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[摘 要]我国已逐步建立起以经济适用房、廉租房、住房公积金为主体的住房保障制度，但是这些保障方式往往是由政府直接供给住房，进行实物分配。目前很多国家普遍采用租金补贴这种保障方式，在我国也有学者对这种保障方式进行研究并提出政府资助下租赁为主体的保障方式。文章从政府资助下的保障房和保障对象的准入制度、保障房租赁的监管制度、保障房租赁关系的退出制度、保障房租赁管理的立法保障四个方面来思考规范我国政府资助下的保障房的租赁管理。
[关键词]保障房；租金补贴；租赁管理
[中图分类号]F293.31；D922.38 [文献标识码]A [文章编号] 1673-0461（2013）01-00９４-04
目前我国的保障房分类过多，增加了政策制定和实施的难度。这些现有的住房保障模式往往是政府直接供给的方式，即政府财政直接投向生产者，房子建好后再以低廉租金或以较低价格配租或售卖给受众群体。“直接供给”属于实物配租，要针对不同的受众群体分类供应，政府对此制定相应的建设标准和分配标准，例如面积标准、户型标准、质量标准、建设者的盈利标准以及受众群体标准等。从供给的角度来看，为了使参与保障房建设者能够按照政府规定的标准进行建设，政府自身必然要投入大量的人力、物力对建设过程进行严密监控，为此，要付出巨大的监督成本。若不能实施有效监督，违规现象将不可避免。“直接供给”的保障房还会出现被弃购或弃租的现象，这些保障房往往是价格太高或者地理位置太偏，交通购物等配套设施不完善，保障对象最终买不起也没法住。有的家庭连续几年遭遇这样的纠结，无奈之下只能放弃认购资格。这不但令期盼已久的保障对象失望，同时也浪费了大量宝贵资源，最终将影响政府的公信力。
政府资助下的租金补贴为主的保障方式，即政府向符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。采用租金补贴这种方式一方面避免了保障对象必须分类的难题；另一方面赋予享受补贴的家庭或个人租住房屋的选择权，使他们可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这样一种保障方式的提出为住房保障提供了一种全新的保障思路，政府不需要再建设保障房，而是通过租金补贴这样一种方式吸收一部分社会的商品房承担起保障功能转化为保障房，这些房屋都称为政府资助下的保障房。这种保障方式一方面节约了资源，实现了现有住房资源的有效利用；另一方面也能够在不同程度上满足住房保障群体的住房需求。这样的保障方式更需要借助一定的制度甚至法律规范来保障其有效运转和实现，因此，有关政府资助下的保障房租赁管理的制度构建和法律保障意义深重。
一、政府资助下的保障房①和保障对象的准入制度
住房保障的定位应当坚持以保障性为主，让低收入者不致因为经济困难而居住在环境恶劣的住所或无处容身，保障标准在满足保障对象基本居住需要的前提下不宜过高。[1]因此，能够为这些在补贴下租房的保障对象提供的社会化商品房住房，不能是低于当地住房困难面积标准的狭小房屋，也不能是超过当地居民人均住房面积水平的奢侈住房。在实际运行过程中，如果超出保障性住房面积的应当重新审查其资格，并采取相应措施；对于租住的面积仍然在困难标准面积之下的，应考虑增加其资助的数额。而对于提供不符合保障房标准的商品房出租者（比如将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室作为住房进行出租）也应给予相应的制裁措施，防止市场调控引起的投机行为。
进入资助范围的保障对象（也就是需要制定进入住房保障的条件）和住房租赁资助的标准应由各地的政府制定。具体思路是，在评价当地居民家庭住房可支付能力以及租赁市场状况的基础上，确定进入住房保障范围的对象群体。然后按照“双向补贴”模式确定补贴数额，进行统一租金补贴，对符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。避免了保障对象必须分类的难题，使得保障对象在政府补贴的资助下能够在市场上租到合适的房子居住。
二、政府资助下的保障房租赁的监管制度
监管制度是政府资助下的保障房租赁管理的核心，缺乏有效的监督管理，保障房租赁管理会出现许多混乱局面。在国外，各国政府都十分重视对保障房租赁的监督管理，并采用多种方式进行干预。具体的监管手段主要包括：一是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或者停发住房租金补贴；二是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准许续签；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。[2]借鉴这些经验，我们认为可以从下四个方面来构建政府资助下的保障房租赁的监管制度：
