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摘要：本文主要针对房地产行业税负高的行业现状，分析各税种的筹划思路，以到达降低企业税负地目的。
关键词：房地产；税收筹划
地球人都知道，中国房价高，但是，没有多少人知道，高房价里面包含了企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税、个人所得税等，以销售收入为基数，营业税及附加占5.5%以上、企业所得税及土地增值税占15-17%，总税赋超过20%。
税赋如此之重，有些项目税务成本接近甚至超过建安成本，如何最大限度的创造税务效益，就要税务筹划，达到晚缴税和少缴税的目的。
税务筹划的一个目的，就是晚缴税，晚缴税，好处很多：一是增加利息收入，钱留在自己公司的帐上；二是减少财务成本，假如项目开发用的贷款资金，1亿资金使用一年，贷款利率是7%，每年就是700万，要是使用的高息资金，那节约的财务成本就更加可观了。第三个好处，就是银行存款多，信用好，更有利于开展银行业务。第四个好处，就是为最后汇算清缴留有余地，房地产的企业所得税和土地增值税都是过程预缴，清算时汇缴，对于毛利低的项目，预缴时可能就是超缴税款，缴多了税款，想从国库里退钱，基本没有可能。
税务筹划的另一个目的，就是少缴税，少缴多少税，那就会增加多少利润。只要给税务机关一个合情合理的理由，得到税务机关的认可，都是正常的税务筹划。房地产需要缴纳的税，根据项目的实际情况，每一种税都可以筹划。
一、营业税及附加
1.整售项目，因为有退房条款，在交房前有退房的可能，可以说服税务机关，预售房款缓交税款，在办理交接过户时一并缴纳，也可以达到推迟缴纳税款的目的。2.通过税务机关内部税款平衡晚缴。税务机关都有税收任务和计划，我们取得税务机关的信任，成为他们完成税收任务的后盾，他们会将税款暂留企业，实现晚缴税。但是，企业必须正常进行纳税申报。税只能晚缴，少缴是不可能的。
二、土地增值税
开发过程中以实际收入为基数按照规定比例预缴，清算后据实多退少补。1.核定税负率，如果能够核定一个相对较低的税负率，可以大大减轻企业税收负担。2.通过税务机关内部税款平衡晚缴。3.延迟清算：一般土地增值税占销售收入的8-10%，预缴2-3%，清算时会补交巨额税款；可以成本结算未完，推迟清算；可在住宅商品房先行开发销售，幼儿园、写字楼等后续开发，推迟清算；可分期开发，拉长战线，推迟清算。当然，对于低利润项目，预缴土地增值税比实际需要缴纳税款高的，要及时进行清算，收回预缴税款或者抵免后续需要缴纳的税款。
三、企业所得税
开发过程中以实际收入为基数按照规定毛利率预缴，汇算后多退少补。1.在税务允许范围内，尽量将成本、费用提前列支，平衡收入与支出，2.推迟汇算工作，将汇缴日尽量安排在5月的下旬，已达到延迟纳税的目的。
四、土地使用税
按照项目占地面积，每年以固定税额缴纳。按照税法规定，在土地出让合同规定的交地次月，就必须起征税款。现实情况是，很多土地不能按照合同规定的时间交地，不能及时办理土地使用证，有的拿到了土地使用证但是拆迀工作也没有完成，不能正常开发。土地出让方都是政府，政府违约不能按时交地，影响企业开发，地还没有实际归企业控制，通过沟通，是可以减按实际收地面积缴纳土地使用税的。
五、契税
在土地过户时，需要缴纳契税。收购项目，在土地过户时，一般按照评估价格缴纳契税，而在实际过户时，可能项目开发已到成熟阶段，按照产成品评估价格，税额巨大；可以和税务沟通，按照地价为基础进行评估，减少税款。
六、印花税
买卖双方各自按照售房合同金额的万分之五缴纳。在有些地方，税务代理公司按照一定的折扣代销印花税，折扣比例可达50%，在税务机关默认的情况下，购买折扣印花税，可以节约税款。别看只有万分之五，对于一个销售几十上百亿的城市公司，那也不是一个小数。
