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【摘要】随着我国一线城市旧城改造速度的加快以及新兴产业发展带来的人口向大城市集聚，造成城市中心区住房及办公场所需求量的增加，低收入居民的生活消费支出及租金增加，流离失所感产生摩擦和恐惧。本文主要针对这一问题，分析士绅化对社区更新带来的影响，从规划设计方面，通过功能、产业及环境的错位及融合发展，体现及发挥其优势，对我国城市新型城市化发展的借鉴意义。结合浦东德州三村社区更新规划项目，将如何协调老旧城市中心区更新发展与社区居民生活之间的关系运用其中。
【关键词】城市更新;士绅化;社区活力再造
1、研究背景
直到被重新发现和振兴，曾经繁荣一时的城市中心社区如今陷入沮丧和挣扎：经济的繁荣和萧条一直是城市环境动态生命周期中的一个组成部分。在经济及活力下降的旧城地区，投资资本的涌入和新住宅和商业空间的发展可能会引起人们的热情和兴奋，租赁建筑物以高价转换为待售;较旧的物业因新的高价开发项目而拆除。 然而，尽管这种城市更新对邻里的物质和经济基础设施具有明显的好处，但由此产生的士绅化（由于能够承受不断上涨的市场成本的高收入居民取代了低收入家庭），可能对邻里的社会和文化特征产生可怕的后果。
过去的几十年，在前所未有的技术发展时代，我国主要的城市中心和日益富裕的郊区已经发生了重大变化。这个过程加速了城市更新的兴起和技术繁荣的受益者们对住房的无限需求。这种新兴的城市模式，对当地社区特别是来自较低社会经济背景和老龄化严重的社区的负面影响是巨大的。城市高科技行业的增长已导致高薪白领专业人员大量迁移到被低估的城市地区，他们被各种便利设施所吸引，其影响提振了市场价格，而低收入者的工资却几乎保持不变，迫使他们离开了赖以生存的城市中心社区。越来越多的拆迁，可负担的住房市场失灵等问题的解决策略都是希望通过以自上而下的规划设计为主导的方法来促进“宜居性”，进而重新俘获中产阶级家庭。这些策略大都与土地级差化重建以及士绅化城市更新相关的，却鲜有资本关注到城市更新过程中对于老旧社区低收入者与老龄人群等弱势群体的关注。
“士绅化”一词最早是由城市地理学家露丝·格拉斯（Ruth Glass）在1960年提出的（格拉斯，1964年），并被用于新观察到的上层中产阶级家庭在伦敦东区传统上被剥夺财产的购房习惯。该过程通常被定义为“恢复工人阶级和废弃的住房，并因此将地区转变为中产阶级社区”（Smith和Williams，1986：1）。从那以后，人们就其成因，后果及其在各个城市中的相对重要性进行了长时间的辩论，并担心該术语是否可以在不同的邻里，民族国家和福利环境之间移植（Smith，1996; Ley，1996）。 ）。这种争议不仅是理论上的不相容性，而且常常集中在对其所遇到的邻里所产生的一系列有问题的社会影响上。综合各方理论及研究，可以将士绅化对社区的影响大致归纳为（见表1）：
表1 士绅化对社区更新的影响
2、德州三村士绅化成因及影响分析
德州三村位于上海市浦东新区成山路长清路，上海第三钢铁厂在此兴建工人新村。随着世博会的举办，周边老旧小区大部分被拆除，遗留下的新村出现了社区老龄化情况严重，年轻人口因为居住环境等问题大量迁出，造成了社区设施老旧，活力逐步降低，区域经济发展受到制约的窘境。由此，通过德州三村社区微更新改造项目，社区居委及居民希望借此活化社区氛围，改善社区品质，提升老旧新村社区吸引力及活力。
对研究对象的人口构成，活动流线及场所热度的分析可知，在士绅化发展的过程中，社区人口中近一半以上为中老年人，对社区活力度有着较为负面的影响。此外，大部分居民的日常活动均集中于低消费的社区公园及社区绿地中，除生活必须的购物需求外，对外部休闲类商业的需求不高。造成这一问题的原因主要因为在士绅化中期，外部级差化的土地置换，造成了入驻的新人群的消费习惯及消费能力与本地老年人以往的习惯有着巨大差异，导致活动目的及活动需求的进一步分化。
综合上述分析可知，士绅化在研究区域的影响大致可分为以下三方面：
2.1经济发展影响
就域范围而言，士绅化带来的是随城市更新而来的经济活力及层级的整体提升，但就社区而言，原本老旧社区内部消费能力较弱的群体将从中得到消极的影响。环境品质、公共服务配套设施及区域商业零售等的更新，基本上都发生在老旧社区的外围，对本地居民本身的生活品质及经济收入等的改善缺乏必要的支持。