1. 租金补贴的发放形式
补贴的发放我们认为可以采取租金券这样的形式。租金券是指由当地租赁型保障房主管部门发行，可以用于抵交租赁型住房房租的凭证。对于通过审核符合保障标准的申请者，都可以发放，申请者可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这种方式，一方面在一定程度上减轻了保障对象的房租负担；另一方面也增加了他们选择住房的灵活性，避免了直接发放货币补贴而导致的租金被挪作他用，或者只领取补贴不去租房居住的混乱局面。
2. 设立登记备案制度并使之影响租赁合同的效力
对于保障对象是否租房的监管，可以设立登记备案制度。具体来说，就是在保障对象与房屋出租者签订房屋租赁合同之后，必须到住房保障管理部门登记备案，只有登记备案后合同才生效，住房保障对象只有在合同登记后才可以领取住房补贴的租金券。
目前，我国对于市场上的房屋租赁实行登记备案制度，其法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”本条虽然规定了房屋租赁合同要向房地产管理部门登记备案，却没有明确登记备案对合同效力的影响。原《城市房屋租赁管理办法》明确规定房屋租赁申请经审核后，颁发房屋租赁证明，而且房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同登记备案是房地产管理部门的强制审查权力，而且这种审查会对房屋租赁合同的效力产生实质性的影响。但是在实际中这种登记备案的制度受到很大争议，尤其与合同法解释第四条的规定相互冲突。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，房屋租赁登记备案与租赁合同效力没有关系。2011年2月1日生效的《商品房屋租赁管理办法》重新规定了登记备案制度，在新的规定里我们并没有看到登记备案制度对于合同效力的影响，所以这种登记还是与租赁合同没有关系。 但是，鉴于政府资助下保障房租赁的特殊性，我们认为对于这种特殊的房屋租赁行为应当采取登记备案制作为合同生效的依据以及租赁双方可以领取“双向补贴”租金的有效凭证（这需要立法的保障）。主要基于以下几点：一是在政府资助下的保障房租赁行为不再是一种简单的市场行为，而是具有社会保障的性质，其首要目的在于维护社会公平，保障住房困难群体的利益。二是进行房屋租赁登记可以防止一些不符合出租条件的商品房进入保障房租赁市场，扰乱市场秩序。三是登记备案制度在一定程度上可以遏制因资助而获得租金补贴的租房群体增多，引起租金普遍上涨的问题。在登记备案的过程中会审核双方的合同，对于租金上涨政府可以采取一定的调控措施防止市场调节的弊病。四是可以记录保障对象的一些信息，为以后的租赁动态管理提供基础。
3. 建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度
对于领取补贴后租房成功的保障对象，我们仍然需要监控他们的收入、财产变动情况以及租赁情况。可以建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度。
目前所出台的廉租住房、经济适用住房的相关管理办法中，确定了保障对象的界定标准，以及相关管理要求，但还没有对此做出具体要求，也还没有引起地方政府重视。在廉租住房的管理中，还没有建立起真正意义的信息系统，仅是相关资料的登记管理，与完善的家庭信息体系的要求还有很大差距。[3]个人信用体系的重点在于建立权威准确的个人收入统计信息系统，住房保障管理部门应当会同其他政府部门以及街道社区、社会服务中心等建立个人及其家庭收入与财产状况档案，并及时跟踪调查更新数据以判断保障对象是否继续符合保障标准。
对于保障对象规定其必须定期（半年或者一年）到住房保障管理部门进行汇报，包括收入状况、财产状况和房屋使用情况并提供相应的证明材料。不进行汇报者暂停其租金补贴的发放，可以规定一个期限，在这个期限内如果保障对象还没有及时汇报将取消其保障资格。同时住房保障管理部门工作人员还可以采取多种方式进行调查：一是在不同的时段进行突击性家访；二是突击性查访他处拥有住房；三是多方面搜集证据；四是向其他政府部门或机构查询，如向民政部门查询居民的身份、婚姻状况，向土地注册处查询拥有房产情况等，而且有权查询居民在各银行的存款、股票等资产。[4]
4. 对住房保障管理部门的监督
