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摘要入驻企业的用地水平决定着整个开发区的土地利用状况,对开发区未来的发展至关重要。本文以惠州大亚湾经济技术开发区为例,对区内选取的具有代表性的15家工业企业进行用地水平调查分析,并在此基础上提出促进整个开发区土地集约利用的建议。
关键词开发区典型企业分析
中图分类号:F119.9文献标识码:A
开发区入驻企业的用地水平直接影响到整个开发区的土地利用集约程度,我们通过对惠州大亚湾经济开发区内具有典型代表性的15家企业的用地结构、土地投入和产出水平、用地强度的分析研究,全面掌握开发区入驻企业的土地利用情况,为挖掘企业用地的潜力、改善企业的经营管理、提高企业的经济效益提供依据,为区内节约集约用地创造良好的土地利用环境与社会氛围,促进全区土地利用集约度的提高。
1 开发区企业用地水平调查分析
1.1 典型企业的选取
根据惠州大亚湾经济技术开发区的实际情况,我们在全区工业产值前30家企业中选取了15家作为此次调查分析工作中的典型工业企业,重点对其用地结构、用地效益、用地强度进行分析研究。
1.2用地结构分析
我们选取的15家典型工业企业一共占地120.8254公顷,其中厂房及配套用地面积为31.3076公顷,占总占地面积的25.91%;企业内部行政办公及生活服务设施用地面积为7.9156公顷,占6.55%;厂区内部预留地面积10.5750公顷,占8.75%;露天堆场、露天操作场地面积7.31公顷,占6.05%。可见图1:
由此可以得到,平均每个企业的厂房及配套用地面积为2.0872公顷,企业内部行政办公及生活服务设施用地面积为0.5277公顷,厂区内部预留地面积为0.7050公顷,露天堆场、露天操作场地面积为0.4873公顷。
总结上表,我们可以得出:15家典型企业中,厂房及配套用地面积高于典型企业平均值的企业有6家;企业内部行政办公及生活服务设施用地面积高于平均值的有5家企业;厂区内部预留面积高于平均值的是4家企业;露天堆场、露天操作场地面积高于平均值的有3家企业。15家典型企业的用地结构比较合理,但还存在一定问题,如厂区内部预留地面积、露天堆场、露天操作场地面积所占比例较大,说明厂区内部建设力度还不大,还需进一步加快厂房及配套设施的建设,以提高企业的土地利用率。
1.3 用地效益分析
15家典型工业企业的总投资额为594275.6万元,工业产值总额为694351万元。平均每家典型工业企业地均投资额为4148.63万元/公顷,工业产值为9493.52万元/公顷。各家典型工业企业的具体投入产出情况可看下图(企业名称均以编号1-15替代):
15家典型工业企业,实际完成投资额为594275.6万元,平均每家典型企业为39618.37万元。典型企业中实际完成投资在平均值以上的2家。
典型企业的工业总产值为694351万元,平均每家企业的工业产值为46290.07万元。15家典型企业中有5家工业产值超出平均值。
各家企业地均投入产出情况与典型企业平均水平相比较:
15家典型企业的平均地均投入水平为4148.63万元/公顷,其中4家企业的地均投入水平高于平均值。
15家典型企业的平均地均产出水平为9493.52万元/公顷,其中有5家企业地均产出水平超出平均值。
由上面反映典型工业企业用地收益情况的图表,对比整个惠州大亚湾经济技术开发区的地均固定资产投资额491.7543万元/公顷,地均工业产值1621.9549万元/公顷,我们不难发现,这15家企业的地均投入水平和地均产出水平远远高于开发区的平均水平。这种现象的出现在很大程度上是因为15家典型企业均是来自于惠州大亚湾经济技术开发区工业产值前30家的企业,所以土地集约利用水平都比较高,对开发区其他工业企业的发展具有一定的借鉴意义。
1.4 用地强度分析
通过对15家典型企业中数据完整的8家企业的用地强度分析,我们可以得到这些企业的平均容积率为0.74,这8家企业大多为电子工业。
15家典型企业中,只有8家完整提供了企业的总建筑面积、容积率、建筑基底占地面积和建筑密度的数据。这8家企业的总建筑面积为36.1169万平方米,平均每家典型企业的建筑面积为4.51万平方米。共有3家企业的建筑面积超过平均水平。
