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摘要：进入21世纪，随着房地产业的不断发展，当前房地产竞争及其激烈的环境下，房地产开发工程项目管理最终是以高效率的实现项目目标为根本目的，而且其项目管理的水平高低，也直接影响着房地产建筑的工期、质量以及后期服务。因此，本文主要论述开发房地产项目前期构成的成本及有关的风险，分析管理房地产开发项目前期成本的主要方法，为房地产开发企业获得最大的经济效益。
关键词：房地产开发;项目前期;成本控制;原则
前言
新时期下，作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，如何促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了諸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。
1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本
成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。
1.1开发房地产项目的前期成本
新时期下，由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等;2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等;3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等;4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。
1.2风险的关键之处
（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。因此，在房地产开发项目过程中，规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。
（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。
2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措
2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本
房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：
（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。
（2）建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求房地产开发企业建立一支具备丰富的行业管理经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时期利用该企业所有的有关资源，制定出一个准确的投资决策。
（3）对项目进行定位和策划，注重调查和研究市场。房地产开发商在深入调查市场的前提下，加以研究和分析，再按照该企业本身的发展战略来整合各方面的资源，开发房地产项目时做好一系列的定位和策划，如定价策略、选择销售对象、定位开发产品和购买土地等。定位策划正确才可以减少购置土地和安置的风险，管控开发项目的成本费用。我国实行的是社会主义市场经济，对此，企业可以延请专业的市场调研部门来策划项目的前期工作，防止问题发生。
3、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则
房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。
1.目标管理原则
目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 2.成本最低化原则
实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。
3.全面成本控制原则
房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。
4、强化材料的管理
（1）建筑材料的质量管理
①在材料購买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。
（2）选择正确的采购模式
经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格;②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料;③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。
（3）材料存放发放管理
材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：
1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。
2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。
5、结束语
综上所述，由于目前企业因为管理不当使得运营存在了非常严重的后果，在开发房地产项目时大多采用传统时期的方式管理经济，不能有效地解决变化多端的问题。因此，房地产企业要想长久的走下去，做大做强，就要求把握好投资项目的风险管理，实现房地产开发项目前期成本的有效控制。
参考文献：
[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学，2013.
[2]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.
[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.
[4]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012.
关键词：房地产开发;项目前期;成本控制;原则
前言
新时期下，作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，如何促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。房地产行业面临着我国实行的宏观调控政策，遭遇了一个比较严峻的考验，尤其是政府有关部门出台了諸如限制增长房价和限制购买房产等新的政策，对房地产行业增加收入方面有所制约。因此，我国现今的形式，房地产行业要想获得成功最主要的前提就是控制好成本。现今，大多数房地产企业在控制成本上都着重控制项目管理施工方面的成本，忽视了项目前期的预算成本控制。因其控制是否成功对工程总造价的影响巨大。所以，房地产开发商家在控制整体成本上应该首要控制好项目前期的成本，以便增加房地产企业投资效益。
1、关于开发房地产项目控制风险的关键点和前期成本
