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摘要：中国网2011年4月13日报道 在独立经济学家谢国忠眼里，中国房地产泡沫不仅有，而且已经很大。他表示，目前，中国经济最大的风险是为保持高增长而将房地产投资最大化。
关键词：房地产泡沫 土地价格 保障性住房、经济适用房
Abstract: also on April 13, 2011 reported in independent economists eyes Andy xie, Chinese real estate bubble have not only, and have very big. He said that at present, China's economy is the biggest risk to maintain the high growth and will maximize real estate investment.
Keywords: real estate bubble land prices affordable housing, economy applicable room
中图分类号： F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产泡沫的成因：
1、政府对土地管理
政府对房地产市场管理方式的改变。首先是政府土地出让方式的改变。其次是政府城市建设投资的增加。再有就是政府土地市场调控的加强。政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序, 有利于提高土地资源的利用效率, 也有利于房地产市场长远健康的发展。这些措施的实施不仅是必要的也是合理的, 然而这些立足长远的调控措施, 短期客观上减少了土地供给,免不了引起地价上涨, 从而导致房价上升。
2、国家垄断土地
地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。政府在土地竞价拍卖时没有合理地设定土地最高限价，只顾地方财政收入不计后果，拍出土地泡沫。不仅如此，由于土地出让已成为地方政府增加非税收收入的重要途径，政府出台抑制房地产泡沫政策的动力不足。从这个角度讲，中国资产泡沫的出现其实是泡沫抑制机制与动力不足的必然结果。
垄断结构的市场造成土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高。房地产商因此才敢不惜血本拿地。
3、银行行为
由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
4、房地产供应结构不合理
房地产供应结构不合理具体表现在下面三个方面：首先是存量房地产市场发展缓慢，供给短缺，存量市场和增量市场结构不平衡，新增房地产需求大部分集中在增量房地产市场。其次是房地产产品结构不合理。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应比例偏低，非住宅和高价位住宅供应量偏大。最后租赁市场的低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量市场的需求过度旺盛。以上几点导致了需求量大的商品房供不应求，进一步使房地产价格上涨。
5、过度投机与非理性行为
一般说来，房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起，当各经济主体（包括投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀转为泡沫。
而造成我国房地产泡沫的主要原因却是供给体制问题。在福利国家的政府机构看来，住房是满足居民居住需求的特殊生活资料，保障“居者有其屋”是政府公共服务的重要职能。而我国的一些政策却导致许多居民将房地产作为投资或投机的工具来使用，资产泡沫周期性出现并膨胀是不可避免的。
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本得福利要求，人们对居住条件的要求是无穷无尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
7、保障性住房、经济适用房的缺少及分配中存在的弊端
在大规模推出保障性住房前，解决好这些弊端是当务之急。解决这些问题，仅仅依靠行政手段，甚至法律手段仍然无法解决好。要从根本上解决问题，首先要分析产生这些弊端的根本原因。除了由于供应数量少而需求大之外，其根本原因是其中存在巨大的利益：
（1）购买保障性住房与商品房之间存在数倍的价差，购买保障性住房成了众人争抢的“福利”房。就会有人千方百计使用造假、走后门、行贿等各种手段争取。
（2）尽管规定了经适房在5年后方可出售及出售时补交地价差等规定，但是，经适房与商品房之间的巨额价差以及“时间”的延长反而扩大了价差，使其出售时仍然存在巨大的经济利益。
