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摘要：城市地价是反映城市经济社会发展水平的重要指标，更是房地产市场稳定发展的基石。本文以黄冈市2019年上半年城市地价动态监测工作为例，着重分析居住用地地价水平及发展趋势，深入分析政策走向并预判未来地价走势，为房地产市场合理运行提供决策参考。
关键字： 城市地价 居住用地 决策参考
一、背景
土地价格是反映土地供应关系的晴雨表，是调节土地利用方式的有力杠杆。地价能够及时反映城市经济发展水平和城市发展的趋势，因此地价水平是否合理是城市发展是否协调的重要参考[1]。国务院总理李克强在2019年《政府工作报告》指出：要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。做好地价分析更是新时期促进房地产市场平稳健康发展的基石。本文以 2019年上半年黄冈市城市地价动态监测工作为例，论述黄冈市居住用地地价的动态变化情况，综合分析地价水平及变化情况、深入分析政策走向并预判未来地价走势[2]，为房地产市场合理运行提供决策参考。
二、城市地价水平分析
1.2019年黄冈市上半年整体地价水平
2019年上半年黄冈市综合地价水平值为789元/平方米，其中商业用地地价水平值为1489元/平方米，楼面地价为993元/平方米;居住用地为1163元/平方米，楼面地价为529元/平方米;工业258元/平方米，楼面地价为258元/平方米。2019年上半年黄冈市整体地价水平见表1。
2.地价水平变化趋势
住宅用地在2015-2018年间呈上升态势增长，主要原因为国家大力推进棚户区改造，全方位改善民生居住环境，促使地价增长;在2018年-2019上半年，住宅用地增长平稳，一是因为棚户区改造降温，二是国家对房地产的调控，强调稳地价稳房价稳预期，使得住宅用地增长平稳、缓慢。见表2
3.城市楼面价与房价比值分析
据黄冈市房地产管理局统计数据显示[3]，2019年上半年，黄冈市城区共实现商品房销售面积39.41万平方米，实现销售3107套，分别同比下降29.7%和29.26%。商品房每平方米销售均价6467元，同比增长15.83%。依据城市地价动态监测结果，居住用地地面价1163元/平方米，楼面价为529元/平方米，楼面价占房价的比例为8.18%，较2018年上半年（同比去年监测的居住用地地面价1122元/平方米，楼面价为510元/平方米，而商品房成交均价为5471元/平方米）的楼面地价与房价比值9.32%下降约1.14个百分点。
根据《中国城市地价报告2018》中36个重点监测城市住宅用地地价房价比中位数为32.37%，一般而言一二线重点城市楼面价占房价的比例，高于其他城市。黄冈市作为三四线城市，楼面价占房价比与其城市地位基本一致，基本符合市场规律，楼面价占房价比处在合理范围内。
4.地价增长率与房价增长率的比较
与2018年同期相比，2019年上半年黄冈市地价和房价均呈上涨趋势，其中，商业地价为1489元/平方米，居住地价为1163元/平方米，分别上涨了2.41%、3.65%。依据黄冈市房地产管理局统计数据表明，2019年上半年，市区商品房每平方米销售均价6467元，同比增长15.83%。地价与房价同步增长，但地价增幅明显低于房价的增速。2019年上半年黄冈楼市整体稳中有涨，主要是因为国家及省级在棚户区改造上面宏观调控政策主要以稳地价稳房价为主，同时，本市居民对学区房、“二孩”房、养老房的需求上升，黄冈市房地产市场呈现“稳重、缓升”的态势。
三、政策背景分析
1.国家政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。本轮房地产调控已历时近三年，重点目标由一线城市和重点二线城市，转向三四五线城市，棚改货币化安置比例不断下降，还建安置比例不断上升，在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四五线土地市场趋于降温，黄冈市购房需求将有所缓和，同时进一步促进黄冈市房地产完善健康发展，土地市场仍将保持平稳运行。
2.省级政策。建立长效机制，湖北今年房地产调控仍以“稳”为主。2019年湖北仍然坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续保持房地产市场平稳运行，根据国家关于建立房地产市场平稳健康發展长效机制的要求，湖北将逐步建立符合实际的房地产市场长效机制，继续坚持房地产市场信息定期发布制度，深入开展治理房地产市场乱象专项行动，严查违法违规销售行为。
3.黄冈市政策。黄冈市地方政策受到去年房贷新政的影响，住房公积金支持住房消费政策的调整，主要是放宽了住房公积金提取条件和贷款年限，扩大了按揭贷款楼盘数量，极大解决了年轻职工贷款购房的刚性需求。
四、未来变化趋势分析
从土地供给方面看，目前市区楼市仍是供应不足，亟需加大土地供应。2018年完成或基本结账销号的棚改项目已达到土地平整或挂牌出让的条件，部分棚改项目地块已经开发建设甚至预售，如：楚之源·御墅湾、韵湖首府、碧桂园·翡翠公馆、黄冈居然之家综合体等项目，预计商品房大量推出时间为本年度的下半年。
由此观之，2019年上半年，随着棚户区改造项目的逐渐完结，土地供应情况将有所缓解，但从土地净地出让到商品房上市仍然需要时间，市区楼市的供给仍然不足的情况下，期待房价短期大幅回调还有难度，未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，房地产市场将维持稳定，因此地价也处于稳定势态。
[1] 张曼，张瑞平，葛京凤. 石家庄市地价动态监测系统更新相 关问题及对策 [J]. 河北师范大学学报 （自然科学版），2016， （04）.
[2] 范平. 兰州市城市地价动态监测与基准地价更新衔接研究 [J]. 甘肃科技，2009，（21）.
