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“国五条”地方细则密集出台
3月31日是“国五条”地方细则出台的截止日。这一天，只有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标，且大多在截止日的最后时刻才出台细则，可见细则之难产。
难产的原因有很多，而是否严格执行“国五条”中二手房交易征收20%的个人所得税成为各地政府纠结所在。
从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。
在征收出售房屋个人所得税方面，北京、上海、重庆、天津出台的细则明文规定，对于能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其中，北京和天津还规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。其他城市在征税问题上大部分并未出台明确规定，缺乏实际操作性。比如深圳版细则只提到要严格执行国办发17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，没有具体细节规定。
在限购政策方面，北京市新细则规定北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。其他限购城市多表述为继续严格执行商品住房限购政策。
3月31日的最后时刻，昆明的国五条细则出台，与南宁、成都、贵阳等其他西南地区不约而同地对二手房交易按20%征税问题未提及，要求确保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
与其他西南地区城市不同的是，昆明的国五条细则要求各级各部门继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策；确保2013年住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量；加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户；完善房地产信息系统建设，加强房地产市场监管和监测，坚决遏制投机投资性购房。同时，昆明严格落实稳定房价工作责任制，对房价调控不力的单位和部门将约谈并问责。
据了解，在此之前，按照国家规定，昆明曾于2011年出台过一次年度新建住房价格控制目标，即2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。与之相比，今年的目标有两点不同：一是2011年目标的对象为包含保障性住房在内的新建商品住房，而本次目标的对象为不含保障性住房的新建商品住房；二是2011年目标是与GDP和人均可支配收入增长幅度比较，而本次目标是与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较，扣除了CPI上涨因素，更直观，便于理解。
“国五条”细则各地差别化对待的原因
截至4月1日，全国已有35个城市发布各自地方版的“国五条”细则内容，尽管调控的大框架都是根据3月1日国务院出台的“国五条”来制定的，但各地执行严宽不一、地方细则不细已是业内公认的事实。其原因在于：首先，涉及到地方政府自身利益，“土地财政”早已不必掩饰也无法掩饰，房地产产业链涉及到建筑建材、装潢家居等多个市场，一旦其断裂，地方政府压力陡增；其次，不同地区的外来务工人口数量、住房压力、房价涨幅不同，各地楼市的具体情况确实有较大的差别，难以实现一刀切；第三，各地城镇化过程中城市扩张程度和速度不同，房地产作为新兴支柱产业，住房的刚性需求需要房地产发展，楼市积重难返，政策难以落实。
有业内人士指出，房地产市场调控方面，中央与地方政府的博弈表现得最为明显，二者态度出现明显的背离也在意料之中。主要是因为二者占据高度、所处位置、涉及利益存在较大的差别。中央层面实施严厉的宏观调控政策，并看到了房地产泡沫对未来经济发展的潜在威胁，意在调控房价，降低市场热度，让市场回归理性；地方政府“土地财政”倾向明显，政绩需要，新的经济政策缺乏，各种利益关系复杂，缺乏改变的动力和勇气。
国五条会影响“刚性需求”
复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨说，在目前一线城市中心城区，满足刚性需求的主要是二手房市场。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后，可以预期的是卖房者的到手价“不会发生变化”，所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。尹晨认为，“国五条”的出发点与以往的政策一样，仍然是抑制需求，尤其是投资和投机的需求。然而预期效果可以区别对待，像在北上广深等一线城市以及已经实施了严格限购和限贷政策的城市，受影响更多的是自住型和改善型的“刚性需求”。
复旦大学管理学院副教授陈杰的看法是，中国大城市的楼市，自住型“刚需”已是购房主力。“今年3月1日，上海银监局发布了《2012年上海房地产信贷数据披露》公告，2012年上海首套房贷款余额占个人住房贷款余额的比例为87%，比年初上升4.5个百分点”，“表明去年上海市商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主”。陈杰认为，近年来房价飙升归根结底是供需不平衡，投资投机性需求长期被过度放大。在上海、北京这样的一线城市，一旦真正开征20%的个人所得税，很有可能推高二手房价格。
必须转变对“土地财政”的依赖
尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上，要不要把征税20%的内容写进去，甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。 2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米，同比2011年减少了12.3%，其中住宅用地1700万平方米，占供应总量的30%，较2011年的39%的比例减少9个百分点。事实上，北京住宅用地的供应面积自2005年开始逐步下滑。广州在2012年供应268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面积254.69万平方米，较2011年同期减少24%。上海市2012年的土地供应计划相较2011年变化不大。“新增土地仍然很紧张，主要是拓展了存量，包括旧改板块。”据业内人士称，上海商业住宅类用地仅为360公顷，占总量30%，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。据不完全统计，虽然这些一线城市正在推进更新城市盘活建设用地的“存量”，但成效甚微，这部分土地增幅缓慢，甚至出现年度零增长或负增长的情况，这并不能填补新增土地供应量每年的缺口。在土地供应不足，以及房企在楼市调控下拿地意愿下降等压力之下，这些一线城市土地出让收入大幅缩水。随着一线城市可出让土地面积逐年下降，土地财政显然不可持续。
中国指数研究院发布年度盘点报告显示，2012年全国土地市场整体供求均不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量。2012年土地成交面积前20位的城市，绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米，分列2、3位的武汉和沈阳，成交面积也都在1000万平方米以上。2010年房地产市场调控之后，许多房企纷纷转向三四线城市，但在2012年，随着三四线城市库存日益饱和，一二线城市市场量价回涨，房企逐渐回归一二线城市。但由于北京、广州等一线城市土地供应量明显下降，多数二线城市土地成交放量。中指院的报告称，工业化和城镇化带来对土地的需求，向二线城市或者是中西部地区的产业转移加快。美联物业研究中心总监徐枫指出，随着城镇化推进，未来二三线城市的土地出让金收入一定会超过一线城市，比如重庆、成都、天津等地。有统计显示，2013年3月初国五条发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足，住宅用地成交活跃度排名的前十位，均被苏州、青岛等二三线城市占据。由此看来，只字未提20%个税的二线城市对土地政策的依赖还会继续加重。中国指数研究院副院长黄瑜表示，长远来看，尽管城镇化为全国战略，但三四线城市很难再吸引到外来人口的进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构的过程中遭遇巨大的挑战。
从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，房价却仍然一路上扬。自2011年祭出限购组合拳以来，房价这匹“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。房价居高不下，除了因为地产商缺乏“道德血液”外，一个更为重要的原因是地方政府对于“土地财政”的过度依赖，尤其是在没有相关产业作支撑的欠发达城市和沿海新兴地区。拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了；土地整理一下，就能到银行换取大量贷款。此外，还有名目繁多的房地产税费，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场收入降至9600多亿元；2009年土地出让收入达1.59万亿元。2010年土地出让收入猛增70.4%，高达2.7万亿元。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。除了2008年因全球金融危机爆发，土地出让收入大幅下降外，地方政府的卖地收入几乎一直在“稳健而快速”地增长，短短六七年时间，土地出让收入翻了4倍以上。在“土地财政”模式下，地方政府追求的是土地收入越多越好，但高价卖地必将导致高价卖房。当然，地方政府也希望房价回归合理空间，满足公众的住房需求。但很明显，“土地财政”与“楼市调控”的目标是相悖的，不改革“土地财政”的城市经营模式，“楼市调控”的民生目标就恐难实现。
客观地说，在中国城市化的进程中，“土地财政”在缓解地方财力不足、解决公共产品供给融资难、创造就业机会等方面曾发挥过重要的、积极的作用。但是，其制度弊端也越来越明显和突出，已经成为制约可持续发展的障碍。这一模式，事实上造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者，购房者却要最终为高房价埋单。国有土地毕竟是一种特殊的公共资源，如果将土地供应目标定位于地方财政的利益最大化，将有悖于国有即为全民所有这一基本属性。但现实中，弱化地方对“土地财政”的渴求谈何容易，首先，分税制改革后，地方政府面临“钱少事多”的难题；其次，地方政府作为土地所有者代表，在土地交易过程中，既是裁判员又是运动员，谋求利益最大化在所难免；再次，地方政府支出屡创新高，不习惯过紧日子。
现有的楼市调控政策，主要是抑制市场需求，并没有触及“土地财政”这一房地产利益链条上的关键一环。要实现房价合理回归的调控目标，必须淡化房地产行业的“经济支柱”定位，必须转变依赖“土地财政”的发展方式。要做到这些，重中之重便是将楼市调控纳入官员政绩考量的顶层设计，倒逼地方政府不得不舍弃或弱化对“土地财政”的依赖与偏好，否则房地产调控就难以摆脱“越调越涨”的怪圈。
