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摘要：电气管理是房地产项目中一个最基本的操作施工项目，所以，务必要确保整个项目的协调运作，不管是哪个环节存在质量问题都会直接影响到房地产项目的整体施工质量。基于此，本文对房地产项目中电气管理的相关问题进行了探讨。
关键词：房地产；电气管理；方法
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
当前是经济迅猛发展的时代，高层建筑数量不断增加，而在房地产项目中，电气工程是必不可少的，其对整个建筑来说，不仅影响着取暖，而且影响着电力以及照明等各个方面。房地产项目作为一个整体，其各个环节都是相互作用的，不管哪个环节存在问题都会对建筑物整体性能的有效发挥产生影响，通常来说，建筑电气工程经常出现的问题主要有设备损坏，电气火灾，停电事故以及漏电伤人等，若未能及时采取一定的措施进行处理，则会为以后的使用埋下安全隐患、并造成很大损失。因此，一定要在电气施工方面进行严格的管理。
房地产项目电气设计质量控制
1.设计配合不协调
各专业管道、线路相互碰撞、相互矛盾的问题已成了施工图多发病，比比皆是，举不胜举。如地下层（含地下车库）施工图的设计中，审图时都发现：给排水管道及通、排风管道与照明灯具及电气管道多处相碰；多个火灾探测器、照明灯具被通风、排烟管道遮挡；只得修改设计后再行施工安装。再如某住宅小区由于原设计给排水与电气专业未能协调，工程竣工初验时才发现几乎每套居室内空调器安装处预留的排水管口及穿墙孔和空调电源插座分别设在外窗两侧的墙边上，即空调安装位置与插座不在同一处，插座无法使用，不得不返工重装。因此在施工图设计中、电气专业要主动加强和水暖专业间沟通、对于相关内容的专业设计要加强互相检查，比如对于各专业的管线排布要通过管线综合图来发现管线碰撞、对于相同设备的设计各专业要核对参数是否匹配。
2.低压配电线路截面设计的问题
由于民用建筑用电负荷绝大多数为单相负荷，三相负荷不平衡必然导致中线通过不平衡电流；随着电脑及各种家用电器设备的发展与普及，低压电网高次谐波污染日益加剧，3次及其奇倍数谐波均构成中性电流。中线过电流并由此引发电气火灾的现象也日渐增多。为此，相关设计规范已规定“三相四线或二相三线的配电线路中，当用电负荷大部分为单相负荷时，其N线或PEN线截面不宜小于相线截面；以气体放电灯为主要负荷的回路中，N线截面不应小于相线截面……”，可见，民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面原则上均应选择N线截面并与相线截面相同。然仍有为数不少的民用建筑配电设计中仍沿用80年代前曾采用过的作法，上述设备的配电回路选用的N线截面仍为相线的1/2～1/3。这也是最常见的电气设计安全问题之一。
3.设计深度不够
目前施工图设计深度普遍达不到建设部《建设工程设计文件编制深度规定》要求的，主要是设计文件可实施性方面的缺陷，将直接导致施工安装困难或错误，也可能导致可用性的欠缺。由于不按规定的深度进行必要的计算与标注、也往往造成设计文件本身出现原则错误而难于及时发现，将影响项目建成的使用功能。例如，按设计深度规定电力及照明系统图及相应设备材料表中应详细标明选用的电气设备及材料的型号、名称、规格参数及数量。
三、做好电气工程施工方面质量控制
1.重视前期施工质量控制
电气工程项目实施前应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任、加大专业间的沟通及相关工序的会审。如大部分施工图只在电气图中有防雷接地图，缺少详细的标注与说明，土建施工图中直接省略了说明与标注。最为常见的是接地钢筋网的连接点的错、漏焊以及外引接地联结点或检测点预埋件的漏设，另外因土建和电气专业图纸矛盾导致剪力墙或柱内主钢筋调整、防雷引下线钢筋错接错焊的情况经常出现。按规定需要在电气施工图中将联接点、预埋件详细标出，并对敷设方式及技术措施做详细说明；有时需要在土建施工图中对预埋件详图进行必要的标注与说明。