8家完整提供数据的典型企业的平均容积率为0.74,其中3家企业的容积率高于平均水平。对比惠州大亚湾经济技术开发区的工业用地综合容积率1.28,典型企业的平均容积率低于该值,这是因为选取的15家典型企业的厂房层数多为单层,这是由企业类型所决定的。
8家完整提供数据的典型企业的建筑基底占地总面积为13.0549万平方米,平均每家企业建筑基底占地面积为1.6319 万平方米。共有四家企业的建筑基底面积超出典型企业平均值。
8家完整提供数据的典型企业的平均建筑密度为34.28%,其中有6家企业的建筑密度超出平均值。而惠州大亚湾经济技术开发区工业用地建筑密度为31%,典型企业的平均建筑密度略高于开发区数据,表明典型企业对土地利用比较合理,用地强度较大。
2 企业单位土地面积投资额和土地容积率结果分析
本次选取的15家典型工业企业中,平均单位土地面积投资额为4148.63万元/公顷。其中,编号为2的企业为8923.36万元/公顷;编号为4的企业为4713.5万元/公顷;编号为12的企业为4828.72万元/公顷;编号为15的企业为22855万元/公顷,高于全区的平均水平。
15家典型企业总占地面积为120.8254公顷,占开发区总面积的5.11%。典型企业完成的产值为69.4351亿元,占开发区生产总值(包括石化区产值)的18.12%,典型企业的平均单位土地产值高达9493.52万元/公顷,远远高于开发区的单位土地产值1621.9549万元/公顷。
其中,成立早、技术成熟并正在区内形成集聚效应的电子制造类企业在有港口优势下,单位用地的效益非常好;而化学制品制造业、金属制品类企业企业,由于投产时间不长与受到生产成本不断走高的影响存在单位用地的效益并不高的问题。家具制造类企业的单位用地效益在所选典型企业中并不突出,但是作为从事家具制造业的企业,其土地利用生产能力已是不错。
在石化项目已经投产并成为大亚湾最主要的经济点和经济增长极的同时,本次评估所选的15家典型企业产值可以占区内总产值的18.12%,表明这些企业以及其所代表的行业也是惠州大亚湾经济技术开发区的重要经济基础之一,也是惠州大亚湾经济技术开发区完成其石化及电子等战略产业布局的重要环节。
3 相关建议
惠州大亚湾经济技术开发区要实现经济又好又快发展,就必须提高土地利用率,推进科学集约用地,特别要高起点规划使用土地,珍惜每一寸土地。从区内典型工业企业用地情况来看,提出以下建议:
3.1 要进一步突出抓好招商引资,实行项目准入制度
经过多年招商引资经验的积累,惠州大亚湾经济技术开发区的经济基础得到有效的提升,同时,对今后的招商引资工作也提出了更高的要求。一是要把招商引资的主要精力、财力放在那些高科技、高收益、低损耗、低污染的大中型、高科技项目上,并要注意对全区各产业进行合理布局。投资项目需经区投资服务中心组织规划、环保、税务、招商、发改等相关部门进行审核,并报区管委会批准后才能进入。二是要抓好企业的早建设、早投产、早收益,提高开发区整体经济的竞争能力。
3.2 依靠石化产业,带动发展新兴产业
目前,大亚湾的经济发展已经进入了一个新的阶段,应当充分把握新的经济发展战略机遇,坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,实施科教兴区主战略,坚持和深化建设“石化之都”的方针,推动产业基地上规模、上能级、上水平。大力争取和发展石化配套产业,大力发展光仪电、信息设备等优先发展产业,改造提升传统产业,大力发展区内及周边环境相衔接的现代服务业。积极推进发展循环经济,努力构建节约型社会。
3.3 适度提高土地准入门槛
开发区应提高用地标准,在过去强调抓好“提高企业开工率、资金到位率和投资达标率”的同时,更要注重优选投资项目,合理配置有限土地资源,杜绝闲置和浪费,不人为增加商务成本,要明确进区项目的投资强度和投入—产出比,豎适当提高土地准入门槛,优化投资项目结构,提高土地利用率。
3.4 严格实行节约和集约用地
要严格控制建设用地的增长,积极盘活存量土地,尽力从内部解决开发区的用地问题。要压缩成本空间,增强与周边地区的价格竞争优势,加速提高空置厂房、空置仓库的租赁率和利用率,使占用大量土地的空置厂房、仓库及早而充分地实现经济效益。另外,对于盘活的土地,要优先发展那些有资金、有技术的大项目、好项目,避免土地的
再次闲置和浪费。