监管还包括对住房保障管理部门的监督，主要是指对住房保障管理部门工作实施情况的监督和考核，防止政府的资助金被私吞，挪用，也防止滥用职权、帮助弄虚作假、寻租腐败等违法犯罪现象。包括自上而下的人大监督、政府内部的监督、考核和监察，审计监督和社会监督等等。要充分发挥民众的监督作用，在居民中加强保障房租赁政策法规的宣传工作，让广大居民了解和理解租赁管理工作；实行举报制度和奖励制度。对于弄虚作假骗取保障补贴的，没有按照住房用途使用保障房的，以及在保障房内从事非法活动的，任何单位、个人都应当及时向住房保障管理部门举报，对于查证属实的应当给予举报人精神和物质奖励；对于住房保障管理部门的违法行为居民也应当及时向政府部门举报，同样查证属实的也应给予一定的精神和物质奖励。民众的监督是既可以协助住房保障管理部门更好的做好住房保障的监管，也可以有效监督住房保障管理部门，促进住房保障的公平。
三、政府资助下的保障房租赁关系的退出制度
我们将政府资助下的保障房租赁关系的退出制度分为主动退出和强制退出。
第一，主动退出。领取住房补贴的保障对象可以随时退出，退出后再申请住房保障的需要重新审查；领取住房补贴的保障对象在收入状况、财产状况等相关条件发生变化后，不再符合政府资助的标准，应当及时告知当地的住房保障管理部门。住房保障管理部门应当会同其他相关部门进行审核，结合相关资料进行核查，并作出调整或者终止对住房保障对象的资助。
第二，强制退出。首先，住房保障管理部门在监管过程中，发现保障对象的收入、财产状况等不再符合保障标准的，应当书面通知对其补贴发生调整或者终止。对决定有异议的可以向住房保障管理部门或者政府申请复核，对于复核不服的可以通过诉讼途径解决（当然这需要立法的支持。只有相应法律制度的建立健全，才能有相应的法律依据）。其次，对于没有异议，不再符合保障标准的家庭、个人，应当终止发放住房补贴。最后，住房保障管理部门在监管过程中发现保障对象没有按照资助目的使用房屋的，例如将在资助补贴下获租的房屋转租，在租住的房屋内从事违法行为的，直接取消其资助资格，对于已经发放的补贴予以追回并根据相应的法律法规予以处罚，触犯其他法律的交由相关部门依法处理。
四、政府资助下的保障房租赁管理的立法保障
我国已经出台了经济适用房、廉租房、公租房的管理办法对保障房进行管理，但是还没有出台相关的法律。[5]这些管理办法均属部门规章，其效率明显要低于国家高度上的法律效率，而且关于保障房租赁管理和规制的法律法规也不多，法律依据不明确，使其难以形成良好的监督和管理制度。虽然有相应的部门规章，但现实中的执行不力和执行不到位也使得保障房的租赁管理令人不甚满意，这也与我国在保障房租赁管理方面的制度不健全有关。对于这种新的住房保障方式——政府资助下租金补贴为主的新型保障模式的运行和实现更需要相关制度法规的规范来保障其运行。因此，应当尽快出台相关的法律，要明确各级政府的责任，为运行和监管制度提供法律依据和支持。
健全住房保障方面的法律，有利于形成较好的规制，正确引导住房保障的发展，也有利于形成较为统一的保障体制和保障标准。国外的住房保障制度多依赖于较为健全的法律体系，美国的《住房法》、《国民住宅法》，日本的《住宅公团法》，德国的《住宅补贴法》等都为我国住房保障法律体系的完善提供了借鉴。法律作为规制的重要手段，在保障性住房的建设、管理、运营等过程中发挥重要的作用。然而，我国目前住房保障法制建设滞后，住房保障法律体系不够健全。从立法进程上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，但进展较为缓慢。2010年形成基本住房保障法征求意见稿后，住房保障立法就未能获得进一步实质性进展。因此全国人大、国务院应当进一步加强监督、领导、组织和协调，尽快启动立法程序，增加住房保障的模式，建立和完善国家住房保障体系和法律制度，通过立法改变现有住房保障制度中的不合理规则，促进住房保障步入法制化发展轨道。 当然，地区间的差异也是不容忽视。各个地方政府可以根据当地实际情况，制定适合本地区的住房保障法律法规，出台关于政府资助住房补贴的相关政策、法规，包括准入标准、监管制度、退出制度，也包括异议、审核等程序性问题。更加应该强调法律责任的追究，一方面是对弄虚作假骗取住房补贴、违法使用住房补贴租住房屋等情形规定相应的法律责任；另一方面是对其他单位、个人协助弄虚作假、国家政府机关及其工作人员渎职等情形也应规定相应的法律责任。
只有具备了法律作为依据，各项工作才可以依法进行，更加规范有效，政府资助下的这种通过补贴来帮助低收入居民解决住房问题的措施也才可以实际运行和实现，从而促进我国住房保障工作的进程，促进住房保障制度的完善和良性运行下去。
[注 释]
[1] 韩伟. 我国《住房保障法》的基本制度建构[J]. 北京社会科学，2011（4）：19.
