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摘要：随着现代社会的发展，我国经济水平有了快速的增长，我国的房地产行业也得到了迅猛的发展，而在房地产开发项目成本的发展过程中，项目成本主要指的是一定数量的商品房所能够支出的所有的费用，然后再将这些费用按照一定的成本项目分类以及分配，就可以对房地产开发项目的总成本以及房地产单位建筑面积的成本进行计算。而开发商所进行的项目投资是保证对房地产开发项目成本控制的基础，同时也是房地产开发项目管理的重要组成部分。本文通过对房地产开发项目成本的相关阐述，对房地产开发项目成本的构成以及控制进行了进一步的分析与讨论。
关键词：房地产开发；项目成本；构成；控制策略
随着我国宏观调控能力的不断加强，我国针对房地产开发项目的宏观调控也在不断的加强，而对于我国现代房地产项目开发的过程来说，我国房地产项目开发的最终目的就是为了以最低的成本获取最大的社会经济效益，只有做到这些，才能保证房地产开发企业走向成功。
一、房地产项目成本构成以及成本管理概述
1.房地产项目构成
在对房地产项目成本进行研究时，首先要做的就是对房地产项目的成本构成进行研究，具体的房地产项目成本构成有以下几个方面：
（1）项目前期阶段的成本。房地产项目成本中项目前期阶段成本的投入能够占到总体项目成本的4%左右。因为在此阶段成本的占用非常低，所以就需要对此阶段各个项目组成进行进一步的控制，例如对项目市场调研以及可行性研究等费用的控制等。为了能够有效的使项目获得成功，就需要对此阶段的工作进行加强。
（2）土地费用。在我国，房地产开发商对于所进行开发的土地获取方式主要有三种，即：协议出让获得、招标出让获得以及拍卖获得等。随着我国宏观调控的加强，现在企业获取土地最主要的方式就是通过拍卖获得。
（3）项目施工阶段的成本。在房地产项目进行施工的过程中，项目施工的成本是作为整个房地产项目成本的主要构成存在的，而此阶段最主要的费用主要包括有人工费用、材料费用、机械费用、其他直接费用、施工管理费用等。
（4）设计阶段成本。在房地产项目工程的设计阶段，其主要的成本费用包括：项目设计成本、评标成本以及计划成本。
（5）管理费用。在进行房地产项目开发的过程中，房地产项目的管理费用主要包括企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，其主要包括有管理人员的费用、办公费、保险费等。
（6）税费。在房地产项目进行开发的过程中，需要向国家缴纳一定的税费，所缴纳的税费中主要的组成部分包括房产税、耕地占有税、营业税、契税、城镇土地使用税、企业所得税以及印花税等。而具体的根据房地产项目的不同，在项目进行施工时需要缴纳的税费也有所不同。
（7）贷款利息。相关企业在对房地产项目进行施工时，以自身的资金能力想要对项目工程进行完成存在一定的困难，这就需要向银行寻求一定的帮助，等到银行提供了一定的资金帮助之后，房地产项目企业就需要向银行缴纳相应的利息，而贷款利息也就成为房地产项目成本构成中的一个重要的组成部分。
2.成本管理概述
企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统全面、科学、合理，对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。
二、当前房地产开发项目成本控制中存在的误区
1.成本分析存在误区
成本分析是指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多房地长开发企业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个房地产项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。
2.成本管理认识上存在误区
长期以来，我国房地产开发企业在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些房地产开发项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲目增加施工人员和设备，必然会导致滞工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。
3.投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析
在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在房地产开发项目行业市场竞争的日益激烈，很多房地产开发商不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。 三、房地产开发项目成本控制策略
1.进行房地产开发项目成本分析，寻找项目盈亏的内在因素
房地产开发项目竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本目标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。
2.抓好房地产开发项目施工阶段的成本控制，努力降低成本
材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员项目施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。
3.房地产开发项目成本管理要从投标报价开始进行
在房地产开发项目进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。
4.做好房地产开发项目工程预决算方面的成本控制
在房地产开发项目工程进行预决算时，需要对投资监理的概念进行引入，以使项目的成本控制得到进一步的应用。在对项目工程进行决策和设计的过程中，需要对投资预算进行概算编制。项目工程相关部门需要进行材料定价的参与工作，并通过对现有市场材料单价的调查，对所需要的主要材料进行价格的控制，特别是对于装饰以及安装工程的材料价格来说，在建设单位进行过统一的组织之后，需要进行结算价格和竣工结算价格，并由造价咨询公司出具工程造价审核报告。
四、结束语
综上所述，企业成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败
参考文献：
[1]郝一明：房地产开发项目工程成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2010（05）：58-60.
