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【摘 要】近年来，随着国家对房地产业的宏观调控的逐步深化，房地产企业面临着前所未有的挑战，房地产行业的竞争日趋激烈，尤其是我国自2016年5月1日以来营业税改征增值税（简称“营改增”）政策改革全面实施，明确规定建筑业和房地产业的增值税税率为11%后，房地产行业的税收成本占公司总成本的比重进一步增大，这就使得房地产企业的税收筹划任务更加紧迫，要求也更高。
【关键词】房地产企业;税收筹划;“营改增”
【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）12-0229-02
1 文献综述
著名经济学家MallonScholes（2002）曾经提出“有效税收筹划理论”，他认为，企业在开展税收筹划时，必须考虑所有契约方的税收收益、综合税收衡量和非税成本。
何兰玉（2017）提出，2016年5月实施的全面“营改增”政策改革，可以有效降低房地产企业的税收负担，但由于房地产企业性质比较特殊，如果税收筹划管理不当，则有可能加大房地产企业税收成本。
虽然国内外学者对房产行业的税收筹划作了不少研究，但大多停留在如何合理使用税收优惠政策及有效利用税收征管漏洞，这些研究往往未结合企业经营实务及战略管理。目前，我国针对房地产企业的税收筹划仍停留在初级的阶段。
2 案例背景
2.1 Z房开公司项目概况
2.1.1 鹭岛享老小镇开发项目概况
（1）Z房地产开发有限公司简介。Z房开公司成立于2003年4月，注册资本为2亿元人民币。经营范围涉及土地收储、房地产开发及销售、城市开发及房屋拆迁、独资或合资项目开发、建材经营、物业管理、投资、融资、资产经营等。
（2）鹭岛享老小镇开发项目概况。2016年起，公司拟承建“鹭岛享老小镇”项目，该项目总规划用地3 771 873.47 m2，建设用地面积为957 894 m2，其中一期规划面积为387 065 m2，二期规划面积为80 088 m2，三期规划面积为490 741 m2。
2.1.2 鹭岛享老小镇项目经营用途及商业结构
鹭岛享老小镇项目总投资394 950.93万元，总建筑面积为957 894 m2，其中：享老公寓预计一期销售114 880 m2，二期销售78 588 m2，三期销售190 341 m2;生态木屋预计销售8 750 m2;洛安小镇商铺预计销售188 444 m2，绿塘小镇商铺预计销售236 200 m2;同时，公司預计自持度假酒店10 000 m2，温泉木屋3 200 m2，温泉乐园15 000 m2。
2.2 鹭岛享老小镇项目涉税问题
2.2.1 政府拨付款项
项目涉及政府财政拨款12 195万元，其中包括以下公共基础设施款项：鹭岛大学2 414.00万元、鹭岛小学1 075.00万元、幼儿园250.00万元、鹭岛医院875.00万元及涉及道路建设7 581.00万元。该财政拨付的资金为预算内资金，要求Z房开公司专款专用，Z房开公司在账簿中记入“资本公积”科目。
2.2.2 借款利息扣除
该鹭岛享老小镇建设项目共分三期进行，其中第一期预计耗时2年，共需投资152 901.76万元，用来建设入口大门、云雾林室内温泉乐园、退台式空中花园社区、洛安小镇、鹭岛温泉酒店、生态木屋群落等项目;第二期预计耗时2年，共需投资43 421.37万元，用来建设空中四合院、退台式空中花园社区、生态木屋群落、空中栈道等项目;第三期预计耗时2年，共需投资191 046.80万元，用来建造退台式空中花园社区、绿塘小镇、空中栈道等项目。道路建设在三期中同步进行，共需投资7 581.00万元。项目资金来源30%自筹，70%贷款，贷款利息7%。Z房开企业的借款总计276 465.65万元，其中：一期借款107 031.23万元，二期借款30 394.96万元，三期借款133 732.76万元，修建道路借款5 306.7万元，所有借款期限均为2年，借款利率为7%，采用分期付息，一次还本方式进行偿还。
2.2.3 Z房开公司项目建成经营模式
Z房开公司建成该鹭岛享老小镇后，80%的退台式空中花园享老公寓用于出售，20%的享老公寓用于会员制持有;建成的洛安小镇商铺和绿塘小镇商铺全部用于出售;同时，医院，学校和道路建成后便移交给当地政府经营，确认为金融资产，不计提折旧。酒店，温泉等盈利性建筑按照20年计提折旧。
3 税收筹划方案
（1）开发资金涉税筹划。Z房开公司以银行贷款等债权筹资方式获取的资金，必须承担一笔较高的利息费用，但由于利息费用在财务费用中进行列支，可以加大企业所得税应税所得额的扣除比例，减少了应纳税所得额，进而带来较大的税后利润。相比之下，Z房开公司通过留存收益等股权筹资方式获得资金，股息不能在税前扣除，这将增加应纳税所得额，进而增加企业所得税，最终降低企业的税后利润。
