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摘要：旧居住区改造是实施城市面貌三年大变样、建设和谐宜居城市的一种重要方法。本文针对“八十年代”建造的城市旧住宅区的特点和问题，提出：“户型整合”外缘增扩”，“节能改造和对小区内部环境、道路、基础设施更新” 等切实措施，探讨用较低的投入达到居住生活标准升级换代提高的目的。
关键词：“八十年代” 旧住宅区；改造；更新；升级
Abstract：The old residential transformation is under three years of implementation of the urban landscape, the building of a harmonious livable city is an important method. In this paper, the characteristics and problems of the old residential areas of the city built in the 1980s: "units integrate" the outer edge of augmentations, energy-saving and within the cell environment, roads, infrastructure update "effective measures to investigate upgrade the purpose of updating improve the lower input to the living standard.
Key words: "eighties" the old residential areas; transformation; update; upgrade.
中圖分类号：TU984.11+4 文献标识码：A文章编号：
一、背景
我国20世纪80年代住宅区建设数量巨大，在我国现有住宅总量占有相当大的比例（此类住宅在本文中被称为“八十年代”住宅区）。经过改革开放 30 年快速发展,我国经济社会和建设发展水平大幅度提高,城市居民的生活居住条件发生了翻天覆地的变化,居民的居住生活需求在整体上已经进入升级换代时期，当年曾经作为城市的亮点和骄傲的 80 年代及以前建设的居住区由于整体上的低标准等,大部分已经黯然失色且问题突出,已经明显不适应居民的生活居住需求，对这些旧居住区进行更新改造势在必行。 更新改造的方式主要分为两种： 一是整体翻建， 二是整治改建，其中的第二种改造方式往往容易忽视。
居住区是一种长线型、耐久性的重要存量资产，尤其是住宅建筑，其设计使用年限一般在70年左右，大部分旧区住宅到现在的使用年限只有20—30年时间， 所以将旧住区全部推倒重来，是一种对资源的极大浪费，并且开发成本过高不切实际。根据对1980年代所建住区的调查统计，全国城镇住宅建设共投资达 2 561.54 亿元，相当于此前 30年的6.94倍；建成住宅13.78亿m2，相当于此前总和的2.59倍，可见存量之巨大，因此也具备极其可观的改造价值。笔者认为： 通过对旧住区的深入分析谋划，使用整治改建的方式，方法运用得当，在低投入的条件下同样可以使旧居住区“旧貌换新颜”达到“升级换代”， 满足居民新的居住要求的目的。
二、条件
（1）建筑质量尚好。该时期居住建筑从设计到施工各个阶段已经比较规范, “八十年代”住宅距今才只有20至30年的时间,距离70年的设计使用年限还有 40余年时间,整体上看建筑主体质量还比较好。
（2）住宅户型和组合形式已经单元化。住宅使用功能已经趋向合理，独立单元式住宅形成住宅建筑的主体。单元形式主要为：一梯三户五开间，一梯四户六开间（点式），少数一梯两户四开间及连廊式住宅等。厨厕及管线设施整体上配备到单户。
（3）小区公共建筑配套和道路、绿地、市政管线等已经成系统。居住区大的格局比较合理和完整，小区公建和基础设施配套趋向合理。
综上所述，80年代住宅区具备改造整治的基本条件。
