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[摘要] 本文针对近年来外资大量涌入我国房地产市场这一现象，深入分析了外资进入的主要成因及其对我国房地产市场发展的影响，并在此基础上提出了加强对外资宏观调控的有关对策建议。
[关键词] 外资 房地产市场 宏观调控
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃, 大量外资不断涌入我国房地产行业, 并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。
一、外资进入我国房地产市场的成因
1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力
我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国发布的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。
2.人民币升值预期
近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力, 这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。
3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润
近年来, 我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年达到小康水平, 人均住房面积达35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。
二、外资进入我国房地产市场的影响
1.有利的一面
(1)弥补了我国房地产行业资金的不足, 带来了先进的房地产金融运作理念
长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入, 尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入, 不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题, 也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。
(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力
我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。
(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要
随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制约了我国宏观调控政策的有效性, 增大了调控难度
改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势, 并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资, 逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。
(2)加剧房地产市场价格波动, 助推房地产价格上涨
外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场, 也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加, 形成较强的房地产市场“标杆效应”, 促使国内房地产价格持续上涨。另外, 外资对高档住宅和商业地产的炒作, 也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资, 造成中低档住宅市场供求失衡, 从而进一步抬高其市场价格。
(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险
只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加, 将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失, 大量投机性资金就会迅速撤离楼市, 汇出国外, 这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。
三、对策建议
1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性
房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，與金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。
2.改革现行的外汇管理体制, 建立灵活的市场汇率机制
稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性, 扩大售汇的自主性, 形成相对中立的外汇管理政策框架, 并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。
3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资
在房地产消费环节, 对于非居民购房, 要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民, 应实施严格的管制措施, 加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产, 应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策, 提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理, 提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例, 禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系
当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
参考文献:
[1]温建东马昀:房地产市场对外资“设限”的思考[J].中国外汇，2006（9）
[2]韩忠雪:外资进入我国房地产市场的变化趋势和影响[J]. 价格理论与实践，2006（7）
[3]冯建德:外资涌入房地产市场的利与弊[N].中国建设报，2006年6月29日
[4]牛建宏:规范外资：让房地产市场更健康[N].中国建设报，2006年7月31日
[关键词] 外资 房地产市场 宏观调控
近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃, 大量外资不断涌入我国房地产行业, 并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人购买境内房地产结汇12.49亿美元，增长211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。
一、外资进入我国房地产市场的成因
1.我国现行房地产业政策的不完善和监管不力
我国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则做出明确的规定，房地产基金处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模进入房地产提供了便利条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资进入房地产市场监管不力。例如，2004年11月我国发布的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片开发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为限制类项目。
2.人民币升值预期