“温和”新国五条细则维稳昆明楼市
3月31日晚，《昆明市人民政府办公厅关于做好2013年新建商品住房价格稳定工作的通知》正式公布，在此之前，整个3月份，昆明二手房交易量猛增。3月2日以来，很多二手门店房源暴增，闻风行动的市民不在少数，一些本来还在犹豫的市民因个税的消息下定决心加快过户节奏，中介的客户量、带看量更是比平时多出几倍，客户亦呈现疯狂交易欲望。据昆明市房产交易中心数据显示，3月的二手房过户量超1.5万人次。不少昆明业主都忙着赶在新“国五条”地方细则出台前，抓紧办理房屋过户，因此引发的离婚潮一度高涨。而随着《通知》正式公布后，昆明市民惊奇地发现昆明“国五条”细则并未涉及个税等问题。由此看来，通宵排队过户和急于离婚都可能白干，不少户主无奈地表示，只能当作愚人节被“愚”了一次。 昆明“国五条”政策出台的首日，记者来到昆明市房产交易中心，交易大厅已经没有前段时间那么火爆。一位工作人员告诉记者：“前段时间交易中心几乎每天都被前来办理二手房过户的市民挤得水泄不通，相比前几天，今天人少多了。”昆明市房产交易中心的一位负责人也表示，昆明“国五条”出台后，二手房的过户量已经明显减少，与前几天相比算基本恢复正常。截至4月1日上午10点半左右，税务窗口成交量只有20份，单天办理人数估计比之前下降了90%。昆明市地税局相关负责人也表示，目前办理量比最高峰时期下降了60%左右，已恢复到国务院3月初公布的楼市调控“国五条”细则出台前的正常交易量。
昆明细则出台后，记者在位于昆明广福路的某在售楼盘售楼部看到，除了两三个看房者外，售楼部并不热闹。一位销售人员告诉记者，目前他们的楼盘正在认筹阶段，时不时都会有客户来看房，但确定要买的并不多。
奥宸地产营销总监高毕升告诉记者，就昆明来说，在新“国五条”实施还没有明确时间时，二手房成交情况比较好。虽然一手房的成交量比去年有一定的增长，但他认为，这并不主要是新“国五条”的影响，而是因为去年底刚性需求的释放所致。尽管昆明一手房市场未出现北京楼盘、广州楼盘等地的抢购现象，但从3月的成交情况来看，昆明楼市的成交同比、环比都有上升。数据显示，截至3月27日，昆明楼市共成交房屋5851套，这一成交量已超过了今年2月和去年3月份的交易水平。
而对于“昆五条”的效应，高毕升表示应该放眼全国来看，“国五条”出台，无疑是为了稳定市场，促使房价回稳。但“国五条”出台的草率以及不周全，导致了市场供求比例失衡，反而造成一、二手房价的双双上涨，这显然是背弃了国家调控房地产市场、稳定甚至是降低房价的初衷。事实上，就昆明来说，如地方政府立马严格执行“国五条”中对于二手房交易征收20%差额个税以及二套房首付利率提高的要求，对于目前市场供求失衡的局面来说，是毫无改善作用的，甚至会引发更严重的影响。另外，对于调控，国家可采用房产税来取代限购，鼓励更多的二手房入市，以此缓解一手市场供不应求的压力，而增加房屋持有环节的成本能有效地改善楼市紧张的局面。昆明版的“国五条”细则并未明确二手房交易个税的征收方式和新的限购限贷的规定，并不代表这是“昆五条”的最终定论。原因在于目前全国大部分地区的细则还并没有完全出台，时间点上还并未完全统一；其次，国家对于目前已出台的几个地方细则的满意度和意见反馈也并未发布。以至于是否各地都按自己规定执行，还是未知数。不过，从另一方面来说，时间差也能让购房者和地方政府松一口气。
在谈到昆明版“国五条”中，住建部要求对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导的，住房城乡建设部门不予核发预售许可证问题时，昆明某房企项目负责人杨先生告诉记者，一般情况下，从备案到销售，中间都会有两次的调价机会，但因各地的情况不同，物价局给予开发商的调价次数和幅度都会有不同。之所以在备案时要在房价上相对提高，是考虑到市场发展和销售周期的时间成本等因素。杨先生也指出，此次规定提出的要求和标准，其实行业内一直在执行，一旦开发商定价超过物价局的标准，就会被要求调整，直到符合标准。从业内人士口中不难听出，本次昆明“国五条”细则对于“预售案报价过高不发许可证”的规定是老调新弹。但不管是“国五条”还是昆明版细则，其最终的目的是控制房价，使其合理、平稳发展。
昆明市民热议昆版“国五条”细则
新“国五条”细则3月1日出台后，昆明市场反应激烈。受新“国五条”严苛政策影响，不少购房者争相挤上“购房末班车”。而3月31日晚昆明版“国五条”细则出台后，并未提及二手房交易按20%征税的问题。记者走访发现，昆明市民对昆明版“国五条”细则看法可谓“仁者见仁，智者见智”。
家住春晖小区的王先生和尹女士在3月21号刚出手一套住房，得知昆明市新“国五条”细则已经出台且并未涉及征收20%的个税，两人显得很沮丧。“20%的个税影响相当地大，加上儿子明年结婚，要换新房，我之前一直非常担心老房子无法脱手，这几天赶紧降价了。”尹女士介绍，自己的房子如今已经卖出去，但价格比之前下降了五六万元，对此她感到很无奈。
多位有房出售的昆明业主均表示，对自己没抛售房产感到庆幸，刚出台的昆明新“国五条”细则让他们如释重负，现在可以静待时机售房。
在昆明打拼了9年的张先生介绍，自己年初相中了一套100多平米的二手房，这套房子原值是40万元，房东转手价格是90万元，如此一来，他就有一些资金缺口。张先生说“本来想拖一拖，3月初听说新政要出来，我就赶紧向公司请了假解决房子的问题。不然等新政一实施，要多缴近10万元的税。”他给记者算了一笔账，如果按旧的政策（总额的1%）缴税只需要9000元，如果按新政，宋先生就要缴纳10万元税费。
张先生表示，因房东态度非常坚决，90万元一点都不少，而且税费由买方出。最终他没有妥协，决定再观望一段时间。被问及刚出台的昆明细则时，张先生说：“没有提及转让二手住房征收20%的个人所得税的问题让我意外，不过可以避免税费转嫁到购房者，对我们这些准备购房的人也许是好事。”