2.2 土地及公共空间影响
上钢地区的大部分城市更新都来源于世博土地的转换及供应。绝大部分的开发都是基于商业利益运营的资本投入。在住房市场方面，类似的投入对于本地的保障性住房配比明显不足，新开发的项目多以高档住区为主。此类发展策略进一步加剧了地区人群的分化。新建社区与老旧社区的环境品质的明显差异，不利于整个区域公共空间环境认同度的提升。
2.3 政府及社区参与影响
自上而下的规划改造，能够最大化整体区域空间的经济及社会效益，但缺乏居民参与，无法如实地反映本地多类型群体的不同诉求，对该区域的更新改造的建议不全面。同时，更新的结果将无法获得最大化的利用及响应。
3、基于消除士绅化负面影响的社区更新策略
基于对士绅化社区更新的背景研究及基于研究对象的在地性分析，笔者认为就目前而言，消除士绅化的负面影响或可通过以下策略实现：
3.1经济发展
住房负担能力和旧城活力复兴是经济发展的重要组成部分。在旧区振兴过程的早期，经济发展是必要的，通过率先在老旧社区投资经济发展可以加快激发振兴。然而，在提供早期支持后，其他城市功能及产业升级应紧随其后，这将为周边居民带来就业机会及收入的增加，从而减少随着社区及住房价值的变化而将低收入人群陷入流离失所的境地。
3.2土地及公共空间 无论住房市场的实力如何，可开发场地的可用性和成本将影响战略规划的选择，是解决可负担住房问题的一个因素。与此同时，公共空间品质的整体更新及改造，将对依赖社区开放空间活动的老年人及弱势群体增添社区归属感及认同感。从而减弱由土地级差开发引入的高端社区对于整个区域本土居民的生活方式及消费习惯的冲击。
3.3政府及社区居民的参与
无论士绅化阶段如何，地方政府的参与和领导对于解决可负担住房的需求及区域产业功能配置都是至关重要的。地方政府在创造监管支持和消除住房开发障碍，提供项目融资或技术支持以及传达信息方面发挥着关键作用。对法规政策和城市规划的细心管理可以帮助创造更多的发展机会。不仅如此，社区成员可以确定社区的特定需求并提出可行的想法也是消除士绅化负面影响的关键要素。一旦开发或计划迈向实施，社区成员就可以协助或阻止任何变更。以社区为基础的组织（如社区居委会，业委会等）所面临的挑战是提早促进居民的参与，以便人们在选择受限之前就参与定義和解决社区更新中的各方诉求，从而进一步提升改善更新后的居民的获得感与满意度。
总结：
士绅化这个词充满了不同的含义，当关注将社区投资，增加的土地和住房价值以及高收入居民的涌入标记为士绅化或振兴时，它大多是负面的。从德州三村的社区调研就分析可以看出，物理空间上的等级分化与公共设施、开放空间品质的差异是造成士绅化负面影响的重要表现，其造成的生活方式的改变及社区人群构成的单一化集聚及分化是显而易见的。然而，在城市更新及士绅化的过程中，它所带来的经济增长及整体区域设施及品质的提升也是不可忽略的优势。因此，在不断更新变化的城市发展过程中，平衡增加的正面投资和负面变化社区变得越来越重要。要取得平衡，有关各方就需要定期评估不断变化的状况，并在可能进行调整的同时及时采取行动，根据不同阶段的需要平衡邻里的力量将是一个持续的动态过程。笔者希望借此初探士绅化下的城市更新主题及策略，抛砖引玉以期获得更多的研究与回响。
参考文献：
[1]Cameron，S.（1992）Housing， Gentrification and Urban Regeneration Policies. Urban Studies， 29， pp3-14.
[2]Kennedy，M. and Leonard，P.（2001） Dealing with Neighborhood Change： A Primer on Gentrification and Policy Choices.Washington： The Brookings Institution.
[3]Schoon，N.（2001） The Chosen City.London： Spon Press.
[4]Smith，N.（2002） New Globalism，New Urbanism： Gentrification as Global Urban Strategy.Antipode.3，pp.427-450.
