摘 要 在传统的物业管理模式中，风险无处不在，只有正确的认识并了解这些风险因素之后，才能进行有效地预防。作为劳动密集型产业，物业管理的关键在于如何把人管好，本文将重点分析和阐释在物业管理中来自于人的风险因素，以便于物业管理从业者能够更好的识别和防范在物业管理服务中由于人自身产生的各式各样的风险。
　　关键词 物业管理 风险 识别
　　笔者将物业管理中来自于人的风险因素划分为企业内部工作人员、开发商、业主和行政主管部门四大部分。
　　一、企业内部工作人员所带来的风险
　　首先从物业服务企业内部的人员说起，我国物业管理行业起步较晚，因此政府相关部门对物业管理专业人才的培养关注度不够，培训机构的设置也很晚，直到2005年11月16日，国家人事部和建设部才制定和颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，将物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列。这距80年代初我国引进物业管理已经有20余年了，发展速度是有点缓慢。
　　正是因为行业的发展滞后于经济的飞速发展，导致当前我国物业管理企业普遍存在着员工素质层次不齐的现象。人才是企业最为重要的资源，尤其作为劳动密集型行业的物业管理企业，人才是企业最核心的价值所在同时也是企业最核心的竞争力。企业员工的流失率是一个很严肃的问题，控制的不好会给企业带来很大的损失，尤其是掌握着企业商业机密的中高层领导的跳槽，有时候给企业带来的很有可能就是灭顶之灾。
　　二、开发商带来的风险
　　我国现行的政策体制决定了房地产的开发脱离日后的物业管理，导致重建设、重销售、轻管理的问题难以在短时间内得到根本的解决。许多项目在规划、设计以及施工阶段没有前期物业的介入，遗留下来很多的问题，常在业主入住之后才会逐渐的暴露出来，直接的后果就是引发了业主们对物业管理企业的不满。而开放商在这个时候早已经拍拍屁股走人了，留下的烂摊子还得由与之毫不相干的物业管理公司收拾。
　　实事求是的说，这些遗留问题压根就不应该由物业管理公司负责，但是业主们却并不这样认为，他们往往会这样觉得，既然物业服务企业收了管理费，就应该负责处理所有的事宜，包括因为市场供需改变导致的房价下跌等环境风险所导致的资产损失。
　　三、业主带来的风险
　　因为业主们的理念没有与时俱进，使得物业管理企业本就入不敷出的资源更是捉襟见肘，也使得企业没有多余的精力花在更应该投入的地方，例如提高服务质量，增加服务内容。这往往就又给了业主们更多的理由来找物业管理企业的“茬”，从而陷入了一个“业主找茬、企业弥补、花费精力、减少投入、再出纰漏”的死循环。
　　另一方面是业主们并没有认识到物业管理的价值所在，一般情况下连对于物业费是否要交都持怀疑态度，拖欠物业管理费更是成为他们与“低劣”的物业管理“斗争”的“合理手段”，这无疑是雪上加霜，可见，业主所带来的风险不可谓不烈、不猛！
　　四、行政主管部门带来的风险
　　可以这样说，物业管理行业之所以会存在目前这样多的问题，政府相关的行政主管部门负有不可推卸的责任。法律法规的不健全、人员培训机构设置的不完善、市场准入门槛过低，使得这个行业的从业人员收入总体偏低，人员素质总体偏差，企业资质良萎不齐，“劣币驱逐良币”，使很大一部分原本信誉良好的中小企业在无序的市场经济恶性竞争下倒闭。
　　同时，各地的行政主管部门在市场经济的环境下为物业管理费戴上了一个“紧箍咒”——设置了物业管理费收费的上线，也就是这一条，让很多有能力提供高品质服务的企业失去了创收的动力，为相当一部分奉行“打一枪换一地”的壳子公司大开方便之门，挤小了正规企业的生存空间。
　　五、对策建议
　　在对来自于人的风险因素有所认识和了解之后，笔者提出以下几点建议来规避风险：（1）物业管理企业应该加强自身专业化培训，适当的提高员工的福利待遇，以此来尽可能的挽留住有用的人才，尽可能的减少和降低员工流动率，来保证一个高质量的服务水平；（2）对于开发商来说，应该避免短视行为，应该尽量将前期物业加入到建筑物施工过程中去，并且保证工程质量，以此来减少后期物业管理中的质量问题，减轻物业管理公司的负担；（3）对于业主来说，需要端正对物业管理的态度，不应该对物业管理有歧视心理。如果在接受服务过程中遇到问题，不应以抗拒交物业管理费为手段，来表达自己的不满，而应该通过正常的渠道来解决问题，以免恶化物业管理企业的生存环境；（4）而政府部门则应当适度放宽物业管理费收取标准，并且加快完善物业管理相关的法律法规，给物业管理服务企业创造一个良好的发展环境，提供一个更好的发展空间。
　　参考文献：
　　[1]胡芬芬，周裕全，曾伟.风险管理是物业管理行业发展的必然选择[N].南昌高专学报，2006，21（5）.
　　[2]郑建宏.浅析物业管理企业的风险管理措施[J].现代经济信息，2009（9）.
　　（作者单位：武汉大学经济与管理学院）