标得以实现。
2、提升风险防范能力
2.1企业应该提高分析评估能力
主要是针对房地产项目的分析评估，企业除了在财务上能够合理预算外，更应该加强对房地产项目的分析评估，能够全方位掌握项目的优劣势，预测项目可能遇到的问题，预测未来的销售情况和收益情况。例如，周边的教育、医疗、交通等都会明显影响商品房的销售，学区房、地铁房就一直卖得很好。
2.2企业应该加强内部管理能力
内部管理是对企业开发建设全程的管理。企业应该采取科学的方法，合理加强对人力、财力、物力等全方位的管理，加强成本控制，提升收益水平。企业应该加强内部监督管理，保证建筑质量，提升建设效率。企业应该主动分散风险。“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”，是基本的道理。对房地产企业来说，不仅仅是不把鸡蛋放到一个篮子里，更要紧的是放对地方。一是将闲置资金投资到流动性较高的金融产品中。房地产企业需要的是大量资金，需要的是高度流动性。那么房地产企业的闲置资金，可以投放到流动性高的金融产品中，产生固定收益。二是房地产企业可以投资上下游，这样可以掌握定价权，防止上游建筑风险；下游就是服务业，高品质的服务也是一种产业的附加值。
3、强化物业管理质量和水平
作为与房地产企业现代化生产和综合开发相匹配的综合性管理，优良的物业管理是对其企业成熟度的体现，也使其持续、长足发展的强大动力。物业管理水平的提高一方面有利于其开发商良好形象的树立，另一方面能够对人们的精神文明和物质文明的需要进行充分满足。因此，房地产企业要对物业管理水平和质量进行充分提高，要对“舒适、方便、安全、高雅、文明、整洁”的居住环境进行创造，从而使人们的情操得以陶冶，人们的心灵得以净化，进而使其素质得以提高。
4、着力风险转移手段
企业应该签订有利合同。获得房地产开发资金需要与银行签订合同，进行开发建设需要与施工单位签订合同，购买原材料需要与供应商签订合同，租赁销售需要与地产中介签订合同。因此，只要企业能够合理分析企业可能出现的风险，在制定合同的时候，就能够明确责任，就能在风险到来的时候，有效规避风险。比如，一个固定的利率，让企业能够不受市场波动影响；一个固定的出包价格，能让企业保持恒定成本。企业应该购买保险。购买保险需要支付一定的成本，但是这种成本是合理的，这种成本显然低于可能出现的风险损失。目前，运用保险的手段来转移风险的方式，也日益成熟。从企业的开发建设过程，到最终的销售过程，目前都有对应的险种。企业应该加强研究，购买合理的保险。
三、结束语
总之，房地产经营企业要在对自身经营风险进行明确的基础上，通过强化管理和精心组织，在保证质量的基础上使项目开发建设周期得以缩短，从而使资金周转得以加快，进而使经营管理造成的风险得以减少和防范。
参考文献：
[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产企业投资风险防范研究[J].财会通讯.2011（17）.
[2]赵宝雄.房地产经营的风险管理策略[J].中国新技术新产品.2012（11）.
[3]刘畅.浅析房地产存在的风险与及规避措施[J].经营管理者.2011（21）
【关键词】 房地产经营；风险管理；措施
一、房地产经营面临的风险
1、土地获取阶段
在土地获取阶段，使用的费用属于经营者主要面临的风险。这一阶段，获取土地使用权所需费用的不确定性，通常是风险形成的主要原因。因此。房地产投资商要在结合该阶段面临风险的性质特点的基础上，对合理有效的措施进行采取，在将风险进行转移或避免的过程中，使经济回报得以获取。
2、开发建设阶段面临的风险
企业在前期工程阶段会面临一些风险。前期工程包括勘察、测量等。企业拿到地以后，一般就會根据总体设想进行规划，确定开发时机、开发方式等，而后进行预算。那么在这一阶段的风险，一是政府的有关政策可能带来风险。例如，对商品房的税收减免可以使企业偏向于建设商品房，而不是商业地产。政府政策会进一步影响企业的开发方式和开发周期，进而带来不同的收益。二是获得土地的状况所带来的风险。如果获得的土地不适于进行建设，则前期的工程费用较高，会带来利润降低的风险。
3、企业在建筑安装工程阶段会面临一些风险
建筑安装工程主要包括土建工程和安装工程。一是建筑工人的人力成本和技术能力带来的风险。熟练的建筑工人具备熟练的技术，能有效提升建设效率和建设水平，减少不必要的效率损失，为企业最大限度地节约成本。二是建筑材料的价格波动带来的风险。建筑材料的价格是由多方面因素影响的，包括市场供求、政策环境、上游成本等。三是现金流断流的风险。由于房地产企业建筑安装的主要资金来源于银行贷款和预收房款，那么经济不景气的情况下，或者遭遇政策变化、贷款收紧，房地产企业会出现现金流断流的情况，很有可能危及到企业的项目进行。近些年，很多地方出现的烂尾楼就是现金流断流，企业无法进行继续建设。