[5]Van Criekengen， M.and Decroly， J-M.（2003， forthcoming）Revisiting the Diversity of Gentrification： Neighbourhood Renewal Processes in Brussels and Montreal， Urban Studies.
[6]王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究[J].城市规划，2003.
[7]姜华，张京祥.从回忆到回归——城市更新中的文化解读与传承[J].城市规划，2005.
【关键词】城市更新;士绅化;社区活力再造
1、研究背景
直到被重新发现和振兴，曾经繁荣一时的城市中心社区如今陷入沮丧和挣扎：经济的繁荣和萧条一直是城市环境动态生命周期中的一个组成部分。在经济及活力下降的旧城地区，投资资本的涌入和新住宅和商业空间的发展可能会引起人们的热情和兴奋，租赁建筑物以高价转换为待售;较旧的物业因新的高价开发项目而拆除。 然而，尽管这种城市更新对邻里的物质和经济基础设施具有明显的好处，但由此产生的士绅化（由于能够承受不断上涨的市场成本的高收入居民取代了低收入家庭），可能对邻里的社会和文化特征产生可怕的后果。
过去的几十年，在前所未有的技术发展时代，我国主要的城市中心和日益富裕的郊区已经发生了重大变化。这个过程加速了城市更新的兴起和技术繁荣的受益者们对住房的无限需求。这种新兴的城市模式，对当地社区特别是来自较低社会经济背景和老龄化严重的社区的负面影响是巨大的。城市高科技行业的增长已导致高薪白领专业人员大量迁移到被低估的城市地区，他们被各种便利设施所吸引，其影响提振了市场价格，而低收入者的工资却几乎保持不变，迫使他们离开了赖以生存的城市中心社区。越来越多的拆迁，可负担的住房市场失灵等问题的解决策略都是希望通过以自上而下的规划设计为主导的方法来促进“宜居性”，进而重新俘获中产阶级家庭。这些策略大都与土地级差化重建以及士绅化城市更新相关的，却鲜有资本关注到城市更新过程中对于老旧社区低收入者与老龄人群等弱势群体的关注。
“士绅化”一词最早是由城市地理学家露丝·格拉斯（Ruth Glass）在1960年提出的（格拉斯，1964年），并被用于新观察到的上层中产阶级家庭在伦敦东区传统上被剥夺财产的购房习惯。该过程通常被定义为“恢复工人阶级和废弃的住房，并因此将地区转变为中产阶级社区”（Smith和Williams，1986：1）。从那以后，人们就其成因，后果及其在各个城市中的相对重要性进行了长时间的辩论，并担心該术语是否可以在不同的邻里，民族国家和福利环境之间移植（Smith，1996; Ley，1996）。 ）。这种争议不仅是理论上的不相容性，而且常常集中在对其所遇到的邻里所产生的一系列有问题的社会影响上。综合各方理论及研究，可以将士绅化对社区的影响大致归纳为（见表1）：
表1 士绅化对社区更新的影响
2、德州三村士绅化成因及影响分析
德州三村位于上海市浦东新区成山路长清路，上海第三钢铁厂在此兴建工人新村。随着世博会的举办，周边老旧小区大部分被拆除，遗留下的新村出现了社区老龄化情况严重，年轻人口因为居住环境等问题大量迁出，造成了社区设施老旧，活力逐步降低，区域经济发展受到制约的窘境。由此，通过德州三村社区微更新改造项目，社区居委及居民希望借此活化社区氛围，改善社区品质，提升老旧新村社区吸引力及活力。
对研究对象的人口构成，活动流线及场所热度的分析可知，在士绅化发展的过程中，社区人口中近一半以上为中老年人，对社区活力度有着较为负面的影响。此外，大部分居民的日常活动均集中于低消费的社区公园及社区绿地中，除生活必须的购物需求外，对外部休闲类商业的需求不高。造成这一问题的原因主要因为在士绅化中期，外部级差化的土地置换，造成了入驻的新人群的消费习惯及消费能力与本地老年人以往的习惯有着巨大差异，导致活动目的及活动需求的进一步分化。
综合上述分析可知，士绅化在研究区域的影响大致可分为以下三方面：
2.1经济发展影响
就域范围而言，士绅化带来的是随城市更新而来的经济活力及层级的整体提升，但就社区而言，原本老旧社区内部消费能力较弱的群体将从中得到消极的影响。环境品质、公共服务配套设施及区域商业零售等的更新，基本上都发生在老旧社区的外围，对本地居民本身的生活品质及经济收入等的改善缺乏必要的支持。
2.2 土地及公共空间影响
上钢地区的大部分城市更新都来源于世博土地的转换及供应。绝大部分的开发都是基于商业利益运营的资本投入。在住房市场方面，类似的投入对于本地的保障性住房配比明显不足，新开发的项目多以高档住区为主。此类发展策略进一步加剧了地区人群的分化。新建社区与老旧社区的环境品质的明显差异，不利于整个区域公共空间环境认同度的提升。