[2] 周望. 世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[J]. 当代世界，2010（9）：62.
[3] 邓炜. 建立租赁型住房保障制度刍议[J]. 房地经济，2009（4）：83.
[4] 吴军，范明林. 廉租房评估机制创新研究（节选）[C]. 上海：上海人民出版社，2008：64.
[5] 陈华，刘国栋. 基于和谐的住房保障制度研究：一个国际比较的视角[J].石家庄经济学院学报，2007（4）：13.
Institutional and Legal Thinking
of the Government-Funded Housing Lease Management
——Mainly about the Rent Subsidy
Sun Yanling ， Zhang Ying， Wang Wenjiang
（Humanities and Law Department ，Shandong University of Science and Technology， Qingdao 266590，China）
Abstract： China has established the housing security system mainly consisting of affordable housing， low-rent housing and housing fund and subsidy， but these security measures are often in the form of housing supply directly allocated by the government. Nowadays， it is quite common for many countries to adopt housing rent subsidy， which some Chinese scholars have studied， proposing that the government-funded housing lease should be the main body of housing security measures. This paper attempts to find ways to regulate the government-funded security housing lease management from four aspects such as the entry system for the government-funded security housing and beneficiaries， the supervision system for the security housing lease， the exit system for the security housing lease， the legislation for the security housing lease management.
Key words： security housing； rent subsidy； lease management
（责任编辑：李 萌）
[关键词]保障房；租金补贴；租赁管理
[中图分类号]F293.31；D922.38 [文献标识码]A [文章编号] 1673-0461（2013）01-00９４-04
目前我国的保障房分类过多，增加了政策制定和实施的难度。这些现有的住房保障模式往往是政府直接供给的方式，即政府财政直接投向生产者，房子建好后再以低廉租金或以较低价格配租或售卖给受众群体。“直接供给”属于实物配租，要针对不同的受众群体分类供应，政府对此制定相应的建设标准和分配标准，例如面积标准、户型标准、质量标准、建设者的盈利标准以及受众群体标准等。从供给的角度来看，为了使参与保障房建设者能够按照政府规定的标准进行建设，政府自身必然要投入大量的人力、物力对建设过程进行严密监控，为此，要付出巨大的监督成本。若不能实施有效监督，违规现象将不可避免。“直接供给”的保障房还会出现被弃购或弃租的现象，这些保障房往往是价格太高或者地理位置太偏，交通购物等配套设施不完善，保障对象最终买不起也没法住。有的家庭连续几年遭遇这样的纠结，无奈之下只能放弃认购资格。这不但令期盼已久的保障对象失望，同时也浪费了大量宝贵资源，最终将影响政府的公信力。
政府资助下的租金补贴为主的保障方式，即政府向符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。采用租金补贴这种方式一方面避免了保障对象必须分类的难题；另一方面赋予享受补贴的家庭或个人租住房屋的选择权，使他们可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这样一种保障方式的提出为住房保障提供了一种全新的保障思路，政府不需要再建设保障房，而是通过租金补贴这样一种方式吸收一部分社会的商品房承担起保障功能转化为保障房，这些房屋都称为政府资助下的保障房。这种保障方式一方面节约了资源，实现了现有住房资源的有效利用；另一方面也能够在不同程度上满足住房保障群体的住房需求。这样的保障方式更需要借助一定的制度甚至法律规范来保障其有效运转和实现，因此，有关政府资助下的保障房租赁管理的制度构建和法律保障意义深重。