三、问题
1.住宅单户面积小，户型和单元平面布局不尽合理，设施配套标准低下。
该时期住宅单户面积明显偏小，远远低于小康住宅标准，且低于廉租房面积标准，大部分户型已经不能满足居民的基本居住生活功能需求；
平面布局不尽合理，起居空间偏小，房间功能混杂，套型单调；另外，厨厕面积严重不足，厨卫配套标准偏低，厕所面积大部分在2平方米以下，还存在部分单元2-3户合用一处卫生间的户型；
住宅管线设施标准低下，给排水管径普遍偏小，极易堵塞。
2.建筑节能水平低下，建筑外观不佳据统计，在我国八十年代旧住宅建筑中，单位建筑面积采暖能耗是气候条件相近的发达国家的3倍左右，外墙的热传导系数是国外的3.5～4.5倍，外窗是国外的2～3 倍，屋面为国外的3～6倍。当时的建筑普遍存在屋顶隔热标准低，外墙面、对外门窗采取隔热措施简陋等缺点。同时，建筑外观不佳，整体建筑外观、色彩千篇一律、单调雷同。
3.居住区道路、停车、市政管线配套标准低
目前由于小区道路使用时间较长，大部分路面破损严重，不方便居民的出行； 小区内部行车难、停车难，交通组织零乱，随着私家车的普及和发展，小区内停车场地日渐紧张，造成机动车乱停乱放，噪音扰民，阻碍交通并影响消防安全； 小区市政管线配套标准低，给排水管径普遍偏小，污水管道极易堵塞，雨天污水遍地，环境脏、乱、差，相当一部分小区没有配备统一的燃气、暖气管线，小区出入口过多，管理松散，造成小区安全性和私密性差等。
四、方法
1.住宅户型平面的修改整合
住宅户型平面是住户最为关心的要素，其直接关系到住户的生活舒适度。在改造时应充分分析原套型平面、结构形式、设备管线、楼栋间距及居民意愿等具体情况，在尽量减少建筑承重结构的改动、确保抗震设防标准的前提下，增加套型面积，增加居室数量，改善设备设施。其中增加套型面积、 整合平面布局是 “八十年代” 住宅改造的关键，对照这批多层住宅当时沿用的住宅设计规范和目前使用的新规范（旧规范：1987年颁布的《住宅建筑设计规范》GBJ96-86，新规范：1999年施行的《住宅建筑设计规范》，2003年局部修订，自2003年9月1日起实施 GB50096-1999），从下表可以看出，在“套型使用面积极限值”上，新规范的各种套型均比原规范增加了十多个平米，在基本空间构成上除了卧室、 厨房、卫生间、储藏室外，明确要求每套住宅应设起居室（厅），并相应修订了房间使用面积的最低值。由此可以看出，对旧多层住宅来说，只要再增加十多个平米的使用面积，并对户内空间布局适当调整，就可以做到合理布局，基本满足新的《住宅建筑设计规范》的低限值要求。
2.建筑节能性能的提高
由于我国出台了一系列有关建筑节能方面的法律法规，现在新建的住宅建筑都采取了节能措施，也为我们对旧住宅建筑的节能措施改进提供了很好的参照。 在建筑外墙加做一层保温，在其上做新的外饰面并按节能标准更换新的门窗， 改善建筑围护结构热工性能。同时也可以利用外保温层的铺设时机， 对建筑的外立面进行改进美化，解决建筑外观不佳的问题，使住宅和整个住区的面貌焕然一新。同时还可以通过屋顶绿化改造、平改坡等措施进一步增强住宅的节能性能， 提高住宅的外观层次。
3.道路交通和市政设施的改善
针对小区道路破损严重和地下管线配套不全、给排水管线管径小等问题应将小区道路、地下管线进行统一规划、 合理布局、 同步实施。同时在不增加居民出行距离的前提下，合理控制小区出入口数量，加强小区的管理； 在满足消防要求的前提下，酌情实行人车分流，限制机动车可到达区域； 调整道路结构， 消除环境死角。
五、结束语
“一个充满活力的街区总是既有新建筑又有旧建筑,而如果全部是某一时期的建筑,只能说这个街区已经停止了生命⑴。”一个城市正是因为聚集了各种不同年代的建筑形式,才使得这个城市丰富多彩。所以居住年代的延续其实是这个城市生命的延续。在旧居住区的改造过程中可以本着“政府拿一点，住户拿一点，共建美好家园”的原则，合理统筹，科学协调。我们相信，通过我们的共同努力，一定可以“改”昔日的城市“陈年旧伤” 焕发新的青春，成为城市一抹靓丽的风景。
参考文献
(1)李德华，《城市规划原理》，中国建筑工业出版社.