2.3 政府及社区参与影响
自上而下的规划改造，能够最大化整体区域空间的经济及社会效益，但缺乏居民参与，无法如实地反映本地多类型群体的不同诉求，对该区域的更新改造的建议不全面。同时，更新的结果将无法获得最大化的利用及响应。
3、基于消除士绅化负面影响的社区更新策略
基于对士绅化社区更新的背景研究及基于研究对象的在地性分析，笔者认为就目前而言，消除士绅化的负面影响或可通过以下策略实现：
3.1经济发展
住房负担能力和旧城活力复兴是经济发展的重要组成部分。在旧区振兴过程的早期，经济发展是必要的，通过率先在老旧社区投资经济发展可以加快激发振兴。然而，在提供早期支持后，其他城市功能及产业升级应紧随其后，这将为周边居民带来就业机会及收入的增加，从而减少随着社区及住房价值的变化而将低收入人群陷入流离失所的境地。
3.2土地及公共空间 无论住房市场的实力如何，可开发场地的可用性和成本将影响战略规划的选择，是解决可负担住房问题的一个因素。与此同时，公共空间品质的整体更新及改造，将对依赖社区开放空间活动的老年人及弱势群体增添社区归属感及认同感。从而减弱由土地级差开发引入的高端社区对于整个区域本土居民的生活方式及消费习惯的冲击。
3.3政府及社区居民的参与
无论士绅化阶段如何，地方政府的参与和领导对于解决可负担住房的需求及区域产业功能配置都是至关重要的。地方政府在创造监管支持和消除住房开发障碍，提供项目融资或技术支持以及传达信息方面发挥着关键作用。对法规政策和城市规划的细心管理可以帮助创造更多的发展机会。不仅如此，社区成员可以确定社区的特定需求并提出可行的想法也是消除士绅化负面影响的关键要素。一旦开发或计划迈向实施，社区成员就可以协助或阻止任何变更。以社区为基础的组织（如社区居委会，业委会等）所面临的挑战是提早促进居民的参与，以便人们在选择受限之前就参与定義和解决社区更新中的各方诉求，从而进一步提升改善更新后的居民的获得感与满意度。
总结：
士绅化这个词充满了不同的含义，当关注将社区投资，增加的土地和住房价值以及高收入居民的涌入标记为士绅化或振兴时，它大多是负面的。从德州三村的社区调研就分析可以看出，物理空间上的等级分化与公共设施、开放空间品质的差异是造成士绅化负面影响的重要表现，其造成的生活方式的改变及社区人群构成的单一化集聚及分化是显而易见的。然而，在城市更新及士绅化的过程中，它所带来的经济增长及整体区域设施及品质的提升也是不可忽略的优势。因此，在不断更新变化的城市发展过程中，平衡增加的正面投资和负面变化社区变得越来越重要。要取得平衡，有关各方就需要定期评估不断变化的状况，并在可能进行调整的同时及时采取行动，根据不同阶段的需要平衡邻里的力量将是一个持续的动态过程。笔者希望借此初探士绅化下的城市更新主题及策略，抛砖引玉以期获得更多的研究与回响。
参考文献：
[1]Cameron，S.（1992）Housing， Gentrification and Urban Regeneration Policies. Urban Studies， 29， pp3-14.
[2]Kennedy，M. and Leonard，P.（2001） Dealing with Neighborhood Change： A Primer on Gentrification and Policy Choices.Washington： The Brookings Institution.
[3]Schoon，N.（2001） The Chosen City.London： Spon Press.
[4]Smith，N.（2002） New Globalism，New Urbanism： Gentrification as Global Urban Strategy.Antipode.3，pp.427-450.
[5]Van Criekengen， M.and Decroly， J-M.（2003， forthcoming）Revisiting the Diversity of Gentrification： Neighbourhood Renewal Processes in Brussels and Montreal， Urban Studies.
[6]王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究[J].城市规划，2003.
[7]姜华，张京祥.从回忆到回归——城市更新中的文化解读与传承[J].城市规划，2005.