近几年，由于我国对外贸易规模增长迅速和进出口顺差不断扩大，使得我国成为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，不断对人民币升值进行施压。因此，我国一直承受着较大的货币升值压力, 这给国际资本进入我国提供了较好的获利预期。对人民币升值的预期使得国际资本源源不断地进入我国房地产市场。
3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润
近年来, 我国国民经济的持续增长和稳定开放的市场环境为房地产市场的发展提供了极大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年达到小康水平, 人均住房面积达35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均每年增长速度至少应在7%～10%。房地产业的快速发展也带来了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流入我国房地产业，并且集中投入热点地区的房地产。
二、外资进入我国房地产市场的影响
1.有利的一面
(1)弥补了我国房地产行业资金的不足, 带来了先进的房地产金融运作理念
长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄。据统计，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，所占比例十分小。因此，海外投资者的纷纷进入, 尤其是具有金融投资性质的海外投资机构的进入, 不仅带来了大量的资金，弥补了我国房地产行业资金不足的问题, 也带来了许多新的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。
(2)加剧了房地产市场的竞争，促进国内房地产企业不断提高竞争能力
我国房地产市场是一块巨大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模不大，资金实力较弱，管理体制陈旧，营销手段落后，企业活力和市场竞争力不足。而各方面实力雄厚的海外房地产企业的纷纷进入无疑进一步加剧了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配。中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战。因此，国内房地产企业为了提高自身竞争能力，必然会加快企业间的并购重组，同时不断改进技术和设备、强化创新及管理理论，降低开发成本、提高产品品质，生产出更高水平的、更适合消费需求的房地产产品，从而提升整个行业的发展水平。
(3)提供了高品质的房地产商品，满足了消费者的需要
随着国民收入的不断增加和人民生活水平的提高，人们对房地产商品的品质要求也越来越高，不仅关注住宅或办公的面积大小，也开始强调环保节能以及人性化设计等要求。由于海外房地产开发企业大多具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等各个环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而能为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。
2.不利的一面
(1)制约了我国宏观调控政策的有效性, 增大了调控难度
改革开发以来，由于国民经济发展的需要，我国政府长期实行招商引资的政策，使得外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势, 并且能够有效逃避宏观政策的制约。而国内许多房地产企业不仅没有同等的优惠政策，还经常受到国家各项宏观调控措施的约束，例如当前房地产“银根紧缩”的信贷政策就加剧了国内房地产企业资金紧张的局面。这样一来，许多国内房地产企业为了自身发展的需要纷纷寻求外资的合作，通过与外资的相互融资, 逃避国家产业政策的限制和约束。因此，这就在一定程度上抵消了我国宏观调控政策的实施效果，增大了调控难度。
(2)加剧房地产市场价格波动, 助推房地产价格上涨
外资在投资市场中对国内投资者的心理影响非常大。以股票市场为例，2002年以后，我国股票市场开始引入境外的合格投资者(即QFII)，到目前为止，QFII的资金总量只有60亿美元，占流通市值的4%，但这4%的外资对我国股票市场的投资理念和投资行为产生了巨大影响。因此，外资大规模进入房地产市场, 也将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加, 形成较强的房地产市场“标杆效应”, 促使国内房地产价格持续上涨。另外, 外资对高档住宅和商业地产的炒作, 也会由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资, 造成中低档住宅市场供求失衡, 从而进一步抬高其市场价格。
(3)加大了国际收支失衡和人民币升值压力, 增加了金融体系风险
只要国际资本对人民币升值预期的存在，它们进入我国投资的势头就不会减弱，而且会更加强劲。而随着境外资本特别是国际游资的不断增加, 将进一步拉大我国国际收支差额，加剧各国对人民币升值的压力。一旦对人民币升值预期消失, 大量投机性资金就会迅速撤离楼市, 汇出国外, 这样一来不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全，影响到整个国民经济的健康发展。
三、对策建议
1.要充分认识加强对外资进入房地产市场的管制的必要性
房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，與金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》，183个成员中，有137个成员对外资投资房地产进行管制，其中既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。
2.改革现行的外汇管理体制, 建立灵活的市场汇率机制
稳步推进我国汇率制度改革，降低结汇的强制性, 扩大售汇的自主性, 形成相对中立的外汇管理政策框架, 并采取较为灵活的浮动汇率机制。对人民币进行小幅升值是目前解决人民币升值问题的最佳方案。因为这样一方面可以增加国际游资的投机成本，另一方面也弱化了人民币大幅升值的预期，从而在一定程度上抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。
3.综合运用税收、信贷等手段调控外资在房地产市场的投资
在房地产消费环节, 对于非居民购房, 要以自用为基本原则，而对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民, 应实施严格的管制措施, 加大税收征收力度，提高其投机成本；针对外资产业基金大量进入商业地产, 应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策, 提高营业税和收入所得税的比例。同时，加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理, 提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例, 禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。
4.建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系
当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相当落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，针对目前外资流入房地产市场底数不清等问题，要加强统计分析，建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资对房地产进行炒作；充分发挥专业统计部门的信息主渠道作用，根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
参考文献:
[1]温建东马昀:房地产市场对外资“设限”的思考[J].中国外汇，2006（9）
[2]韩忠雪:外资进入我国房地产市场的变化趋势和影响[J]. 价格理论与实践，2006（7）
[3]冯建德:外资涌入房地产市场的利与弊[N].中国建设报，2006年6月29日
[4]牛建宏:规范外资：让房地产市场更健康[N].中国建设报，2006年7月31日