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【摘要】本研究选取了2005年1月至2013年12月之间太原市的房地产企业营业利润与缴纳税收建立了Tarch模型，实证证明了太原房价的波动存在集聚性和杠杆效应。且利好消息和利空消息对房价的变动具不同的冲击作用，而税率政策在太原市房价调剂方面具有较为明显的效果，并在此基础上提出了相关的政策建议。
【关键词】太原市房地产价格 集聚性 杠杆效应 arch/Tarch模型
一、模型的构建与检验
（一）模型选择
Tarch模型在Garch模型的基础上引入了一个虚拟变量，通过虚拟变量系数的变动来描述不同信息对金融资产价格的影响程度。在本研究中建立Tarch模型的目的就是为了通过虚拟变量的系数的大小来检验房地产市场上的利好消息和利空消息对房价波动的影响以及定量研究影响程度。
Tarch模型基本公式：
其中dt-1为虚拟变量，且满足当ut-1>0时，dt-1=0，反之dt-1=1。设好消息时ut-1>0，坏消息时ut-1<0，所以当出现好消息时，有a1的冲击，当出现坏消息时，有a1+r的冲击。当r=0时，信息是完全对称的，反之信息不对称。当r≠0时，不对称效应使得波动增大，反之使得波动减小，即存在杠杆效应。
本研究猜想：在房地产市场上同样存在杠杆效应。且与股票市场上具有想同性质的杠杆效应，在股票市场上虚拟变量的系数r≠0，房地产市场的虚拟变量系数也为正值，即坏消息对房地产市场的冲击作用要大于好消息对房价的影响。
（二）模型检验
本文选取了太原市2005年1月至2013年12月的房地产企业营业利润和缴纳的土地税共108对数据为研究对象，房地产企业的收入用y表示，税收用x表示，为了增加估计的精确性，对两组数据取自然对数。即以lny为因变量，lnx为自变量进行估计。本文首先对选取的变量进行ADF单位根检验，确定了所选取的所有变量滞后一阶是平稳的。在此基础上对残差进行LM检验，检验结果间下表1。
由上表可知：在滞后阶数p=1，5%的显著水平上拒绝原假设，即残差序列存在Arch效应。
Tarch检验：
方差方程中，非对称效应项系数r=0.0557，说明太原市房地产价格的波动具有非对称效应，即具有杠杆效应，且r大于零说明房市上的利空消息对房价的冲击作用大于利好消息的作用。
（三）结果分析
研究表明太原市房地产价格具有较强的Arch效应，即房价的波动具有显著地集聚效应。原因是由于：太原市房地产的投资需求大，进而引起的投资需求弹性较大，而实际住房需求不足，房地产泡沫现象较为严重。根据Tarch模型，太原市房地产存在杠杆效应，即投机现象、尤其是盲目投机、蜂群现象比较严重。由于r为正值，利率对房地产的价格有较强的调节作用。且利空消息比利好消息能带来更大的冲击。即对于房价的波动，利率上升的利空消息比利率下降的利好消息更有效，在控制房价时提高利率起到的作用更大更持久。
二、政策建议
（一）建立房地产发展的长期、有效调控机制
首先、中央要建立房地产调控的相应体系，明确规定房地产调控的目标，参考的经济变量，以及相应的技术手段。其次各级地方政府额要积极配合中央的调控体系，结合各地区的区域特点、产业结构、居民生活水平等因素，在国家宏观调控体系下，建立自身多特有的微观调控体系。
（二）合理的规划城市化进程
房地产业的发展是为了满足居民最基本的生活需求，而城市化进程是为了使居民的生活更加的便捷。两者之间不存在任何矛盾，但城市化进程的加快必然会带来土地价格的上涨，从而会推动房价的上升。这个过程如果超过了合理的经济发展平均水平限度就会造成房地产泡沫，由此合理规划城市化进程对于房地产业的健康发展是十分必要的。
（三）政府加大房地产业的调控
城市化并不等于造城运动。当造城的速度远远超过经济增长时，就会出现所谓的“鬼城”，普通老百姓只能生活在所能承受得起的棚户区里。因此政府要更加注重解决弱势群体的住房问题，加大保障性住房的开发力度，保障低收入人群的住房权利。
（四）政府要合理的运用税收工具控制房价
我国目前房地产方面的税收种类主要包括占有税和交易税两种。从表面上看交易税是施加给房地产企业的，但房地产企业最终会以高房价的形似将这部分税收转嫁给购买者。因此交易税的增加也间接的推动了房价的上升。相反占有税对于控制房价有着较好的作用。目前我国的占有税仅有两项，房地产企业几乎处于零占有税的环境下，造成了房地产企业肆无忌惮的建房而不关心是否能卖得出去。占有税种类和税率的增加，可以提高房地产企业持有空房的时间成本，会促使房企不但关心造房的成本更加关心售房的时间，从而有利于促进房价的理性回归。
（五）完善土地供给政策，增加商品房土地供给
房价的上升从源头上来说是由于土地价格的上升。造成土地价格上升的原因有两点：土地市场化，2004年之后我国所有经营性土地实行公开竞价出让，公开竞价的结果就是土地价格的不断攀升；开发商为获得高额利润，囤积土地，等待升值，降低了土地的利用效率。近年来，国家加大了保障性住房的土地供给，但商品房土地供给不足，这也造成了房价的居高不降。
参考文献
[1]Nelson Daniel B. ARCH models as diffusion approximations. Journal of Econometrics，1990.
[2]胡岳岷.我国房地产价格影响因素及其作用效应的计量检验[J].税务与经济，2011.