多名欲买房的市民透露，如今很多人甘愿承受买二手房的高税费就是图个安心方便。他们认为，现在新房好多都是期房，谁知道它什么时候交房？还是选择看得见摸得着的比较放心。接受采访的郑女士说：“现在由买方来支付税费已经是普遍现象，对于昆明不征收20%的税费目前来看对将要买房的人是件好事。”
退休6年的王大爷和老伴在阳之光小区拥有一套住房，对于昆明市政府出台的“国五条”细则，他表示，知道这些事情，但没有特别关注。“自己和老伴感觉现在住的这套房子挺好，离菜市场也近，年龄大了，就不想折腾了。这些细则对我没有多大影响。”王大爷笑着说。记者发现，“守住一亩三分田”是拥有一套住房市民的普遍想法。因此，昆明“国五条”细则的出台暂时没有引起他们太大关注。 对于现在还没有经济实力买房的市民，有些人认为昆明“国五条”细则太过温和，力度不够。刚刚大学毕业的小杨说：“像确保房价增幅低于收入增幅，不是措施，更像是口号。在目前的收入分配差距过大的格局下，低收入群体有可能被‘平均’，这样一来，低收入群体收入增长也可能没有房价涨得快。”还有一些人认为昆明没有征收20%的税费对于没有买房的人是件好事，在他们看来，卖房征20%个税或会对房价产生反效果，买房者会把这20%的费用转嫁给购房者身上。
另外，有一些没钱买房的人略带调侃地向记者诉苦，房价高得吓人，先考虑赚钱要紧，没功夫考虑“国五条”细则。
对于“新国五条”能走多远？很多市民持观望态度。从中央总则到中央细则，再到地方细则，质疑声一直不断。毕竟在以往的历次调控中，政府从限购、限贷到限制单身人士购二套房，再到征收重税，手段越来越严厉，而房价却越调越高。再好的政策出来，如不严格执行，也只是一纸空文。希望一个20%个税的规定，能让多个城市乱成一锅粥、人人谈房色变的怪现象在不久的将来有所改变。
专家预测：“国五条”细则的出台或难抑房价上扬
“国五条”细则出台前后，在全国大部分城市的楼市引起了一场不小的波澜。很多人都嗅到了“国五条”细则可能给火热的房产交易市场带来的寒意。
短期内，房价是否会下跌
2013年是实施“国五条”细则后的第一年，实施后，今年房价是否会出现良性发展，还是难掩上扬势头？国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，由于各个城市住房的供需不同，不能笼统地说房地产市场供不应求，也不能简单地认为一线城市缺房子，需要具体分析后制定调控政策，而且应增强差异化、针对性。他预测，今年房地产运行的情况是“前低、中升、后翘”，同时，二手房交易征收较高的税，或刺激一手房价格走高。她表示，今年的房地产市场情况主要取决于两大因素，一是政策因素，未来市场要受各地国五条细则影响；二是金融政策，货币发行量、金融优惠政策等会决定今年的市场走势。“如果说今年货币很宽松，信贷放得很宽，而优惠政策比较优惠的话，我相信今年的住房价格是会往上走的。”
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀指出，“国五条”细则出台之后，出现离婚购房等情况，说明民间蕴藏的资金量、购房热情，远远超过想象，即充分说明了中国的资金使用方向与投资者的兴趣所在。房价上升，这些热切的购房者功莫大焉。各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续，而非因为征税导致的房价上升。相反，一旦20%的征税真正落地，各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。但是她也表示，“国五条”实施细则要求征收20%的个税若严格执行，不会推高房价，可以肯定，即使没有20%的个税，房价该涨的地区照样会涨。房价主要由货币、收入、通胀预期推动，而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下，房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐。在房地产牛市中，20%的税收将作为固定成本转嫁给购房者；在房地产熊市中，20%将成为卖家的成本减少卖家的收益。但无论房价上升与否，20%的收益将纳入国库成为地方政府又一个重要的收入来源。
长远看，房价走势又如何
叶檀认为，大中城市房价连续上涨的势头，显示房地产市场已经进入了新一轮上涨周期，中国这轮房地产调控将无疾而终。
经济学家郎咸平教授表达了对中国楼市的担忧，他说，盲目扩大建设保障性住房，恐陷入僵局，或步香港“八万五”建屋计划的后尘。香港“八万五”建屋计划，是香港行政长官董建华在1997年度施政报告中提出的一项政策：每年供应不少于85000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。这项政策的推出，加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条，直到2003年SARS爆发过后才逐渐复苏。同时，郎咸平认为，随着在房价交易过程中产生的各种税收增加，加上房价上涨后高额的土地红利，最终获利的实际上是政府。
对于“国五条”细则调控楼市的效果，全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，新近出台的二手房交易征收20%所得税政策不是不变的，出台后会不断优化。同时他也承认，“国五条”细则实施后的效果不会立竿见影，需要等时间来检验。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是，因为房地产跟宏观经济的走势密切相关，宏观经济形势的变化，可能造成一些政策的微调。她直言，银行利率等信贷政策措施的调整对房地产市场的影响和产生的效果更为直接。
扑朔迷离的房地产市场的走势永远是大家关注的焦点，在国家政策和市场的双重作用下，我们期许房产市场终将迎来春天。
