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摘要：房地产业的发展与基础设施建设息息相关，两者的协调对促进地区经济发展及民生改善具有重要意义。基于2006-2019年31个省、自治区、直辖市的面板数据，构建基础设施建设与房地产业发展评价指标体系，定量测度了两系统各自发展水平及耦合协调水平。结果发现：研究期内，两系统均呈东部>中部>东北及西部的三级阶梯式递减分布;两系统协调水平整体较低，处于中度失调向勉强协调的过渡阶段;东、中及东北地区协调度以苏粤为核心向周边扩散，西部则形成以四川为中心的发展格局。
关键词：房地产业;基础设施;耦合协调评价;时空特征
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）05-0038-44 收稿日期：2021-03-24
作者简介：曹家辉，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。
1 引言
房地产业的行业关联性高、带动性强，是中国经济的支柱产业。基础设施是为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是国民经济各项事业发展的基础。基础设施建设可以提升城市发展潜力，抬升土地价值，进而利好房地产业发展，而房地产业的发展反过来又会对基础设施提出新的要求，影响其未来布局。两者相互联系，互相影响。
事实上，基础设施建设与房地产业之间的关联性一直是学者探讨的热点。王晶（2012）发现城市基础设施建设规模的扩大会带动房地产投资的增加，并且城市化率越低，影响越显著。邓家昭（2005）实证发现1995-2003年，北京、上海及广州三市基础设施与住宅业的发展协调度较高，并且基础设施建設速度在逐年加快。Efthymiou （2014）建立空间计量模型发现不同交通基础设施对于邻近的房价及租金的影响不同，邻近港口及车站会使房价及租金受负面影响，邻近机场则变为正面影响。郭根龙等（2015）构建了城市基础设施建设影响房价的中介效应模型，利用我国35个大中城市2002-2012年的面板数据进行实证研究。结果表明样本期内城市基础设施建设促进了房价上涨。徐姣姣等人（2017）从交通、医疗、邮电通信、商业服务及教育五个方面入手分析认为城市基础设施与房价成正相关，其中交通设施对房价影响效果最显著。王全良（2015）建立享乐价格模型发现城市基础设施对房价有显著影响，其中商业及环境功能影响最大。但是，现有文献多聚焦于单一系统或系统中的部分内容（例如房地产业中的房价等），缺少对两完整系统动态协调发展程度的分析。其次，基础设施建设与房地产业发展均具有明显的地区差异性，应在研究中加以重视。
本文基于改进熵权法与耦合理论构建基础设施建设与房地产业耦合协调模型，测度出2006到2019年31个省、自治区、直辖市的基础设施建设水平、房地产业发展水平及两者耦合协调水平，并从时空两个维度进行分析，以期为建立房地产业稳健发展长效机制、促进基础设施合理建设提供助力。
2 研究方法
2.1 指标体系构建
本文参考已有文献，发现基础设施建设水平主要体现在道路交通设施、动力能源设施、给排水设施、环境卫生设施及邮电通讯设施等五方面，房地产业的发展水平则可通过投入及产出来表现。本文在综合考虑指标的科学性、系统性及可操作性的基础上，构建了基础设施建设及房地产业评价指标体系，如表1所示。
2.2 数据来源
本文数据源自《中国统计年鉴》，选定了2006-2019年，我国31个省、自治区、直辖市的面板数据。这一时期是我国城市化发展的提速期，基础设施建设及房地产业均有迅猛提升，研究意义较强。由于少量指标数据缺失，通过插值法加以补充。
2.3 耦合协调模型构建