[2]吕 玲：建筑施工企业成本管理及控制[J].企业经营管理，2012（12）：36-39.
[3]刘新红：浅谈房地产开发企业成本管理问题[J].实物探讨，2012（36）：47-48.
关键词：房地产开发；项目成本；构成；控制策略
随着我国宏观调控能力的不断加强，我国针对房地产开发项目的宏观调控也在不断的加强，而对于我国现代房地产项目开发的过程来说，我国房地产项目开发的最终目的就是为了以最低的成本获取最大的社会经济效益，只有做到这些，才能保证房地产开发企业走向成功。
一、房地产项目成本构成以及成本管理概述
1.房地产项目构成
在对房地产项目成本进行研究时，首先要做的就是对房地产项目的成本构成进行研究，具体的房地产项目成本构成有以下几个方面：
（1）项目前期阶段的成本。房地产项目成本中项目前期阶段成本的投入能够占到总体项目成本的4%左右。因为在此阶段成本的占用非常低，所以就需要对此阶段各个项目组成进行进一步的控制，例如对项目市场调研以及可行性研究等费用的控制等。为了能够有效的使项目获得成功，就需要对此阶段的工作进行加强。
（2）土地费用。在我国，房地产开发商对于所进行开发的土地获取方式主要有三种，即：协议出让获得、招标出让获得以及拍卖获得等。随着我国宏观调控的加强，现在企业获取土地最主要的方式就是通过拍卖获得。
（3）项目施工阶段的成本。在房地产项目进行施工的过程中，项目施工的成本是作为整个房地产项目成本的主要构成存在的，而此阶段最主要的费用主要包括有人工费用、材料费用、机械费用、其他直接费用、施工管理费用等。
（4）设计阶段成本。在房地产项目工程的设计阶段，其主要的成本费用包括：项目设计成本、评标成本以及计划成本。
（5）管理费用。在进行房地产项目开发的过程中，房地产项目的管理费用主要包括企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，其主要包括有管理人员的费用、办公费、保险费等。
（6）税费。在房地产项目进行开发的过程中，需要向国家缴纳一定的税费，所缴纳的税费中主要的组成部分包括房产税、耕地占有税、营业税、契税、城镇土地使用税、企业所得税以及印花税等。而具体的根据房地产项目的不同，在项目进行施工时需要缴纳的税费也有所不同。
（7）贷款利息。相关企业在对房地产项目进行施工时，以自身的资金能力想要对项目工程进行完成存在一定的困难，这就需要向银行寻求一定的帮助，等到银行提供了一定的资金帮助之后，房地产项目企业就需要向银行缴纳相应的利息，而贷款利息也就成为房地产项目成本构成中的一个重要的组成部分。
2.成本管理概述
企业成本管理是指企业生产经营过程中各项成本核算、成本分析、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称。成本管理一般包括成本预测、成本决策、成本计划、成本核算、成本控制、成本分析、成本考核等职能。其目的是为了充分动员和组织企业全体人员，在保证产品质量的前提下，对企业生产经营过程的各个环节进行科学合理的管理，力求以最少生产耗费取得最大的生产成果。企业成本管理是企业管理的一个重要组成部分，它要求系统全面、科学、合理，对于促进增产节支、加强经济核算，改进企业管理，提高企业整体管理水平具有重大意义。
二、当前房地产开发项目成本控制中存在的误区
1.成本分析存在误区
成本分析是指在成本发生之后，依据成本核算资料，把实际成本与预算成本差异及其原因汇总并进行分析研究，找出成本差异的原因，为下一项目目标成本的制定提供改进意见，以使成本持续改善、经济效益不断提高，但目前很多房地长开发企业都没有真正认真进行成本分析，往往是一个房地产项目完工后，该项目的财务人员、管理人员可能很快又转入下一项目的工作，而很少对本项目的盈亏进行分析，或者是分析很粗略，更别说通过各种方法对成本差异进行详尽客观的分析。因此，在这种成本管理模式下无法为下一项目成本目标的制定提供改进意见，造成第一手资料的缺失。
2.成本管理认识上存在误区