成本控制应涵盖房地产项目开发的整个过程，采取各种各样的强化措施，控制关于其他费用、不可预知费用、财务费用、销售费用、管理费用、报建税费、建筑安装工程费、前期工程费和土地成本等的有关资金消耗，把实际施行过程中产生的每一个类型的费用都管控在计划的成本范围中。随着成本控制理论的发展，房地产开发项目成本控制的对象也变得更为广泛，从项目的决策立项一直延伸到后期的物业服务及运营管理，即为项目全寿命周期成本控制。
1.1开发房地产项目的前期成本
新时期下，由于最近这些年来房地产行业飞速发展，逐渐成了国民经济的一个重要产业，当然，房地产行业之间的竞争也越来越激烈。不同区域的房地产项目，其前期成本的实际内容也有所不同，大体来讲成本由下列要素组成：1、其他前期费用。主要包括房地产开发项目前期有关工作人员的资金利息、福利费和工资等;2、前期工程费用。主要有“七通一平”费用或“三通一平”费用、勘察费和规划设计费等;3、安置补偿和土地拆迁费用。主要包括拆迁安置费、征地管理费、耕地占用税和青苗补偿费等;4、土地出让费。也就是房地产开发当地的土地单位拍卖出让或挂牌出让土地所需要支付的资金。
1.2风险的关键之处
（1）面临设计技术和设计质量的风险。房地产开发前期成本会遇到设计技术和设计质量的风险，这时就需要把握规划设计这个点。因此，在房地产开发项目过程中，规划设计费只占据了不足百分之一的总数，不过在房地产项目立项后会影响整个项目总成本的百分之七十五以上。设计房地产开发项目的好与坏对工期长短和工程项目的造价有着十分直接的影响。控制好规划设计时期的成本才可以把握好工程建设的总体费用，实现节约成本和降低工程造价的目的。设计规划时期也就自然是控制房地产开发项目前期费用的重要环节。
（2）面临拆迁土地、安置人员和土地购买风险。房地产开发项目遭遇拆迁土地、安置人员和土地购买风险后，控制该风险的关键在于前期投资决策时期。房地产开发项目的整个成本中土地成本占据了百分之三十，该项目是否可行取决于测算成本和评估论证开发该土地之后的后期升值的工作支出。所以，房地产开发项目中前期投资决策是控制前期成本最主要的一环，同时也是非常重要的时期。
2、开发房地产管理和控制前期成本的方式和举措
2.1房地产开发项目前期投资立项时期的成本
房地产项目的整体性成败与否会受到投资估算和可行性分析的影响，具体管理和控制前期投资成败的方法是：
（1）真正落实好编制投资估算和可行性研究工作。第一，估算开发房地产项目的效益分析编制投资。要求能够弹性、准确性和全面性的估算编制投资。编制投资的估算时要求可以全方位和仔细地估算，同时也是估算成本的目标，严格确保估算投资编制的正确性。把握好这个基础点的同时还要求思考到项目施工中遇到的具有弹性的一切外部因素，力求实现管控好项目总投资的目标。第二，要求房地产开发商严格遵守我国的社会和经济方面的相关政策和规定，按照需要来竞价所拍土地。根据所拍地块的市政规划、交通状况、环境和地理位置等要素来定位房地产项目的产品，并论证可行的经济成本、可行的项目方案、可行的售价和可行的房地产项目产品。做以上研究主要是为了实现企业最大程度的获得利益和降低项目运行风险的目的，当然，还要求开发进度和工程规模上都必须制定合理。
（2）建立一个专业的投资决策队伍。前期投资决策是一项系统和专业的工作，要求房地产开发企业建立一支具备丰富的行业管理经验和拥有深厚的专业知识的人员，在投资决策时期利用该企业所有的有关资源，制定出一个准确的投资决策。
（3）对项目进行定位和策划，注重调查和研究市场。房地产开发商在深入调查市场的前提下，加以研究和分析，再按照该企业本身的发展战略来整合各方面的资源，开发房地产项目时做好一系列的定位和策划，如定价策略、选择销售对象、定位开发产品和购买土地等。定位策划正确才可以减少购置土地和安置的风险，管控开发项目的成本费用。我国实行的是社会主义市场经济，对此，企业可以延请专业的市场调研部门来策划项目的前期工作，防止问题发生。
3、房地产开发项目施工成本控制须遵循的基本原则
房地产开发项目施工成本控制是整个企业进行成本管理和控制的核心，其在进行施工成本控制的过程中，必须遵循以下原则。
1.目标管理原则
目标管理的内容主要包括：目标的制定，目标的拆分，目标的参与、目标的执行，以及目标结果的核查，目标的修改以及评价，此外还有目标管理的计划、实施、检查、处理循环。 2.成本最低化原则
实行成本最低化原则时，要注意成本的降低不能忽视施工质量，要确保成本最低化的合理性。可以通过挖掘低成本的能力以及通过新技术等方法来降低成本。
3.全面成本控制原则
房地产开发项目施工成本的全过程管理和控制要随着施工进度进行而不间断地开展，不能漏，而且要贯彻在施工的全过程中，这样才能使得施工成本得到有效的控制。
4、强化材料的管理
（1）建筑材料的质量管理
①在材料購买之前，相关采购人员首先要对材料供应商进行充分的审核，一审材料供应商的材料经营相关手续是否齐全以及材料生产经营商的材料来源是否正规。二审材料生产经营商的企业经营状况。材料供应商的经营状况除了包括生产规模和企业经营文化、理念，还包括了企业业绩和市场口碑等因素。三审企业的质量控制体系是否完善。采购人员要调查企业生产的材料是否符合相关国家和行业的标准，以及对材料的质量等级进行测评，了解材料在市场同类产品中属于哪一档次的材料。②采购人员还要对整个建筑材料行业做深入的调查，了解更为全面、准确、细致的信息。材料质量的差异能够在材料行业中明显的彪现出来，采购人员通过对材料行业深入的调查研究，可以真实的了解不同生产厂家的市场信誉和口碑，从而为选择生产经营商提供科学的依据。
（2）选择正确的采购模式
经过众多的建筑企业材料采购经验，当前企业采购模式主要有以下三种：①承建方和监理单位参与下的业主确定材料的价格的采购模式，业主通常采取招标或者进入市场调查两种方式确定材料的价格;②材料由承建方和业主共同采购，共同对材料质量起监督职责，承建方有权力不使用不符合标准的建筑材料;③在工程结算的阶段，结合材料的购买价格采用加权平均数的计算方式计算。少量的辅助性材料则执行信息价。采用这三种采购模式可以做到一体化的材料管理效果，减少了承建方和业主之间的摩擦、矛盾。
（3）材料存放发放管理
材料购进之后并不会将所有材料都使用，在材料存放期间要加强对材料的管理，防止材料因管理不善而造成材料的损坏或者降低材料的使用年限。因此，材料的存放管理要做到以下两点：
1）采用标准质量的仓库保管材料。建筑材料要用专门的材料仓库来存放，尤其是如钢材和水泥等建材的存放库房。像这类的建材要注重仓库的防湿性能，如果这类材料存放在空气潮湿甚至能够被雨水淋湿的仓库，钢铁容易被氧化而降低了钢材的性能，而水泥被淋湿则完全不能使用。
2）对不同的材料做好标记，分门别类存放。建筑工地上的材料种类多，且同一种类的材料也有不同的型号规格。例如钢材在大小上有粗细之分，圆钢和带肋之分，标号高低不一的水泥使用范围不同，且不能混用。所以，在材料的堆放和使用上，建筑企业要严格按照先进先出，推陈储新的原则，完善材料的发放和存放制度。
5、结束语
综上所述，由于目前企业因为管理不当使得运营存在了非常严重的后果，在开发房地产项目时大多采用传统时期的方式管理经济，不能有效地解决变化多端的问题。因此，房地产企业要想长久的走下去，做大做强，就要求把握好投资项目的风险管理，实现房地产开发项目前期成本的有效控制。
参考文献：
[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学，2013.
[2]方辉.房地产开发项目前期成本控制研究[D].浙江工业大学，2012.
[3]李丹.房地产开发项目前期成本控制研究[D].重庆大学，2010.
[4]彭霞.房地产开发项目前期成本控制问题与对策[J].工程设计与研究，2012.