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摘要：前期管理工作是房地产开发项目工作管理体系的重要环节，从多个方面对项目涉及的前期工作要点进行统筹规划与合理部署。立足于房地产开发项目前期管理工作的工作特点，阐明前期管理工作可能遇到的风险问题;并在此基础上，提出相应的管理措施。
关键词：房地产开发;项目前期;工作管理
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）10-0031-33
收稿日期：2020-09-30
房地产开发项目前期管理一般包括项目策划、可行性研究报告、土地规划审批以及设计质量管理等工作内容。其中，项目策划工作主要围绕选址策划、市场调查以及投融资计划等工作展开;可行性研究报告需结合项目的经济技术指标对“净利润率”“投资回收期”“敏感性要素”等指标进行合理测算，并根据测算结果进行分析，从而对影响项目的重要因素进行合理调整;土地和规划审批需要前期工作人员在项目获取前就开展项目跟踪，将后续报批报建与前期项目定位、产品设计、施工计划等重要工作节点进行深度匹配，为后续项目施工作业的顺利开展提供良好保障;设计质量管理工作，要立足于项目早期定位和强排方案，以及提前对施工图纸设计内容进行优化处理，从而提高设计内容的准确性与合理性，减少对后续项目的施工风险。前期管理工作是房地产开发项目管理体系的重要环节，在一定程度上关系到项目的盈亏成败，这就要求房地产开发企业清晰把握前期管理工作的特点，有效化解前期工作的风险隐患，不断强化前期管理工作的各项措施，才能规范有序推进项目的顺利实施，取得理想成果。
1房地产开发项目前期管理工作特点分析
现阶段，随着国家对房地产行业宏观调控政策的加强，给房地产企业带来了极大压力和挑战。前期管理工作概括起来有三大特点。
一是突出目标性。房地产开发项目要有明确的目标，对于前期管理工作而言，就是要严格按照政府的规划要求，同时结合企业自身发展情况，构建明确标的，从项目前期做好方案的整合和规划工作。在确立目标时，需要充分考虑社会、市场、企业发展的需求，确保目标的合理性和可达性。同时，要充分考虑在实施过程中可能产生的风险因素，提前做好准备工作，避免在实施过程中出现不必要资源浪费，从而达到项目预期目标。
二是管理复杂性。由于前期获取项目过程中涉及的专业环节较多，这就需要管理人员具备较强的综合业务水平和协调能力才能及时稳妥处理前期项目运作中发生的各类问题。因此，项目前期工作需要提前与其他相关部门做好沟通，在满足对房地产开发工作协调的基础上，达到项目预期的管理目标，从而保证管理工作的有效性。
三是项目周期性。房地产开发项目的前期管理工作是对实施项目做好前期的控制和规划，以保证开发工作能按照既定计划落实，最终实现预期目标，为创造收益建立基础起点。虽然不同的房地产开发项目之间存在一定差异，但都受经济周期、施工周期、运营周期等因素的影响。把握周期性因素特别是叠加因素对项目的影响，通过对周期性因素的分析，预知房地产开发中可能存在的问题和风险因素，是前期项目管理工作的重點内容。
把握以上三个特点，在前期工作中的每个阶段、每个环节、每个岗位，都能予以贯之，有的放矢，各司其职，就能提高工作效率，取得好的成效。
2房地产开发项目前期管理面临的风险
房地产开发项目前期管理涉及内容较多，不确定因素的变化等都会对项目结果产生重要影响。项目前期管理面临的风险主要集中在项目可行性研究、成本和财务管理、项目初步设计等工作阶段。
一是做好项目的可行性研究，对项目整体风险进行根本性规避。在研究阶段，投资拓展人员要充分结合当地社会经济发展情况、政策情况、市场情况以及企业自身情况考虑项目中存在的不确定因素，并对不确定因素的影响进行细致划分和充分评估。在结合实际情况的基础上，根据评估结果分析项目可行性，对项目定位、成本分配、产品线设计等内容提出合理化建议，从而达到在项目前期控制未来相关风险的目的。
二是完善项目测算工作内容，减少项目财务风险。部分中小型房地产开发企业，往往不够重视项目前期的测算工作，大部分投资估算只是流于形式，对基础数值，例如土地楼面价、地库成本、资本化利息等，确定不够严谨、细致，导致在获取项目后，财务、成本部门开展精算时误差过大，本该“盈利”的项目在成本费用极具增加的情况下转为亏损。因而，项目前期管理必须要高度重视成本和财务的前期测算，特别是在项目获取前的投资估算问题上，财务、成本等相关专业人员必须结合类似工程，尽可能按照设计概算的程度要求，做好项目获取前的测算工作;或者聘请第三方咨询机构对项目成本、所产生的财务结果进行综合评价，而后再确定项目的取舍。