一、政府资助下的保障房①和保障对象的准入制度
住房保障的定位应当坚持以保障性为主，让低收入者不致因为经济困难而居住在环境恶劣的住所或无处容身，保障标准在满足保障对象基本居住需要的前提下不宜过高。[1]因此，能够为这些在补贴下租房的保障对象提供的社会化商品房住房，不能是低于当地住房困难面积标准的狭小房屋，也不能是超过当地居民人均住房面积水平的奢侈住房。在实际运行过程中，如果超出保障性住房面积的应当重新审查其资格，并采取相应措施；对于租住的面积仍然在困难标准面积之下的，应考虑增加其资助的数额。而对于提供不符合保障房标准的商品房出租者（比如将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室作为住房进行出租）也应给予相应的制裁措施，防止市场调控引起的投机行为。
进入资助范围的保障对象（也就是需要制定进入住房保障的条件）和住房租赁资助的标准应由各地的政府制定。具体思路是，在评价当地居民家庭住房可支付能力以及租赁市场状况的基础上，确定进入住房保障范围的对象群体。然后按照“双向补贴”模式确定补贴数额，进行统一租金补贴，对符合住房保障条件的家庭或个人发放同一数量的租金补贴，使其自由到市场上去租住房屋。避免了保障对象必须分类的难题，使得保障对象在政府补贴的资助下能够在市场上租到合适的房子居住。
二、政府资助下的保障房租赁的监管制度
监管制度是政府资助下的保障房租赁管理的核心，缺乏有效的监督管理，保障房租赁管理会出现许多混乱局面。在国外，各国政府都十分重视对保障房租赁的监督管理，并采用多种方式进行干预。具体的监管手段主要包括：一是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或者停发住房租金补贴；二是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准许续签；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。[2]借鉴这些经验，我们认为可以从下四个方面来构建政府资助下的保障房租赁的监管制度：
1. 租金补贴的发放形式
补贴的发放我们认为可以采取租金券这样的形式。租金券是指由当地租赁型保障房主管部门发行，可以用于抵交租赁型住房房租的凭证。对于通过审核符合保障标准的申请者，都可以发放，申请者可以根据自身的收入水平和得到的租金补贴情况，在市场上租住自身适宜的住房。这种方式，一方面在一定程度上减轻了保障对象的房租负担；另一方面也增加了他们选择住房的灵活性，避免了直接发放货币补贴而导致的租金被挪作他用，或者只领取补贴不去租房居住的混乱局面。
2. 设立登记备案制度并使之影响租赁合同的效力
对于保障对象是否租房的监管，可以设立登记备案制度。具体来说，就是在保障对象与房屋出租者签订房屋租赁合同之后，必须到住房保障管理部门登记备案，只有登记备案后合同才生效，住房保障对象只有在合同登记后才可以领取住房补贴的租金券。
目前，我国对于市场上的房屋租赁实行登记备案制度，其法律依据为《中华人民共和国城市房地产管理法》和《商品房屋租赁管理办法》。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案。”本条虽然规定了房屋租赁合同要向房地产管理部门登记备案，却没有明确登记备案对合同效力的影响。原《城市房屋租赁管理办法》明确规定房屋租赁申请经审核后，颁发房屋租赁证明，而且房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。根据《城市房屋租赁管理办法》的规定，房屋租赁合同登记备案是房地产管理部门的强制审查权力，而且这种审查会对房屋租赁合同的效力产生实质性的影响。但是在实际中这种登记备案的制度受到很大争议，尤其与合同法解释第四条的规定相互冲突。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院认定合同无效，应当以全国人大及其常务委员会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，房屋租赁登记备案与租赁合同效力没有关系。2011年2月1日生效的《商品房屋租赁管理办法》重新规定了登记备案制度，在新的规定里我们并没有看到登记备案制度对于合同效力的影响，所以这种登记还是与租赁合同没有关系。 但是，鉴于政府资助下保障房租赁的特殊性，我们认为对于这种特殊的房屋租赁行为应当采取登记备案制作为合同生效的依据以及租赁双方可以领取“双向补贴”租金的有效凭证（这需要立法的保障）。主要基于以下几点：一是在政府资助下的保障房租赁行为不再是一种简单的市场行为，而是具有社会保障的性质，其首要目的在于维护社会公平，保障住房困难群体的利益。二是进行房屋租赁登记可以防止一些不符合出租条件的商品房进入保障房租赁市场，扰乱市场秩序。三是登记备案制度在一定程度上可以遏制因资助而获得租金补贴的租房群体增多，引起租金普遍上涨的问题。在登记备案的过程中会审核双方的合同，对于租金上涨政府可以采取一定的调控措施防止市场调节的弊病。四是可以记录保障对象的一些信息，为以后的租赁动态管理提供基础。