3.5 发挥区位优势,促进开发区发展
要努力抓住机遇,以与深圳市、惠州市和周边地区交通对接为目标,进一步缩短开发区与外界联系往来的时间、距离,以快速优化的外部交通投资环境,为区内企业提供更为便捷的发展条件。
关键词开发区典型企业分析
中图分类号:F119.9文献标识码:A
开发区入驻企业的用地水平直接影响到整个开发区的土地利用集约程度,我们通过对惠州大亚湾经济开发区内具有典型代表性的15家企业的用地结构、土地投入和产出水平、用地强度的分析研究,全面掌握开发区入驻企业的土地利用情况,为挖掘企业用地的潜力、改善企业的经营管理、提高企业的经济效益提供依据,为区内节约集约用地创造良好的土地利用环境与社会氛围,促进全区土地利用集约度的提高。
1 开发区企业用地水平调查分析
1.1 典型企业的选取
根据惠州大亚湾经济技术开发区的实际情况,我们在全区工业产值前30家企业中选取了15家作为此次调查分析工作中的典型工业企业,重点对其用地结构、用地效益、用地强度进行分析研究。
1.2用地结构分析
我们选取的15家典型工业企业一共占地120.8254公顷,其中厂房及配套用地面积为31.3076公顷,占总占地面积的25.91%;企业内部行政办公及生活服务设施用地面积为7.9156公顷,占6.55%;厂区内部预留地面积10.5750公顷,占8.75%;露天堆场、露天操作场地面积7.31公顷,占6.05%。可见图1:
由此可以得到,平均每个企业的厂房及配套用地面积为2.0872公顷,企业内部行政办公及生活服务设施用地面积为0.5277公顷,厂区内部预留地面积为0.7050公顷,露天堆场、露天操作场地面积为0.4873公顷。
总结上表,我们可以得出:15家典型企业中,厂房及配套用地面积高于典型企业平均值的企业有6家;企业内部行政办公及生活服务设施用地面积高于平均值的有5家企业;厂区内部预留面积高于平均值的是4家企业;露天堆场、露天操作场地面积高于平均值的有3家企业。15家典型企业的用地结构比较合理,但还存在一定问题,如厂区内部预留地面积、露天堆场、露天操作场地面积所占比例较大,说明厂区内部建设力度还不大,还需进一步加快厂房及配套设施的建设,以提高企业的土地利用率。
1.3 用地效益分析
15家典型工业企业的总投资额为594275.6万元,工业产值总额为694351万元。平均每家典型工业企业地均投资额为4148.63万元/公顷,工业产值为9493.52万元/公顷。各家典型工业企业的具体投入产出情况可看下图(企业名称均以编号1-15替代):
15家典型工业企业,实际完成投资额为594275.6万元,平均每家典型企业为39618.37万元。典型企业中实际完成投资在平均值以上的2家。
典型企业的工业总产值为694351万元,平均每家企业的工业产值为46290.07万元。15家典型企业中有5家工业产值超出平均值。
各家企业地均投入产出情况与典型企业平均水平相比较:
15家典型企业的平均地均投入水平为4148.63万元/公顷,其中4家企业的地均投入水平高于平均值。
15家典型企业的平均地均产出水平为9493.52万元/公顷,其中有5家企业地均产出水平超出平均值。
由上面反映典型工业企业用地收益情况的图表,对比整个惠州大亚湾经济技术开发区的地均固定资产投资额491.7543万元/公顷,地均工业产值1621.9549万元/公顷,我们不难发现,这15家企业的地均投入水平和地均产出水平远远高于开发区的平均水平。这种现象的出现在很大程度上是因为15家典型企业均是来自于惠州大亚湾经济技术开发区工业产值前30家的企业,所以土地集约利用水平都比较高,对开发区其他工业企业的发展具有一定的借鉴意义。
1.4 用地强度分析
通过对15家典型企业中数据完整的8家企业的用地强度分析,我们可以得到这些企业的平均容积率为0.74,这8家企业大多为电子工业。
15家典型企业中,只有8家完整提供了企业的总建筑面积、容积率、建筑基底占地面积和建筑密度的数据。这8家企业的总建筑面积为36.1169万平方米,平均每家典型企业的建筑面积为4.51万平方米。共有3家企业的建筑面积超过平均水平。
8家完整提供数据的典型企业的平均容积率为0.74,其中3家企业的容积率高于平均水平。对比惠州大亚湾经济技术开发区的工业用地综合容积率1.28,典型企业的平均容积率低于该值,这是因为选取的15家典型企业的厂房层数多为单层,这是由企业类型所决定的。