三是对设计风险的管控可直接影响到房地产项目总体建没效果以及综合效益。很多房地产企业往往在正式立项后才开始对设计方案采取有效的管控，这将极大降低设计单位的设计质量，为后续项目的开展留下隐患。这就要求项目前期管理部门，在项目获取过程中，就对项目定位和产品设计做足功课，充分了解市场需求和政策走向，在介入方案设计过程中，对项目初期设计过程进行全程跟踪和把控。在施工图设计阶段，前期管理部门要按照合同的要求，严格把控设计单位的出图时间和图纸质量，并及时组织开发企业其他相关部门，结合实地现场情况，对阶段性图纸开展审核工作，减少后续图纸出错概率，从而为项目部门正式开展建设工作打下坚实基础。
3强化房地产开发项目前期工作的管理措施
房地产项目的前期管理是决定一个项目成功与否的关键阶段，合规有序地做好这个阶段需强化以下四个方面的管理：
一是组建专业化的前期管理团队，加强对前期工作的落实。项目前期管理工作效果往往会对开发项目后续工作的开展造成直接影响。鉴于前期管理工作的复杂性和多样性，房地产企业应加强对组建前期管理团队的重视程度。在前期管理人员的选择上，可采用多样化的选人方式，引入有一定专业能力，同时综合能力较强的人员组成“小而精”的前期管理团队。同时，在管理过程巾，前期管理团队应陔立足于项目的发展目标及各类可行性计划等重点任务开展深入分析，对前期管理工作涉及到的重点内容做到充分落实、对于项目中存在的不确定性和风险因素，须加以及时确认和解决，以防止对后续工作开展造成不利影响。 二是统筹规划与合理部署，严格规范设计质量管理。在工程项目设计阶段需要开发企业各部门之间保持良好的沟通，针对设计管理工作涉及到的重点内容进行合理规划与统筹考虑。其巾，从概念设计阶段到初步设计阶段，前期管理人员应结合设计、工程、成本、营销、财务、法务等相关部门的意见对设计方案的综合定位、可行性方案、后期营运效果等重点内容进行严格审查。也可组织其他部门负责人成立项目方案评审小组，按照项目推进节奏，对设计方案产生的问题进行阶段性会审，从而超前把握项目设汁方向和设计质量。在施工图设计阶段，对于施工图图纸质量问题应予以高度重视。可以指派资质能力过硬的建筑专业和土小专业人员对图纸的规范性和可行性进行详细预审，或者邀请第三方设计单位进行监督审阅，减少后续图纸变更数量，以期可以为工程项目建设效果提供良好保障。
三是把握建设项目基础流程，提高主体工作效率。根据过往经验，建设项目前期决策阶段主要包括制定项目建议书、编制可行性研究报告、对项目进行评估以及立项决策等内容。在项目获取过程中，前期管理团队要开展相应的项目策划没计，并针对未来可能产生的报批报建工作开展全面准备工作。获取项目后，前期团队应及时把控施工图出图及审批工作，并将最终成果文件交于项目开发部门进行实际操作。在项目完成竣工验收和竣工结算后，根据项目公司反馈结果做好项目后评价，以确保前期工作在项目整体周期内形成完整闭环，为后续企业获取新项目提供宝贵经验和参考依据。
四是控制项目投资重点，加强资金成本管控力度。盈亏是项目的生命线，对于财务成本的控制，前期管理人员在获取项目过程中必须予以高度重视。这就要求前期管理团队在项目初期，不光要把控项目和产品定位，同时要根据项目特征，调整融资结构，合理安排资金流向，从而减轻项目整体的资金压力。对于大型开发项目，要将融资策略和销售运营策略紧密结合起来，根据不同阶段的利润日标和运营目标，统筹安排工程进度汁划，通过滚动式开发的方式，提高资金周转速度，从而降低资金成本帶来的压力。当前房地产企业在去杠杆、降负债的大趋势下，要在控规模、盘存量上下功夫，使资金链更具有弹性。
总之，房地产企业做好项目前期管理工作将极大降低后续项目开发过程中所产乍的风险，房地产开发企业应积极利用先进的管理理念、手段方式，针对前期管理工作的重点内容进行合理规划和统筹安排，将前期项目管理与项目整体周期进行深度结合，形成闭环管理模式，确保前期管理内容可以全面渗透于项目开发全周期过程当中。除此之外，房地产开发企业应陔立足于当前市场经济发展情况，结合企业自身资源整合能力以及运维水平，对前期管理工作进行有针对性的梳理再造，以期为企业经济效益的全面提升创造条件
参考文献：
1.张晨海，简述房地产开发项目前期工作中的管理方案.建材与装饰.2019.03