耦合是指两个或两个以上的系统或运动形式通过相互作用而彼此影响以至联合的现象，可用于评估二元乃至多元系统间相互影响的动态关联关系。基础设施建设与房地产业作为两个独立的子系统，由不同的耦合元素组成，但两者间存在关联。本文借助耦合理论，构建耦合协调模型，定量分析基础设施建设与房地产业的协调发展情况。
（1）首先，本文参考张虎（2019）的做法，采用改进熵权法确定各指标权重，计算结果已写入表1，具体计算步骤如下：
其中，耦合度C[0，1]，表示系统间关联程度从无关到高度相关。V为系统间协调指数，α与β为待定参数。本文认为两系统同等重要，因此取α=β=0.5。耦合协调度D[0，1]，表示两系统从极度失调到高度协调。
（4）最后，参考王先柱等人（2018）做法，绘制表2，确定D的具体划分标准。
3 实证分析
3.1 房地产业发展的时空特征分析
如图1所示，就时间维度而言，我国房地产业发展总体呈增长趋势。其中东部及中部增速较快，西部增幅平缓，但东北地区房地产业发展呈先增后降态势，从中部同等水平逐渐降至弱于西部水平。细分来看，广东、江苏、山东、浙江、河南、四川等地房地产业发展速度快，水平高;福建、安徽、湖北、湖南、河北、重庆等地房地产业发展水平较好，稳定增长;上海、北京、天津房地产业水平居中且发展稳中趋降;东北三省的房地产业则都出现先增后降态势，究其原因，可能是东北地区投资倾向房地产导致其余产业发展乏力进而阻碍地产发展，削弱其对经济的带动作用，而经济下滑又进一步阻碍房地产业发展，形成恶性循环所致。此外，新疆、甘肃、宁夏、青海、西藏等地房地产业发展水平很低且增速缓慢。
从空间上看，省市、自治区间房地产业发展不均衡，存在较大差距，并且在全国范围内存在东部>中部>东北及西部的三级阶梯式递减分布规律。
3.2 基础设施建设的时空特征分析
如图2所示，就时间维度而言，我国基础设施建设总体呈现稳步增长态势，但增幅上存在东部>中部>西部>东北的现象。细分来看，广东、江苏、山东、浙江、四川等地呈现较快发展态势;北京、上海、湖北、河南、安徽、重庆、福建等地呈现平稳增长态势;天津、海南、黑龙江、吉林、青海、西藏等地则出现增长缓慢甚至下降的态势。 在空间上，国内基础设施建设水平总体也呈现东部>中部>东北及西部的三级递减分布，与房地产业发展水平的空间分布基本一致。细分来讲，广东水平最高，其次是江苏、山东、北京、浙江、上海等东部省市，而四川、湖北、重庆、河南、福建、天津、陕西等省市的基础设施建设水平处于中游，吉林、黑龙江、甘肃、青海、宁夏、云南等东北及西部省市的基础设施建设水平较低。
3.3 房地产业发展与基础设施建设耦合协调发展的时空特征分析
计算可知，除西藏（0.36）、青海（0.62）、宁夏（0.72）外，平均耦合度均在0.8以上，说明我国大多数省市的房地产业发展与基础设施建设两系统之间存在高度关联性。表3则列举了2006、2013及2019年各省市耦合系统的耦合协调度（D）。
从时间维度看，广东、江苏两省协调度快速提升，最终实现高度协调;浙江、山东等省在研究期内也能稳步提升至中度协调;北京、上海、湖南一直处于勉强协调阶段，但协调度缓慢提升;天津、河北等12个省市则从中度失调迈入勉强协调阶段;海南、甘肃、青海协调度也在提升，但仍处于中度失调阶段，提升空间较大;东北三省协调度均先增后降，这可能是受东北地区经济发展由强转弱的影响;最后，西藏一直处于严重失调阶段，且协调度存在波动，这与本省数据不足不无关系，有待后续研究完善。全国范围来看，两系统耦合状态处在从失调向协调转变的过程中，平均耦合协调度由0.36增长至0.53，但仍处于较低水平。这其中，东中西三地均在研究期内稳步提升，仅东北地区协调度在2013年左右达到峰值后衰减，并即将被西部超越。
就空间维度而言，东、中及东北地区呈现出以江苏、广东为核心向周边扩散的态势，其中尤以江苏为首的长三角地区协调度最高，而扩散圈最边缘的海南及黑龙江尚处失调状态，西部地区则形成以四川为中心的发展格局。
