10月20日,新华社全文刊发十七届三中全会通过的《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》。这一为世界瞩目的改革方案，涉及到了三农问题的方方面面，而最为引人关注的莫过于媒体普遍聚焦的农村“新土改”。“搞好农村土地确权、登记、颁证工作；加强土地承包经营权流转管理和服务，建立健全土地承包经营权流转市场，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权等条款令人瞩目……”，条条目目中无不表明农民的土地物权中的流转权被部分承认和可以部分获得流转权收益的历史性进步。
　　《决定》中申明，只要符合法律和规定，农民有使用权的土地将可以通过多种形式进行流转。早在今年9月30日，国家主席胡锦涛视察安徽凤阳小岗村时，这一突破历史的改革决定就已经被定调为农村“新土改”。
　　从安徽凤阳小岗村再出发，以30年农村改革的卓越成绩为起点，今次“新土改”在诸多方面突破了以往发展藩篱，同时也为新农村建设开启了很多新的发展向路。
　　
　　小产权房将走向合法化？
　　
　　小产权房的问题由来已久，所谓的“小产权房”是指由乡镇政府发证书的房屋，第一，这样的房屋没有国家颁发的土地使用证和预售许可证；第二，国土房管局也不会给予这样的房屋备案。换言之，这样的房子是国家不认可的，购买此类房屋的权益是不受国家法律保护的。
　　十七届三中全会提出破解城乡二元结构形成一体化新格局，对农村土地流转等问题进行探讨，使得“小产权房”的合法性问题再一次被广泛讨论。随着城市化进程的加快，全国各地的城中村改造也进行得如火如荼。很多专家认为，城中村为数众多的“小产权房”，身份权属问题最应该立法明确。
　　云南财经大学土地与政策研究中心副主任周大研表示，以往，农民的住房是自建的，但宅基地却属集体所有，这就存在几个问题：当集体土地被征用时，只有国有化后才能够进入市场；同时，农民宅基地由于没有分户证，不能单独作为完整的房地产产权进行交易。而由于农民住宅产权的不完整性，使农民仅有的财富不能作为资本来运作。
　　在十七届三中全会之前，我国部分地区就已经开始进行了形形色色的改革试验，山东枣庄是走在最前列的。据中新社报道，山东省枣庄市山亭区徐庄镇的280名农民，于9月15日便领到了由山亭区人民政府发放的农村土地使用产权证。据悉，由地方政府向农民发放农村土地使用产权证在全国尚属首次。
　　枣庄市山亭区政府此次发放的农村土地使用产权证，是根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规的规定，进行审核、登记、确认的土地使用产权证。本产权在不改变农村土地集体所有制和农户承包权的基础上，具有使用权、流转权、转让权和收益权。
　　持证人在产权期限内按规定用途可依法使用、经营、流转土地，也可作价、折股作为资本从事股份经营、合作经营或抵押担保，这对于最大限度发挥农村土地使用价值和效益，保护农民和集体的合法权益，解放和发展农村生产力，促进农村土地流转，发展农业适度规模经营，建设现代农业具有重要意义。据悉，这一做法将在枣庄全市农村陆续推广。
　　枣庄的改革试验，如果可行并具有积极意义，可能会给全国的其他地方带来示范效应，并可以被选择性地借鉴和利用。
　　十七届三中全会以后专家表示，由于“新土改”的具体细则尚未出台，“小产权房”是否还是集体产权，能否面向城镇居民销售都没有明细，很多事情就不好确定。如果“小产权房”能够确定产权归属的话，那伴随而生的很多问题也就迎刃而解。
　　小产权房的产生和存在有其历史根源。从现行的各项土地相关法规来说，还缺乏相应的政策支撑。十七届三中全会实际上是在解决历史遗留问题，中央政府更多地考虑和顾及了群众利益。当前，在相关细则还未出台和公布的前提下，多数业内人士并不认为新土改在短期内会给我们的房地产行业带来太大影响。尤其中央的政策在各个地方将会怎样践行还是未知数。
　　著名经济学家厉以宁说，当前发展农村经济的瓶颈是农村金融服务严重滞后，而制约农村金融发展的是现行农村产权制度，尤其是农村宅基地管理制度，宅基地和住宅不能流转、不能抵押，不利于农民致富和农村经济发展，不利于农村剩余劳动力的转移，严重阻碍了城镇化进程。
　　对于小产权房的合法化问题的普遍关注，是具有积极意义的。尽管在当前形势下，相关改革试验还未触及到问题根本，土地使用权转让也还不能迅速影响商品房买卖格局，但农村土地使用权的多种形式流转和试用期的大幅度延长已经赋予了小产权房更多的市场活力。
　　
　　宅基地换房能否推广？
　　
　　在宅基地换房的尝试与突破领域，天津市虽然不是开拓者，确是比较成功的典范。从2005年下半年开始，天津市围绕破解土地和资金双重约束的难题，在广泛征求农民意愿和大量调研基础上，推出以“宅基地换房”加快小城镇建设的办法，并在“十二镇五村”开展试点，涉及津郊近十八万农民。到2008年末，天津将有十万农民告别乡间老屋，住上有产权的商品房，过上进工厂上班拿工资、有社保医保的“城里人”生活。
