关于保障性住房建设标准的研究

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  摘要:本文是在深入研究保障性住房使用特点的基础上,对保障性住房的特殊性进行分析比较,通过对住宅的精细化设计,实现在规定的面积标准和有限造价的前提下,努力实现保障性住房小区或组团的总体功能基本齐全,造型美观、色彩协调、细部完美,居住功能有较高的舒适度;并落实好建筑节能、节地、节水、节材和保护环境的要求。
  关键词:保障性住房;小户型;经济性;舒适性
  1引言
  1.1国内背景
  北京、上海、深圳率先出台了《保障性住房建设导则》等相关规范性文件,在建设中起到了主导性的控制,因此,为提高保障性住房的建设水平,设计水平,在规定的面积标准内实现基本居住功能和较高的舒适度,全面落实建筑节能、节地、节水、节材和环境保护的要求,促进经济适用房住房设计和建设的标准化、模糊化,提高保障性住房的质量和性能,推进住宅产业现代化。
  1.2研究目标
  保障性住房建设的迅速发展,标志着我国住宅产业开发模式的又一次变革,即由完全市场化的商品开发模式转向一部分由国有资金为投资主体、政府政策支持、为低收入群体提供住房的开发模式。由于处于初始阶段,人们对这次新的变革在思想上缺少应有的敏感,并显露出准备上的不足。不少设计单位也仍旧延续着商品房设计的惯性思维和房型简单“瘦身”的方法。上述现象提醒我们,当下对保障性住房的讨论和研究迫在眉睫。
  2保障性住房现状
  2.1现状问题
  2.1.1分配运营管理
  (1)融资渠道较狭窄。杭州市保障性住房的主要资金来源为土地出让金纯收益的10%部分和公积金增值部分,除此以外主要依靠贷款运作筹集资金,融资渠道较为狭窄。
  (2)保障对象有偏差。目前由于经济适用住房申请条件审核制度和程序的不完善,部分低收入家庭无法入住保障性住房,而一些中高收入通过购买保障性住房寻租获利,保障对象出现偏差,也进一步加剧了保障性住房的供求矛盾。
  (3)资金管理不完善。保障性住房的运营遵循“保本微利”的原则,建设单位的利润空间相对较小,因此在开发上对建设资金的管理、成本的控制提出了更高的要求。
  2.1.2规划设计管理
  (1)住房选址太偏远。
  (2)基础配套较缺乏。
  (3)户型设计不合理。
  2.1.3工程建设管理
  (1)工程管理不到位。杭州部分保障性住房建设过程中还是存在安全管理不到位之处,主要体现在安全生产、文明施工等方面。
  (2)住房质量问题多。引起保障性住房质量问题的原因主要有两方面:一方面是由于保障性住房以“保本微利”为原则,开发利润空间本就较小,随着住房建安成本的提高,部分保障性住房开发商迫于成本压力,人为降低了建筑质量标准;另一方面由于政府缺乏有效的针对保障性住房的监管和激励机制,导致保障性住房项目在质量上缺乏规范与监管。
  3规划设计导则
  3.1总则
  (1)为明确保障性住房的设计要求,依照国家及本市有关规定,制定本《导则》。
  (2)本导则所称保障性住房是指经济适用住房和廉租住房。
  (3)保障性住房設计应以人为本,坚持安全、实用、经济、可改造性和可持续发展的原则。
  3.2选址与规划
  3.2.1 保障性住房项目的选址应符合的条件
  (1)选择地质条件适宜、环境适宜的区域。
  (2)保障性住房的建设宜临近城市的轨道交通站点、公交站点、交通换乘枢纽等,考虑居民的出行要求。
  (3)结合城市总体规划,考虑居民的就业要求。
  (4)应建设在设有相应的商业、教育、医疗、文化等公共服务设施以及市政配套设施的区域;或公共服务设施与市政配套设施能够与保障性住房同步规划,同步实施并同期投入使用。
  3.2.2 保障性住房的规划应坚持节约城市建设用地
  保障性住房的规划、设计和建设应以中高层住宅、高层住宅为主,原则上不建多层住宅、低层住宅。在城市用地紧张的现状条件下,优选中高层与高层住宅,远离城市中心的新城和郊区,可以适当考虑多层住宅和中高层住宅。
  3.3住宅设计原则