此外，本文还发现，江苏、浙江等6省房地产业发展长期超前于基建，福建、广东等4省则是房地产业发展水平逐步赶超基建水平，但就数值而言，房地产业发展超前程度不高，并且超前省市大多位于沿海经济发达地区，其余地区房地产业发展均滞后于基础设施建设。这可能是由于地方政府过去在支出上“重基本建设、轻人力资本投资和公共服务”，偏爱“扩张偏向的财政政策”，进而加大基础设施建设投资力度，导致全国基建水平普遍偏高。
4 结语
本文以2006-2019年我国31个省、自治区、直辖市的面板数据为样本，构建基础设施建设与房地产业发展评价指标体系，定量测度了两系统各自发展水平及耦合协调水平，并就此进行时空特征分析。
结果表明：①在研究期内，两系统均表现出东部>中部>东北及西部的三级阶梯式递减分布空间规律，同时除东部发达省市外，大多数省市基础设施建设超前于房地产业发展，这与地方政府过去偏重基建发展有关。②时序分析表明，我国两系统耦合协调度整体偏低，处于中度失调向勉强协调发展阶段。其中，东中西地区耦合协调状态稳步向上发展，而东北地区则存在波动。③空间分析表明，东、中及东北地区呈现出以江苏、广东为核心向周边扩散的态势，其中尤以江苏为首的长三角地区协调度最高，而扩散圈最边缘的海南及黑龙江尚处失调状态，西部地区则形成以四川为中心的发展格局。
基于以上结论，提出建议如下：①东部地区应着眼自身实际及既定规划，适度控制引导房地产业稳健发展，同时补齐基建短板，完善公共服务供给，实现与房地产业的协调发展。②中西部地区应深化“放管服”改革，改善营商环境，加大劳动者素质培训投资，重视公共服务供给，有针对性地进行基建投资以更好承接东部迁移产业，进而加快工业化及城镇化进程，合理支持房地产业的发展。③东北地区应加大市场化改革力度，壮大民营经济，推进国有企业改革，提振产业刺激就业，支撑房地产业平稳发展，以增加政府财政收入，从而能有针对性地加大基建投资，进一步促进东北经济发展。
参考文献：
1.黄峥 徐逸伦.城市基础设施建设与房地产业发展的关系研究.山西建筑.2011.20
2.王晶.城市基礎设施建设规模对房地产投资的影响研究.辽宁大学.2012
3.邓家昭.基础设施与住宅业发展关系的研究.华南师范大学.2005
4.Efthymiou， D.， Antoniou， C. Measuring the effects of transportation infrastructure location on real estate prices and rents： investigating the current impact of a planned metro line.EURO J Transp Logist 3. 179–204 （2014）
5.郭根龙 苏小荣.城市基础设施建设影响房价的中介效应研究——基于我国35个大中城市的实证分析.未来与发展.2015.08
6.徐姣姣 王译彬 项勇.城市基础设施建设与房地产价格变动的相关性研究——基于35个大中城市面板数据分析.价格理论与实践.2017.04
7.王全良.城市基础设施对房地产价格的影响及增值效应.经济纵横.2015.07
8.尹向来 黄彩虹.基础设施与城市化水平耦合协调关系演变——基于285个地级市的实证研究.世界地理研究.2018.06
9.王晓楠 孔凡文.区域经济发展质量与基础设施建设水平协调性评价分析.建筑经济.2017.10
10.郑晓云 陈磊 兰浩月.房地产业和制造业耦合协调的时空演化分析.中国房地产.2019.18
11.张虎 周楠.能源效率对环境表现影响的区域差异.数量经济研究.2019.03
12.王先柱 刘彩珍.城市竞争力与房地产业耦合协调发展的时空特征分析——基于我国35个大中型城市的实证研究.华东经济管理.2018.05
