房地产市场房地产市场的涵义可以从两方面来理解：从空间意义上说，房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所，或者说是房地产供需双方进行商品交换的场所；从经济本质上说，房地产市场是指整个社会房地产商品交易关系的总和。房地产市场在运行中受市场规律的支配，供求关系决定价格是市场的基本规律，房地产市场运行分析归根结底就是供求关系的分析。
　　房地产的需求
　　房地产需求房地产需求是在一定的时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业用房及其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。影响房地产市场需求的因素主要包括：
　　（1）价格水平。房地产和其他商品一样，一般情况下，房地产需求量与其价格水平之间存在着反向变动的关系。需求是价格水平的函数，当房地产价格水平上升时，其需求下降；反之，则增加。
　　（2）国民收入水平。国民收入水平主要指企业收入、居民收入和财政收入。企业收入影响生产性房地产需求；居民收入尤其是居民可支配收入决定居民购买力的大小，人均可支配收入与房地产需求呈正相关关系；财政收入影响政府用于房地产上的投资和对低收入居民家庭住房的补贴。
　　（3）宏观政策。政策因素对房地产的生产性需求和消费性需求都有重要影响。国家通过调节生产性需求的经济参数体系，如价格、税收、利率、折旧率等，可以对企业的投资和行为起到刺激或抑制的作用。
　　（4）未来的预期。需求行为是否实现或在什么时候实现，取决于需求者对上述经济外部环境的判断，特别是对未来经济发展形势的预期，不同的预期会产生不同的现实需求。
　　房地产的供给
　　对于房地产供给，还可以从宏观和微观两个层次分析。从宏观角度来看，房地产供给指的是房地产总供给量，是指在某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会房地产产品供给的总量。从微观角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产产品数量。影响房地产供给的因素主要包括：
　　（1）价格因素。房地产租金和价格的涨跌是房地产市场供求关系变动的反映，同时反过来又会影响下一时期的供给和需求。房地产与其他商品一样，一般情况下，房地产价格越高，开发商获利可能越多，供给量也越多。
　　（2）开发成本。在买方市场条件下，房地产开发成本的高低，决定着开发利润的多少。在房地产开发过程中，开发商投入了大量资金、劳动力、技术和其他生产要素，这些生产要素价格发生变化就会引起开发成本的变化。
　　（3）政策因素。政府的土地供应计划、财政金融政策都会影响房地产市场的供给。在计划中扩大土地供给量，房地产供给量就会增加。反之，紧缩土地供给量，房地产供给量就可能减少。
　　（4）未来的预期。对房地产未来的预期一般是根据其发展周期来进行的。房地产开发商往往根据房地产经济波动周期为重要依据，做出房地产开发项目的报建、动工、施工和销售时间等决策。
　　房地产政策的作用机制
　　房地产供求均衡分析房地产供求均衡，就是指消费者愿意并且能够购买的房地产的数量和开发商愿意并且能够提供的房地产数量处于一种相对稳定时的状态。房地产供求均衡如图1所示，房地产在供给S和需求D0。的共同作用下形成的均衡数量Q0和均衡价格P0，由于供给价格法则和需求价格法则的相互作用，供给曲线S为向上扬的一条曲线，需求曲线D为下斜的一条曲线。当供给量和需求量相交时，S与D0相交于E，房地产市场达到均衡，并得到均衡价格P0。此时任何价格的短期偏离都会再次回复至均衡价格P0。若市场价格高于均衡价格P0时，则房地产需求减少，出现供过于求，价格下降；若市场价格低于均衡价格P0时，则房地产需求增加，出现求过于供的现象，从而又使价格上升。由此，可以认为，市场均衡的条件，是在一定价格下的需求量与供给量相等。
　　政策建议
　　总的来说，我国房地产市场宏观调控政策是收到了一定的成效的，但政策的作用效果还远远没有达到一劳永逸的程度，不断攀高的房价就是最明显的证明。政策力度不够、调控面窄是政策效力不足的深层次原因。因此，为进一步完善房地产市场宏观调控体系，给出了以下政策建议：加强土地供应管理、控制土地“第二财政”；调控市场供应结构，完善住房保障体系；进一步规范房地产市场秩序，合理引导消费者预期；强化信贷利率差别政策，增加税收调控手段；积极发展租赁市场，引导住房消费观念转变。
　　（作者单位：四川大学）