　　所谓“宅基地换房”办法，即农民自愿以其宅基地，按照规定的置换标准，换取小城镇内的一套住宅，迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕，而节约下来的土地整合后再“招”、“拍”、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。
　　天津试行宅基地换房以后，在社会上反响强烈，评论称这将使4万人告别农村而成为城镇人，并拥有城镇住宅。分析称，天津市以“宅基地换房”推进小城镇建设的做法，不是农村人口简单地向城镇迁居，而是实现城乡统筹发展。从某种意义上说，它推进了城乡协调发展、促进了土地集约高效利用，也是我国农村发展史上的一次深刻变革。
　　9月下旬，北京市副市长赵凤桐向市人大常委会作报告时透露，北京目前正在对天津市“宅基地换房”的试点经验进行研究，总结经验后，将在本市逐步推广。针对平谷等代表团提出的探索制定整村拆迁上楼，允许在节约土地上规划部分城市建设用地的建议，赵凤桐表示，目前，北京正在根据天津市“宅基地换房”的试点经验，结合本市城市化进展的实际情况，由市农委、市国土局等部门研究具体的措施。下一步，准备在调研的基础上开展城乡建设用地增减挂钩试点工作，并逐步推行。
　　


　　市农委主任王孝东表示，目前试点工作仍在研究当中，但肯定和天津不完全一样。初步考虑将在城乡接合部或者新城中，选择一到两个地方做试点，试点工作成功后再做推广。
　　随着试点的不断深入，宅基地换房的举措也势必将更加成熟并得以推广，从而加快我国城镇化进程。
　　因为这种这种交换方式还处于试验阶段，在尝试过程中难免会出现一些小问题。专家分析，在宅基地换房试点进程中有一些问题要被高度重视。在宅基地换房过程中，农民的宅基地价格被规定为小城镇大小不同的一套住房的价格。农民以宅基地为代价，换取城市人的身份，农民成为城市的劳动力的同时，也相应地失去了宅基地通过经营以及其他途径获得收益的权利，而这部分收益由政府来弥补所建房屋的成本，而这部分差额是农民无法计算的。
　　在“宅基地换房”的政策中，还隐含着一个法律盲区。目前，我国不存在土地市场化定价，小部分自发流转的农村土地，如果没有相应的法律保护，不利于减小风险折价。只有具备明确的法律保障，土地流转的大幅折价现象才会得到抑制。
　　法律保障是农村新土改必不可少的一环，不仅保护农民的土地流转权需要保护，收购农村土地者的使用权也应该得到保障。更重要的是，如果出现大量法律纠纷，随着城市化进程的加快土地升值，农民将可以要求补偿地租收益，或者要求收回土地。
　　新土改从土地确权开始建立权益根基，是保障各利益相关群体进行公平博弈的第一步。政府制订相关的土地流转法律，建立土地交易市场，确保实现农民的土地权益等则应该成为后续措施。由此，新土改运动将通过农民获得土地增值，培育出中国有基础消费能力的新消费群体，建立中国式的现代农业。
　　
　　土地经营权流转有利迈向规模经营？
　　
　　《决定》中明确指出，按照依法自愿有偿原则，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。文件中还提到，有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。
　　在改革开放的30年中，家庭联产承包责任制与统分结合的双层经营体制在我国农业发展的历程中起到了至关重要的作用。在改革开放30周年之际，国家开始鼓励和允许农民通过多种形式流转土地承包经营权，并且延长相应期限，以发展多种形式的规模经营，在有条件的地方还可以发展专业大户和专业合作社等规模经营主体，这本身就是一个突破和进步。
　　


　　在美国等西方发达国家，农业的规模经营早已覆盖广泛。而在我国，鉴于特殊的国情和农村人口的相对比例，使农业广泛的规模生产和经营不能推广开来。而在《决定》，首次提出在有条件的地区鼓励适度规模经营，这是充分考虑我国现状的重要提议，也是我国向现代农业发展和跨越的一点有益探索和尝试。
　　文件中明确指出，要推进农业经营体制机制创新，加快农业经营方式转变。家庭经营要向采用先进科技和生产手段的方向转变，增加技术、资本等生产要素投入，着力提高集约化水平；统一经营要向发展农户联合与合作，形成多元化、多层次、多形式经营服务体系的方向转变，发展集体经济、增强集体组织服务功能，培育农民新型合作组织，发展各种农业社会化服务组织，鼓励龙头企业与农民建立紧密型利益联结机制，着力提高组织化程度。按照服务农民、进退自由、权利平等、管理民主的要求，扶持农民专业合作社加快发展，使之成为引领农民参与国内外市场竞争的现代农业经营组织。
　　可见，允许土地使用权多种形式流转将更有利于规模经营和加快农业经营方式的科学转变，这是发展现代农业的一个有效手段和途径。
　　“农村新土改”在各方面的前瞻性与具有时代意义的举措掀起了新一轮农村改革的浪潮，其中涉及的“小产权房合法化”、宅基地换房、以及现代农业的规模经营等都是全新的课题和领域，在政策得以推行的过程中，势必将从法律保障等方面逐步进行完善。