长期以来，我国房地产开发企业在成本管理认识上存在误区，认为企业成本管理是财务部门的责任，有些房地产开发项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度，材料管理人员只负责材料的采购和点验、发放工作。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有成本管理责任。如果生产组织人员为了赶工期而盲目增加施工人员和设备，必然会导致滞工现象而浪费人工费；如果技术人员对现场数据不精确，必然会导致材料二次倒运费的增加；如果技术人员为了保证工程质量，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。这就需要工程项目各环节人员改变原来的认识，既分工又协调，才能搞好工程成本管理。
3.投标过程中容易忽视对自身成本的深度分析
在进行投标时，单纯的为了追求中标的结果，而忽视了自身的成本深度。针对现在房地产开发项目行业市场竞争的日益激烈，很多房地产开发商不顾自身企业实际的劳动水平，一味的追求中标，甚至不惜以低于成本价报价，将未来的盈利希望寄托于后期工程中，在现今业主越来越重视总价管理和反索赔的情况下，低报价中标无疑会导致企业项目亏损；有的企业在进行投标报价时，只是简单的凭自己感觉和经验对工程量清单进行设想，然后进行投标，这同样为以后企业的成本管理带来了严重的隐患。 三、房地产开发项目成本控制策略
1.进行房地产开发项目成本分析，寻找项目盈亏的内在因素
房地产开发项目竣工后，要确定各项费用的结算金额，及时确定该工程的总成本，运用科学合理的方法，对该项目的整个过程及其结果进行全面、系统的分析和评价。通过成本分析，找出哪些成本项目节约，哪些成本项目超支，揭示成本差异的原因，掌握单项成本目标的完成情况，寻求进一步降低成本的途径和方法。成本分析的真正目的是研究和掌握施工项目的成本规律，为今后的项目提供借鉴。
2.抓好房地产开发项目施工阶段的成本控制，努力降低成本
材料费是工程直接费用的主要组成部分，要控制材料费，建立一套严格的管理制度。材料采购方面，可根据工程计划，进行招投标，大宗材料集中批量采购，可大大降低采购保管费。施工领用材料时，要根据预算限额领用，物资保管人根据限额领料单发料，领料必须严格手续，以明确责任，超损耗者从工资中扣除，建立严格的考核制度和目标责任。同时动员项目施工人员做好余料的回收工作，减少材料浪费和流失。
3.房地产开发项目成本管理要从投标报价开始进行
在房地产开发项目进行投标时，编制投标报价的人员要对项目的施工流程和工艺有充分的了解，要对项目的盈利和风险有较为清楚的认识，要对自身企业的各项费用进行详细的计算和了解，在掌握了自身企业成本的同时，要编制初步的预算成本，在条件允许的情况下，防止出现低于成本的中标情况。
4.做好房地产开发项目工程预决算方面的成本控制
在房地产开发项目工程进行预决算时，需要对投资监理的概念进行引入，以使项目的成本控制得到进一步的应用。在对项目工程进行决策和设计的过程中，需要对投资预算进行概算编制。项目工程相关部门需要进行材料定价的参与工作，并通过对现有市场材料单价的调查，对所需要的主要材料进行价格的控制，特别是对于装饰以及安装工程的材料价格来说，在建设单位进行过统一的组织之后，需要进行结算价格和竣工结算价格，并由造价咨询公司出具工程造价审核报告。
四、结束语
综上所述，企业成本管理是一个系统的工程，想要做好企业成本管理工作，首先要制定明确的成本管理目标，在完善成本管理工作的基础上，落实组织机构和责任人员，建立一套有效的成本管理机制，采取实事求是、因地制宜的操作方法，根据工程和企业自身差异，灵活的改变企业成本管理。只有这样，才能使企业效益得到增长，才能为员工提供福利，使企业在激烈的市场竞争中保持不败
参考文献：
[1]郝一明：房地产开发项目工程成本管理现状分析及对策研究[J].企业技术开发，2010（05）：58-60.
[2]吕 玲：建筑施工企业成本管理及控制[J].企业经营管理，2012（12）：36-39.
[3]刘新红：浅谈房地产开发企业成本管理问题[J].实物探讨，2012（36）：47-48.