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【摘 要】 我国国民經济正在飞速发展，房地产行业是关系人们住房条件的重要行业，在其发展过程中，也带动了一大批相关行业的发展，所以房地产行业对于我国整体的经济发展起到了非常重要的作用。房地产行业属于一种特殊行业，其经济结构较为复杂，会涉及到多个领域，一般情况下房地产项目会涉及到多方的大额投资，且项目开发时间较长，因此，房地产会计核算工作具有一定的难度。
【关键词】 房地产 会计核算 问题 改进方法
引 言
近年来，房地产行业发展迅猛，各地房价呈现出持续上涨的态势，但随着国家颁布一系列的房地产价格调控政策，使房价上涨的势头有所减弱。在当前的房地产行业会计核算工作中，还存在着许多问题，给房地产企业的利益带来了一定的影响，这也成为阻碍房地产行业发展的主要因素。文章首先研究了房地产会计核算工作的主要内容，其次列举了会计核算工作的部分问题，最后针对部分问题探究了几点改进方法。
1 房地产企业会计核算工作的主要内容
1.1 收入的核算
房地产开发企业销售过程一般要经历签订认购书并收取定金、签订正式《商品房预售合同》、房屋竣工验收、收取房款、开具销售发票、收房等销售环节。在此期间，可能会出现多种情况，如有的先收款再建造，有的按工程进度收取房款，有的签订销售合同后由于工期延误而无法按合同约定的时间按时交房，有的销售发票已开具而项目还未验收交付等等。在进行核算时，应严格按照会计准则的规定来进行核算，确保收入核算的准确性。
1.2 成本核算
成本核算是会计核算的重要内容，其所涉及的范围较广，内容较多，例如土地开发利用费、初步设计费、工程建安费、绿化设计费等，在进行会计核算的过程中，应该明确需要核算的项目，应将其进行合理分类，从而对成本进行核算和控制。
1.3 成本分摊
成本分摊份是影响房地产会计核算工作的主要因素，房地产会计在进行会计核算工作时，首先要结合房地产项目的地理条件、规模大小、设计风格、功能结构、装饰以及施工周期等诸多因素进行综合考虑，最终对房地产项目的成本分摊进行准确的计算。在成本分摊工作中，基础设施项目属于共同成本，可以采用建筑面积法、造价预算法或直接成本法进行成本分摊。公共服务设施费用同样属于共同成本，因此也能够根据上述三种方法进行成本分摊。虽然一些借款费用和开发间接费用等属于间接成本，但只有借款费用不适用建筑面积法进行成本分摊。
1.4 利润核算
利润是所有经济活动的重心，也是经济活动效益最直接的体现。会计人员需要对于整个工程中的所有收支情况进行仔细核对，并制作相应利润清单，对于资金的变化情况进行分析，并对于利润进行评估，为投资商的投资计划奠定数据基础。
1.5固定资产的核算
固定资产主要指的是一些可以长期使用或能够重复使用的建筑和机器设备，这些资产一般都有一个预期的使用年限，进行会计核算工作时需要根据相关设备和建筑的使用时间对其进行折旧计算。但这些资产的折旧率和折旧方式并不是固定的，因为在使用过程中可能会因为某些原因导致这些资产提前报废，进而影响最终的折旧计算工作。所以在对固定资产进行核算时，首先要对其损耗情况进行详细的记录，并根据损耗情况制定相应的折旧方案，以便后期对进行资产管理。
2 房地产行业会计核算中存在的问题
2.1 会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
2.2 税收核算操作不合理
房屋销售时房地产企业的重要经济来源，但在实际销售过程中难免会出现各种管理费用、财务费用以及销售费用等。就目前情况来看，房地产会计核算工作中较为严重的问题就是相关企业未对自身的收入来源和去向进行科学、严谨的核算，进而导致相关费用和税收都存在一定的不合理现象。比如，大多数的房地产企业会利用政府审批的房地产预售许可证，以期房的形式进行房地产销售，并且会收取客户的部分保证金，同时房地产企业会把这部分资金作为其销售收入来源，但从严格意义上看，这种预收的暂时款项不能作为收入进行确认。
2.3 会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。
但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 3 房地产企业会计核算问题的改进方法
3.1 严格确定收入标准
房地产商品最终的销售收入必须具备明确的依据，这种依据主要包括两种，一种是专业标准依据，另一种是法律依据。专业标准依据主要是指相关行业的会计准则，就是指相关行业会计工作制度中的关于销售收入的确认准则。法律依据是房地产行业根据相关法律专业标准下进行交易行为所得收入的认证依据，国家现行的法律法规中对于房地产销售行为有明确的规定，认证时仅仅对规定之内的销售收入进行认证，而一些规定之外的收入都不能予以法律认证。通过使用这些标准可以对房地产企业的收支状况进行可靠地管理。
3.2 增加信息内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露，增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实、可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3 加大会计核算工作的监管力度
房地产企业应对自身的实际情况有一个清楚的了解，以便针对实际情况开展相应的会计核算监管工作，同时也要加大监管力度，对会计核算的全过程进行有效监管。开展核算工作之前，要对企业的资金情况进行科学地评估，进而更好的了解企业的实际经营情况。加大会计核算工作的监管力度，能够帮助企业更加清楚当前的发展状况，进而帮助领导层作出正确的决策，促进企业的发展。
3.4 完善分配制度
企业应该制定完善的分配制度，对于企业利润分配以及资金投入进行明确规定和详细记录，制定合理的资金管理标准，规范企业中的资金管理工作，从而杜绝企业内容员工虚假报账的现象。另外，企业还应完善相关奖惩制度，并以此对员工进行激励，调动员工工作的积极性，减少员工犯错的现象，提高工作效率，使会计核算与资金管理工作更加完善。
结 语
会计核算工作是企业财务工作中的重点内容，由于房地产企业的经营过程与一般企业相比有许多特殊之处，因此，房地产行业的会计核算工作存在许多问题，给房地产行业的利益造成了严重的影响。为此，只有不断深入研究问题的根本所在，对现有的会计核算工作体系和制度进行完善，才能有效转变房地产行业的发展现状，最终促进房地产行业实现可持续发展。
【参考文献】
[1] 段咏梅.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法[J].纳税，2017，（13）：16+18.