考虑到利益费用可以税前列支及财务杠杆作用，针对鹭岛享老小镇建设项目所需394 950.93万元资金，Z房开公司采用30%股权融资、70%债务融资（贷款利息7%）的方式取得。Z房开公司向股东增资118 485.28万元（394 950.93×30%），向银行借款276 465.65万元（394 950.93×70%），借款利息为7%，会产生276 465.65×7%×25%×2=9 676.30（万元）的利息抵税。
（2）政府拨付款涉税筹划。根据企业所得税相关法律规定，为促进城市建设的土地一级开发补助及市政基础设施建设、工程款等要求专款专用的财政拨款性质的资金，均不需要缴纳企业所得税，此外，凡能提供县（区）级以上政府专项用途的财政资金拨付文件，拨付款项的财政等政府部门对该项资金又对应管理办法或作出明确管理要求，同时企业对该资金进行严格专项管理、单独核算其支出的，此项财政资金也可不缴纳企业所得税。由此，鹭岛享老小镇建设工程所获得的12 195.00万元财政拨付资金属于“专项用途的财政资金”，符合不征税收入政策的要求，Z房开公司应到财政部门获取原始文件或其加盖财政部门公章的复印件，以作为预算内资金拨付证明。 （3）建设成本转结涉税筹划。由于房产项目建设周期长，考虑到资金、供求和销售等因素，Z房开公司分三期对鹭岛享老小鎮进行开发，每期2年，总时长达6年。在房产项目建设过程中，资金充足是保证项目成功开发的关键，企业如果采用预售方式在前期取得较大利润，则需在当期承担较高的所得税，而且不能享受税收优惠政策。
鹭岛享老小镇建设工程总共分3期，成本结算未进行税收筹划时，一期工程主要建设入口大门、遵义云雾林室内温泉乐园、退台式空中花园社区、洛安小镇、鹭岛温泉酒店、生态木屋群落，二期主要建设空中四合院、退台式空中花园社区、生态木屋群落、空中栈道，三期建造退台式空中花园社区、绿塘小镇、空中栈道等。
各期的开发成本结转及税负状况如下：一期建筑面积为114 880 m2，销售收入为290 964.86万元，直接成本为231 506.64万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为44 313.94万元，利润为15 144.28万元，企业所得税为3 786.07万元;二期建筑面积为78 588 m2，销售收入为84 335.14万元，直接成本为78 557.54万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为19 238.72万元，利润为-13 461.12万元，企业所得税为0.00万元;三期建筑面积为190 341 m2，销售收入为1 791 600.00万元，直接成本为113 895.90万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为1 224 654.74万元，利润为453 049.36万元，企业所得税为113 262.34万元。
可见，Z房开公司这三期工程总共需要缴纳企业所得税117 048.41万元，其中，二期因出现亏损无法抵减以前年度的盈利，无法享受盈亏相抵带来的税收好处。
各期建筑面积、销售收入、直接成本不变的情况下，若以建筑面的一定比例对共同成本及不能分清承担对象的间接成本进行分摊，各期开发结转成本及税负情况则变为：一期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为51 528.30万元，利润为7 929.92万元，企业所得税为1 982.48万元;二期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为5 152.83万元，利润为624.77万元，企业所得税为156.19万元;三期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为1 231 526.27万元，利润为446 177.83万元，企业所得税为111 544.46万元;
在进行税收筹划以后，Z房开公司三期共需缴纳
113 683.13万元的企业所得税，减轻税收负担3 365.28万元。
（4）销售价格涉税筹划。鹭岛享老小镇一期所售房源中，有1 000套为小户型房源，房屋建筑面积在90 m2以下，总面积为91 904 m2，开盘均价为8 000元/ m2，分摊的土地出让金为8 500万元，房地产开发成本为24 000万元。在未进行税收筹划之前，Z房开公司需要缴纳9 185.54万元的土地增值税，553.67万元的城市维护建设税和教育费附加。如果将销售价格适当降低，达到满足享受土地增值税税收优惠的临界点，那么Z房开公司便可以少缴纳甚至不需缴纳土地增值税。
4 结语
Z房开公司的鹭岛享老小镇建设项目通过依照相关法律条文规定，将政府拨款归入不征税收入，利用杠杆效应采用负债进行筹资从而实现利息抵税，利用合理的方式对开发成本及间接费用结转等进行税收筹划，有力地减轻公司25 236.58万元以上的税收负担，从而为Z房开公司带来更多利润。
参 考 文 献
[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）.
