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摘要：房价问题既是经济问题又是民生问题。确定房价收入比合理区间、探究居民住房支付能力对于政府制定住房政策，提高居民居住水平具有十分重要的意义。本文以南宁市为例，通过测算2006—2010年南宁市城镇居民房价收入比合理区间，研究不同收入群体对各户型住宅的购房支付能力。研究表明，南宁市居民购房支付能力呈梯级状分布，普通购房者面临购房困难、住房供给结构不合理，因此政府在调控房地产市场时要更具有针对性。
关键词：房价,可支配收入,房价收入比,支付能力
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-(2012)06-0008-13 收稿日期：2012-04-10
房价问题与国民经济发展和人民群众生活水平密切相关。近年来，我国不少城市房价的上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度,各地纷纷出台房价控制目标，提出2011年新建住房价格涨幅将力争控制在与当年人均可支配收入增幅相适应的幅度，南宁市亦不例外。其目的在于打击住房市场投机炒作，挤出房地产泡沫，引导房价回归合理区间，以满足自住型住房需求。房价收入比作为衡量房价的合理水平和居民支付能力最为重要的指标，一直是学者们研究的焦点。
目前，对于房价收入比的研究主要集中在通过该指标衡量房价的合理性或居民的购房支付能力。按照一般概念，房价收入比是典型房价与典型家庭收入之比。由于学者们对于“典型”的理解不一，房价收入比测算的方法也呈现多样性。但在测度中存在两个问题：其一，房价收入比合理取值一般采用国际通用的3～6倍，较少以研究对象的实际情况做相应调整。其二，在房价测度方面，多采用均价作为研究指标，较少对商品房进行区分。本文则以南宁市城镇居民实际购房能力为标准，确定南宁市合理房价收入比，从而对南宁市当前各住宅户型、各收入群体的购房支付能力进行研究，以期为政府制定住房政策提供依据。
1 南宁市房价收入比合理范围研究
合理的房价收入比应与居民购房能力基本一致。城市居民购房能力取决于存款和贷款。存款收入比表示居民在不借助其他融资行为情况下的购房能力。贷款收入比则表示居民向银行等金融机构融资后所具备的购房能力。因而贷款收入比和存款收入比可以看做是居民购房能力的上下限。
购房支付能力下限 =■ =■
购房支付能力上限=■=家庭年最大还款额×■÷年家庭可支配收入
根据银监会规定，借款人最大年还款额不能超过年可支配收入的50%。假定住房存款为5年以上长期存款，房贷还款方式为30年本息等额还款，则可得：2006年至2010年南宁市居民房价收入比合理区间（见表1）。若房价收入比在支付能力下限以下的水平，说明居民不存在购房困难；若房价收入比在购房支付能力以内，说明居民可通过融资行为对其支付能力进行补充后购房；若房价收入比在购房支付能力上限以上的水平，说明房价超出其支付能力。
2 南宁市房价收入比实证研究
居民的实际购房能力是本文关注的焦点。因不同房型的价格和不同居民群体收入之间存在较大差距，根据统计部门的分类，本文将住宅分为90平方米以下，90～140平方米，经济适用房和别墅及高档公寓四种类型，将居民分为最低收入组、低收入组、中等偏下收入组、中等偏上收入组、中等收入组、高收入组和最高收入组七个收入等级。
根据表2、表3数据，可得出南宁市房价收入比，见表4。
通过对比2006—2010年南宁市城镇居民住房支付能力和房价收入比可得出以下结论。
2.1 居民购房支付能力呈梯级状分布
当前，南宁市各收入群体收入差距较大，最高收入组人均年可支配收入是最低收入组的6.5倍以上，居民购房支付能力呈梯级状。对南宁市房价收入比的测算结果表明：高收入组收入高、消费能力最强，可以根据自身意愿任意购买任何户型的住宅，是有能力购买别墅、高档公寓和大户型住宅的主要群体；中等收入组及中等偏上收入组房价收入比在合理区间内的主要集中在90 平方米以下住房，表明这部分居民通过融资行为补充购买能力后可支付中小户型住宅；中等偏下和部分中等收入组的支付水平可购买具有政府补助性质的经济适用房；低收入组收入低、贷款能力弱，住房支付能力明显不足，无力购房。
2.2 居民可支配收入增速赶不上房价增速，普通购房者面临支付困难