8家完整提供数据的典型企业的建筑基底占地总面积为13.0549万平方米,平均每家企业建筑基底占地面积为1.6319 万平方米。共有四家企业的建筑基底面积超出典型企业平均值。
8家完整提供数据的典型企业的平均建筑密度为34.28%,其中有6家企业的建筑密度超出平均值。而惠州大亚湾经济技术开发区工业用地建筑密度为31%,典型企业的平均建筑密度略高于开发区数据,表明典型企业对土地利用比较合理,用地强度较大。
2 企业单位土地面积投资额和土地容积率结果分析
本次选取的15家典型工业企业中,平均单位土地面积投资额为4148.63万元/公顷。其中,编号为2的企业为8923.36万元/公顷;编号为4的企业为4713.5万元/公顷;编号为12的企业为4828.72万元/公顷;编号为15的企业为22855万元/公顷,高于全区的平均水平。
15家典型企业总占地面积为120.8254公顷,占开发区总面积的5.11%。典型企业完成的产值为69.4351亿元,占开发区生产总值(包括石化区产值)的18.12%,典型企业的平均单位土地产值高达9493.52万元/公顷,远远高于开发区的单位土地产值1621.9549万元/公顷。
其中,成立早、技术成熟并正在区内形成集聚效应的电子制造类企业在有港口优势下,单位用地的效益非常好;而化学制品制造业、金属制品类企业企业,由于投产时间不长与受到生产成本不断走高的影响存在单位用地的效益并不高的问题。家具制造类企业的单位用地效益在所选典型企业中并不突出,但是作为从事家具制造业的企业,其土地利用生产能力已是不错。
在石化项目已经投产并成为大亚湾最主要的经济点和经济增长极的同时,本次评估所选的15家典型企业产值可以占区内总产值的18.12%,表明这些企业以及其所代表的行业也是惠州大亚湾经济技术开发区的重要经济基础之一,也是惠州大亚湾经济技术开发区完成其石化及电子等战略产业布局的重要环节。
3 相关建议
惠州大亚湾经济技术开发区要实现经济又好又快发展,就必须提高土地利用率,推进科学集约用地,特别要高起点规划使用土地,珍惜每一寸土地。从区内典型工业企业用地情况来看,提出以下建议:
3.1 要进一步突出抓好招商引资,实行项目准入制度
经过多年招商引资经验的积累,惠州大亚湾经济技术开发区的经济基础得到有效的提升,同时,对今后的招商引资工作也提出了更高的要求。一是要把招商引资的主要精力、财力放在那些高科技、高收益、低损耗、低污染的大中型、高科技项目上,并要注意对全区各产业进行合理布局。投资项目需经区投资服务中心组织规划、环保、税务、招商、发改等相关部门进行审核,并报区管委会批准后才能进入。二是要抓好企业的早建设、早投产、早收益,提高开发区整体经济的竞争能力。
3.2 依靠石化产业,带动发展新兴产业
目前,大亚湾的经济发展已经进入了一个新的阶段,应当充分把握新的经济发展战略机遇,坚持以科学发展观统领经济社会发展全局,实施科教兴区主战略,坚持和深化建设“石化之都”的方针,推动产业基地上规模、上能级、上水平。大力争取和发展石化配套产业,大力发展光仪电、信息设备等优先发展产业,改造提升传统产业,大力发展区内及周边环境相衔接的现代服务业。积极推进发展循环经济,努力构建节约型社会。
3.3 适度提高土地准入门槛
开发区应提高用地标准,在过去强调抓好“提高企业开工率、资金到位率和投资达标率”的同时,更要注重优选投资项目,合理配置有限土地资源,杜绝闲置和浪费,不人为增加商务成本,要明确进区项目的投资强度和投入—产出比,豎适当提高土地准入门槛,优化投资项目结构,提高土地利用率。
3.4 严格实行节约和集约用地
要严格控制建设用地的增长,积极盘活存量土地,尽力从内部解决开发区的用地问题。要压缩成本空间,增强与周边地区的价格竞争优势,加速提高空置厂房、空置仓库的租赁率和利用率,使占用大量土地的空置厂房、仓库及早而充分地实现经济效益。另外,对于盘活的土地,要优先发展那些有资金、有技术的大项目、好项目,避免土地的
再次闲置和浪费。
3.5 发挥区位优势,促进开发区发展
要努力抓住机遇,以与深圳市、惠州市和周边地区交通对接为目标,进一步缩短开发区与外界联系往来的时间、距离,以快速优化的外部交通投资环境,为区内企业提供更为便捷的发展条件。