[2] 劉玉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策研究[J].经贸实践，2017，（08）：240.
[3] 黄元丽.房地产行业会计核算中存在的问题和对策探究[J].财会学习，2017，（04）：11-12.
[4] 张穆.房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].科技创新导报，2017，14（04）：132+134.
【关键词】 房地产 会计核算 问题 改进方法
引 言
近年来，房地产行业发展迅猛，各地房价呈现出持续上涨的态势，但随着国家颁布一系列的房地产价格调控政策，使房价上涨的势头有所减弱。在当前的房地产行业会计核算工作中，还存在着许多问题，给房地产企业的利益带来了一定的影响，这也成为阻碍房地产行业发展的主要因素。文章首先研究了房地产会计核算工作的主要内容，其次列举了会计核算工作的部分问题，最后针对部分问题探究了几点改进方法。
1 房地产企业会计核算工作的主要内容
1.1 收入的核算
房地产开发企业销售过程一般要经历签订认购书并收取定金、签订正式《商品房预售合同》、房屋竣工验收、收取房款、开具销售发票、收房等销售环节。在此期间，可能会出现多种情况，如有的先收款再建造，有的按工程进度收取房款，有的签订销售合同后由于工期延误而无法按合同约定的时间按时交房，有的销售发票已开具而项目还未验收交付等等。在进行核算时，应严格按照会计准则的规定来进行核算，确保收入核算的准确性。
1.2 成本核算
成本核算是会计核算的重要内容，其所涉及的范围较广，内容较多，例如土地开发利用费、初步设计费、工程建安费、绿化设计费等，在进行会计核算的过程中，应该明确需要核算的项目，应将其进行合理分类，从而对成本进行核算和控制。
1.3 成本分摊
成本分摊份是影响房地产会计核算工作的主要因素，房地产会计在进行会计核算工作时，首先要结合房地产项目的地理条件、规模大小、设计风格、功能结构、装饰以及施工周期等诸多因素进行综合考虑，最终对房地产项目的成本分摊进行准确的计算。在成本分摊工作中，基础设施项目属于共同成本，可以采用建筑面积法、造价预算法或直接成本法进行成本分摊。公共服务设施费用同样属于共同成本，因此也能够根据上述三种方法进行成本分摊。虽然一些借款费用和开发间接费用等属于间接成本，但只有借款费用不适用建筑面积法进行成本分摊。
1.4 利润核算
利润是所有经济活动的重心，也是经济活动效益最直接的体现。会计人员需要对于整个工程中的所有收支情况进行仔细核对，并制作相应利润清单，对于资金的变化情况进行分析，并对于利润进行评估，为投资商的投资计划奠定数据基础。
1.5固定资产的核算
固定资产主要指的是一些可以长期使用或能够重复使用的建筑和机器设备，这些资产一般都有一个预期的使用年限，进行会计核算工作时需要根据相关设备和建筑的使用时间对其进行折旧计算。但这些资产的折旧率和折旧方式并不是固定的，因为在使用过程中可能会因为某些原因导致这些资产提前报废，进而影响最终的折旧计算工作。所以在对固定资产进行核算时，首先要对其损耗情况进行详细的记录，并根据损耗情况制定相应的折旧方案，以便后期对进行资产管理。
2 房地产行业会计核算中存在的问题
2.1 会计核算科学设置过于繁杂
会计科目指的是通过系统划分、编制房地产企业会计核算目标、任务或是房地产经营运作而成的会计项目。会计科目是对不同房地产企业的组织构架进行分类管理的重要工作，能够对监督与控制房地产企业会计业务运作情况。为了确保能够有效监管企业会计活动情况，企业必须要严格依照国家有关规章制度来合理设置会计科目，严禁随意增减。同样，房地产行业在设置会计科目时也应当依照相关法规来进行，且需要在年底对全部经营账目进行结账，并在年终结账之后建立新账。但是房地产行业具有结算周期长、资金巨大、施工地点分散等特点，在实际核算过程中该种方法不但会让企业账目处理变得复杂，而且还会与房地产经营单位实际情况不相符，从而导致会计核算难度加大，致使其核算准确性下降。
2.2 税收核算操作不合理