2.黄伟杰.房地产开发项目前期工作中的管理措施，四川水泥.2018.12
作者简介：肖川，天津住宅建设发展集团有限公司，工程师。
关键词：房地产开发;项目前期;工作管理
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2020）10-0031-33
收稿日期：2020-09-30
房地产开发项目前期管理一般包括项目策划、可行性研究报告、土地规划审批以及设计质量管理等工作内容。其中，项目策划工作主要围绕选址策划、市场调查以及投融资计划等工作展开;可行性研究报告需结合项目的经济技术指标对“净利润率”“投资回收期”“敏感性要素”等指标进行合理测算，并根据测算结果进行分析，从而对影响项目的重要因素进行合理调整;土地和规划审批需要前期工作人员在项目获取前就开展项目跟踪，将后续报批报建与前期项目定位、产品设计、施工计划等重要工作节点进行深度匹配，为后续项目施工作业的顺利开展提供良好保障;设计质量管理工作，要立足于项目早期定位和强排方案，以及提前对施工图纸设计内容进行优化处理，从而提高设计内容的准确性与合理性，减少对后续项目的施工风险。前期管理工作是房地产开发项目管理体系的重要环节，在一定程度上关系到项目的盈亏成败，这就要求房地产开发企业清晰把握前期管理工作的特点，有效化解前期工作的风险隐患，不断强化前期管理工作的各项措施，才能规范有序推进项目的顺利实施，取得理想成果。
1房地产开发项目前期管理工作特点分析
现阶段，随着国家对房地产行业宏观调控政策的加强，给房地产企业带来了极大压力和挑战。前期管理工作概括起来有三大特点。
一是突出目标性。房地产开发项目要有明确的目标，对于前期管理工作而言，就是要严格按照政府的规划要求，同时结合企业自身发展情况，构建明确标的，从项目前期做好方案的整合和规划工作。在确立目标时，需要充分考虑社会、市场、企业发展的需求，确保目标的合理性和可达性。同时，要充分考虑在实施过程中可能产生的风险因素，提前做好准备工作，避免在实施过程中出现不必要资源浪费，从而达到项目预期目标。
二是管理复杂性。由于前期获取项目过程中涉及的专业环节较多，这就需要管理人员具备较强的综合业务水平和协调能力才能及时稳妥处理前期项目运作中发生的各类问题。因此，项目前期工作需要提前与其他相关部门做好沟通，在满足对房地产开发工作协调的基础上，达到项目预期的管理目标，从而保证管理工作的有效性。
三是项目周期性。房地产开发项目的前期管理工作是对实施项目做好前期的控制和规划，以保证开发工作能按照既定计划落实，最终实现预期目标，为创造收益建立基础起点。虽然不同的房地产开发项目之间存在一定差异，但都受经济周期、施工周期、运营周期等因素的影响。把握周期性因素特别是叠加因素对项目的影响，通过对周期性因素的分析，预知房地产开发中可能存在的问题和风险因素，是前期项目管理工作的重點内容。
把握以上三个特点，在前期工作中的每个阶段、每个环节、每个岗位，都能予以贯之，有的放矢，各司其职，就能提高工作效率，取得好的成效。
2房地产开发项目前期管理面临的风险
房地产开发项目前期管理涉及内容较多，不确定因素的变化等都会对项目结果产生重要影响。项目前期管理面临的风险主要集中在项目可行性研究、成本和财务管理、项目初步设计等工作阶段。
一是做好项目的可行性研究，对项目整体风险进行根本性规避。在研究阶段，投资拓展人员要充分结合当地社会经济发展情况、政策情况、市场情况以及企业自身情况考虑项目中存在的不确定因素，并对不确定因素的影响进行细致划分和充分评估。在结合实际情况的基础上，根据评估结果分析项目可行性，对项目定位、成本分配、产品线设计等内容提出合理化建议，从而达到在项目前期控制未来相关风险的目的。
二是完善项目测算工作内容，减少项目财务风险。部分中小型房地产开发企业，往往不够重视项目前期的测算工作，大部分投资估算只是流于形式，对基础数值，例如土地楼面价、地库成本、资本化利息等，确定不够严谨、细致，导致在获取项目后，财务、成本部门开展精算时误差过大，本该“盈利”的项目在成本费用极具增加的情况下转为亏损。因而，项目前期管理必须要高度重视成本和财务的前期测算，特别是在项目获取前的投资估算问题上，财务、成本等相关专业人员必须结合类似工程，尽可能按照设计概算的程度要求，做好项目获取前的测算工作;或者聘请第三方咨询机构对项目成本、所产生的财务结果进行综合评价，而后再确定项目的取舍。