13.刘晨晖.房地产业与东北经济发展的双向协调关系研究.东北财经大学学报.2015.06
14.傅勇 张晏.中国式分权与财政支出结构偏向：为增长而竞争的代价.管理世界.2007.03
15.方红生 张军.中国地方政府竞争、预算软约束与扩张偏向的财政行为.经济研究.2009.12
关键词：房地产业;基础设施;耦合协调评价;时空特征
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2021）05-0038-44 收稿日期：2021-03-24
作者简介：曹家辉，重庆大学管理科学与房地产学院硕士研究生。
1 引言
房地产业的行业关联性高、带动性强，是中国经济的支柱产业。基础设施是为社会生产和居民生活提供公共服务的物质工程设施，是国民经济各项事业发展的基础。基础设施建设可以提升城市发展潜力，抬升土地价值，进而利好房地产业发展，而房地产业的发展反过来又会对基础设施提出新的要求，影响其未来布局。两者相互联系，互相影响。
事实上，基础设施建设与房地产业之间的关联性一直是学者探讨的热点。王晶（2012）发现城市基础设施建设规模的扩大会带动房地产投资的增加，并且城市化率越低，影响越显著。邓家昭（2005）实证发现1995-2003年，北京、上海及广州三市基础设施与住宅业的发展协调度较高，并且基础设施建設速度在逐年加快。Efthymiou （2014）建立空间计量模型发现不同交通基础设施对于邻近的房价及租金的影响不同，邻近港口及车站会使房价及租金受负面影响，邻近机场则变为正面影响。郭根龙等（2015）构建了城市基础设施建设影响房价的中介效应模型，利用我国35个大中城市2002-2012年的面板数据进行实证研究。结果表明样本期内城市基础设施建设促进了房价上涨。徐姣姣等人（2017）从交通、医疗、邮电通信、商业服务及教育五个方面入手分析认为城市基础设施与房价成正相关，其中交通设施对房价影响效果最显著。王全良（2015）建立享乐价格模型发现城市基础设施对房价有显著影响，其中商业及环境功能影响最大。但是，现有文献多聚焦于单一系统或系统中的部分内容（例如房地产业中的房价等），缺少对两完整系统动态协调发展程度的分析。其次，基础设施建设与房地产业发展均具有明显的地区差异性，应在研究中加以重视。
本文基于改进熵权法与耦合理论构建基础设施建设与房地产业耦合协调模型，测度出2006到2019年31个省、自治区、直辖市的基础设施建设水平、房地产业发展水平及两者耦合协调水平，并从时空两个维度进行分析，以期为建立房地产业稳健发展长效机制、促进基础设施合理建设提供助力。
2 研究方法
2.1 指标体系构建
本文参考已有文献，发现基础设施建设水平主要体现在道路交通设施、动力能源设施、给排水设施、环境卫生设施及邮电通讯设施等五方面，房地产业的发展水平则可通过投入及产出来表现。本文在综合考虑指标的科学性、系统性及可操作性的基础上，构建了基础设施建设及房地产业评价指标体系，如表1所示。
2.2 数据来源
本文数据源自《中国统计年鉴》，选定了2006-2019年，我国31个省、自治区、直辖市的面板数据。这一时期是我国城市化发展的提速期，基础设施建设及房地产业均有迅猛提升，研究意义较强。由于少量指标数据缺失，通过插值法加以补充。
2.3 耦合协调模型构建
耦合是指两个或两个以上的系统或运动形式通过相互作用而彼此影响以至联合的现象，可用于评估二元乃至多元系统间相互影响的动态关联关系。基础设施建设与房地产业作为两个独立的子系统，由不同的耦合元素组成，但两者间存在关联。本文借助耦合理论，构建耦合协调模型，定量分析基础设施建设与房地产业的协调发展情况。
（1）首先，本文参考张虎（2019）的做法，采用改进熵权法确定各指标权重，计算结果已写入表1，具体计算步骤如下：