(2)胡纹，《居住区规划原理与设计方法》，中国建筑工业出版社.
(3)杨仲华，城市旧住宅可持续性更新改造研究,2006.
关键词：“八十年代” 旧住宅区；改造；更新；升级
Abstract：The old residential transformation is under three years of implementation of the urban landscape, the building of a harmonious livable city is an important method. In this paper, the characteristics and problems of the old residential areas of the city built in the 1980s: "units integrate" the outer edge of augmentations, energy-saving and within the cell environment, roads, infrastructure update "effective measures to investigate upgrade the purpose of updating improve the lower input to the living standard.
Key words: "eighties" the old residential areas; transformation; update; upgrade.
中圖分类号：TU984.11+4 文献标识码：A文章编号：
一、背景
我国20世纪80年代住宅区建设数量巨大，在我国现有住宅总量占有相当大的比例（此类住宅在本文中被称为“八十年代”住宅区）。经过改革开放 30 年快速发展,我国经济社会和建设发展水平大幅度提高,城市居民的生活居住条件发生了翻天覆地的变化,居民的居住生活需求在整体上已经进入升级换代时期，当年曾经作为城市的亮点和骄傲的 80 年代及以前建设的居住区由于整体上的低标准等,大部分已经黯然失色且问题突出,已经明显不适应居民的生活居住需求，对这些旧居住区进行更新改造势在必行。 更新改造的方式主要分为两种： 一是整体翻建， 二是整治改建，其中的第二种改造方式往往容易忽视。
居住区是一种长线型、耐久性的重要存量资产，尤其是住宅建筑，其设计使用年限一般在70年左右，大部分旧区住宅到现在的使用年限只有20—30年时间， 所以将旧住区全部推倒重来，是一种对资源的极大浪费，并且开发成本过高不切实际。根据对1980年代所建住区的调查统计，全国城镇住宅建设共投资达 2 561.54 亿元，相当于此前 30年的6.94倍；建成住宅13.78亿m2，相当于此前总和的2.59倍，可见存量之巨大，因此也具备极其可观的改造价值。笔者认为： 通过对旧住区的深入分析谋划，使用整治改建的方式，方法运用得当，在低投入的条件下同样可以使旧居住区“旧貌换新颜”达到“升级换代”， 满足居民新的居住要求的目的。
二、条件
（1）建筑质量尚好。该时期居住建筑从设计到施工各个阶段已经比较规范, “八十年代”住宅距今才只有20至30年的时间,距离70年的设计使用年限还有 40余年时间,整体上看建筑主体质量还比较好。
（2）住宅户型和组合形式已经单元化。住宅使用功能已经趋向合理，独立单元式住宅形成住宅建筑的主体。单元形式主要为：一梯三户五开间，一梯四户六开间（点式），少数一梯两户四开间及连廊式住宅等。厨厕及管线设施整体上配备到单户。
（3）小区公共建筑配套和道路、绿地、市政管线等已经成系统。居住区大的格局比较合理和完整，小区公建和基础设施配套趋向合理。
综上所述，80年代住宅区具备改造整治的基本条件。
三、问题
1.住宅单户面积小，户型和单元平面布局不尽合理，设施配套标准低下。
该时期住宅单户面积明显偏小，远远低于小康住宅标准，且低于廉租房面积标准，大部分户型已经不能满足居民的基本居住生活功能需求；