[2]王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊，2010（2）.
【关键词】房地产企业;税收筹划;“营改增”
【中图分类号】F812.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2018）12-0229-02
1 文献综述
著名经济学家MallonScholes（2002）曾经提出“有效税收筹划理论”，他认为，企业在开展税收筹划时，必须考虑所有契约方的税收收益、综合税收衡量和非税成本。
何兰玉（2017）提出，2016年5月实施的全面“营改增”政策改革，可以有效降低房地产企业的税收负担，但由于房地产企业性质比较特殊，如果税收筹划管理不当，则有可能加大房地产企业税收成本。
虽然国内外学者对房产行业的税收筹划作了不少研究，但大多停留在如何合理使用税收优惠政策及有效利用税收征管漏洞，这些研究往往未结合企业经营实务及战略管理。目前，我国针对房地产企业的税收筹划仍停留在初级的阶段。
2 案例背景
2.1 Z房开公司项目概况
2.1.1 鹭岛享老小镇开发项目概况
（1）Z房地产开发有限公司简介。Z房开公司成立于2003年4月，注册资本为2亿元人民币。经营范围涉及土地收储、房地产开发及销售、城市开发及房屋拆迁、独资或合资项目开发、建材经营、物业管理、投资、融资、资产经营等。
（2）鹭岛享老小镇开发项目概况。2016年起，公司拟承建“鹭岛享老小镇”项目，该项目总规划用地3 771 873.47 m2，建设用地面积为957 894 m2，其中一期规划面积为387 065 m2，二期规划面积为80 088 m2，三期规划面积为490 741 m2。
2.1.2 鹭岛享老小镇项目经营用途及商业结构
鹭岛享老小镇项目总投资394 950.93万元，总建筑面积为957 894 m2，其中：享老公寓预计一期销售114 880 m2，二期销售78 588 m2，三期销售190 341 m2;生态木屋预计销售8 750 m2;洛安小镇商铺预计销售188 444 m2，绿塘小镇商铺预计销售236 200 m2;同时，公司預计自持度假酒店10 000 m2，温泉木屋3 200 m2，温泉乐园15 000 m2。
2.2 鹭岛享老小镇项目涉税问题
2.2.1 政府拨付款项
项目涉及政府财政拨款12 195万元，其中包括以下公共基础设施款项：鹭岛大学2 414.00万元、鹭岛小学1 075.00万元、幼儿园250.00万元、鹭岛医院875.00万元及涉及道路建设7 581.00万元。该财政拨付的资金为预算内资金，要求Z房开公司专款专用，Z房开公司在账簿中记入“资本公积”科目。
2.2.2 借款利息扣除
该鹭岛享老小镇建设项目共分三期进行，其中第一期预计耗时2年，共需投资152 901.76万元，用来建设入口大门、云雾林室内温泉乐园、退台式空中花园社区、洛安小镇、鹭岛温泉酒店、生态木屋群落等项目;第二期预计耗时2年，共需投资43 421.37万元，用来建设空中四合院、退台式空中花园社区、生态木屋群落、空中栈道等项目;第三期预计耗时2年，共需投资191 046.80万元，用来建造退台式空中花园社区、绿塘小镇、空中栈道等项目。道路建设在三期中同步进行，共需投资7 581.00万元。项目资金来源30%自筹，70%贷款，贷款利息7%。Z房开企业的借款总计276 465.65万元，其中：一期借款107 031.23万元，二期借款30 394.96万元，三期借款133 732.76万元，修建道路借款5 306.7万元，所有借款期限均为2年，借款利率为7%，采用分期付息，一次还本方式进行偿还。
2.2.3 Z房开公司项目建成经营模式
Z房开公司建成该鹭岛享老小镇后，80%的退台式空中花园享老公寓用于出售，20%的享老公寓用于会员制持有;建成的洛安小镇商铺和绿塘小镇商铺全部用于出售;同时，医院，学校和道路建成后便移交给当地政府经营，确认为金融资产，不计提折旧。酒店，温泉等盈利性建筑按照20年计提折旧。
3 税收筹划方案
（1）开发资金涉税筹划。Z房开公司以银行贷款等债权筹资方式获取的资金，必须承担一笔较高的利息费用，但由于利息费用在财务费用中进行列支，可以加大企业所得税应税所得额的扣除比例，减少了应纳税所得额，进而带来较大的税后利润。相比之下，Z房开公司通过留存收益等股权筹资方式获得资金，股息不能在税前扣除，这将增加应纳税所得额，进而增加企业所得税，最终降低企业的税后利润。
考虑到利益费用可以税前列支及财务杠杆作用，针对鹭岛享老小镇建设项目所需394 950.93万元资金，Z房开公司采用30%股权融资、70%债务融资（贷款利息7%）的方式取得。Z房开公司向股东增资118 485.28万元（394 950.93×30%），向银行借款276 465.65万元（394 950.93×70%），借款利息为7%，会产生276 465.65×7%×25%×2=9 676.30（万元）的利息抵税。
