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二手商铺的投资潜力巨大，因此投资者可多加关注，但其投资方式应与一手商铺有所区别，其中还是有不少的投资选择技巧。总体来说，淘金二手商铺可以分“六步走”。
二手商铺有金可淘
上海某物业商铺部营业经理告诉记者，二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的，周边的商圈环境到底如何，未来的商圈是否变坏，在购买二手商铺的时候已能够确定。
目前各地二手房市场上，有不少商铺挂牌转让，很多商铺还特别注明“带租约”，此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业，说不定从中能发现有价值的物业。
淘铺可分“六步走”
投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。
【第一步】价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价45000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
【专家点评】投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺月租金能达到8元/平方米，则适合投资。
【第二步】规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？
【专家点评】对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。如果刚买下商铺就面临着拆迁，那可就亏大了，所以了解规划变更信息是十分必要的，他建议投资者到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。
【第三步】商铺性质要了解
商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。
通过前两个步骤调查之后，钟先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过“居改非”，改变土地的使用性质，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。
【专家点评】目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临被取消的风险。
因此专家建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。
【第四步】租赁状况要摸清
租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。
卖家告诉钟先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。
【专家点评】钟先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。
对房屋设备装修装饰的约定要详细。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。
【第五步】税费问题先理清
税费如何承担，要提前了解。
要搞清楚卖家需要承担的营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以还是要了解清楚，税费是否全部包括在房价里面？
【专家点评】这种做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。可以采取合理的买卖方式规避部分税费。
【第六步】资金准备要充裕
如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。了解银行当前对于商铺贷款有哪些限制。
【专家点评】一般商铺按揭贷款的成数不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。
（责任编辑 涓子）
二手商铺有金可淘
上海某物业商铺部营业经理告诉记者，二手商铺的投资风险更易控制。二手商铺的成长性也是可以预见的，周边的商圈环境到底如何，未来的商圈是否变坏，在购买二手商铺的时候已能够确定。
目前各地二手房市场上，有不少商铺挂牌转让，很多商铺还特别注明“带租约”，此类商铺买入便可产生收益。投资者不妨关注此类物业，说不定从中能发现有价值的物业。
淘铺可分“六步走”
投资二手商铺是一项非常专业的投资。专家表示，投资二手商铺，需要在商铺价值评估、商铺性质、商铺租赁状况调查等方面做好扎实的准备工作。下面结合具体案例来一一分析。
【第一步】价值评估要精确
有别于一手商铺，二手商铺的价值可以评估，而对于投资者来说，如何精确地确定商铺的价值，这对投资的成败有着密切的关系。
钟先生手中有一笔闲钱，股市风险加大，他想投资商铺，一家房产中介公司的经纪人向他推荐了一套街铺，对方报价45000元/平方米，钟先生在专业人士的建议下，决定先对商铺进行考察，以便确定其价值。
【专家点评】投资二手商铺是一项非常专业的投资，为了控制风险，首先要做的就是对商铺价值进行评估。有些投资者根据人流量的多少来决定商铺价值的大小，这是不可取的，因为人流量并不一定能够转变为有效购买力，而这会影响到商铺的经营状况，进而影响到商铺的投资收益。
投资者在考察商铺价值时，可以根据商铺的租金，结合市场整体投资回报率来测算其价格，公式可简单表述为：（月租金×11）/单价＝收益回报率（其中11表示一年内出租11个月）。比如当前市场公认的商铺投资回报率在5%左右，如钟先生所考察的商铺月租金能达到8元/平方米，则适合投资。
【第二步】规划变更要当心
商铺所在区域是否会面临规划方面的变更，这也关系到投资成败，需要小心谨慎。
钟先生突然想到一件事，自己的一个朋友从开发商手里购买了一套商铺，由于面临规划变更而左右为难。他不知道投资二手商铺是否也面临此类问题？
【专家点评】对于一个商铺而言，其整体商圈的商业规划很重要。商铺的价值受到周边环境、商业规划的影响特别大。如果刚买下商铺就面临着拆迁，那可就亏大了，所以了解规划变更信息是十分必要的，他建议投资者到规划部门了解一下，商铺所在位置是否存在新的规划方面的变更，或者也可以向周边的租客打听。
【第三步】商铺性质要了解
商铺土地用途要了解清楚，以免留下后患。
通过前两个步骤调查之后，钟先生在专家的建议下，决定再了解一下商铺的土地用途。因为他了解到，目前市场上有一些商铺原来是住宅，后来是通过“居改非”，改变土地的使用性质，他想要了解清楚，以免日后与邻居发生矛盾。
【专家点评】目前有些地段的商铺是通过“居改非”改造而成的，但土地使用证上注明的仍然是“住宅用地”。但房东出售时很可能按“商铺”出售，投资者购买的时候就要特别注意了。对于一些不是通过正规渠道批准的“居改非”，日后可能面临被取消的风险。
因此专家建议在签订合同时还是要对房产证专门拟立一个条款，注明双方的约定和违约赔偿的方式。而如果是私自“居改非”的，投资这样的商铺存在很大的风险，有可能无法办理营业执照，没有经营资格，所以不建议购买此类商铺。
【第四步】租赁状况要摸清
租客是否准备购买商铺？租期还有多长？室内装修部分如何处理等等，这些都是投资者需要提前了解清楚的。
卖家告诉钟先生，租客放弃优先购买权，请他放心。但钟先生觉得还是应该多了解一些情况，于是他跟租客进行了交流，租客告诉他租期还没有到期，因此告诉他如果要提前解除租赁合同，需要在装修方面进行补偿。
【专家点评】钟先生这么做很有必要，因为对于正在租赁过程中的商铺而言，面临的问题有不少，需要提前处理。
首先要处理的是优先购买权。如果卖家已出租给别人，那么在转让时，业主通常需提前三个月告知租客出售事宜，因为租客享有优先购买权。如果卖家表示租客放弃了优先购买权，那么也必须由卖家提供相应的书面证据，作为合同中附生效条件的条款。
对房屋设备装修装饰的约定要详细。房价中是否包含这些设备装修的费用要说明，如果不包括，折价是多少也要说清楚。
【第五步】税费问题先理清
税费如何承担，要提前了解。
要搞清楚卖家需要承担的营业税等诸多税费，这是一笔不小的费用，所以还是要了解清楚，税费是否全部包括在房价里面？
【专家点评】这种做法看似多余，但实际上并不多余。进行商铺交易，需要交纳的税费主要有：营业税、契税、印花税、土地增值税、个人所得税。这些费用大概能够占到售房利润的一半。因此对于卖家来说，他可能不愿意承担如此大的开支。如果商铺报价中不包括税费，因此税费如何承担，需要双方共同协商来决定，否则会因为税费分担问题而导致交易无法完成。可以采取合理的买卖方式规避部分税费。
【第六步】资金准备要充裕
如果想要从商业银行办理按揭贷款，则需要了解一些贷款方面的问题。了解银行当前对于商铺贷款有哪些限制。
【专家点评】一般商铺按揭贷款的成数不高，商业银行会根据评估公司给出的具体评估价格来确定，最高不会超过评估价的5成，如果评估价低于实际成交价，那么实际贷款成数要少于五成。
（责任编辑 涓子）