其中，耦合度C[0，1]，表示系统间关联程度从无关到高度相关。V为系统间协调指数，α与β为待定参数。本文认为两系统同等重要，因此取α=β=0.5。耦合协调度D[0，1]，表示两系统从极度失调到高度协调。
（4）最后，参考王先柱等人（2018）做法，绘制表2，确定D的具体划分标准。
3 实证分析
3.1 房地产业发展的时空特征分析
如图1所示，就时间维度而言，我国房地产业发展总体呈增长趋势。其中东部及中部增速较快，西部增幅平缓，但东北地区房地产业发展呈先增后降态势，从中部同等水平逐渐降至弱于西部水平。细分来看，广东、江苏、山东、浙江、河南、四川等地房地产业发展速度快，水平高;福建、安徽、湖北、湖南、河北、重庆等地房地产业发展水平较好，稳定增长;上海、北京、天津房地产业水平居中且发展稳中趋降;东北三省的房地产业则都出现先增后降态势，究其原因，可能是东北地区投资倾向房地产导致其余产业发展乏力进而阻碍地产发展，削弱其对经济的带动作用，而经济下滑又进一步阻碍房地产业发展，形成恶性循环所致。此外，新疆、甘肃、宁夏、青海、西藏等地房地产业发展水平很低且增速缓慢。
从空间上看，省市、自治区间房地产业发展不均衡，存在较大差距，并且在全国范围内存在东部>中部>东北及西部的三级阶梯式递减分布规律。
3.2 基础设施建设的时空特征分析
如图2所示，就时间维度而言，我国基础设施建设总体呈现稳步增长态势，但增幅上存在东部>中部>西部>东北的现象。细分来看，广东、江苏、山东、浙江、四川等地呈现较快发展态势;北京、上海、湖北、河南、安徽、重庆、福建等地呈现平稳增长态势;天津、海南、黑龙江、吉林、青海、西藏等地则出现增长缓慢甚至下降的态势。 在空间上，国内基础设施建设水平总体也呈现东部>中部>东北及西部的三级递减分布，与房地产业发展水平的空间分布基本一致。细分来讲，广东水平最高，其次是江苏、山东、北京、浙江、上海等东部省市，而四川、湖北、重庆、河南、福建、天津、陕西等省市的基础设施建设水平处于中游，吉林、黑龙江、甘肃、青海、宁夏、云南等东北及西部省市的基础设施建设水平较低。
3.3 房地产业发展与基础设施建设耦合协调发展的时空特征分析
计算可知，除西藏（0.36）、青海（0.62）、宁夏（0.72）外，平均耦合度均在0.8以上，说明我国大多数省市的房地产业发展与基础设施建设两系统之间存在高度关联性。表3则列举了2006、2013及2019年各省市耦合系统的耦合协调度（D）。
从时间维度看，广东、江苏两省协调度快速提升，最终实现高度协调;浙江、山东等省在研究期内也能稳步提升至中度协调;北京、上海、湖南一直处于勉强协调阶段，但协调度缓慢提升;天津、河北等12个省市则从中度失调迈入勉强协调阶段;海南、甘肃、青海协调度也在提升，但仍处于中度失调阶段，提升空间较大;东北三省协调度均先增后降，这可能是受东北地区经济发展由强转弱的影响;最后，西藏一直处于严重失调阶段，且协调度存在波动，这与本省数据不足不无关系，有待后续研究完善。全国范围来看，两系统耦合状态处在从失调向协调转变的过程中，平均耦合协调度由0.36增长至0.53，但仍处于较低水平。这其中，东中西三地均在研究期内稳步提升，仅东北地区协调度在2013年左右达到峰值后衰减，并即将被西部超越。
就空间维度而言，东、中及东北地区呈现出以江苏、广东为核心向周边扩散的态势，其中尤以江苏为首的长三角地区协调度最高，而扩散圈最边缘的海南及黑龙江尚处失调状态，西部地区则形成以四川为中心的发展格局。
此外，本文还发现，江苏、浙江等6省房地产业发展长期超前于基建，福建、广东等4省则是房地产业发展水平逐步赶超基建水平，但就数值而言，房地产业发展超前程度不高，并且超前省市大多位于沿海经济发达地区，其余地区房地产业发展均滞后于基础设施建设。这可能是由于地方政府过去在支出上“重基本建设、轻人力资本投资和公共服务”，偏爱“扩张偏向的财政政策”，进而加大基础设施建设投资力度，导致全国基建水平普遍偏高。