（2）政府拨付款涉税筹划。根据企业所得税相关法律规定，为促进城市建设的土地一级开发补助及市政基础设施建设、工程款等要求专款专用的财政拨款性质的资金，均不需要缴纳企业所得税，此外，凡能提供县（区）级以上政府专项用途的财政资金拨付文件，拨付款项的财政等政府部门对该项资金又对应管理办法或作出明确管理要求，同时企业对该资金进行严格专项管理、单独核算其支出的，此项财政资金也可不缴纳企业所得税。由此，鹭岛享老小镇建设工程所获得的12 195.00万元财政拨付资金属于“专项用途的财政资金”，符合不征税收入政策的要求，Z房开公司应到财政部门获取原始文件或其加盖财政部门公章的复印件，以作为预算内资金拨付证明。 （3）建设成本转结涉税筹划。由于房产项目建设周期长，考虑到资金、供求和销售等因素，Z房开公司分三期对鹭岛享老小鎮进行开发，每期2年，总时长达6年。在房产项目建设过程中，资金充足是保证项目成功开发的关键，企业如果采用预售方式在前期取得较大利润，则需在当期承担较高的所得税，而且不能享受税收优惠政策。
鹭岛享老小镇建设工程总共分3期，成本结算未进行税收筹划时，一期工程主要建设入口大门、遵义云雾林室内温泉乐园、退台式空中花园社区、洛安小镇、鹭岛温泉酒店、生态木屋群落，二期主要建设空中四合院、退台式空中花园社区、生态木屋群落、空中栈道，三期建造退台式空中花园社区、绿塘小镇、空中栈道等。
各期的开发成本结转及税负状况如下：一期建筑面积为114 880 m2，销售收入为290 964.86万元，直接成本为231 506.64万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为44 313.94万元，利润为15 144.28万元，企业所得税为3 786.07万元;二期建筑面积为78 588 m2，销售收入为84 335.14万元，直接成本为78 557.54万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为19 238.72万元，利润为-13 461.12万元，企业所得税为0.00万元;三期建筑面积为190 341 m2，销售收入为1 791 600.00万元，直接成本为113 895.90万元，共同成本及不能分清承担对象的间接成本为1 224 654.74万元，利润为453 049.36万元，企业所得税为113 262.34万元。
可见，Z房开公司这三期工程总共需要缴纳企业所得税117 048.41万元，其中，二期因出现亏损无法抵减以前年度的盈利，无法享受盈亏相抵带来的税收好处。
各期建筑面积、销售收入、直接成本不变的情况下，若以建筑面的一定比例对共同成本及不能分清承担对象的间接成本进行分摊，各期开发结转成本及税负情况则变为：一期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为51 528.30万元，利润为7 929.92万元，企业所得税为1 982.48万元;二期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为5 152.83万元，利润为624.77万元，企业所得税为156.19万元;三期共同成本及不能分清承担对象的间接成本为1 231 526.27万元，利润为446 177.83万元，企业所得税为111 544.46万元;
在进行税收筹划以后，Z房开公司三期共需缴纳
113 683.13万元的企业所得税，减轻税收负担3 365.28万元。
（4）销售价格涉税筹划。鹭岛享老小镇一期所售房源中，有1 000套为小户型房源，房屋建筑面积在90 m2以下，总面积为91 904 m2，开盘均价为8 000元/ m2，分摊的土地出让金为8 500万元，房地产开发成本为24 000万元。在未进行税收筹划之前，Z房开公司需要缴纳9 185.54万元的土地增值税，553.67万元的城市维护建设税和教育费附加。如果将销售价格适当降低，达到满足享受土地增值税税收优惠的临界点，那么Z房开公司便可以少缴纳甚至不需缴纳土地增值税。
4 结语
Z房开公司的鹭岛享老小镇建设项目通过依照相关法律条文规定，将政府拨款归入不征税收入，利用杠杆效应采用负债进行筹资从而实现利息抵税，利用合理的方式对开发成本及间接费用结转等进行税收筹划，有力地减轻公司25 236.58万元以上的税收负担，从而为Z房开公司带来更多利润。
参 考 文 献
[1]孙作林.“营改增”对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J].财会月刊，2015（31）.
[2]王小玉.房地产开发企业土地增值税的税务筹划[J].经济研究导刊，2010（2）.