2006年至2010年，南宁市住宅均价增长92.30%，其中90平方米以下住房增长95.31%，140平方米以上住房增长161.55%，别墅和高档公寓增长300%。相对应，南宁市居民可支配收入平均增长74.06%，低收入组增长72.74%，中等收入组增长78.43%，高收入组增长92.01%。房价增速明显快于可支配收入增速。由表4可知，在2006年的房价水平下，中等及以上收入居民有能力购买90平方米以下小户型住房，到2007年以后，收入水平要达到中等偏上水平才具备购买小户型住房的能力，普通购房者支付压力越来越大。
2.3 住房供给结构不尽合理
南宁市中低价位、小户型商品房住宅供应不足。从近5年新建住房各户型结构看，90平方米以下住宅占比由2006年的14.73%提高到2010年36.24%，90～140平方米住宅占比由63.15%下降到48.72%，140平方米以上大户型由22.12%下降到15.04%。虽然小户型的比例有所提高，但是对这部分住宅具备有效需求的中等收入人群占到整个社会的40%～60%，中等收入家庭作为住房市场需求潜力最大群体，其对中小户型住宅的需求得不到满足，极大地影响了供给平衡。
3 政策建议
3.1 建立二元多层次的住房梯级供应模式
二元，即既要发挥市场对商品房市场的主导作用，同时政府要通过再分配保障低收入居民的住房权利。多层次，即在住房供应形式上应包含大户型高档住房、中小型普通商品房、含政府优惠政策的经济适用房、限价房和廉租房等。 3.1.1 优化土地供应结构
在土地供应上，要保证普通住宅的建设用地；在土地规划上，增加中小户型普通商品房、经济适用房、廉租房的土地供应，减少别墅、高档住宅商品房的土地供应。对用于保障性住房的用地可制定适当的优惠政策。
3.1.2 优化住房供应体系
既要有面对高收入者的大户型、别墅、高档住宅，也要有面向更多中等收入者的中小户型、中低价格的普通住宅。各类户型住宅的建设比例应依据各收入等级居民实际支付能力以及需求大小来确定。否则会导致高价商品房空置、中低收入者住房需求得不到满足的供给失衡问题。
3.1.3 完善住房保障制度
住房保障体系包括：经济适用房、廉租房、限价房。本文研究表明，南宁市低收入者收入少、贷款能力弱，住房收入比为其实际支付能力的2～3倍。因而，政府要完善住房保障制度，切实解决城市中这部分无房或住房困难户的住房问题。
供应方面：首先，要在充分利用已有房源的基础上汇集社会闲散房源。其次，明确住房保障对象，经济适用房面向中低收入住房困难者；限价房面向既无力支付高房价又不符合申购经济适用房条件的中等收入者；廉租房面向城镇最低收入家庭。再次，合理设计保障性住房面积、户型、建筑标准、配套设施等相关标准，要符合目前南宁市的经济发展情况、居民实际支付能力和居住状况的要求。资金方面：要从政策上鼓励投资主体多元化。从投资角度看，相对于其他房地产开发项目，保障性住房投资回收期长、利润难以保障，因而缺乏多元化的融资渠道。为此要探寻各级政府、商业银行、金融机构、企事业单位等主体在保障性住房建设上的合作方式，保证资金来源。管理方面：首先，建立城市住房困难户数据库，并确保及时更新。其次，制定严格的受惠人群标准，对于申购保障性住房的家庭，应对其收入状况进行严格审核，以严防投机者利用制度漏洞牟利。
3.2 鼓励自住改善型需求，抑制投资投机型需求
南宁市各收入群体收入差距较大，部分中低收入者无法满足自住型、改善型住房需求，同时高收入者对住房有投资需求。对于投资投机性需求要用税收进行严格限制，严格执行二套房政策、限制异地购房数量、相关的贷款政策，把投资投机性需求稳定在较小比例上，防止房地产市场因投资投机性需求波动产生大的波动。对于自住型、改善型需求，可采取降低首付比例、实施优惠的房贷利率和税收优惠等措施。
4 结语
从长期看，城市房价应与居民可支付能力相一致。本文以南宁市为例，根据城镇居民住房支付能力确定其房价收入比的合理区间，考察南宁2006-2010年各类住宅对不同收入阶层的购房支付能力。实证结果表明，南宁市各收入群体收入差距较大，购房支付能力呈明显的梯级状，高收入人群支付能力强，中低收入人群收入增长速度赶不上房价增长速度，面临购房困难，供房结构仍不尽合理。因而，要通过建立二元多层次的供房结构，为不同收入阶层提供各类住宅产品；通过财税等措施鼓励自住型、改善型需求，抑制投资投机型需求，从而确保南宁市房地产业健康发展。
参考文献：
1.栾贵勤 周雯瑜 孟伟.我国城市居民购房支付能力研究.价格理论与实践.2011.11
2.孔静芬. 我国居民收入与房价的关系研究. 社会科学战线.2008.8
3.王丽艳 王振坡.城市居民购房支付能力实证分析——以天津为例.开放导报.2007.4
基金项目：