在工程实施前期，承包商一定要针对工程实际做出工程质量管理策划，其中要明确电气工程关键环节、关键工序的控制办法、要针对质量通病提出有效的工程做法。建立质量管理体系、责任到位、保证施工过程中的各个环节, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。
2.重视事中管理
安装时各个工序之间务必要协调一致，以确保整个电气工程能够顺利安装。作为一名机电工程管理人员，要意识到电气施工是非常重要的；作为管理人员，应该合理安排工作，尽可能使所有专业人员都能协调工作、加强工序之间的交接检查、采取措施确保工程质量的合格。工程管理人员应该认真听取别人对工作提出的意见以及措施，积极吸收采纳良好的建议对基层操作人员进行及时和到位的技术指导，使操作人员尽早掌握工程中的相关工艺及技术措施。协调好各专业施工，使工程各专业之间的工序合理有序进行，以保证工程整体的顺利进展。
具体控制时需要注意：（1）安装过程中的隐蔽工程，在隐蔽之前要做好元器件质量检查，合格后方才能开始下道工序。（2）安装技术人员要时刻准备检查工作，为后面的施工减少返修次数，提高工序作业的质量。（3）安装时要选择合适的材料，材料质量检查合格后投入使用。
另外，要严把电气管材、线盒的质量关, 将不合格材料拒之于工程之外。如:镀锌钢管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 镀锌层应完好, PVC 管应采用中型以上, 一般采用重型, 必须是阻燃型。每次進材料都应填报审表, 经监理审查同意后方能用于工程。为不影响结构, 保证保护层厚度, 预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧, 管路在同一处交叉不能超过三条, 线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密, 要防止堵塞, 绑扎必须牢固, 住宅部分的墙体上一般均有开关和插座, 墙体定位必须正确, 强弱电的线盒间距符合要求。浇筑混凝土时, 要求每台输送泵都有电工跟班, 及时处理被压坏的线管、线盒。均压环、避雷带、防雷引下线等对建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接长度及质量是否满足规范及设计要求, 每处都要仔细检查, 特别是结构转换层。由于柱子主筋调整, 防雷引下线容易错焊、漏焊, 所以电气工程师要提醒施工人员引起重视, 这也是监理检查内容的重点, 必须认真检查, 确保工程质量。
3.事中要控制的几个问题与方法
(1)对配电盘，电箱以及电柜进行的管理：在对配电表，电箱以及电柜进行安设时，有很多注意事项，既要明确安设位置，还要考虑内部电线相互之间的连接是否科学以及美观，只有将这些工作做到位，才能为电力系统的安全使用提供保障。关于电箱中的元件布置要以设计图纸的具体结构为依据进行确定，至于对整个程序进行的划分，其线路界限务必要遵照相关图纸进行。不管是配电箱，还是电柜以及电屏，要确保其基础型钢以及金属外壳都良好接地，并设置相关开启门。配电盘线间，电柜以及线对地面的绝缘阻值，需要满足以下要求，即馈电线路以及二次回路分别要大于0.5 MΩ以及1MΩ。电箱内部电线的布置不仅要准确而且要合理，禁止发生线路交叉等情况，线路连接务必要正确有效。（2）管件预埋处理：工作管理人员应该对预埋件的埋设部位，型号规格、数量等进行仔细核对，而且要对钢管的腐蚀、管口处理、焊接进行定期检测。达到操作标准后才可以进行下一步的工作流程。管道间的连接，弯曲半径，弯扁度等要符合设计的相关规定。检测设备的基础和接地设备，接地网的施工质量、形状规格、埋设厚度、焊接质量、钢筋之间缝隙的处理等等。检查接地网的连接电阻，如果不满足设计要求，应该及时采取措施进行检修和补救，所有项目检查合格完毕后，才可以进行下一步工作。（3）接地装置管理：接地装置应该参照建筑工程低压电气的施工图纸分布，接地电阻值也要与标准的设计要求相符合。埋设防雷接地的干线时，经人行通道处埋地深度要在1m以上，同时在通道上方铺设沥青。接地模块顶面埋深大于0．6m，接地模块间距大于模块长度的3～5倍，其埋设基坑通常是模块外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在开挖深度中记录好相关指标。关于接地模块，务必要保持水平或者是垂直，同时需要明确土层相互之间的接触长度。此外关于接地模块，要对其引线进行集中处理，可以通过干线对接地模块进行并联并焊接使之组成一个环路，不过需要注意的是，干线材质应该和接地模块焊接处相同，最后关于钢制，最好使用热浸镀锌扁钢，其中引出线至少要为2处。