3月31日是“国五条”地方细则出台的截止日。这一天，只有北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等17个城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标，且大多在截止日的最后时刻才出台细则，可见细则之难产。
难产的原因有很多，而是否严格执行“国五条”中二手房交易征收20%的个人所得税成为各地政府纠结所在。
从目前已公布的各地房价控制目标来看，北京版细则的表述最为严厉，提出2013年北京新建商品住房价格相对2012年保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品房价格；深圳、重庆、厦门、合肥、大连、贵阳、济南、南京等大部分城市的房价控制目标相同，要求2013年新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入的实际增长速度；上海则提出切实贯彻落实各项房地产市场调控措施，保持房价基本稳定。
在征收出售房屋个人所得税方面，北京、上海、重庆、天津出台的细则明文规定，对于能通过税收征管、房屋登记等历史信息核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。其中，北京和天津还规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。其他城市在征税问题上大部分并未出台明确规定，缺乏实际操作性。比如深圳版细则只提到要严格执行国办发17号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定，没有具体细节规定。
在限购政策方面，北京市新细则规定北京市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。其他限购城市多表述为继续严格执行商品住房限购政策。
3月31日的最后时刻，昆明的国五条细则出台，与南宁、成都、贵阳等其他西南地区不约而同地对二手房交易按20%征税问题未提及，要求确保2013年全市新建商品住房（不含保障性住房）价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。
与其他西南地区城市不同的是，昆明的国五条细则要求各级各部门继续执行商品住房限购措施、差别化住房信贷和房地产税收政策；确保2013年住宅用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量；加大保障性安居工程的供地、规划、建设、管理力度，确保年内开工建设保障性住房4.26万套，基本建成4.5万套，新增发放廉租住房租赁补贴1.5万户；完善房地产信息系统建设，加强房地产市场监管和监测，坚决遏制投机投资性购房。同时，昆明严格落实稳定房价工作责任制，对房价调控不力的单位和部门将约谈并问责。
据了解，在此之前，按照国家规定，昆明曾于2011年出台过一次年度新建住房价格控制目标，即2011年全市新建商品住房年度价格涨幅低于全市年度GDP和人均可支配收入增长水平。与之相比，今年的目标有两点不同：一是2011年目标的对象为包含保障性住房在内的新建商品住房，而本次目标的对象为不含保障性住房的新建商品住房；二是2011年目标是与GDP和人均可支配收入增长幅度比较，而本次目标是与城镇居民人均可支配收入实际增长幅度比较，扣除了CPI上涨因素，更直观，便于理解。
“国五条”细则各地差别化对待的原因
截至4月1日，全国已有35个城市发布各自地方版的“国五条”细则内容，尽管调控的大框架都是根据3月1日国务院出台的“国五条”来制定的，但各地执行严宽不一、地方细则不细已是业内公认的事实。其原因在于：首先，涉及到地方政府自身利益，“土地财政”早已不必掩饰也无法掩饰，房地产产业链涉及到建筑建材、装潢家居等多个市场，一旦其断裂，地方政府压力陡增；其次，不同地区的外来务工人口数量、住房压力、房价涨幅不同，各地楼市的具体情况确实有较大的差别，难以实现一刀切；第三，各地城镇化过程中城市扩张程度和速度不同，房地产作为新兴支柱产业，住房的刚性需求需要房地产发展，楼市积重难返，政策难以落实。
有业内人士指出，房地产市场调控方面，中央与地方政府的博弈表现得最为明显，二者态度出现明显的背离也在意料之中。主要是因为二者占据高度、所处位置、涉及利益存在较大的差别。中央层面实施严厉的宏观调控政策，并看到了房地产泡沫对未来经济发展的潜在威胁，意在调控房价，降低市场热度，让市场回归理性；地方政府“土地财政”倾向明显，政绩需要，新的经济政策缺乏，各种利益关系复杂，缺乏改变的动力和勇气。
国五条会影响“刚性需求”
复旦大学房地产研究中心副主任、经济系副教授尹晨说，在目前一线城市中心城区，满足刚性需求的主要是二手房市场。这一市场是需求大于供给的卖方市场。在实施新政后，可以预期的是卖房者的到手价“不会发生变化”，所有增加的税费将全部或大部分转移由买方承担。尹晨认为，“国五条”的出发点与以往的政策一样，仍然是抑制需求，尤其是投资和投机的需求。然而预期效果可以区别对待，像在北上广深等一线城市以及已经实施了严格限购和限贷政策的城市，受影响更多的是自住型和改善型的“刚性需求”。
复旦大学管理学院副教授陈杰的看法是，中国大城市的楼市，自住型“刚需”已是购房主力。“今年3月1日，上海银监局发布了《2012年上海房地产信贷数据披露》公告，2012年上海首套房贷款余额占个人住房贷款余额的比例为87%，比年初上升4.5个百分点”，“表明去年上海市商业银行的住房按揭贷款主要以解决刚性需求为主”。陈杰认为，近年来房价飙升归根结底是供需不平衡，投资投机性需求长期被过度放大。在上海、北京这样的一线城市，一旦真正开征20%的个人所得税，很有可能推高二手房价格。