[3]徐轲，马永开，邓长荣.中国住房价格波动聚集性研究及短期预测[J].管理学报，2010.
作者简介：段震中（1985-），男，山西太原，山西财经大学研究生，研究方向：金融。
【关键词】太原市房地产价格 集聚性 杠杆效应 arch/Tarch模型
一、模型的构建与检验
（一）模型选择
Tarch模型在Garch模型的基础上引入了一个虚拟变量，通过虚拟变量系数的变动来描述不同信息对金融资产价格的影响程度。在本研究中建立Tarch模型的目的就是为了通过虚拟变量的系数的大小来检验房地产市场上的利好消息和利空消息对房价波动的影响以及定量研究影响程度。
Tarch模型基本公式：
其中dt-1为虚拟变量，且满足当ut-1>0时，dt-1=0，反之dt-1=1。设好消息时ut-1>0，坏消息时ut-1<0，所以当出现好消息时，有a1的冲击，当出现坏消息时，有a1+r的冲击。当r=0时，信息是完全对称的，反之信息不对称。当r≠0时，不对称效应使得波动增大，反之使得波动减小，即存在杠杆效应。
本研究猜想：在房地产市场上同样存在杠杆效应。且与股票市场上具有想同性质的杠杆效应，在股票市场上虚拟变量的系数r≠0，房地产市场的虚拟变量系数也为正值，即坏消息对房地产市场的冲击作用要大于好消息对房价的影响。
（二）模型检验
本文选取了太原市2005年1月至2013年12月的房地产企业营业利润和缴纳的土地税共108对数据为研究对象，房地产企业的收入用y表示，税收用x表示，为了增加估计的精确性，对两组数据取自然对数。即以lny为因变量，lnx为自变量进行估计。本文首先对选取的变量进行ADF单位根检验，确定了所选取的所有变量滞后一阶是平稳的。在此基础上对残差进行LM检验，检验结果间下表1。
由上表可知：在滞后阶数p=1，5%的显著水平上拒绝原假设，即残差序列存在Arch效应。
Tarch检验：
方差方程中，非对称效应项系数r=0.0557，说明太原市房地产价格的波动具有非对称效应，即具有杠杆效应，且r大于零说明房市上的利空消息对房价的冲击作用大于利好消息的作用。
（三）结果分析
研究表明太原市房地产价格具有较强的Arch效应，即房价的波动具有显著地集聚效应。原因是由于：太原市房地产的投资需求大，进而引起的投资需求弹性较大，而实际住房需求不足，房地产泡沫现象较为严重。根据Tarch模型，太原市房地产存在杠杆效应，即投机现象、尤其是盲目投机、蜂群现象比较严重。由于r为正值，利率对房地产的价格有较强的调节作用。且利空消息比利好消息能带来更大的冲击。即对于房价的波动，利率上升的利空消息比利率下降的利好消息更有效，在控制房价时提高利率起到的作用更大更持久。
二、政策建议
（一）建立房地产发展的长期、有效调控机制
首先、中央要建立房地产调控的相应体系，明确规定房地产调控的目标，参考的经济变量，以及相应的技术手段。其次各级地方政府额要积极配合中央的调控体系，结合各地区的区域特点、产业结构、居民生活水平等因素，在国家宏观调控体系下，建立自身多特有的微观调控体系。
（二）合理的规划城市化进程
房地产业的发展是为了满足居民最基本的生活需求，而城市化进程是为了使居民的生活更加的便捷。两者之间不存在任何矛盾，但城市化进程的加快必然会带来土地价格的上涨，从而会推动房价的上升。这个过程如果超过了合理的经济发展平均水平限度就会造成房地产泡沫，由此合理规划城市化进程对于房地产业的健康发展是十分必要的。
（三）政府加大房地产业的调控
城市化并不等于造城运动。当造城的速度远远超过经济增长时，就会出现所谓的“鬼城”，普通老百姓只能生活在所能承受得起的棚户区里。因此政府要更加注重解决弱势群体的住房问题，加大保障性住房的开发力度，保障低收入人群的住房权利。
（四）政府要合理的运用税收工具控制房价
我国目前房地产方面的税收种类主要包括占有税和交易税两种。从表面上看交易税是施加给房地产企业的，但房地产企业最终会以高房价的形似将这部分税收转嫁给购买者。因此交易税的增加也间接的推动了房价的上升。相反占有税对于控制房价有着较好的作用。目前我国的占有税仅有两项，房地产企业几乎处于零占有税的环境下，造成了房地产企业肆无忌惮的建房而不关心是否能卖得出去。占有税种类和税率的增加，可以提高房地产企业持有空房的时间成本，会促使房企不但关心造房的成本更加关心售房的时间，从而有利于促进房价的理性回归。
（五）完善土地供给政策，增加商品房土地供给
房价的上升从源头上来说是由于土地价格的上升。造成土地价格上升的原因有两点：土地市场化，2004年之后我国所有经营性土地实行公开竞价出让，公开竞价的结果就是土地价格的不断攀升；开发商为获得高额利润，囤积土地，等待升值，降低了土地的利用效率。近年来，国家加大了保障性住房的土地供给，但商品房土地供给不足，这也造成了房价的居高不降。
参考文献
[1]Nelson Daniel B. ARCH models as diffusion approximations. Journal of Econometrics，1990.
[2]胡岳岷.我国房地产价格影响因素及其作用效应的计量检验[J].税务与经济，2011.
[3]徐轲，马永开，邓长荣.中国住房价格波动聚集性研究及短期预测[J].管理学报，2010.
作者简介：段震中（1985-），男，山西太原，山西财经大学研究生，研究方向：金融。