4 结语
本文以2006-2019年我国31个省、自治区、直辖市的面板数据为样本，构建基础设施建设与房地产业发展评价指标体系，定量测度了两系统各自发展水平及耦合协调水平，并就此进行时空特征分析。
结果表明：①在研究期内，两系统均表现出东部>中部>东北及西部的三级阶梯式递减分布空间规律，同时除东部发达省市外，大多数省市基础设施建设超前于房地产业发展，这与地方政府过去偏重基建发展有关。②时序分析表明，我国两系统耦合协调度整体偏低，处于中度失调向勉强协调发展阶段。其中，东中西地区耦合协调状态稳步向上发展，而东北地区则存在波动。③空间分析表明，东、中及东北地区呈现出以江苏、广东为核心向周边扩散的态势，其中尤以江苏为首的长三角地区协调度最高，而扩散圈最边缘的海南及黑龙江尚处失调状态，西部地区则形成以四川为中心的发展格局。
基于以上结论，提出建议如下：①东部地区应着眼自身实际及既定规划，适度控制引导房地产业稳健发展，同时补齐基建短板，完善公共服务供给，实现与房地产业的协调发展。②中西部地区应深化“放管服”改革，改善营商环境，加大劳动者素质培训投资，重视公共服务供给，有针对性地进行基建投资以更好承接东部迁移产业，进而加快工业化及城镇化进程，合理支持房地产业的发展。③东北地区应加大市场化改革力度，壮大民营经济，推进国有企业改革，提振产业刺激就业，支撑房地产业平稳发展，以增加政府财政收入，从而能有针对性地加大基建投资，进一步促进东北经济发展。
参考文献：
1.黄峥 徐逸伦.城市基础设施建设与房地产业发展的关系研究.山西建筑.2011.20
2.王晶.城市基礎设施建设规模对房地产投资的影响研究.辽宁大学.2012
3.邓家昭.基础设施与住宅业发展关系的研究.华南师范大学.2005
4.Efthymiou， D.， Antoniou， C. Measuring the effects of transportation infrastructure location on real estate prices and rents： investigating the current impact of a planned metro line.EURO J Transp Logist 3. 179–204 （2014）
5.郭根龙 苏小荣.城市基础设施建设影响房价的中介效应研究——基于我国35个大中城市的实证分析.未来与发展.2015.08
6.徐姣姣 王译彬 项勇.城市基础设施建设与房地产价格变动的相关性研究——基于35个大中城市面板数据分析.价格理论与实践.2017.04
7.王全良.城市基础设施对房地产价格的影响及增值效应.经济纵横.2015.07
8.尹向来 黄彩虹.基础设施与城市化水平耦合协调关系演变——基于285个地级市的实证研究.世界地理研究.2018.06
9.王晓楠 孔凡文.区域经济发展质量与基础设施建设水平协调性评价分析.建筑经济.2017.10
10.郑晓云 陈磊 兰浩月.房地产业和制造业耦合协调的时空演化分析.中国房地产.2019.18
11.张虎 周楠.能源效率对环境表现影响的区域差异.数量经济研究.2019.03
12.王先柱 刘彩珍.城市竞争力与房地产业耦合协调发展的时空特征分析——基于我国35个大中型城市的实证研究.华东经济管理.2018.05
13.刘晨晖.房地产业与东北经济发展的双向协调关系研究.东北财经大学学报.2015.06
14.傅勇 张晏.中国式分权与财政支出结构偏向：为增长而竞争的代价.管理世界.2007.03
15.方红生 张军.中国地方政府竞争、预算软约束与扩张偏向的财政行为.经济研究.2009.12