论文部分内容阅读
摘要：
近年来，随着我国城镇化建设进程不断加快，房地产投资逐渐成为了投资公司获得高额利润的重要手段。因为房地产自身具有一定的特殊性，在投资各个环节存在很多不确定因素，因此房地产投资在给投资者带来高额经济利益的同时，也会给其带来各种风险。因此，房地产投资者要想将风险降至最低，便需要要在投资之前深入分析风险，然后采取相应措施。
关键词：
房地产投资；风险；管理措施
随着我国城镇住房制度改革的不断深入，我国房地产业呈现出蓬勃发展的势态，已经成为国民经济重要支柱。房地产投资风险，其指的是在房地产投资过程中，因为各种不确定因素的影响，导致投资者期望值跟最终的实际情况出现偏差，从而给其造成一定经济损失的风险。因此对房地产投资企业而言，要想做出正确的投资行为，首先必须弄清楚投资过程常见风险，然后采取相应防控措施。
一、房地产投资风险分析
由于房地产的特殊性，其投资主要存在以下风险：
（一）政策风险
政策风险主要指的是因为政府关于房地产投资涉及的土地供给、环境保护、地价、房价、税费、金融、住房等相关政策发生改变均会给房地产市场商品交换和经营者带来损失。对房地产行业而言，政府部门颁布的政策对其影响具有全局性特征，特别是当前我国市场环境有待完善的形势下，政策风险对房地产投资者的影响非常突出，并且成为关系投资行为能否成功的关键。房地产行业在促进国家经济发展方面发挥重要作用，不容置疑需要受到政府部门的调控，调控的内容包含租金、售价、土地使用、外资等，而当这些内容发生改变时将会跟给房地产投资者带来风险，也是当前房地产投资者面临的最主要风险之一。
（二）市场风险
市场风险主要指的是因为房地产市场具有不确定性从而给其投资者带来各类风险，房地产投资者需要面临的市场风险主要为房屋供求方面的风险。特别随着近几年我国物价不断攀升，因租房或者出售获得现金购买力下降从而给房地产投资者带来风险。导致这类风险主要是因为投资者提价方面存在时滞性，这种风险在通货膨胀阶段尤为突出。购买力风险同样会对消费者行为产生影响，特别是在购买力水平普遍下降的情况下，消费者常常将有限的购买力用于购买最需要的产品上，从而削弱了房地产购买力，在这样的情况下，即便房地产自身可以保值，但是因为消费者需求下降，依然会给房地产投资者带来巨大的经济损失。
（三）经营性风险
经营性风险主要指的是因为经营失误或者经营不善导致实际经营结果和期望结果发生偏离的可能性。经营性风险和房地产投资企业内在因素有关，例如：如果投资者得到的市场信息不准确、不充分，将可能做出错误的经济决策，经营性风险也和经济环境因素有关（例如：国家政策、房地产价格、房地产市场等）。
（四）财务风险
财务风险主要指的是因为房地产投资公司使用财务杠杆，即运用贷款增加了投资利润的同时也增加了财务的不确定性，从而导致增加的收入无法偿还债务的可能性。财务风险也包含违约风险，该风险主要是因为投资者财务状况不佳引起投资和报酬不能全部收回的可能性，或者购买者在购买房屋后因各种原因无法按月按期支付房款，严重拖欠房款最终导致房地产投资公司入不敷出。
二、房地产投资风险管理措施
（一）成立专门的风险防范监督部门
鉴于房地产投资面临着诸多风险分，房地产投资公司应该在内部成立一个专门的风险防范监督部门，在决策、设计、施工等环节招聘相应专业人员，明确指出各个岗位职责。风险防范监督部门主要职责采用定量分析和定性分析相结合的方法识别——估计——评价——处理房地产投资风险。风险防范监督部门在识别风险时可以采取故障树分析法、专家调查法、筛选-监测-诊断技术、幕景分析法等，在估计和评价风险时可以采用解析法、专家打分法、蒙特卡洛模拟法等。
（二）掌握房地产周期波动，把握入市时机