七、个人所得税
1.充分利用年终奖第十三个月的特殊算法；2.平衡月度工资，避免季度、半年奖，降低适用稅率的档次。
其实，任何项目，都有税务筹划的空间，都有避税的条件，只要你去研究，都能找得到，不是可以晚缴税，就是可以少缴税，不是这个税种有机会，就是那个税种有机会。税务人员要熟悉每一种税、掌握其精髓，要参与公司项目开发的每一个环节，就能找到税务筹划的机会。
光说不练是假把式，下面讲两个小故事和大家分享。
整售项目的税务筹划：
一项目实现整售，购房单位一下子交房款5个亿，营业税及附加、土地增值税、预缴企业所得税，合计近5000万的税款。经过和税务机关沟通，整售不同于散售，假如到时候违约退房，这么巨量的税款，税务机关是否能够及时退还？而且根据当前的进度，存在退房的可能。给了税务机关一个充分的理由，同意交房后缴纳相关税款。5000万推迟一年缴纳，大家自己计算一下相关效益吧。
土地使用税的税务筹划：
一项目占地面积200亩，按照和国土局签订的合同，约定在2009年12月31日前交付全部土地，而到2012年6月，实际交付土地100亩，按照税法规定，从2010年1月1日起征土地使用税，政府没有将土地全部交付给公司，影响公司的开发进度，还要企业将不属于自己掌控的土地缴税，于法有理，于情无理，经过和多级税务机关沟通申诉，终于实现按照实际办证土地缴纳土地使用税，预计节约土地使用税款超过1000万元。
最后归纳一下，要做好税务筹划，有下面几个关键点：建立信任的税企关系，掌握精准的税收政策，参与深度的经营环节，常怀积极进取的责任心，依据项目的实际情况，给税务一个合情合理的理由，在加上公司的全力支持，一个创造效益的税务筹划就基本可以实现了。
参考文献：
[1]《营业税暂行条例》.
[2]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例实施细则》.
[3]《个人所得税法》.
[4]《企业所得税法》.
（作者单位：南京中海地产有限公司）
关键词：房地产；税收筹划
地球人都知道，中国房价高，但是，没有多少人知道，高房价里面包含了企业所得税、土地增值税、营业税及附加、土地使用税、契税、印花税、个人所得税等，以销售收入为基数，营业税及附加占5.5%以上、企业所得税及土地增值税占15-17%，总税赋超过20%。
税赋如此之重，有些项目税务成本接近甚至超过建安成本，如何最大限度的创造税务效益，就要税务筹划，达到晚缴税和少缴税的目的。
税务筹划的一个目的，就是晚缴税，晚缴税，好处很多：一是增加利息收入，钱留在自己公司的帐上；二是减少财务成本，假如项目开发用的贷款资金，1亿资金使用一年，贷款利率是7%，每年就是700万，要是使用的高息资金，那节约的财务成本就更加可观了。第三个好处，就是银行存款多，信用好，更有利于开展银行业务。第四个好处，就是为最后汇算清缴留有余地，房地产的企业所得税和土地增值税都是过程预缴，清算时汇缴，对于毛利低的项目，预缴时可能就是超缴税款，缴多了税款，想从国库里退钱，基本没有可能。
税务筹划的另一个目的，就是少缴税，少缴多少税，那就会增加多少利润。只要给税务机关一个合情合理的理由，得到税务机关的认可，都是正常的税务筹划。房地产需要缴纳的税，根据项目的实际情况，每一种税都可以筹划。
一、营业税及附加
1.整售项目，因为有退房条款，在交房前有退房的可能，可以说服税务机关，预售房款缓交税款，在办理交接过户时一并缴纳，也可以达到推迟缴纳税款的目的。2.通过税务机关内部税款平衡晚缴。税务机关都有税收任务和计划，我们取得税务机关的信任，成为他们完成税收任务的后盾，他们会将税款暂留企业，实现晚缴税。但是，企业必须正常进行纳税申报。税只能晚缴，少缴是不可能的。
二、土地增值税