4.做好事后质量控制
成套配电设备在运行过程中要确保电压以及电流正常，相关检测仪器质量要合格。空载运行过程中，要做好温度，电流，运行时间以及电压等各项数据的记录，以满足电气工程有关规定。关于电动执行器，其不管是指示还是动作方向，均要与装置分布一致。此外灯具回路控制以及照明系统通电，务必要与回路以及配电箱保持一致，而且灯具以及开关应依据顺序相互对应。公用建筑内，其照明系统常规通电调试长达24h，而民用建筑仅需8h，全部灯具都处于开启状态，并且每隔两小时需要进行一次记录，确保连续运行没有故障。结束调试后通常在24小时之内是连续通电的，这样是为了更好的验收签证。
“管理也是生产力”, 管理因素在事后质量控制中同样举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任。施工后要进行经验总结，如施工过程的各个环节要严格控制, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量通病, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。
四、结束语
简而言之，电气工程是房地产项目的一个关键组成部分，因而在施工时，要高度重视电气工程，协调施工过程的各个环节，确保各个工序能实现预期的施工效果。
参考文献
[1]贾志勇.高低压电气设备安装的质量控制要点[J].建筑电气,2004,(5):43-45.
[2]倪金荣.建筑工程中低压电气安装施工探究[J].现代商贸工业,2010,(1):292-293.
[3]李志民.建筑低压电气安装工程的施工要求[J].广东建材,2009,(7):272-273.
[4]张玉萍.规范工程项目招标投标市场从资格预审开始[J].中国招标，2006，(4)：58-61.
关键词：房地产；电气管理；方法
中图分类号：F293.31 文献标识码：A 文章编号：
一、前言
当前是经济迅猛发展的时代，高层建筑数量不断增加，而在房地产项目中，电气工程是必不可少的，其对整个建筑来说，不仅影响着取暖，而且影响着电力以及照明等各个方面。房地产项目作为一个整体，其各个环节都是相互作用的，不管哪个环节存在问题都会对建筑物整体性能的有效发挥产生影响，通常来说，建筑电气工程经常出现的问题主要有设备损坏，电气火灾，停电事故以及漏电伤人等，若未能及时采取一定的措施进行处理，则会为以后的使用埋下安全隐患、并造成很大损失。因此，一定要在电气施工方面进行严格的管理。
房地产项目电气设计质量控制
1.设计配合不协调
各专业管道、线路相互碰撞、相互矛盾的问题已成了施工图多发病，比比皆是，举不胜举。如地下层（含地下车库）施工图的设计中，审图时都发现：给排水管道及通、排风管道与照明灯具及电气管道多处相碰；多个火灾探测器、照明灯具被通风、排烟管道遮挡；只得修改设计后再行施工安装。再如某住宅小区由于原设计给排水与电气专业未能协调，工程竣工初验时才发现几乎每套居室内空调器安装处预留的排水管口及穿墙孔和空调电源插座分别设在外窗两侧的墙边上，即空调安装位置与插座不在同一处，插座无法使用，不得不返工重装。因此在施工图设计中、电气专业要主动加强和水暖专业间沟通、对于相关内容的专业设计要加强互相检查，比如对于各专业的管线排布要通过管线综合图来发现管线碰撞、对于相同设备的设计各专业要核对参数是否匹配。
2.低压配电线路截面设计的问题
