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摘要：娄底市近几年来土地供给形势紧张，土地出让数量有所下降，供需不平衡，这就使得地价与房价齐升，土地供给和房地产市场发展面临危机。要改变这种现状，需要构建基于市场需求的土地供给与房地产市场协调机制。
关键词：土地供给；娄底市；房地产市场
土地供给与房地产市场发展有着密切的关系。本文以娄底市为实证对象，试就土地供给对房地产市场的影响这一问题进行研究。
一、土地供给对房地产市场的影响机理
1.土地供给量对房地产市场的影响
土地供给量对房地产市场的影响主要体现在两个方面：一是通过调整土地供应总量来实现房地产市场种产品供应总量的改变；二是借助相关主体的心理预期，根据消费需求，对房地产市场供求关系施加影响。土地供应量的多少一定程度上决定着房地产市场中产品供应数量的多少，两者之间的关系主要通过容积率这个指标来反映。
2.土地供给价格对房地产市场的影响
土地供给价格和房地产价格互相影响。土地价格和房地产价格是一种权益价格。地价主要取决于土地需求，需求变化导致了地价的波动。而房地产的价格由供给和需求共同决定。对房地产的需求增加引起房价的上涨，高房价促使房地产厂商追加土地要素的投入，进而刺激了对土地的需求。地价高是房地产价格高的结果，而不是房地产价格高的原因。
3.土地供给方式对房地产市场的影响
土地供给方式，主要有协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让等。在这些方式中，土地公开出让往往会引入竞争，导致地价上涨，但同时也会促使交易成本下降，有助于降低地价。
4.土地供给结构对房地产市场的影响
土地供给结构会对房地产开发结构、产品结构产生影响，这种影响主要体现在三个方面：一是土地供给用途结构影响房地产产品的供给结构。二是土地供应类别结构影响房地产市场产品结构。近些年来国家出台大量政策，积极鼓励中低档商品房市场的土地供应。在该导向指引下，高档商品房在房地产市场产品中所占比例有所减少，中低档价位商品房数量逐步增多。三是土地供给空间区位结构影响房地产市场开发结构。
二、土地供给对娄底市房地产市场影响的表现
目前娄底房地产业正处于开发市场全面提速和消费市场持续发展的上升期。在此背景下，城市建设用地需求不断增大，中心城区国有土地供给总量稳步上升。从近些年的数据来看，2010年娄底市中心城区土地供给总量为265.75万平方米，2011年供给总量为343.56万平方米，与上年相比增加了将近30%的比例。土地供给总量的增加有效缓解了房地产市场供求紧张的局面。
1.居住用地供给不足，地价高涨
近几年来娄底市商品房市场一直处于供不应求的状态，尽管政府部门采取了一系列措施，增加居住用地供给量，但仍然难以满足市场需求。由于供不应求，因此房地产开发商在拿地时极其不易，竞争相当激烈，土地成交价也不断飙升。拿到地的开发商为了挽回之前的成本，不断提高商品房销售价格。商品房价格的上涨，又刺激了地价的上涨，这样就形成了恶性循环，地价和房价都不断上升，严重影响了房地产市场的运行。
2.供给结构比例失衡，住房困难问题难以解决
娄底市商品房市场出现中低价位的商品住房供不应求，高价位的商品房空置率高的现象。从长远出发的角度来看，娄底市政府应对商品住宅用地规模进行合理调控，适当增加保障性住房用地，真正解决低收入家庭的住房问题。
3.土地供给管理不到位，囤地、炒地刺激房价上涨
由于缺乏强而有力的土地供给后续监管，房地产商非法囤地、炒地的现象十分严重。例如一些开发商在招标得到土地使用权后，不是马上开始建设项目，而是待价而沽，将土地闲置在那，卖出高价。以2010年的数据为例，上半年娄底市中心城区土地均价为103万元/亩，比2009年同期上涨了40%，有几宗地已卖到了十分惊人的高价。这种价格的非正常高涨与政府部门在管理上的不足有着密切的关系。
三、娄底市土地供给与房地产市场协调机制的构建