考虑到房地产周期的特征和房地产开发的实质性特征，房地产投资公司最好选择房地产周期复苏这一阶段进行投资，主要是因为两个方面的原因；其一是复苏前期是萧条向复苏转变期，这一阶段的利率较低，再加上宏观经济周期正朝复苏发展，筹集资金相对容易；其二是因为房地产的预售期和竣工实售期正由复苏期向高峰期发展或者正位于高峰期，这个阶段的房地产售价通常较高，相应的投资者承担的风险更低。当市场条件不完全时，房地产投资公司在选择最佳投资期时首先必须掌握宏观经济周期变化，弄清房地产周期不同阶段的划分和相应特征，把握国家关于房地产方面的政策改变，深入分析房地产需求类型和需求量，对房地产周期波动进行预测。
（三）合理投资组合，实现投资多元化
投资组合理论指出：在面临项目的宏观经济环境变化的情况下，不同投资项目的收益还带来不同反应。资产组合的主要作用是分散風险，对房地产投资者而言，资产组合的方式有很多，常见有不同种类房地产、房地产和其他资产、不同时间、不同地域的资产组合方式，因此，房地产投资公司可以同时拥有或者开放不同区域、不同类型的房地产项目，将这些项目组合起来形成一个负协方差，实现各个项目风险变化的相互抵消，最终将风险降至最低。例如：我国香港的一家房地产公司便明明确要求其在我国大陆的投资额应该≤公司总投资的10%，这样做的目的是避免风险过度集中在同一个区域中。对我国的房地产投资公司而言，应该改变现有的“只开发楼盘不长期持有”的经营模式，选择长期持有收益较好的物业。
（四）购买房地产保险，成功转移风险
房地产投资公司在投资过程面临诸多风险，投资者可以尝试转移风险，可以在投资之前提前购买保险，以此来转移风险。房地产投资者在投资房地产时购买保险非常重要，主要是通过购买保险能够成功地转移或者减少自身的投资风险，从而降低或者弥补一部分损失，确保投资所需资金，从而提升自身的投资效益。房地产投资者可以购买建筑工程一切险、意外伤害保险、责任保险等，或者让承包商办理信用保险等。如此一来，房地产投资公司只需支付较少的保险费用，便可以将较大的损失转移给保险公司，实现了自身利益的最大化。房地产投资者在面临重大风险或者灾难性风险时，可以通过直接回避来降低风险给自己带来的损失。
（五）拓宽融资渠道，积极发展投资信托
相信融资难的问题已经成为绝大部分房地产投资者面临的主要问题之一，对房地产投资者而言，其投资资金主要有自有资金、银行贷款、商品房预售收入等几类，其中银行贷款所占比例最高，这势必增加了其风险，对此房地产投资公司应该积极改变现有融资模式，积极探析拓宽融资渠道的渠道，其中房地产投资信托无疑是一个良好选择。例如：目前国外一些发达国家（如：新加坡、日本、美国等）的房地产投资公司的主要资金来源于房地产投资信托基金，我国也可以学习借鉴这种做法，成功化解了房地产融资难的问题同时，创新了中小投资的金融产品。
三、结束语
综上所述，房地产投资公司在投资过程中不可避免会面临各类风险，常见的风险有市场风险、经营性风险、财务风险等，对此房地产投资公司应该针对不同的风险类型，成立专门的风险防范监督部门；掌握房地产周期波动，把握入市时机；合理投资组合，实现投资多元化；购买房地产保险，成功转移风险；拓宽融资渠道，积极发展投资信托，从而增强自身抗风险能力，从而提升自身经济效益，促进房地产投资公司的持续、健康发展。
参考文献：
[1]罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究[J].中国市场，2016，（25）：163-164+170.
[2]陆嘉奕.商业房地产投资风险分析及防范策略探讨[J].经贸实践，2017，（16）：122.
[3]王鹏飞.浅谈房地产投资风险的识别及控制[J].经济师，2017，（03）：285-286+292.