由于民用建筑用电负荷绝大多数为单相负荷，三相负荷不平衡必然导致中线通过不平衡电流；随着电脑及各种家用电器设备的发展与普及，低压电网高次谐波污染日益加剧，3次及其奇倍数谐波均构成中性电流。中线过电流并由此引发电气火灾的现象也日渐增多。为此，相关设计规范已规定“三相四线或二相三线的配电线路中，当用电负荷大部分为单相负荷时，其N线或PEN线截面不宜小于相线截面；以气体放电灯为主要负荷的回路中，N线截面不应小于相线截面……”，可见，民用建筑配电系统的干线，支干线及支线的导线截面原则上均应选择N线截面并与相线截面相同。然仍有为数不少的民用建筑配电设计中仍沿用80年代前曾采用过的作法，上述设备的配电回路选用的N线截面仍为相线的1/2～1/3。这也是最常见的电气设计安全问题之一。
3.设计深度不够
目前施工图设计深度普遍达不到建设部《建设工程设计文件编制深度规定》要求的，主要是设计文件可实施性方面的缺陷，将直接导致施工安装困难或错误，也可能导致可用性的欠缺。由于不按规定的深度进行必要的计算与标注、也往往造成设计文件本身出现原则错误而难于及时发现，将影响项目建成的使用功能。例如，按设计深度规定电力及照明系统图及相应设备材料表中应详细标明选用的电气设备及材料的型号、名称、规格参数及数量。
三、做好电气工程施工方面质量控制
1.重视前期施工质量控制
电气工程项目实施前应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任、加大专业间的沟通及相关工序的会审。如大部分施工图只在电气图中有防雷接地图，缺少详细的标注与说明，土建施工图中直接省略了说明与标注。最为常见的是接地钢筋网的连接点的错、漏焊以及外引接地联结点或检测点预埋件的漏设，另外因土建和电气专业图纸矛盾导致剪力墙或柱内主钢筋调整、防雷引下线钢筋错接错焊的情况经常出现。按规定需要在电气施工图中将联接点、预埋件详细标出，并对敷设方式及技术措施做详细说明；有时需要在土建施工图中对预埋件详图进行必要的标注与说明。
在工程实施前期，承包商一定要针对工程实际做出工程质量管理策划，其中要明确电气工程关键环节、关键工序的控制办法、要针对质量通病提出有效的工程做法。建立质量管理体系、责任到位、保证施工过程中的各个环节, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。
2.重视事中管理
安装时各个工序之间务必要协调一致，以确保整个电气工程能够顺利安装。作为一名机电工程管理人员，要意识到电气施工是非常重要的；作为管理人员，应该合理安排工作，尽可能使所有专业人员都能协调工作、加强工序之间的交接检查、采取措施确保工程质量的合格。工程管理人员应该认真听取别人对工作提出的意见以及措施，积极吸收采纳良好的建议对基层操作人员进行及时和到位的技术指导，使操作人员尽早掌握工程中的相关工艺及技术措施。协调好各专业施工，使工程各专业之间的工序合理有序进行，以保证工程整体的顺利进展。
具体控制时需要注意：（1）安装过程中的隐蔽工程，在隐蔽之前要做好元器件质量检查，合格后方才能开始下道工序。（2）安装技术人员要时刻准备检查工作，为后面的施工减少返修次数，提高工序作业的质量。（3）安装时要选择合适的材料，材料质量检查合格后投入使用。
另外，要严把电气管材、线盒的质量关, 将不合格材料拒之于工程之外。如:镀锌钢管的壁厚, 厚度不小于 2.5 mm, 镀锌层应完好, PVC 管应采用中型以上, 一般采用重型, 必须是阻燃型。每次進材料都应填报审表, 经监理审查同意后方能用于工程。为不影响结构, 保证保护层厚度, 预埋电线管不能敷设在钢筋的外侧, 管路在同一处交叉不能超过三条, 线管不能并排绑扎在一起。管与管、管与盒连接应牢固、紧密, 要防止堵塞, 绑扎必须牢固, 住宅部分的墙体上一般均有开关和插座, 墙体定位必须正确, 强弱电的线盒间距符合要求。浇筑混凝土时, 要求每台输送泵都有电工跟班, 及时处理被压坏的线管、线盒。均压环、避雷带、防雷引下线等对建筑的安全非常重要, 是否漏焊, 焊接长度及质量是否满足规范及设计要求, 每处都要仔细检查, 特别是结构转换层。由于柱子主筋调整, 防雷引下线容易错焊、漏焊, 所以电气工程师要提醒施工人员引起重视, 这也是监理检查内容的重点, 必须认真检查, 确保工程质量。