房屋销售时房地产企业的重要经济来源，但在实际销售过程中难免会出现各种管理费用、财务费用以及销售费用等。就目前情况来看，房地产会计核算工作中较为严重的问题就是相关企业未对自身的收入来源和去向进行科学、严谨的核算，进而导致相关费用和税收都存在一定的不合理现象。比如，大多数的房地产企业会利用政府审批的房地产预售许可证，以期房的形式进行房地产销售，并且会收取客户的部分保证金，同时房地产企业会把这部分资金作为其销售收入来源，但从严格意义上看，这种预收的暂时款项不能作为收入进行确认。
2.3 会计核算工作内容繁复缺乏配比性
不同于普通企业，房地产企业具有一定的特殊性，其所涉及的业务类型比较繁杂，且经济活动也具有一定的复杂性。房地产行业具有经营周期长的特点，只有具有较高的单位价值才可以盈利，并且其消费对象类型较多，所以导致了房地产企业在经营时难以准确确认其费用、收入以及利润。尤其是在大额投资或是经营周期较长的环节，资源的投入以及来源就更为复杂，从而大大增加了会计核算的难度。在实际核算过程中，配比是一项极为重要的原则，不但要确保确认费用、收入以及成本时要满足因果关系，而且还需保持一致性，以便于能够将各类费用以及收入的来源及去向全面的反应出来。
但是在实际核算过程中，往往难以落实配比性原则，房地产企业在核算收入与成本时往往难以做到合理匹配。通常情况下，如果房屋层数较低，且层与层之间销售价格较为相近时，计算单位面积成本则可以通过总成本除去总面积的方法得出。而如若房屋层数较高，则不能使用该种方法。并且楼层的位置、采光等都会对房屋售价产生影响，如若依旧使用总成本分摊的方法来核算高楼层成本，则会导致成本与收入不匹配的情况发生。 3 房地产企业会计核算问题的改进方法
3.1 严格确定收入标准
房地产商品最终的销售收入必须具备明确的依据，这种依据主要包括两种，一种是专业标准依据，另一种是法律依据。专业标准依据主要是指相关行业的会计准则，就是指相关行业会计工作制度中的关于销售收入的确认准则。法律依据是房地产行业根据相关法律专业标准下进行交易行为所得收入的认证依据，国家现行的法律法规中对于房地产销售行为有明确的规定，认证时仅仅对规定之内的销售收入进行认证，而一些规定之外的收入都不能予以法律认证。通过使用这些标准可以对房地产企业的收支状况进行可靠地管理。
3.2 增加信息内容
应该适当地加大成本的公开力度，加大对现金流量的告知力度。因为土地的资本有很大的利润空间，同时还有很大的投资价值，在企业公开的信息内容中对土地的各种情况进行准确的告知，还应对成本的各种情况进行细节的披露，增加各种分项目的现金流量的显示。这样才能保证现金流量信息的真实、可靠，这对房地产开发企业的生产经营具有重大的现实意义。
3.3 加大会计核算工作的监管力度
房地产企业应对自身的实际情况有一个清楚的了解，以便针对实际情况开展相应的会计核算监管工作，同时也要加大监管力度，对会计核算的全过程进行有效监管。开展核算工作之前，要对企业的资金情况进行科学地评估，进而更好的了解企业的实际经营情况。加大会计核算工作的监管力度，能够帮助企业更加清楚当前的发展状况，进而帮助领导层作出正确的决策，促进企业的发展。
3.4 完善分配制度
企业应该制定完善的分配制度，对于企业利润分配以及资金投入进行明确规定和详细记录，制定合理的资金管理标准，规范企业中的资金管理工作，从而杜绝企业内容员工虚假报账的现象。另外，企业还应完善相关奖惩制度，并以此对员工进行激励，调动员工工作的积极性，减少员工犯错的现象，提高工作效率，使会计核算与资金管理工作更加完善。
结 语
会计核算工作是企业财务工作中的重点内容，由于房地产企业的经营过程与一般企业相比有许多特殊之处，因此，房地产行业的会计核算工作存在许多问题，给房地产行业的利益造成了严重的影响。为此，只有不断深入研究问题的根本所在，对现有的会计核算工作体系和制度进行完善，才能有效转变房地产行业的发展现状，最终促进房地产行业实现可持续发展。
【参考文献】
[1] 段咏梅.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法[J].纳税，2017，（13）：16+18.
[2] 劉玉.房地产开发企业会计核算中的问题及对策研究[J].经贸实践，2017，（08）：240.
[3] 黄元丽.房地产行业会计核算中存在的问题和对策探究[J].财会学习，2017，（04）：11-12.
[4] 张穆.房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].科技创新导报，2017，14（04）：132+134.