广西研究生教育创新计划项目（编号：GXU11T32638）；广西哲学社会科学“十一五”规划项目（批准号：08BJL001）。
作者简介：
张协奎，广西大学副校长、教授、博士，主要研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、国土资源管理。
田鸿翔，广西大学商学院区域经济学专业2009级研究生，研究方向：区域工业化与城镇化。
The Housing Price to Income and City Dweller Buys a House than
the Ability to Pay Empircal Research
——based on Nanning city
Zhang Xiekui Tian Hongxiang
Abstract： The Housing price is not only economic problems but also the livelihood issues. To determine reasonable range of Housing Price to lncome Rate (PIR), and explore the residents' housing affordability are of great significance for the government to housing policy formulation and residents' living level. Take Nanning city for example, this paper estimates reasonable range of PIR from 2006 to 2010, research different income groups' affordability to different unit of housing. Studies have shown that their ability to pay was stepped distribution, ordinary buyers face purchase difficult, the housing supply structure is irrational, therefore government in the regulation of the real estate market should be more targeted.
Keywords: Housing price, Disposable income, PIR, Affordability
王春敏/责任编辑
关键词：房价,可支配收入,房价收入比,支付能力
中图分类号：F293 文献标识码：B
文章编号：1001-9138-(2012)06-0008-13 收稿日期：2012-04-10
房价问题与国民经济发展和人民群众生活水平密切相关。近年来，我国不少城市房价的上升速度远远超过了经济和居民收入的增长速度,各地纷纷出台房价控制目标，提出2011年新建住房价格涨幅将力争控制在与当年人均可支配收入增幅相适应的幅度，南宁市亦不例外。其目的在于打击住房市场投机炒作，挤出房地产泡沫，引导房价回归合理区间，以满足自住型住房需求。房价收入比作为衡量房价的合理水平和居民支付能力最为重要的指标，一直是学者们研究的焦点。
目前，对于房价收入比的研究主要集中在通过该指标衡量房价的合理性或居民的购房支付能力。按照一般概念，房价收入比是典型房价与典型家庭收入之比。由于学者们对于“典型”的理解不一，房价收入比测算的方法也呈现多样性。但在测度中存在两个问题：其一，房价收入比合理取值一般采用国际通用的3～6倍，较少以研究对象的实际情况做相应调整。其二，在房价测度方面，多采用均价作为研究指标，较少对商品房进行区分。本文则以南宁市城镇居民实际购房能力为标准，确定南宁市合理房价收入比，从而对南宁市当前各住宅户型、各收入群体的购房支付能力进行研究，以期为政府制定住房政策提供依据。
1 南宁市房价收入比合理范围研究
合理的房价收入比应与居民购房能力基本一致。城市居民购房能力取决于存款和贷款。存款收入比表示居民在不借助其他融资行为情况下的购房能力。贷款收入比则表示居民向银行等金融机构融资后所具备的购房能力。因而贷款收入比和存款收入比可以看做是居民购房能力的上下限。
购房支付能力下限 =■ =■
购房支付能力上限=■=家庭年最大还款额×■÷年家庭可支配收入