3.事中要控制的几个问题与方法
(1)对配电盘，电箱以及电柜进行的管理：在对配电表，电箱以及电柜进行安设时，有很多注意事项，既要明确安设位置，还要考虑内部电线相互之间的连接是否科学以及美观，只有将这些工作做到位，才能为电力系统的安全使用提供保障。关于电箱中的元件布置要以设计图纸的具体结构为依据进行确定，至于对整个程序进行的划分，其线路界限务必要遵照相关图纸进行。不管是配电箱，还是电柜以及电屏，要确保其基础型钢以及金属外壳都良好接地，并设置相关开启门。配电盘线间，电柜以及线对地面的绝缘阻值，需要满足以下要求，即馈电线路以及二次回路分别要大于0.5 MΩ以及1MΩ。电箱内部电线的布置不仅要准确而且要合理，禁止发生线路交叉等情况，线路连接务必要正确有效。（2）管件预埋处理：工作管理人员应该对预埋件的埋设部位，型号规格、数量等进行仔细核对，而且要对钢管的腐蚀、管口处理、焊接进行定期检测。达到操作标准后才可以进行下一步的工作流程。管道间的连接，弯曲半径，弯扁度等要符合设计的相关规定。检测设备的基础和接地设备，接地网的施工质量、形状规格、埋设厚度、焊接质量、钢筋之间缝隙的处理等等。检查接地网的连接电阻，如果不满足设计要求，应该及时采取措施进行检修和补救，所有项目检查合格完毕后，才可以进行下一步工作。（3）接地装置管理：接地装置应该参照建筑工程低压电气的施工图纸分布，接地电阻值也要与标准的设计要求相符合。埋设防雷接地的干线时，经人行通道处埋地深度要在1m以上，同时在通道上方铺设沥青。接地模块顶面埋深大于0．6m，接地模块间距大于模块长度的3～5倍，其埋设基坑通常是模块外形尺寸的1.2～1.4倍，且需要在开挖深度中记录好相关指标。关于接地模块，务必要保持水平或者是垂直，同时需要明确土层相互之间的接触长度。此外关于接地模块，要对其引线进行集中处理，可以通过干线对接地模块进行并联并焊接使之组成一个环路，不过需要注意的是，干线材质应该和接地模块焊接处相同，最后关于钢制，最好使用热浸镀锌扁钢，其中引出线至少要为2处。
4.做好事后质量控制
成套配电设备在运行过程中要确保电压以及电流正常，相关检测仪器质量要合格。空载运行过程中，要做好温度，电流，运行时间以及电压等各项数据的记录，以满足电气工程有关规定。关于电动执行器，其不管是指示还是动作方向，均要与装置分布一致。此外灯具回路控制以及照明系统通电，务必要与回路以及配电箱保持一致，而且灯具以及开关应依据顺序相互对应。公用建筑内，其照明系统常规通电调试长达24h，而民用建筑仅需8h，全部灯具都处于开启状态，并且每隔两小时需要进行一次记录，确保连续运行没有故障。结束调试后通常在24小时之内是连续通电的，这样是为了更好的验收签证。
“管理也是生产力”, 管理因素在事后质量控制中同样举足轻重。建筑工程项目应建立严密的质量保证体系和质量责任制, 明确各自责任。施工后要进行经验总结，如施工过程的各个环节要严格控制, 各分部、分项工程均要全面实施到位管理。在实施全过程管理中要根据施工队伍自身情况和工程的特点及质量通病, 确定质量目标和攻关内容。再结合质量目标和攻关内容编写施工组织设计, 制定具体的质量保证计划和攻关措施, 明确实施内容、方法和效果。在实施质量计划和攻关措施中加强质量检查, 其结果要定量分析, 得出结论。“经验”加总结并转化成今后保证质量的“标准”和“制度”, 形成新的质保措施；“问题”则要作为以后质量管理的预控目标。
四、结束语
简而言之，电气工程是房地产项目的一个关键组成部分，因而在施工时，要高度重视电气工程，协调施工过程的各个环节，确保各个工序能实现预期的施工效果。
参考文献
[1]贾志勇.高低压电气设备安装的质量控制要点[J].建筑电气,2004,(5):43-45.
[2]倪金荣.建筑工程中低压电气安装施工探究[J].现代商贸工业,2010,(1):292-293.
[3]李志民.建筑低压电气安装工程的施工要求[J].广东建材,2009,(7):272-273.
[4]张玉萍.规范工程项目招标投标市场从资格预审开始[J].中国招标，2006，(4)：58-61.