[3] http：//www.hgfdcscxx.com/
1、2黄冈市国土资源监测中心 湖北黄冈 438000 3、黄冈市光华社会工作服务中心 湖北黄冈 438000
关键字： 城市地价 居住用地 决策参考
一、背景
土地价格是反映土地供应关系的晴雨表，是调节土地利用方式的有力杠杆。地价能够及时反映城市经济发展水平和城市发展的趋势，因此地价水平是否合理是城市发展是否协调的重要参考[1]。国务院总理李克强在2019年《政府工作报告》指出：要改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。做好地价分析更是新时期促进房地产市场平稳健康发展的基石。本文以 2019年上半年黄冈市城市地价动态监测工作为例，论述黄冈市居住用地地价的动态变化情况，综合分析地价水平及变化情况、深入分析政策走向并预判未来地价走势[2]，为房地产市场合理运行提供决策参考。
二、城市地价水平分析
1.2019年黄冈市上半年整体地价水平
2019年上半年黄冈市综合地价水平值为789元/平方米，其中商业用地地价水平值为1489元/平方米，楼面地价为993元/平方米;居住用地为1163元/平方米，楼面地价为529元/平方米;工业258元/平方米，楼面地价为258元/平方米。2019年上半年黄冈市整体地价水平见表1。
2.地价水平变化趋势
住宅用地在2015-2018年间呈上升态势增长，主要原因为国家大力推进棚户区改造，全方位改善民生居住环境，促使地价增长;在2018年-2019上半年，住宅用地增长平稳，一是因为棚户区改造降温，二是国家对房地产的调控，强调稳地价稳房价稳预期，使得住宅用地增长平稳、缓慢。见表2
3.城市楼面价与房价比值分析
据黄冈市房地产管理局统计数据显示[3]，2019年上半年，黄冈市城区共实现商品房销售面积39.41万平方米，实现销售3107套，分别同比下降29.7%和29.26%。商品房每平方米销售均价6467元，同比增长15.83%。依据城市地价动态监测结果，居住用地地面价1163元/平方米，楼面价为529元/平方米，楼面价占房价的比例为8.18%，较2018年上半年（同比去年监测的居住用地地面价1122元/平方米，楼面价为510元/平方米，而商品房成交均价为5471元/平方米）的楼面地价与房价比值9.32%下降约1.14个百分点。
根据《中国城市地价报告2018》中36个重点监测城市住宅用地地价房价比中位数为32.37%，一般而言一二线重点城市楼面价占房价的比例，高于其他城市。黄冈市作为三四线城市，楼面价占房价比与其城市地位基本一致，基本符合市场规律，楼面价占房价比处在合理范围内。
4.地价增长率与房价增长率的比较
与2018年同期相比，2019年上半年黄冈市地价和房价均呈上涨趋势，其中，商业地价为1489元/平方米，居住地价为1163元/平方米，分别上涨了2.41%、3.65%。依据黄冈市房地产管理局统计数据表明，2019年上半年，市区商品房每平方米销售均价6467元，同比增长15.83%。地价与房价同步增长，但地价增幅明显低于房价的增速。2019年上半年黄冈楼市整体稳中有涨，主要是因为国家及省级在棚户区改造上面宏观调控政策主要以稳地价稳房价为主，同时，本市居民对学区房、“二孩”房、养老房的需求上升，黄冈市房地产市场呈现“稳重、缓升”的态势。
三、政策背景分析
1.国家政策。继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。本轮房地产调控已历时近三年，重点目标由一线城市和重点二线城市，转向三四五线城市，棚改货币化安置比例不断下降，还建安置比例不断上升，在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四五线土地市场趋于降温，黄冈市购房需求将有所缓和，同时进一步促进黄冈市房地产完善健康发展，土地市场仍将保持平稳运行。
2.省级政策。建立长效机制，湖北今年房地产调控仍以“稳”为主。2019年湖北仍然坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，继续保持房地产市场平稳运行，根据国家关于建立房地产市场平稳健康發展长效机制的要求，湖北将逐步建立符合实际的房地产市场长效机制，继续坚持房地产市场信息定期发布制度，深入开展治理房地产市场乱象专项行动，严查违法违规销售行为。
3.黄冈市政策。黄冈市地方政策受到去年房贷新政的影响，住房公积金支持住房消费政策的调整，主要是放宽了住房公积金提取条件和贷款年限，扩大了按揭贷款楼盘数量，极大解决了年轻职工贷款购房的刚性需求。
四、未来变化趋势分析
从土地供给方面看，目前市区楼市仍是供应不足，亟需加大土地供应。2018年完成或基本结账销号的棚改项目已达到土地平整或挂牌出让的条件，部分棚改项目地块已经开发建设甚至预售，如：楚之源·御墅湾、韵湖首府、碧桂园·翡翠公馆、黄冈居然之家综合体等项目，预计商品房大量推出时间为本年度的下半年。
由此观之，2019年上半年，随着棚户区改造项目的逐渐完结，土地供应情况将有所缓解，但从土地净地出让到商品房上市仍然需要时间，市区楼市的供给仍然不足的情况下，期待房价短期大幅回调还有难度，未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主，房地产市场将维持稳定，因此地价也处于稳定势态。
[1] 张曼，张瑞平，葛京凤. 石家庄市地价动态监测系统更新相 关问题及对策 [J]. 河北师范大学学报 （自然科学版），2016， （04）.
[2] 范平. 兰州市城市地价动态监测与基准地价更新衔接研究 [J]. 甘肃科技，2009，（21）.
[3] http：//www.hgfdcscxx.com/
1、2黄冈市国土资源监测中心 湖北黄冈 438000 3、黄冈市光华社会工作服务中心 湖北黄冈 438000