根据银监会规定，借款人最大年还款额不能超过年可支配收入的50%。假定住房存款为5年以上长期存款，房贷还款方式为30年本息等额还款，则可得：2006年至2010年南宁市居民房价收入比合理区间（见表1）。若房价收入比在支付能力下限以下的水平，说明居民不存在购房困难；若房价收入比在购房支付能力以内，说明居民可通过融资行为对其支付能力进行补充后购房；若房价收入比在购房支付能力上限以上的水平，说明房价超出其支付能力。
2 南宁市房价收入比实证研究
居民的实际购房能力是本文关注的焦点。因不同房型的价格和不同居民群体收入之间存在较大差距，根据统计部门的分类，本文将住宅分为90平方米以下，90～140平方米，经济适用房和别墅及高档公寓四种类型，将居民分为最低收入组、低收入组、中等偏下收入组、中等偏上收入组、中等收入组、高收入组和最高收入组七个收入等级。
根据表2、表3数据，可得出南宁市房价收入比，见表4。
通过对比2006—2010年南宁市城镇居民住房支付能力和房价收入比可得出以下结论。
2.1 居民购房支付能力呈梯级状分布
当前，南宁市各收入群体收入差距较大，最高收入组人均年可支配收入是最低收入组的6.5倍以上，居民购房支付能力呈梯级状。对南宁市房价收入比的测算结果表明：高收入组收入高、消费能力最强，可以根据自身意愿任意购买任何户型的住宅，是有能力购买别墅、高档公寓和大户型住宅的主要群体；中等收入组及中等偏上收入组房价收入比在合理区间内的主要集中在90 平方米以下住房，表明这部分居民通过融资行为补充购买能力后可支付中小户型住宅；中等偏下和部分中等收入组的支付水平可购买具有政府补助性质的经济适用房；低收入组收入低、贷款能力弱，住房支付能力明显不足，无力购房。
2.2 居民可支配收入增速赶不上房价增速，普通购房者面临支付困难
2006年至2010年，南宁市住宅均价增长92.30%，其中90平方米以下住房增长95.31%，140平方米以上住房增长161.55%，别墅和高档公寓增长300%。相对应，南宁市居民可支配收入平均增长74.06%，低收入组增长72.74%，中等收入组增长78.43%，高收入组增长92.01%。房价增速明显快于可支配收入增速。由表4可知，在2006年的房价水平下，中等及以上收入居民有能力购买90平方米以下小户型住房，到2007年以后，收入水平要达到中等偏上水平才具备购买小户型住房的能力，普通购房者支付压力越来越大。
2.3 住房供给结构不尽合理
南宁市中低价位、小户型商品房住宅供应不足。从近5年新建住房各户型结构看，90平方米以下住宅占比由2006年的14.73%提高到2010年36.24%，90～140平方米住宅占比由63.15%下降到48.72%，140平方米以上大户型由22.12%下降到15.04%。虽然小户型的比例有所提高，但是对这部分住宅具备有效需求的中等收入人群占到整个社会的40%～60%，中等收入家庭作为住房市场需求潜力最大群体，其对中小户型住宅的需求得不到满足，极大地影响了供给平衡。
3 政策建议
3.1 建立二元多层次的住房梯级供应模式
二元，即既要发挥市场对商品房市场的主导作用，同时政府要通过再分配保障低收入居民的住房权利。多层次，即在住房供应形式上应包含大户型高档住房、中小型普通商品房、含政府优惠政策的经济适用房、限价房和廉租房等。 3.1.1 优化土地供应结构
在土地供应上，要保证普通住宅的建设用地；在土地规划上，增加中小户型普通商品房、经济适用房、廉租房的土地供应，减少别墅、高档住宅商品房的土地供应。对用于保障性住房的用地可制定适当的优惠政策。
3.1.2 优化住房供应体系
既要有面对高收入者的大户型、别墅、高档住宅，也要有面向更多中等收入者的中小户型、中低价格的普通住宅。各类户型住宅的建设比例应依据各收入等级居民实际支付能力以及需求大小来确定。否则会导致高价商品房空置、中低收入者住房需求得不到满足的供给失衡问题。
3.1.3 完善住房保障制度
住房保障体系包括：经济适用房、廉租房、限价房。本文研究表明，南宁市低收入者收入少、贷款能力弱，住房收入比为其实际支付能力的2～3倍。因而，政府要完善住房保障制度，切实解决城市中这部分无房或住房困难户的住房问题。