必须转变对“土地财政”的依赖
尽管已经有几十个城市公布了“国五条”地方版的实施细则，但对大多数人来说，脑中的那个问号依然存在：房产交易20%的个税到底收不收，会怎么收？从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则，其余4个城市至今尚无征税细则。还有一些城市，干脆只字未提。这个问题显然是整个“国五条”实施细则中的关键。很大程度上，要不要把征税20%的内容写进去，甚至决定了一些地区“国五条”实施细则的出台进度。 2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米，同比2011年减少了12.3%，其中住宅用地1700万平方米，占供应总量的30%，较2011年的39%的比例减少9个百分点。事实上，北京住宅用地的供应面积自2005年开始逐步下滑。广州在2012年供应268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面积254.69万平方米，较2011年同期减少24%。上海市2012年的土地供应计划相较2011年变化不大。“新增土地仍然很紧张，主要是拓展了存量，包括旧改板块。”据业内人士称，上海商业住宅类用地仅为360公顷，占总量30%，保障房性质的住宅用地占供地量的70%。据不完全统计，虽然这些一线城市正在推进更新城市盘活建设用地的“存量”，但成效甚微，这部分土地增幅缓慢，甚至出现年度零增长或负增长的情况，这并不能填补新增土地供应量每年的缺口。在土地供应不足，以及房企在楼市调控下拿地意愿下降等压力之下，这些一线城市土地出让收入大幅缩水。随着一线城市可出让土地面积逐年下降，土地财政显然不可持续。
中国指数研究院发布年度盘点报告显示，2012年全国土地市场整体供求均不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量。2012年土地成交面积前20位的城市，绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米，分列2、3位的武汉和沈阳，成交面积也都在1000万平方米以上。2010年房地产市场调控之后，许多房企纷纷转向三四线城市，但在2012年，随着三四线城市库存日益饱和，一二线城市市场量价回涨，房企逐渐回归一二线城市。但由于北京、广州等一线城市土地供应量明显下降，多数二线城市土地成交放量。中指院的报告称，工业化和城镇化带来对土地的需求，向二线城市或者是中西部地区的产业转移加快。美联物业研究中心总监徐枫指出，随着城镇化推进，未来二三线城市的土地出让金收入一定会超过一线城市，比如重庆、成都、天津等地。有统计显示，2013年3月初国五条发布之后，各个城市的土地市场出现了冷热不均的现象，一线城市的土地市场活跃度明显不足，住宅用地成交活跃度排名的前十位，均被苏州、青岛等二三线城市占据。由此看来，只字未提20%个税的二线城市对土地政策的依赖还会继续加重。中国指数研究院副院长黄瑜表示，长远来看，尽管城镇化为全国战略，但三四线城市很难再吸引到外来人口的进入，单靠本地农村人口的转移可能难以消化过去几年大规模的土地供应，新区建设、土地经营等三四线城市最传统的经营策略，可能在经济调结构的过程中遭遇巨大的挑战。
从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，房价却仍然一路上扬。自2011年祭出限购组合拳以来，房价这匹“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。房价居高不下，除了因为地产商缺乏“道德血液”外，一个更为重要的原因是地方政府对于“土地财政”的过度依赖，尤其是在没有相关产业作支撑的欠发达城市和沿海新兴地区。拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了；土地整理一下，就能到银行换取大量贷款。此外，还有名目繁多的房地产税费，哪个地方能拒绝这种“快钱”的诱惑？有统计数据显示，2006年全国土地出让收入达7000亿元；2007年全国土地出让收入约1.3万亿元；2008年土地市场收入降至9600多亿元；2009年土地出让收入达1.59万亿元。2010年土地出让收入猛增70.4%，高达2.7万亿元。2011年，全国出让国有建设用地面积33.39万公顷，出让合同价款3.15万亿元。2012年全国土地出让合同价款2.69万亿元。除了2008年因全球金融危机爆发，土地出让收入大幅下降外，地方政府的卖地收入几乎一直在“稳健而快速”地增长，短短六七年时间，土地出让收入翻了4倍以上。在“土地财政”模式下，地方政府追求的是土地收入越多越好，但高价卖地必将导致高价卖房。当然，地方政府也希望房价回归合理空间，满足公众的住房需求。但很明显，“土地财政”与“楼市调控”的目标是相悖的，不改革“土地财政”的城市经营模式，“楼市调控”的民生目标就恐难实现。
客观地说，在中国城市化的进程中，“土地财政”在缓解地方财力不足、解决公共产品供给融资难、创造就业机会等方面曾发挥过重要的、积极的作用。但是，其制度弊端也越来越明显和突出，已经成为制约可持续发展的障碍。这一模式，事实上造就了“征地—卖地—收税收费—抵押—再征地”的滚动模式，在这一过程中，地方政府、开发商、银行成为最大的受益者，购房者却要最终为高房价埋单。国有土地毕竟是一种特殊的公共资源，如果将土地供应目标定位于地方财政的利益最大化，将有悖于国有即为全民所有这一基本属性。但现实中，弱化地方对“土地财政”的渴求谈何容易，首先，分税制改革后，地方政府面临“钱少事多”的难题；其次，地方政府作为土地所有者代表，在土地交易过程中，既是裁判员又是运动员，谋求利益最大化在所难免；再次，地方政府支出屡创新高，不习惯过紧日子。