作者简介：
黄余城，中交南方投资发展有限公司。
近年来，随着我国城镇化建设进程不断加快，房地产投资逐渐成为了投资公司获得高额利润的重要手段。因为房地产自身具有一定的特殊性，在投资各个环节存在很多不确定因素，因此房地产投资在给投资者带来高额经济利益的同时，也会给其带来各种风险。因此，房地产投资者要想将风险降至最低，便需要要在投资之前深入分析风险，然后采取相应措施。
关键词：
房地产投资；风险；管理措施
随着我国城镇住房制度改革的不断深入，我国房地产业呈现出蓬勃发展的势态，已经成为国民经济重要支柱。房地产投资风险，其指的是在房地产投资过程中，因为各种不确定因素的影响，导致投资者期望值跟最终的实际情况出现偏差，从而给其造成一定经济损失的风险。因此对房地产投资企业而言，要想做出正确的投资行为，首先必须弄清楚投资过程常见风险，然后采取相应防控措施。
一、房地产投资风险分析
由于房地产的特殊性，其投资主要存在以下风险：
（一）政策风险
政策风险主要指的是因为政府关于房地产投资涉及的土地供给、环境保护、地价、房价、税费、金融、住房等相关政策发生改变均会给房地产市场商品交换和经营者带来损失。对房地产行业而言，政府部门颁布的政策对其影响具有全局性特征，特别是当前我国市场环境有待完善的形势下，政策风险对房地产投资者的影响非常突出，并且成为关系投资行为能否成功的关键。房地产行业在促进国家经济发展方面发挥重要作用，不容置疑需要受到政府部门的调控，调控的内容包含租金、售价、土地使用、外资等，而当这些内容发生改变时将会跟给房地产投资者带来风险，也是当前房地产投资者面临的最主要风险之一。
（二）市场风险
市场风险主要指的是因为房地产市场具有不确定性从而给其投资者带来各类风险，房地产投资者需要面临的市场风险主要为房屋供求方面的风险。特别随着近几年我国物价不断攀升，因租房或者出售获得现金购买力下降从而给房地产投资者带来风险。导致这类风险主要是因为投资者提价方面存在时滞性，这种风险在通货膨胀阶段尤为突出。购买力风险同样会对消费者行为产生影响，特别是在购买力水平普遍下降的情况下，消费者常常将有限的购买力用于购买最需要的产品上，从而削弱了房地产购买力，在这样的情况下，即便房地产自身可以保值，但是因为消费者需求下降，依然会给房地产投资者带来巨大的经济损失。
（三）经营性风险
经营性风险主要指的是因为经营失误或者经营不善导致实际经营结果和期望结果发生偏离的可能性。经营性风险和房地产投资企业内在因素有关，例如：如果投资者得到的市场信息不准确、不充分，将可能做出错误的经济决策，经营性风险也和经济环境因素有关（例如：国家政策、房地产价格、房地产市场等）。
（四）财务风险
财务风险主要指的是因为房地产投资公司使用财务杠杆，即运用贷款增加了投资利润的同时也增加了财务的不确定性，从而导致增加的收入无法偿还债务的可能性。财务风险也包含违约风险，该风险主要是因为投资者财务状况不佳引起投资和报酬不能全部收回的可能性，或者购买者在购买房屋后因各种原因无法按月按期支付房款，严重拖欠房款最终导致房地产投资公司入不敷出。
二、房地产投资风险管理措施
（一）成立专门的风险防范监督部门
鉴于房地产投资面临着诸多风险分，房地产投资公司应该在内部成立一个专门的风险防范监督部门，在决策、设计、施工等环节招聘相应专业人员，明确指出各个岗位职责。风险防范监督部门主要职责采用定量分析和定性分析相结合的方法识别——估计——评价——处理房地产投资风险。风险防范监督部门在识别风险时可以采取故障树分析法、专家调查法、筛选-监测-诊断技术、幕景分析法等，在估计和评价风险时可以采用解析法、专家打分法、蒙特卡洛模拟法等。
（二）掌握房地产周期波动，把握入市时机