供应方面：首先，要在充分利用已有房源的基础上汇集社会闲散房源。其次，明确住房保障对象，经济适用房面向中低收入住房困难者；限价房面向既无力支付高房价又不符合申购经济适用房条件的中等收入者；廉租房面向城镇最低收入家庭。再次，合理设计保障性住房面积、户型、建筑标准、配套设施等相关标准，要符合目前南宁市的经济发展情况、居民实际支付能力和居住状况的要求。资金方面：要从政策上鼓励投资主体多元化。从投资角度看，相对于其他房地产开发项目，保障性住房投资回收期长、利润难以保障，因而缺乏多元化的融资渠道。为此要探寻各级政府、商业银行、金融机构、企事业单位等主体在保障性住房建设上的合作方式，保证资金来源。管理方面：首先，建立城市住房困难户数据库，并确保及时更新。其次，制定严格的受惠人群标准，对于申购保障性住房的家庭，应对其收入状况进行严格审核，以严防投机者利用制度漏洞牟利。
3.2 鼓励自住改善型需求，抑制投资投机型需求
南宁市各收入群体收入差距较大，部分中低收入者无法满足自住型、改善型住房需求，同时高收入者对住房有投资需求。对于投资投机性需求要用税收进行严格限制，严格执行二套房政策、限制异地购房数量、相关的贷款政策，把投资投机性需求稳定在较小比例上，防止房地产市场因投资投机性需求波动产生大的波动。对于自住型、改善型需求，可采取降低首付比例、实施优惠的房贷利率和税收优惠等措施。
4 结语
从长期看，城市房价应与居民可支付能力相一致。本文以南宁市为例，根据城镇居民住房支付能力确定其房价收入比的合理区间，考察南宁2006-2010年各类住宅对不同收入阶层的购房支付能力。实证结果表明，南宁市各收入群体收入差距较大，购房支付能力呈明显的梯级状，高收入人群支付能力强，中低收入人群收入增长速度赶不上房价增长速度，面临购房困难，供房结构仍不尽合理。因而，要通过建立二元多层次的供房结构，为不同收入阶层提供各类住宅产品；通过财税等措施鼓励自住型、改善型需求，抑制投资投机型需求，从而确保南宁市房地产业健康发展。
参考文献：
1.栾贵勤 周雯瑜 孟伟.我国城市居民购房支付能力研究.价格理论与实践.2011.11
2.孔静芬. 我国居民收入与房价的关系研究. 社会科学战线.2008.8
3.王丽艳 王振坡.城市居民购房支付能力实证分析——以天津为例.开放导报.2007.4
基金项目：
广西研究生教育创新计划项目（编号：GXU11T32638）；广西哲学社会科学“十一五”规划项目（批准号：08BJL001）。
作者简介：
张协奎，广西大学副校长、教授、博士，主要研究方向：城市经济与管理、房地产经济与管理、国土资源管理。
田鸿翔，广西大学商学院区域经济学专业2009级研究生，研究方向：区域工业化与城镇化。
The Housing Price to Income and City Dweller Buys a House than
the Ability to Pay Empircal Research
——based on Nanning city
Zhang Xiekui Tian Hongxiang
Abstract： The Housing price is not only economic problems but also the livelihood issues. To determine reasonable range of Housing Price to lncome Rate (PIR), and explore the residents' housing affordability are of great significance for the government to housing policy formulation and residents' living level. Take Nanning city for example, this paper estimates reasonable range of PIR from 2006 to 2010, research different income groups' affordability to different unit of housing. Studies have shown that their ability to pay was stepped distribution, ordinary buyers face purchase difficult, the housing supply structure is irrational, therefore government in the regulation of the real estate market should be more targeted.
Keywords: Housing price, Disposable income, PIR, Affordability
王春敏/责任编辑