平面布局不尽合理，起居空间偏小，房间功能混杂，套型单调；另外，厨厕面积严重不足，厨卫配套标准偏低，厕所面积大部分在2平方米以下，还存在部分单元2-3户合用一处卫生间的户型；
住宅管线设施标准低下，给排水管径普遍偏小，极易堵塞。
2.建筑节能水平低下，建筑外观不佳据统计，在我国八十年代旧住宅建筑中，单位建筑面积采暖能耗是气候条件相近的发达国家的3倍左右，外墙的热传导系数是国外的3.5～4.5倍，外窗是国外的2～3 倍，屋面为国外的3～6倍。当时的建筑普遍存在屋顶隔热标准低，外墙面、对外门窗采取隔热措施简陋等缺点。同时，建筑外观不佳，整体建筑外观、色彩千篇一律、单调雷同。
3.居住区道路、停车、市政管线配套标准低
目前由于小区道路使用时间较长，大部分路面破损严重，不方便居民的出行； 小区内部行车难、停车难，交通组织零乱，随着私家车的普及和发展，小区内停车场地日渐紧张，造成机动车乱停乱放，噪音扰民，阻碍交通并影响消防安全； 小区市政管线配套标准低，给排水管径普遍偏小，污水管道极易堵塞，雨天污水遍地，环境脏、乱、差，相当一部分小区没有配备统一的燃气、暖气管线，小区出入口过多，管理松散，造成小区安全性和私密性差等。
四、方法
1.住宅户型平面的修改整合
住宅户型平面是住户最为关心的要素，其直接关系到住户的生活舒适度。在改造时应充分分析原套型平面、结构形式、设备管线、楼栋间距及居民意愿等具体情况，在尽量减少建筑承重结构的改动、确保抗震设防标准的前提下，增加套型面积，增加居室数量，改善设备设施。其中增加套型面积、 整合平面布局是 “八十年代” 住宅改造的关键，对照这批多层住宅当时沿用的住宅设计规范和目前使用的新规范（旧规范：1987年颁布的《住宅建筑设计规范》GBJ96-86，新规范：1999年施行的《住宅建筑设计规范》，2003年局部修订，自2003年9月1日起实施 GB50096-1999），从下表可以看出，在“套型使用面积极限值”上，新规范的各种套型均比原规范增加了十多个平米，在基本空间构成上除了卧室、 厨房、卫生间、储藏室外，明确要求每套住宅应设起居室（厅），并相应修订了房间使用面积的最低值。由此可以看出，对旧多层住宅来说，只要再增加十多个平米的使用面积，并对户内空间布局适当调整，就可以做到合理布局，基本满足新的《住宅建筑设计规范》的低限值要求。
2.建筑节能性能的提高
由于我国出台了一系列有关建筑节能方面的法律法规，现在新建的住宅建筑都采取了节能措施，也为我们对旧住宅建筑的节能措施改进提供了很好的参照。 在建筑外墙加做一层保温，在其上做新的外饰面并按节能标准更换新的门窗， 改善建筑围护结构热工性能。同时也可以利用外保温层的铺设时机， 对建筑的外立面进行改进美化，解决建筑外观不佳的问题，使住宅和整个住区的面貌焕然一新。同时还可以通过屋顶绿化改造、平改坡等措施进一步增强住宅的节能性能， 提高住宅的外观层次。
3.道路交通和市政设施的改善
针对小区道路破损严重和地下管线配套不全、给排水管线管径小等问题应将小区道路、地下管线进行统一规划、 合理布局、 同步实施。同时在不增加居民出行距离的前提下，合理控制小区出入口数量，加强小区的管理； 在满足消防要求的前提下，酌情实行人车分流，限制机动车可到达区域； 调整道路结构， 消除环境死角。
五、结束语
“一个充满活力的街区总是既有新建筑又有旧建筑,而如果全部是某一时期的建筑,只能说这个街区已经停止了生命⑴。”一个城市正是因为聚集了各种不同年代的建筑形式,才使得这个城市丰富多彩。所以居住年代的延续其实是这个城市生命的延续。在旧居住区的改造过程中可以本着“政府拿一点，住户拿一点，共建美好家园”的原则，合理统筹，科学协调。我们相信，通过我们的共同努力，一定可以“改”昔日的城市“陈年旧伤” 焕发新的青春，成为城市一抹靓丽的风景。
参考文献
(1)李德华，《城市规划原理》，中国建筑工业出版社.
(2)胡纹，《居住区规划原理与设计方法》，中国建筑工业出版社.
(3)杨仲华，城市旧住宅可持续性更新改造研究,2006.