  保障性住房的设计应该综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭人口、代际关系、风俗习惯等因素,满足本市中低收入家庭的基本居住生活需求。
  保障性住房应独立成套建设,以适应现代生活方式为基础,符合杭州市中低收入居民的家庭构成、生活习惯,满足基本居住需求。同时,保障性住房设计应坚持“小套型、功能全、灵活性、简装修”的原则,满足居住建筑“经济、适用、美观、安全”的基本要求,考虑节能、节地,以高层住宅为主,根据地块条件选择单元式、塔式等经济合理的住宅类型,在考虑经济性的前提下尽可能保证舒适性,避免通廊式住宅。
  4成本控制
  4.1前期策划和设计的阶段
  4.1.1 准确的进行项目的规划和市场的定位
  经济适用房是提供给城市的低收入群体的一种具有社会保障的性质的住房, 然而, 有些地方的经适房项目, 往往存在着设计的标准过高、 户型的面积过大等种种的问题, 使得本该利民的经适房变成了个别人的豪宅, 严重的偏了经适房的本质要求。
  4.1.2 建设用地的选址
  对于经适房项目的开发, 一般情况下,政府实行的是行政划拨用地或各种税费减半征收的优惠政策, 所以经适房的开建一定会在一定程度上使城市的土地收益降低, 并且经适房通常情况下都选择在了城市的边缘或者近郊土地的收益额较小的地段, 这种做法虽然可以相对的降低房价, 然而也带来了一些新的问题。
  4.1.3 设计方案体现经济适用房特点   (1)住宅平面的布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小。 以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提,加大住宅的进深, 对造价的降低也是很有效果的。
  (2)小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求, 对住宅建筑合理地安排, 公共的建筑、 管线、 道路和绿地的布局也在合理安排之中。 竖向的设计必须根据当地情况来定, 以免造成大填大挖, 以至于增加不必要的费用。
  (3)严格的控制经适房的住房面积。建议住宅的建筑面积必须控制在60到80平米以内, 主要以两房一厅或者三房一厅为主。
  4.2 项目建设的施工阶段
  4.2.1 抓好施工图的审核和细化
  在项目的建设之前, 施工的图纸设计的质量好坏和审核水平的高低, 对成本的控制有着直接的关系, 在建设的施工过程中, 可以尽可能的减少可变的因素以及不确定的因素起很重要的作用。因此, 若要很好的控制建设的成本, 就一定要抓好房地产的项目建设过程中的施工图审核和细化的工作。
  4.2.2强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作
  房地产企业必须优选合适的施工单位以及材料的供应商, 确保工程的建设成本控制的工作能够顺利的进行。
  4.2.3 工程建设的现场管理的加强
  项目建设的施工阶段, 必须派合格的现场代表进驻到工地上, 并且委托一家实力比较强的监理公司, 对工程质量、 工期以及成本的管理进行加强。
  4.3 竣工验收的阶段
  验收的阶段, 业主必须对以下的工作进行认真的检查。
  (1)必须要有完整的技术档案和施工管理资料。
  (2)必须完成建设工程的设计合同所约定的各项内容。
  (3)必须要有施工、 勘察设计、 建设单位、 工程监理分别签署的质量合格文件。
  (4)必须要有施工单位所签署的工程保修书。
  (5)必须有工程使用的主要的建筑材料、 建筑配件以及设备的合格证件以及进场的试验报告。
  参考文献
  [1]上海市城市居住区公共服务设施设置规定沪建建(1996)第1013号
  [2]《上海市保障性住房建设技術要求暂行规定》[2008]704号沪建交
  [3]上海市保障性住房建设导则(试行)
  [4]部门联合发布《经济适用住房管理办法》
  [5]深圳市保障性住房规范
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