考虑到房地产周期的特征和房地产开发的实质性特征，房地产投资公司最好选择房地产周期复苏这一阶段进行投资，主要是因为两个方面的原因；其一是复苏前期是萧条向复苏转变期，这一阶段的利率较低，再加上宏观经济周期正朝复苏发展，筹集资金相对容易；其二是因为房地产的预售期和竣工实售期正由复苏期向高峰期发展或者正位于高峰期，这个阶段的房地产售价通常较高，相应的投资者承担的风险更低。当市场条件不完全时，房地产投资公司在选择最佳投资期时首先必须掌握宏观经济周期变化，弄清房地产周期不同阶段的划分和相应特征，把握国家关于房地产方面的政策改变，深入分析房地产需求类型和需求量，对房地产周期波动进行预测。
（三）合理投资组合，实现投资多元化
投资组合理论指出：在面临项目的宏观经济环境变化的情况下，不同投资项目的收益还带来不同反应。资产组合的主要作用是分散風险，对房地产投资者而言，资产组合的方式有很多，常见有不同种类房地产、房地产和其他资产、不同时间、不同地域的资产组合方式，因此，房地产投资公司可以同时拥有或者开放不同区域、不同类型的房地产项目，将这些项目组合起来形成一个负协方差，实现各个项目风险变化的相互抵消，最终将风险降至最低。例如：我国香港的一家房地产公司便明明确要求其在我国大陆的投资额应该≤公司总投资的10%，这样做的目的是避免风险过度集中在同一个区域中。对我国的房地产投资公司而言，应该改变现有的“只开发楼盘不长期持有”的经营模式，选择长期持有收益较好的物业。
（四）购买房地产保险，成功转移风险
房地产投资公司在投资过程面临诸多风险，投资者可以尝试转移风险，可以在投资之前提前购买保险，以此来转移风险。房地产投资者在投资房地产时购买保险非常重要，主要是通过购买保险能够成功地转移或者减少自身的投资风险，从而降低或者弥补一部分损失，确保投资所需资金，从而提升自身的投资效益。房地产投资者可以购买建筑工程一切险、意外伤害保险、责任保险等，或者让承包商办理信用保险等。如此一来，房地产投资公司只需支付较少的保险费用，便可以将较大的损失转移给保险公司，实现了自身利益的最大化。房地产投资者在面临重大风险或者灾难性风险时，可以通过直接回避来降低风险给自己带来的损失。
（五）拓宽融资渠道，积极发展投资信托
相信融资难的问题已经成为绝大部分房地产投资者面临的主要问题之一，对房地产投资者而言，其投资资金主要有自有资金、银行贷款、商品房预售收入等几类，其中银行贷款所占比例最高，这势必增加了其风险，对此房地产投资公司应该积极改变现有融资模式，积极探析拓宽融资渠道的渠道，其中房地产投资信托无疑是一个良好选择。例如：目前国外一些发达国家（如：新加坡、日本、美国等）的房地产投资公司的主要资金来源于房地产投资信托基金，我国也可以学习借鉴这种做法，成功化解了房地产融资难的问题同时，创新了中小投资的金融产品。
三、结束语
综上所述，房地产投资公司在投资过程中不可避免会面临各类风险，常见的风险有市场风险、经营性风险、财务风险等，对此房地产投资公司应该针对不同的风险类型，成立专门的风险防范监督部门；掌握房地产周期波动，把握入市时机；合理投资组合，实现投资多元化；购买房地产保险，成功转移风险；拓宽融资渠道，积极发展投资信托，从而增强自身抗风险能力，从而提升自身经济效益，促进房地产投资公司的持续、健康发展。
参考文献：
[1]罗劲文.房地产开发项目投资的风险控制研究[J].中国市场，2016，（25）：163-164+170.
[2]陆嘉奕.商业房地产投资风险分析及防范策略探讨[J].经贸实践，2017，（16）：122.
[3]王鹏飞.浅谈房地产投资风险的识别及控制[J].经济师，2017，（03）：285-286+292.
作者简介：
黄余城，中交南方投资发展有限公司。