4、企业在配套工程阶段会面临一些风险
配套工程是必不可少的，例如水电气管道、道路工程、绿化费用、排污管道等基础设施和公共设施，都是需要开发商提供的。一是施工费用可能带来的风险。基础设施和公共设施的建设，同样需要受到人力成本和建设成本的影响。二是规划不合理带来的风险。企业前期规划不到位，后期配套工程建设中，会导致部分前期工程返工，导致资源浪费和成本增加。
5、销售出租阶段
在竣工建成房地产后，开发商开始准备租赁或销售房屋的业务，从而使相应的预期收益得以获得。然而，作为一个具有较长周期性的过程，开发建设房地产的过程中必然会面临着较多的变动，从而使稳定的房价受到直接影响。比如：这一过程中，政府对房地产市场进行的政策调控或其他干预活动；变动的市场经济；变动的消费者心理或变化的消费水平等，都会对销售房屋的情况造成影响。在这一变化影响下，实际出租或销售情况会与房地产预期效果呈现较大差异，因而使其预期收益目标难以实现，从而使其难以在预期内获得既定的经济回报。
二、预防风险的有效对策
1、强化研究经营环境
同其他企业相同，房地产企业组织和开展的经营活动也是在一定环境中进行的，该环境在为其创造机会的同时，也使其面临着威胁。近年来，企业所处的外部环境与其经营活动具有越来越紧密的联系，组成外部环境的相关因素，如自然因素、政治法律因素、家庭组成因素、社会文化因素及经济因素等都使企业进行的开发经营活动遭受一定的影响。在不断变化的外部环境中，需要房地产经营者将企业作为开放的系统，明确其同外部环境的相互作用和影响，在对这一作用和影响进行正视的基础上，有机结合内外部环境，从而使科学的、适合自己发展的战略目标得以制定，并在潜心培养中使自身的核心竞争力得以提高。同时，经营者还要在灵活应变、因势利导、审时度势中，根据环境的变化对企业的经营活动进行调整，从而使项目投资成功率得以提高，进而使其风险管理目标得以实现。
2、提升风险防范能力
2.1企业应该提高分析评估能力
主要是针对房地产项目的分析评估，企业除了在财务上能够合理预算外，更应该加强对房地产项目的分析评估，能够全方位掌握项目的优劣势，预测项目可能遇到的问题，预测未来的销售情况和收益情况。例如，周边的教育、医疗、交通等都会明显影响商品房的销售，学区房、地铁房就一直卖得很好。
2.2企业应该加强内部管理能力
内部管理是对企业开发建设全程的管理。企业应该采取科学的方法，合理加强对人力、财力、物力等全方位的管理，加强成本控制，提升收益水平。企业应该加强内部监督管理，保证建筑质量，提升建设效率。企业应该主动分散风险。“不能将鸡蛋放在同一个篮子里”，是基本的道理。对房地产企业来说，不仅仅是不把鸡蛋放到一个篮子里，更要紧的是放对地方。一是将闲置资金投资到流动性较高的金融产品中。房地产企业需要的是大量资金，需要的是高度流动性。那么房地产企业的闲置资金，可以投放到流动性高的金融产品中，产生固定收益。二是房地产企业可以投资上下游，这样可以掌握定价权，防止上游建筑风险；下游就是服务业，高品质的服务也是一种产业的附加值。
3、强化物业管理质量和水平
作为与房地产企业现代化生产和综合开发相匹配的综合性管理，优良的物业管理是对其企业成熟度的体现，也使其持续、长足发展的强大动力。物业管理水平的提高一方面有利于其开发商良好形象的树立，另一方面能够对人们的精神文明和物质文明的需要进行充分满足。因此，房地产企业要对物业管理水平和质量进行充分提高，要对“舒适、方便、安全、高雅、文明、整洁”的居住环境进行创造，从而使人们的情操得以陶冶，人们的心灵得以净化，进而使其素质得以提高。
4、着力风险转移手段
企业应该签订有利合同。获得房地产开发资金需要与银行签订合同，进行开发建设需要与施工单位签订合同，购买原材料需要与供应商签订合同，租赁销售需要与地产中介签订合同。因此，只要企业能够合理分析企业可能出现的风险，在制定合同的时候，就能够明确责任，就能在风险到来的时候，有效规避风险。比如，一个固定的利率，让企业能够不受市场波动影响；一个固定的出包价格，能让企业保持恒定成本。企业应该购买保险。购买保险需要支付一定的成本，但是这种成本是合理的，这种成本显然低于可能出现的风险损失。目前，运用保险的手段来转移风险的方式，也日益成熟。从企业的开发建设过程，到最终的销售过程，目前都有对应的险种。企业应该加强研究，购买合理的保险。
三、结束语
总之，房地产经营企业要在对自身经营风险进行明确的基础上，通过强化管理和精心组织，在保证质量的基础上使项目开发建设周期得以缩短，从而使资金周转得以加快，进而使经营管理造成的风险得以减少和防范。
参考文献：
[1]常媛，周俊峰.中小规模房地产企业投资风险防范研究[J].财会通讯.2011（17）.
[2]赵宝雄.房地产经营的风险管理策略[J].中国新技术新产品.2012（11）.
[3]刘畅.浅析房地产存在的风险与及规避措施[J].经营管理者.2011（21）