现有的楼市调控政策，主要是抑制市场需求，并没有触及“土地财政”这一房地产利益链条上的关键一环。要实现房价合理回归的调控目标，必须淡化房地产行业的“经济支柱”定位，必须转变依赖“土地财政”的发展方式。要做到这些，重中之重便是将楼市调控纳入官员政绩考量的顶层设计，倒逼地方政府不得不舍弃或弱化对“土地财政”的依赖与偏好，否则房地产调控就难以摆脱“越调越涨”的怪圈。
“温和”新国五条细则维稳昆明楼市
3月31日晚，《昆明市人民政府办公厅关于做好2013年新建商品住房价格稳定工作的通知》正式公布，在此之前，整个3月份，昆明二手房交易量猛增。3月2日以来，很多二手门店房源暴增，闻风行动的市民不在少数，一些本来还在犹豫的市民因个税的消息下定决心加快过户节奏，中介的客户量、带看量更是比平时多出几倍，客户亦呈现疯狂交易欲望。据昆明市房产交易中心数据显示，3月的二手房过户量超1.5万人次。不少昆明业主都忙着赶在新“国五条”地方细则出台前，抓紧办理房屋过户，因此引发的离婚潮一度高涨。而随着《通知》正式公布后，昆明市民惊奇地发现昆明“国五条”细则并未涉及个税等问题。由此看来，通宵排队过户和急于离婚都可能白干，不少户主无奈地表示，只能当作愚人节被“愚”了一次。 昆明“国五条”政策出台的首日，记者来到昆明市房产交易中心，交易大厅已经没有前段时间那么火爆。一位工作人员告诉记者：“前段时间交易中心几乎每天都被前来办理二手房过户的市民挤得水泄不通，相比前几天，今天人少多了。”昆明市房产交易中心的一位负责人也表示，昆明“国五条”出台后，二手房的过户量已经明显减少，与前几天相比算基本恢复正常。截至4月1日上午10点半左右，税务窗口成交量只有20份，单天办理人数估计比之前下降了90%。昆明市地税局相关负责人也表示，目前办理量比最高峰时期下降了60%左右，已恢复到国务院3月初公布的楼市调控“国五条”细则出台前的正常交易量。
昆明细则出台后，记者在位于昆明广福路的某在售楼盘售楼部看到，除了两三个看房者外，售楼部并不热闹。一位销售人员告诉记者，目前他们的楼盘正在认筹阶段，时不时都会有客户来看房，但确定要买的并不多。
奥宸地产营销总监高毕升告诉记者，就昆明来说，在新“国五条”实施还没有明确时间时，二手房成交情况比较好。虽然一手房的成交量比去年有一定的增长，但他认为，这并不主要是新“国五条”的影响，而是因为去年底刚性需求的释放所致。尽管昆明一手房市场未出现北京楼盘、广州楼盘等地的抢购现象，但从3月的成交情况来看，昆明楼市的成交同比、环比都有上升。数据显示，截至3月27日，昆明楼市共成交房屋5851套，这一成交量已超过了今年2月和去年3月份的交易水平。
而对于“昆五条”的效应，高毕升表示应该放眼全国来看，“国五条”出台，无疑是为了稳定市场，促使房价回稳。但“国五条”出台的草率以及不周全，导致了市场供求比例失衡，反而造成一、二手房价的双双上涨，这显然是背弃了国家调控房地产市场、稳定甚至是降低房价的初衷。事实上，就昆明来说，如地方政府立马严格执行“国五条”中对于二手房交易征收20%差额个税以及二套房首付利率提高的要求，对于目前市场供求失衡的局面来说，是毫无改善作用的，甚至会引发更严重的影响。另外，对于调控，国家可采用房产税来取代限购，鼓励更多的二手房入市，以此缓解一手市场供不应求的压力，而增加房屋持有环节的成本能有效地改善楼市紧张的局面。昆明版的“国五条”细则并未明确二手房交易个税的征收方式和新的限购限贷的规定，并不代表这是“昆五条”的最终定论。原因在于目前全国大部分地区的细则还并没有完全出台，时间点上还并未完全统一；其次，国家对于目前已出台的几个地方细则的满意度和意见反馈也并未发布。以至于是否各地都按自己规定执行，还是未知数。不过，从另一方面来说，时间差也能让购房者和地方政府松一口气。
在谈到昆明版“国五条”中，住建部要求对房地产开发企业预售方案报价过高且不接受发展改革、价格部门指导的，住房城乡建设部门不予核发预售许可证问题时，昆明某房企项目负责人杨先生告诉记者，一般情况下，从备案到销售，中间都会有两次的调价机会，但因各地的情况不同，物价局给予开发商的调价次数和幅度都会有不同。之所以在备案时要在房价上相对提高，是考虑到市场发展和销售周期的时间成本等因素。杨先生也指出，此次规定提出的要求和标准，其实行业内一直在执行，一旦开发商定价超过物价局的标准，就会被要求调整，直到符合标准。从业内人士口中不难听出，本次昆明“国五条”细则对于“预售案报价过高不发许可证”的规定是老调新弹。但不管是“国五条”还是昆明版细则，其最终的目的是控制房价，使其合理、平稳发展。
昆明市民热议昆版“国五条”细则
新“国五条”细则3月1日出台后，昆明市场反应激烈。受新“国五条”严苛政策影响，不少购房者争相挤上“购房末班车”。而3月31日晚昆明版“国五条”细则出台后，并未提及二手房交易按20%征税的问题。记者走访发现，昆明市民对昆明版“国五条”细则看法可谓“仁者见仁，智者见智”。
家住春晖小区的王先生和尹女士在3月21号刚出手一套住房，得知昆明市新“国五条”细则已经出台且并未涉及征收20%的个税，两人显得很沮丧。“20%的个税影响相当地大，加上儿子明年结婚，要换新房，我之前一直非常担心老房子无法脱手，这几天赶紧降价了。”尹女士介绍，自己的房子如今已经卖出去，但价格比之前下降了五六万元，对此她感到很无奈。
多位有房出售的昆明业主均表示，对自己没抛售房产感到庆幸，刚出台的昆明新“国五条”细则让他们如释重负，现在可以静待时机售房。
在昆明打拼了9年的张先生介绍，自己年初相中了一套100多平米的二手房，这套房子原值是40万元，房东转手价格是90万元，如此一来，他就有一些资金缺口。张先生说“本来想拖一拖，3月初听说新政要出来，我就赶紧向公司请了假解决房子的问题。不然等新政一实施，要多缴近10万元的税。”他给记者算了一笔账，如果按旧的政策（总额的1%）缴税只需要9000元，如果按新政，宋先生就要缴纳10万元税费。