1.完善土地供给计划
土地供给计划是保障土地供需平衡的重要一环。娄底市在制定土地供给计划时，需要将住宅用地严格控制在计划中，把握土地供给节奏。与此同时，要根据城市规模和经济发展状况，科学合理预测市场需求，根据房地产市场状况科学地制定土地供应计划，合理安排供地时序。
2.创新土地供给模式
娄底市需要尽快改变由政府单一集中性供地的方式，增加土地供应的来源，丰富土地供给的形式，促进土地资源优化配置，并最终实现市场供求平衡。例如可通过变土地供应“双轨制”为“一轨制”，改批租模式为年租模式，改革、完善地价税等方式，有效实现土地增值，促进土地市场发展。同时，需要进一步完善土地供给方式，通过加强对土地招标、拍卖、挂牌等供应方式的监督和管理，避免土地流失。
3.优化土地供应结构
娄底市在发展房地产市场过程中，要注重土地供应结构的调整和布局的变化，根据市场供需来从总量、布局、结构上作出调整，以保障正常土地需求，抑制不合理需求。对于住宅用地、商服用地及其他用地，要合理进行供应。要从民生的角度出发，保障保障房用地的供给，满足普通商品房的土地供给需要，限制高端商品房的土地供应，建立多层次的供给体系结构。
4.加强土地供给管理
要将土地供给对娄底市房地产市场的影响控制在实现两个市场协调发展的目标内，娄底市政府需进一步完善土地供给管理机制。一方面，娄底市需要对土地管理部门进行改革，实现土地产权管理和土地经营分离，构建土地管理、经营、监督三权分立的体制。另一方面，需要规范土地使用管理，加强对土地供给管理的监督。严厉打击土地投机行为，建立事前、事中、事后使用管理及监管机制。
总之，构建土地市场与房地产市场的良性互动关系是实现娄底市土地供给与房地产市场协调发展的基础。娄底市政府应妥善处理两者之间的关系，促进土地供给市场与房地产市场的健康协调发展。（作者单位：湖南大学；娄底市国土资源局）
参考文献：
[1]赵小娥.娄底市房地产市场发展的现状及趋势分析[J].中国商界.2009 年12 月总第188 期
[2]张娟锋，刘洪玉，任超群.土地管制、市场价格与政策选择[J].财贸经济.2012年7期
[3]孙柳青.浅谈土地供给与高房价的关系[J].东方企业文化.2012年08期
关键词：土地供给；娄底市；房地产市场
土地供给与房地产市场发展有着密切的关系。本文以娄底市为实证对象，试就土地供给对房地产市场的影响这一问题进行研究。
一、土地供给对房地产市场的影响机理
1.土地供给量对房地产市场的影响
土地供给量对房地产市场的影响主要体现在两个方面：一是通过调整土地供应总量来实现房地产市场种产品供应总量的改变；二是借助相关主体的心理预期，根据消费需求，对房地产市场供求关系施加影响。土地供应量的多少一定程度上决定着房地产市场中产品供应数量的多少，两者之间的关系主要通过容积率这个指标来反映。
2.土地供给价格对房地产市场的影响
土地供给价格和房地产价格互相影响。土地价格和房地产价格是一种权益价格。地价主要取决于土地需求，需求变化导致了地价的波动。而房地产的价格由供给和需求共同决定。对房地产的需求增加引起房价的上涨，高房价促使房地产厂商追加土地要素的投入，进而刺激了对土地的需求。地价高是房地产价格高的结果，而不是房地产价格高的原因。
3.土地供给方式对房地产市场的影响
土地供给方式，主要有协议出让、招标出让、挂牌出让、拍卖出让等。在这些方式中，土地公开出让往往会引入竞争，导致地价上涨，但同时也会促使交易成本下降，有助于降低地价。
4.土地供给结构对房地产市场的影响
土地供给结构会对房地产开发结构、产品结构产生影响，这种影响主要体现在三个方面：一是土地供给用途结构影响房地产产品的供给结构。二是土地供应类别结构影响房地产市场产品结构。近些年来国家出台大量政策，积极鼓励中低档商品房市场的土地供应。在该导向指引下，高档商品房在房地产市场产品中所占比例有所减少，中低档价位商品房数量逐步增多。三是土地供给空间区位结构影响房地产市场开发结构。