3. 建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度
对于领取补贴后租房成功的保障对象，我们仍然需要监控他们的收入、财产变动情况以及租赁情况。可以建立完善的个人信用体系和个人收入申报制度。
目前所出台的廉租住房、经济适用住房的相关管理办法中，确定了保障对象的界定标准，以及相关管理要求，但还没有对此做出具体要求，也还没有引起地方政府重视。在廉租住房的管理中，还没有建立起真正意义的信息系统，仅是相关资料的登记管理，与完善的家庭信息体系的要求还有很大差距。[3]个人信用体系的重点在于建立权威准确的个人收入统计信息系统，住房保障管理部门应当会同其他政府部门以及街道社区、社会服务中心等建立个人及其家庭收入与财产状况档案，并及时跟踪调查更新数据以判断保障对象是否继续符合保障标准。
对于保障对象规定其必须定期（半年或者一年）到住房保障管理部门进行汇报，包括收入状况、财产状况和房屋使用情况并提供相应的证明材料。不进行汇报者暂停其租金补贴的发放，可以规定一个期限，在这个期限内如果保障对象还没有及时汇报将取消其保障资格。同时住房保障管理部门工作人员还可以采取多种方式进行调查：一是在不同的时段进行突击性家访；二是突击性查访他处拥有住房；三是多方面搜集证据；四是向其他政府部门或机构查询，如向民政部门查询居民的身份、婚姻状况，向土地注册处查询拥有房产情况等，而且有权查询居民在各银行的存款、股票等资产。[4]
4. 对住房保障管理部门的监督
监管还包括对住房保障管理部门的监督，主要是指对住房保障管理部门工作实施情况的监督和考核，防止政府的资助金被私吞，挪用，也防止滥用职权、帮助弄虚作假、寻租腐败等违法犯罪现象。包括自上而下的人大监督、政府内部的监督、考核和监察，审计监督和社会监督等等。要充分发挥民众的监督作用，在居民中加强保障房租赁政策法规的宣传工作，让广大居民了解和理解租赁管理工作；实行举报制度和奖励制度。对于弄虚作假骗取保障补贴的，没有按照住房用途使用保障房的，以及在保障房内从事非法活动的，任何单位、个人都应当及时向住房保障管理部门举报，对于查证属实的应当给予举报人精神和物质奖励；对于住房保障管理部门的违法行为居民也应当及时向政府部门举报，同样查证属实的也应给予一定的精神和物质奖励。民众的监督是既可以协助住房保障管理部门更好的做好住房保障的监管，也可以有效监督住房保障管理部门，促进住房保障的公平。
三、政府资助下的保障房租赁关系的退出制度
我们将政府资助下的保障房租赁关系的退出制度分为主动退出和强制退出。
第一，主动退出。领取住房补贴的保障对象可以随时退出，退出后再申请住房保障的需要重新审查；领取住房补贴的保障对象在收入状况、财产状况等相关条件发生变化后，不再符合政府资助的标准，应当及时告知当地的住房保障管理部门。住房保障管理部门应当会同其他相关部门进行审核，结合相关资料进行核查，并作出调整或者终止对住房保障对象的资助。
第二，强制退出。首先，住房保障管理部门在监管过程中，发现保障对象的收入、财产状况等不再符合保障标准的，应当书面通知对其补贴发生调整或者终止。对决定有异议的可以向住房保障管理部门或者政府申请复核，对于复核不服的可以通过诉讼途径解决（当然这需要立法的支持。只有相应法律制度的建立健全，才能有相应的法律依据）。其次，对于没有异议，不再符合保障标准的家庭、个人，应当终止发放住房补贴。最后，住房保障管理部门在监管过程中发现保障对象没有按照资助目的使用房屋的，例如将在资助补贴下获租的房屋转租，在租住的房屋内从事违法行为的，直接取消其资助资格，对于已经发放的补贴予以追回并根据相应的法律法规予以处罚，触犯其他法律的交由相关部门依法处理。
四、政府资助下的保障房租赁管理的立法保障
我国已经出台了经济适用房、廉租房、公租房的管理办法对保障房进行管理，但是还没有出台相关的法律。[5]这些管理办法均属部门规章，其效率明显要低于国家高度上的法律效率，而且关于保障房租赁管理和规制的法律法规也不多，法律依据不明确，使其难以形成良好的监督和管理制度。虽然有相应的部门规章，但现实中的执行不力和执行不到位也使得保障房的租赁管理令人不甚满意，这也与我国在保障房租赁管理方面的制度不健全有关。对于这种新的住房保障方式——政府资助下租金补贴为主的新型保障模式的运行和实现更需要相关制度法规的规范来保障其运行。因此，应当尽快出台相关的法律，要明确各级政府的责任，为运行和监管制度提供法律依据和支持。