（3）市场上房屋出租的租金较高，于是得房后也可出租获利。甚至有个别符合条件的住房困难户得房后，仍然蜗居于原住房，而将新房出租获利。
二、控制房地产泡沫的措施
1、政府应制定合理的土地供给政策，增加土地供应。
土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，加强建设用地批后监管，严禁“小产权房”和高尔夫球场项目用地的审批，防止出现新的积压。
2、土地招投标最高限价措施制定
国土局在土地招拍挂的价格上要有措施地控制土地价格。能否有效的控制土地挂牌竞拍的价格直接影响到房地产商对房价的确定。土地招投标过程中普遍存在的地价过高问题及所造成的负面影响，应引起地方和部门的高度重视。以尽快制定出土地招投标最高限价措施。对现行土地招投标制度进行了改革，最好以综合评分法。即采用评委会对土地报价占60%，规划方案、可行性方案、资金实力、企业原开发业绩等占40%，综合答辩的办法。
国家要大量推出保障性住房、经济适用房等，并合理地分配到位。
程序规范，过程公开，多方监督，严防“开宝马”的混进来
为提高住房保障工作的科学性、有效性，对低收入居民住房状况进行调查，各级建立了调查基础数据逐级审核机制，严格把好调查数据填报、初审、录入、抽检等“四关”，防止出现差错、遗漏或重复，确保调查结果准确。
在配售过程中坚持做到公正有序，科学合理。为把有限的保障性房源合理分配到低收入家庭手中，统一管理、分级负责的原则，建立了房源信息、申购条件、办理程序、现场销售“四公开”制度，申请、初審、复核、排序、公示、销售“六步走”程序，并由街道、区、市实行“三级审核”，层层把关，严格掌握标准，明确供应对象，力求把好事办好。
【参考文献】
1、《专家称中国房地产泡沫很大 崩盘或在2012年》，中国网，2010-04-13
2、章雳，《房地产泡沫实证分析和对策研究》，南京财经大学统计042
3、周京奎，《金融支持过度与房地产泡沫—理论与实证研究》[M],北京大学出版社，2005
4、雷等，《中国房地产泡沫实证研究》[J],管理世界，2002（10）
关键词：房地产泡沫 土地价格 保障性住房、经济适用房
Abstract: also on April 13, 2011 reported in independent economists eyes Andy xie, Chinese real estate bubble have not only, and have very big. He said that at present, China's economy is the biggest risk to maintain the high growth and will maximize real estate investment.
Keywords: real estate bubble land prices affordable housing, economy applicable room
中图分类号： F293.3 文献标识码：A文章编号：
一、房地产泡沫的成因：
1、政府对土地管理
政府对房地产市场管理方式的改变。首先是政府土地出让方式的改变。其次是政府城市建设投资的增加。再有就是政府土地市场调控的加强。政府的这些措施有利于规范土地市场的秩序, 有利于提高土地资源的利用效率, 也有利于房地产市场长远健康的发展。这些措施的实施不仅是必要的也是合理的, 然而这些立足长远的调控措施, 短期客观上减少了土地供给,免不了引起地价上涨, 从而导致房价上升。
2、国家垄断土地
地方政府乐此不疲。这可以快速体现地方领导政绩，同时也为地方财政带来巨额收入。政府在土地竞价拍卖时没有合理地设定土地最高限价，只顾地方财政收入不计后果，拍出土地泡沫。不仅如此，由于土地出让已成为地方政府增加非税收收入的重要途径，政府出台抑制房地产泡沫政策的动力不足。从这个角度讲，中国资产泡沫的出现其实是泡沫抑制机制与动力不足的必然结果。
垄断结构的市场造成土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。因此，长期城市土地供应量的不足是造成房价上涨的关键性因素。在垄断结构的市场上实行竞价拍卖制度，采用拍卖制度，只会通过竞价机制为垄断供给的垄断产品形成垄断价格，并且不断地把垄断价格推向新高。房地产商因此才敢不惜血本拿地。
3、银行行为
由于房地产是不动产，容易查封、保管和变卖，使银行部门认为这种贷款风险很小，在利润的驱动下银行也非常愿意向房地产投资者发放以房地产作抵押的贷款。此外，银行部门还会过于乐观地估计抵押物的价值，从而加强了借款人投资于房地产的融资能力，进一步地加剧了房地产价格的上涨和产业的扩张。
4、房地产供应结构不合理