三是对设计风险的管控可直接影响到房地产项目总体建没效果以及综合效益。很多房地产企业往往在正式立项后才开始对设计方案采取有效的管控，这将极大降低设计单位的设计质量，为后续项目的开展留下隐患。这就要求项目前期管理部门，在项目获取过程中，就对项目定位和产品设计做足功课，充分了解市场需求和政策走向，在介入方案设计过程中，对项目初期设计过程进行全程跟踪和把控。在施工图设计阶段，前期管理部门要按照合同的要求，严格把控设计单位的出图时间和图纸质量，并及时组织开发企业其他相关部门，结合实地现场情况，对阶段性图纸开展审核工作，减少后续图纸出错概率，从而为项目部门正式开展建设工作打下坚实基础。
3强化房地产开发项目前期工作的管理措施
房地产项目的前期管理是决定一个项目成功与否的关键阶段，合规有序地做好这个阶段需强化以下四个方面的管理：
一是组建专业化的前期管理团队，加强对前期工作的落实。项目前期管理工作效果往往会对开发项目后续工作的开展造成直接影响。鉴于前期管理工作的复杂性和多样性，房地产企业应加强对组建前期管理团队的重视程度。在前期管理人员的选择上，可采用多样化的选人方式，引入有一定专业能力，同时综合能力较强的人员组成“小而精”的前期管理团队。同时，在管理过程巾，前期管理团队应陔立足于项目的发展目标及各类可行性计划等重点任务开展深入分析，对前期管理工作涉及到的重点内容做到充分落实、对于项目中存在的不确定性和风险因素，须加以及时确认和解决，以防止对后续工作开展造成不利影响。 二是统筹规划与合理部署，严格规范设计质量管理。在工程项目设计阶段需要开发企业各部门之间保持良好的沟通，针对设计管理工作涉及到的重点内容进行合理规划与统筹考虑。其巾，从概念设计阶段到初步设计阶段，前期管理人员应结合设计、工程、成本、营销、财务、法务等相关部门的意见对设计方案的综合定位、可行性方案、后期营运效果等重点内容进行严格审查。也可组织其他部门负责人成立项目方案评审小组，按照项目推进节奏，对设计方案产生的问题进行阶段性会审，从而超前把握项目设汁方向和设计质量。在施工图设计阶段，对于施工图图纸质量问题应予以高度重视。可以指派资质能力过硬的建筑专业和土小专业人员对图纸的规范性和可行性进行详细预审，或者邀请第三方设计单位进行监督审阅，减少后续图纸变更数量，以期可以为工程项目建设效果提供良好保障。
三是把握建设项目基础流程，提高主体工作效率。根据过往经验，建设项目前期决策阶段主要包括制定项目建议书、编制可行性研究报告、对项目进行评估以及立项决策等内容。在项目获取过程中，前期管理团队要开展相应的项目策划没计，并针对未来可能产生的报批报建工作开展全面准备工作。获取项目后，前期团队应及时把控施工图出图及审批工作，并将最终成果文件交于项目开发部门进行实际操作。在项目完成竣工验收和竣工结算后，根据项目公司反馈结果做好项目后评价，以确保前期工作在项目整体周期内形成完整闭环，为后续企业获取新项目提供宝贵经验和参考依据。
四是控制项目投资重点，加强资金成本管控力度。盈亏是项目的生命线，对于财务成本的控制，前期管理人员在获取项目过程中必须予以高度重视。这就要求前期管理团队在项目初期，不光要把控项目和产品定位，同时要根据项目特征，调整融资结构，合理安排资金流向，从而减轻项目整体的资金压力。对于大型开发项目，要将融资策略和销售运营策略紧密结合起来，根据不同阶段的利润日标和运营目标，统筹安排工程进度汁划，通过滚动式开发的方式，提高资金周转速度，从而降低资金成本帶来的压力。当前房地产企业在去杠杆、降负债的大趋势下，要在控规模、盘存量上下功夫，使资金链更具有弹性。
总之，房地产企业做好项目前期管理工作将极大降低后续项目开发过程中所产乍的风险，房地产开发企业应积极利用先进的管理理念、手段方式，针对前期管理工作的重点内容进行合理规划和统筹安排，将前期项目管理与项目整体周期进行深度结合，形成闭环管理模式，确保前期管理内容可以全面渗透于项目开发全周期过程当中。除此之外，房地产开发企业应陔立足于当前市场经济发展情况，结合企业自身资源整合能力以及运维水平，对前期管理工作进行有针对性的梳理再造，以期为企业经济效益的全面提升创造条件
参考文献：
1.张晨海，简述房地产开发项目前期工作中的管理方案.建材与装饰.2019.03
2.黄伟杰.房地产开发项目前期工作中的管理措施，四川水泥.2018.12
作者简介：肖川，天津住宅建设发展集团有限公司，工程师。