健全住房保障方面的法律，有利于形成较好的规制，正确引导住房保障的发展，也有利于形成较为统一的保障体制和保障标准。国外的住房保障制度多依赖于较为健全的法律体系，美国的《住房法》、《国民住宅法》，日本的《住宅公团法》，德国的《住宅补贴法》等都为我国住房保障法律体系的完善提供了借鉴。法律作为规制的重要手段，在保障性住房的建设、管理、运营等过程中发挥重要的作用。然而，我国目前住房保障法制建设滞后，住房保障法律体系不够健全。从立法进程上看，住房保障法已于2008年11月被列入十一届全国人大常委会五年立法规划，但进展较为缓慢。2010年形成基本住房保障法征求意见稿后，住房保障立法就未能获得进一步实质性进展。因此全国人大、国务院应当进一步加强监督、领导、组织和协调，尽快启动立法程序，增加住房保障的模式，建立和完善国家住房保障体系和法律制度，通过立法改变现有住房保障制度中的不合理规则，促进住房保障步入法制化发展轨道。 当然，地区间的差异也是不容忽视。各个地方政府可以根据当地实际情况，制定适合本地区的住房保障法律法规，出台关于政府资助住房补贴的相关政策、法规，包括准入标准、监管制度、退出制度，也包括异议、审核等程序性问题。更加应该强调法律责任的追究，一方面是对弄虚作假骗取住房补贴、违法使用住房补贴租住房屋等情形规定相应的法律责任；另一方面是对其他单位、个人协助弄虚作假、国家政府机关及其工作人员渎职等情形也应规定相应的法律责任。
只有具备了法律作为依据，各项工作才可以依法进行，更加规范有效，政府资助下的这种通过补贴来帮助低收入居民解决住房问题的措施也才可以实际运行和实现，从而促进我国住房保障工作的进程，促进住房保障制度的完善和良性运行下去。
[注 释]
[1] 韩伟. 我国《住房保障法》的基本制度建构[J]. 北京社会科学，2011（4）：19.
[2] 周望. 世界各国构建住房保障体系的基本模式和经验归纳[J]. 当代世界，2010（9）：62.
[3] 邓炜. 建立租赁型住房保障制度刍议[J]. 房地经济，2009（4）：83.
[4] 吴军，范明林. 廉租房评估机制创新研究（节选）[C]. 上海：上海人民出版社，2008：64.
[5] 陈华，刘国栋. 基于和谐的住房保障制度研究：一个国际比较的视角[J].石家庄经济学院学报，2007（4）：13.
Institutional and Legal Thinking
of the Government-Funded Housing Lease Management
——Mainly about the Rent Subsidy
Sun Yanling ， Zhang Ying， Wang Wenjiang
（Humanities and Law Department ，Shandong University of Science and Technology， Qingdao 266590，China）
Abstract： China has established the housing security system mainly consisting of affordable housing， low-rent housing and housing fund and subsidy， but these security measures are often in the form of housing supply directly allocated by the government. Nowadays， it is quite common for many countries to adopt housing rent subsidy， which some Chinese scholars have studied， proposing that the government-funded housing lease should be the main body of housing security measures. This paper attempts to find ways to regulate the government-funded security housing lease management from four aspects such as the entry system for the government-funded security housing and beneficiaries， the supervision system for the security housing lease， the exit system for the security housing lease， the legislation for the security housing lease management.
Key words： security housing； rent subsidy； lease management
（责任编辑：李 萌）