房地产供应结构不合理具体表现在下面三个方面：首先是存量房地产市场发展缓慢，供给短缺，存量市场和增量市场结构不平衡，新增房地产需求大部分集中在增量房地产市场。其次是房地产产品结构不合理。在商品房增量市场中，中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用房供应比例偏低，非住宅和高价位住宅供应量偏大。最后租赁市场的低效导致大多数居民只能通过买房解决居住问题，导致住房增量市场的需求过度旺盛。以上几点导致了需求量大的商品房供不应求，进一步使房地产价格上涨。
5、过度投机与非理性行为
一般说来，房地产泡沫的形成往往与房地产投机紧密联系在一起，当各经济主体（包括投机者）对未来房地产价格走向的预期过度乐观，并且出现非理性的“集体无意识”行为时，房地产投机者开始增加房地产的购买和囤积，投机需求的增加造成市场的繁荣假象，引起进一步的涨价预期，从而形成一个自我强化的正反馈，最终使价格膨胀转为泡沫。
而造成我国房地产泡沫的主要原因却是供给体制问题。在福利国家的政府机构看来，住房是满足居民居住需求的特殊生活资料，保障“居者有其屋”是政府公共服务的重要职能。而我国的一些政策却导致许多居民将房地产作为投资或投机的工具来使用，资产泡沫周期性出现并膨胀是不可避免的。
土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。
房地产与人们和企事业单位的切身利益息息相关。居者有其屋是一个社会最基本得福利要求，人们对居住条件的要求是无穷无尽的；而与企事业发展相关的生产条件和办公条件的改善也直接与房地产密切相关。由于土地的有限性，从而使人们对房地产价格的上涨历来就存在着乐观的预期。当经济发展处于上升时期，国家的投资重点集中在基础建设和房屋建设中，这样就使得土地资源的供给十分有限，由此造成许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处，房地产交易十分火爆。加上人们对经济前景看好，再用房地产抵押向银行借贷，炒作房地产，使其价格狂涨。
7、保障性住房、经济适用房的缺少及分配中存在的弊端
在大规模推出保障性住房前，解决好这些弊端是当务之急。解决这些问题，仅仅依靠行政手段，甚至法律手段仍然无法解决好。要从根本上解决问题，首先要分析产生这些弊端的根本原因。除了由于供应数量少而需求大之外，其根本原因是其中存在巨大的利益：
（1）购买保障性住房与商品房之间存在数倍的价差，购买保障性住房成了众人争抢的“福利”房。就会有人千方百计使用造假、走后门、行贿等各种手段争取。
（2）尽管规定了经适房在5年后方可出售及出售时补交地价差等规定，但是，经适房与商品房之间的巨额价差以及“时间”的延长反而扩大了价差，使其出售时仍然存在巨大的经济利益。
（3）市场上房屋出租的租金较高，于是得房后也可出租获利。甚至有个别符合条件的住房困难户得房后，仍然蜗居于原住房，而将新房出租获利。
二、控制房地产泡沫的措施
1、政府应制定合理的土地供给政策，增加土地供应。
土地供应量决定了房屋供应量，决定了房屋的供求关系，从而影响了房价的升与降。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招标制度，控制一些城市过高的地价，要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，加强建设用地批后监管，严禁“小产权房”和高尔夫球场项目用地的审批，防止出现新的积压。
2、土地招投标最高限价措施制定
国土局在土地招拍挂的价格上要有措施地控制土地价格。能否有效的控制土地挂牌竞拍的价格直接影响到房地产商对房价的确定。土地招投标过程中普遍存在的地价过高问题及所造成的负面影响，应引起地方和部门的高度重视。以尽快制定出土地招投标最高限价措施。对现行土地招投标制度进行了改革，最好以综合评分法。即采用评委会对土地报价占60%，规划方案、可行性方案、资金实力、企业原开发业绩等占40%，综合答辩的办法。
国家要大量推出保障性住房、经济适用房等，并合理地分配到位。
程序规范，过程公开，多方监督，严防“开宝马”的混进来
为提高住房保障工作的科学性、有效性，对低收入居民住房状况进行调查，各级建立了调查基础数据逐级审核机制，严格把好调查数据填报、初审、录入、抽检等“四关”，防止出现差错、遗漏或重复，确保调查结果准确。
在配售过程中坚持做到公正有序，科学合理。为把有限的保障性房源合理分配到低收入家庭手中，统一管理、分级负责的原则，建立了房源信息、申购条件、办理程序、现场销售“四公开”制度，申请、初審、复核、排序、公示、销售“六步走”程序，并由街道、区、市实行“三级审核”，层层把关，严格掌握标准，明确供应对象，力求把好事办好。
【参考文献】
1、《专家称中国房地产泡沫很大 崩盘或在2012年》，中国网，2010-04-13
2、章雳，《房地产泡沫实证分析和对策研究》，南京财经大学统计042
3、周京奎，《金融支持过度与房地产泡沫—理论与实证研究》[M],北京大学出版社，2005
4、雷等，《中国房地产泡沫实证研究》[J],管理世界，2002（10）