开发过程中以实际收入为基数按照规定比例预缴，清算后据实多退少补。1.核定税负率，如果能够核定一个相对较低的税负率，可以大大减轻企业税收负担。2.通过税务机关内部税款平衡晚缴。3.延迟清算：一般土地增值税占销售收入的8-10%，预缴2-3%，清算时会补交巨额税款；可以成本结算未完，推迟清算；可在住宅商品房先行开发销售，幼儿园、写字楼等后续开发，推迟清算；可分期开发，拉长战线，推迟清算。当然，对于低利润项目，预缴土地增值税比实际需要缴纳税款高的，要及时进行清算，收回预缴税款或者抵免后续需要缴纳的税款。
三、企业所得税
开发过程中以实际收入为基数按照规定毛利率预缴，汇算后多退少补。1.在税务允许范围内，尽量将成本、费用提前列支，平衡收入与支出，2.推迟汇算工作，将汇缴日尽量安排在5月的下旬，已达到延迟纳税的目的。
四、土地使用税
按照项目占地面积，每年以固定税额缴纳。按照税法规定，在土地出让合同规定的交地次月，就必须起征税款。现实情况是，很多土地不能按照合同规定的时间交地，不能及时办理土地使用证，有的拿到了土地使用证但是拆迀工作也没有完成，不能正常开发。土地出让方都是政府，政府违约不能按时交地，影响企业开发，地还没有实际归企业控制，通过沟通，是可以减按实际收地面积缴纳土地使用税的。
五、契税
在土地过户时，需要缴纳契税。收购项目，在土地过户时，一般按照评估价格缴纳契税，而在实际过户时，可能项目开发已到成熟阶段，按照产成品评估价格，税额巨大；可以和税务沟通，按照地价为基础进行评估，减少税款。
六、印花税
买卖双方各自按照售房合同金额的万分之五缴纳。在有些地方，税务代理公司按照一定的折扣代销印花税，折扣比例可达50%，在税务机关默认的情况下，购买折扣印花税，可以节约税款。别看只有万分之五，对于一个销售几十上百亿的城市公司，那也不是一个小数。
七、个人所得税
1.充分利用年终奖第十三个月的特殊算法；2.平衡月度工资，避免季度、半年奖，降低适用稅率的档次。
其实，任何项目，都有税务筹划的空间，都有避税的条件，只要你去研究，都能找得到，不是可以晚缴税，就是可以少缴税，不是这个税种有机会，就是那个税种有机会。税务人员要熟悉每一种税、掌握其精髓，要参与公司项目开发的每一个环节，就能找到税务筹划的机会。
光说不练是假把式，下面讲两个小故事和大家分享。
整售项目的税务筹划：
一项目实现整售，购房单位一下子交房款5个亿，营业税及附加、土地增值税、预缴企业所得税，合计近5000万的税款。经过和税务机关沟通，整售不同于散售，假如到时候违约退房，这么巨量的税款，税务机关是否能够及时退还？而且根据当前的进度，存在退房的可能。给了税务机关一个充分的理由，同意交房后缴纳相关税款。5000万推迟一年缴纳，大家自己计算一下相关效益吧。
土地使用税的税务筹划：
一项目占地面积200亩，按照和国土局签订的合同，约定在2009年12月31日前交付全部土地，而到2012年6月，实际交付土地100亩，按照税法规定，从2010年1月1日起征土地使用税，政府没有将土地全部交付给公司，影响公司的开发进度，还要企业将不属于自己掌控的土地缴税，于法有理，于情无理，经过和多级税务机关沟通申诉，终于实现按照实际办证土地缴纳土地使用税，预计节约土地使用税款超过1000万元。
最后归纳一下，要做好税务筹划，有下面几个关键点：建立信任的税企关系，掌握精准的税收政策，参与深度的经营环节，常怀积极进取的责任心，依据项目的实际情况，给税务一个合情合理的理由，在加上公司的全力支持，一个创造效益的税务筹划就基本可以实现了。
参考文献：
[1]《营业税暂行条例》.
[2]《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例实施细则》.
[3]《个人所得税法》.
[4]《企业所得税法》.
（作者单位：南京中海地产有限公司）