二、土地供给对娄底市房地产市场影响的表现
目前娄底房地产业正处于开发市场全面提速和消费市场持续发展的上升期。在此背景下，城市建设用地需求不断增大，中心城区国有土地供给总量稳步上升。从近些年的数据来看，2010年娄底市中心城区土地供给总量为265.75万平方米，2011年供给总量为343.56万平方米，与上年相比增加了将近30%的比例。土地供给总量的增加有效缓解了房地产市场供求紧张的局面。
1.居住用地供给不足，地价高涨
近几年来娄底市商品房市场一直处于供不应求的状态，尽管政府部门采取了一系列措施，增加居住用地供给量，但仍然难以满足市场需求。由于供不应求，因此房地产开发商在拿地时极其不易，竞争相当激烈，土地成交价也不断飙升。拿到地的开发商为了挽回之前的成本，不断提高商品房销售价格。商品房价格的上涨，又刺激了地价的上涨，这样就形成了恶性循环，地价和房价都不断上升，严重影响了房地产市场的运行。
2.供给结构比例失衡，住房困难问题难以解决
娄底市商品房市场出现中低价位的商品住房供不应求，高价位的商品房空置率高的现象。从长远出发的角度来看，娄底市政府应对商品住宅用地规模进行合理调控，适当增加保障性住房用地，真正解决低收入家庭的住房问题。
3.土地供给管理不到位，囤地、炒地刺激房价上涨
由于缺乏强而有力的土地供给后续监管，房地产商非法囤地、炒地的现象十分严重。例如一些开发商在招标得到土地使用权后，不是马上开始建设项目，而是待价而沽，将土地闲置在那，卖出高价。以2010年的数据为例，上半年娄底市中心城区土地均价为103万元/亩，比2009年同期上涨了40%，有几宗地已卖到了十分惊人的高价。这种价格的非正常高涨与政府部门在管理上的不足有着密切的关系。
三、娄底市土地供给与房地产市场协调机制的构建
1.完善土地供给计划
土地供给计划是保障土地供需平衡的重要一环。娄底市在制定土地供给计划时，需要将住宅用地严格控制在计划中，把握土地供给节奏。与此同时，要根据城市规模和经济发展状况，科学合理预测市场需求，根据房地产市场状况科学地制定土地供应计划，合理安排供地时序。
2.创新土地供给模式
娄底市需要尽快改变由政府单一集中性供地的方式，增加土地供应的来源，丰富土地供给的形式，促进土地资源优化配置，并最终实现市场供求平衡。例如可通过变土地供应“双轨制”为“一轨制”，改批租模式为年租模式，改革、完善地价税等方式，有效实现土地增值，促进土地市场发展。同时，需要进一步完善土地供给方式，通过加强对土地招标、拍卖、挂牌等供应方式的监督和管理，避免土地流失。
3.优化土地供应结构
娄底市在发展房地产市场过程中，要注重土地供应结构的调整和布局的变化，根据市场供需来从总量、布局、结构上作出调整，以保障正常土地需求，抑制不合理需求。对于住宅用地、商服用地及其他用地，要合理进行供应。要从民生的角度出发，保障保障房用地的供给，满足普通商品房的土地供给需要，限制高端商品房的土地供应，建立多层次的供给体系结构。
4.加强土地供给管理
要将土地供给对娄底市房地产市场的影响控制在实现两个市场协调发展的目标内，娄底市政府需进一步完善土地供给管理机制。一方面，娄底市需要对土地管理部门进行改革，实现土地产权管理和土地经营分离，构建土地管理、经营、监督三权分立的体制。另一方面，需要规范土地使用管理，加强对土地供给管理的监督。严厉打击土地投机行为，建立事前、事中、事后使用管理及监管机制。
总之，构建土地市场与房地产市场的良性互动关系是实现娄底市土地供给与房地产市场协调发展的基础。娄底市政府应妥善处理两者之间的关系，促进土地供给市场与房地产市场的健康协调发展。（作者单位：湖南大学；娄底市国土资源局）
参考文献：
[1]赵小娥.娄底市房地产市场发展的现状及趋势分析[J].中国商界.2009 年12 月总第188 期
[2]张娟锋，刘洪玉，任超群.土地管制、市场价格与政策选择[J].财贸经济.2012年7期
[3]孙柳青.浅谈土地供给与高房价的关系[J].东方企业文化.2012年08期