张先生表示，因房东态度非常坚决，90万元一点都不少，而且税费由买方出。最终他没有妥协，决定再观望一段时间。被问及刚出台的昆明细则时，张先生说：“没有提及转让二手住房征收20%的个人所得税的问题让我意外，不过可以避免税费转嫁到购房者，对我们这些准备购房的人也许是好事。”
多名欲买房的市民透露，如今很多人甘愿承受买二手房的高税费就是图个安心方便。他们认为，现在新房好多都是期房，谁知道它什么时候交房？还是选择看得见摸得着的比较放心。接受采访的郑女士说：“现在由买方来支付税费已经是普遍现象，对于昆明不征收20%的税费目前来看对将要买房的人是件好事。”
退休6年的王大爷和老伴在阳之光小区拥有一套住房，对于昆明市政府出台的“国五条”细则，他表示，知道这些事情，但没有特别关注。“自己和老伴感觉现在住的这套房子挺好，离菜市场也近，年龄大了，就不想折腾了。这些细则对我没有多大影响。”王大爷笑着说。记者发现，“守住一亩三分田”是拥有一套住房市民的普遍想法。因此，昆明“国五条”细则的出台暂时没有引起他们太大关注。 对于现在还没有经济实力买房的市民，有些人认为昆明“国五条”细则太过温和，力度不够。刚刚大学毕业的小杨说：“像确保房价增幅低于收入增幅，不是措施，更像是口号。在目前的收入分配差距过大的格局下，低收入群体有可能被‘平均’，这样一来，低收入群体收入增长也可能没有房价涨得快。”还有一些人认为昆明没有征收20%的税费对于没有买房的人是件好事，在他们看来，卖房征20%个税或会对房价产生反效果，买房者会把这20%的费用转嫁给购房者身上。
另外，有一些没钱买房的人略带调侃地向记者诉苦，房价高得吓人，先考虑赚钱要紧，没功夫考虑“国五条”细则。
对于“新国五条”能走多远？很多市民持观望态度。从中央总则到中央细则，再到地方细则，质疑声一直不断。毕竟在以往的历次调控中，政府从限购、限贷到限制单身人士购二套房，再到征收重税，手段越来越严厉，而房价却越调越高。再好的政策出来，如不严格执行，也只是一纸空文。希望一个20%个税的规定，能让多个城市乱成一锅粥、人人谈房色变的怪现象在不久的将来有所改变。
专家预测：“国五条”细则的出台或难抑房价上扬
“国五条”细则出台前后，在全国大部分城市的楼市引起了一场不小的波澜。很多人都嗅到了“国五条”细则可能给火热的房产交易市场带来的寒意。
短期内，房价是否会下跌
2013年是实施“国五条”细则后的第一年，实施后，今年房价是否会出现良性发展，还是难掩上扬势头？国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，由于各个城市住房的供需不同，不能笼统地说房地产市场供不应求，也不能简单地认为一线城市缺房子，需要具体分析后制定调控政策，而且应增强差异化、针对性。他预测，今年房地产运行的情况是“前低、中升、后翘”，同时，二手房交易征收较高的税，或刺激一手房价格走高。她表示，今年的房地产市场情况主要取决于两大因素，一是政策因素，未来市场要受各地国五条细则影响；二是金融政策，货币发行量、金融优惠政策等会决定今年的市场走势。“如果说今年货币很宽松，信贷放得很宽，而优惠政策比较优惠的话，我相信今年的住房价格是会往上走的。”
知名财经评论家、财经专栏作家叶檀指出，“国五条”细则出台之后，出现离婚购房等情况，说明民间蕴藏的资金量、购房热情，远远超过想象，即充分说明了中国的资金使用方向与投资者的兴趣所在。房价上升，这些热切的购房者功莫大焉。各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续，而非因为征税导致的房价上升。相反，一旦20%的征税真正落地，各地房地产市场二手房交易将进入一段时间的真空期。但是她也表示，“国五条”实施细则要求征收20%的个税若严格执行，不会推高房价，可以肯定，即使没有20%的个税，房价该涨的地区照样会涨。房价主要由货币、收入、通胀预期推动，而不是由税收推动。如果我国的货币发行量居高不下，房地产依然会作为居民主要的避险品种受到青睐。在房地产牛市中，20%的税收将作为固定成本转嫁给购房者；在房地产熊市中，20%将成为卖家的成本减少卖家的收益。但无论房价上升与否，20%的收益将纳入国库成为地方政府又一个重要的收入来源。
长远看，房价走势又如何
叶檀认为，大中城市房价连续上涨的势头，显示房地产市场已经进入了新一轮上涨周期，中国这轮房地产调控将无疾而终。
经济学家郎咸平教授表达了对中国楼市的担忧，他说，盲目扩大建设保障性住房，恐陷入僵局，或步香港“八万五”建屋计划的后尘。香港“八万五”建屋计划，是香港行政长官董建华在1997年度施政报告中提出的一项政策：每年供应不少于85000个住宅单位，希望10年内全港七成的家庭可以自置居所，轮候租住公屋的平均时间由6.5年缩短至3年。这项政策的推出，加上亚洲金融风暴，使香港楼价一落千丈，普遍私人物业在5年多的时间内贬值70%，很多中产阶级成为负资产，香港经济一片萧条，直到2003年SARS爆发过后才逐渐复苏。同时，郎咸平认为，随着在房价交易过程中产生的各种税收增加，加上房价上涨后高额的土地红利，最终获利的实际上是政府。
对于“国五条”细则调控楼市的效果，全国政协委员、财政部财科所所长贾康表示，新近出台的二手房交易征收20%所得税政策不是不变的，出台后会不断优化。同时他也承认，“国五条”细则实施后的效果不会立竿见影，需要等时间来检验。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞对中新网房产频道表示，房地产政策发生重大调整的可能性不大。但是，因为房地产跟宏观经济的走势密切相关，宏观经济形势的变化，可能造成一些政策的微调。她直言，银行利率等信贷政策措施的调整对房地产市场的影响和产生的效果更为直接。
扑朔迷离的房地产市场的走势永远是大家关注的焦点，在国家政策和市场的双重作用下，我们期许房产市场终将迎来春天。