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目前我国房住房价格的大幅度上涨已引起各方关注，造成整个房地产市场表面上购销两旺的原因，房地产业的发展超出了正常的规模。房地产业容易发生危机进而波及到金融业。国家已针对可能出现的房地产市场泡沫，出台了一系列的宏观调控措施，以求稳定房地产价格，但平抑房价的效果不甚显著，其原因在于现行的调控政策没有恰当地发挥利率对经济对房市的调节作用。
一、利率对经济的影响
利率是资金的价格，是调节社会资源分配的工具。利率政策主要通过调节市场商品供求关系来稳定物价。利率对经济的影响是通过调节经济活动当事人的经济利益来实现的。利率是影响投资的重要因素，但投资不仅受利率的影响，还受企业的预期利润率、储蓄、经济周期等许多因素的影响。尽管无论何时利率与投资都呈反方向变化，但现实中利率与投资的表现形式很不稳定。有时利率和投资变化方向相同，这只是表明投资影响因素的合力与利率的作用力相反，也就是说预期利润率增加的幅度大于或等于融资成本增加的幅度。
利率也是影响储蓄的重要因素。储蓄的变动不仅受利率的影响，还受收入、非银行金融资产的收益率以及经济环境等因素的影响。尽管无论何时利率与储蓄都呈同方向变化，但现实中利率与储蓄的表现形式也很不稳定。从理论上讲，利率的上升的确能增加人们的收益，在趋利动机下人们是愿意增加储蓄的。但利率政策能否有效的调控储蓄，要看储蓄影响因素合力的方向是否与利率影响方向一致。利率政策的对资金流向的影响取决于利率调整的力度能否与其他影响供求的因素抗衡。
二、利率对房地产市场的影响
1.利率对供给方的影响
房地产的价值量大、建设周期长使得大多开发商必须借助银行的支持。多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响房地产开发的成本和企业利润。贷款利率的变化，一方面会左右开发商增加或减少供应量，另一方面利率的变化会对房地产行业结构发挥着调节作用。贷款利率上升会限制开发商的生产能力，减少供给，在需求不变或增加的情况下，将推动房地产价格上涨；如果需求降低幅度与供给减少的幅度相同，则房地产价格将维持平衡；如果需求降低幅度大于供给减少的幅度，则房地产价格将下降。目前房价继续上涨，这并不表明高利率政策不能抑制投资，只是其他因素引起的房价上涨幅度对开发商利润率的影响远大于利率上调幅度对开发商利润率的影响，表明开发收益率增加幅度大于借贷资金使用成本的增加幅度，提高利率带来的风险被开发商忽视，如果没有加息，房价上涨幅度可能会更大。只有利率的变动幅度足以影响开发收益率的大小，利率政策才能影响房地产供给资金的流向。利率上调会对产业结构产生影响。利率上调，房价不变的情况下，通常企业利润会降低。等量资本追逐等量报酬,资金总是从利润率低的行业流向利润率高的行业，房地产行业的资金流向也遵循这一规律。从开发企业的角度讲，通常其行业利润率一定大于社会基准利润率，才会有资金流向房地产行业。投资投机的本质是为了获利，是为了以最小的投资获取最大的利润。现实中每个人对风险的认识和接受程度不同，所能接受的风险收益比也是不同的，在相同的市场环境中各自的资金流向和资金流量也未必相同。因此利率政策导向会引起产业结构的变化。
2.利率對消费性需求的影响
一般居民家庭收入有限，购房时不得不借助住房抵押贷款。个人住房贷款利率的变化，会直接影响购房者的支付能力，从而影响其需求水平。通常个人购房贷款利率上升，导致个人住房贷款能力下降，从而降低需求。在供给不变或增加的情况下，将促使房地产价格下降；如果供给减少的幅度与需求减少的幅度相同，则房地产价格会维持现状；如果供给减少的幅度大于需求减少的幅度，则房地产价格还会上涨。
3.利率对投机性需求的影响
投机的本质是为获利，是为了以最小的投资获取最大的利润。从居民个人等散户角度讲只要有利可图且有机可乘就会注入资金。住房具有消费和投资的双重属性。住房投资既具有双重获利的可能性(买卖收益和租金收入)，又具有抵抗通货膨胀保值的功能。通货膨胀时期，房地产的重建成本不断上升，房地产的价值也不断上升，从而使房地产投资能够规避通胀及货币贬值带来的财产损失风险。
从表面上看提高投机者的融资成本，可以抑制投机，但只要增加的融资成本不能影响房地产投机者的预期收益率，简单的提高融资成本不会使投机者望而却步。如果实际利率货币资本的实际价格高于预期投资回报，谁也不会积极投资。
利率政策的效果取决于调整的力度，但过分利用利率打压房地产投机，则有可能先打压了其他产业，结果是不该调控的调控了，该调控的没有调控。我国房地产市场过热，房价上涨失控，需要抑制房地产投机，控制房价非理性上涨，而不是全面打击房地产业和其他行业的正常发展。现行的利率政策不能与影响房地产市场发展的其他因素抗衡，无法平衡市场供求、稳定房价，相反现行利率政策的受害者主要是政府倡导保护的有真实消费需求的普通购房者，真正的消费者是为住而买，不是为卖而买，不但不能得到房价上涨的利差，还要多支付贷款成本。
三、利率政策的改革建议
实际利率肯定会影响住宅市场的供求关系，因为他们决定了不能付现金的买家需要支付的房地产价格[1]。我国房地产市场宏观调控的目标是稳定房价、打击投机。利用利率政策实现调控目标的关键在于增加投机成本降低买卖收益率，缩小套利投机资本的生存空间，维护房地产的正常供求关系。经济学家和重要的银行家普遍认为金融政策不应直接针对资产价格，而应借助其对实际经济活动和一般物价水平的影响调节资产价格[2]。因此建议对房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策、差别递增利率政策和房地产开发专项贷款利率政策，从而引导和限制房地产业的资金流动方向。
1.房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策。房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策是指贷款登记和贷款银行必须与所抵押房地产的归属地相同，便于相关部门监管抵押房地产的合法性。
2.差别递增利率政策。差别递增利率政策是针对不同的购房者实行差别递增贷款利率，宗旨是鼓励居民基本消费需求，限制奢侈性需求，打击投机性需求。对购买第一套住房的购房者实行优惠利率，对购买第二套、第三套住房的购房者实行高利率或超高利率政策。
3.房地产开发专项贷款利率政策。房地产开发专项贷款利率政策是对房地产开发贷款采用专项差别递增利率利率政策。如房地产开发商1-2年期贷款利率与其他行业贷款利率相同，3-4年期开发贷款实行高于其他行业利贷款率政策，5-6年期开发贷款实行超高利率政策。实行房地产开发专项贷款利率政策能够有效的打击开发商的投机心理，抑制开发商囤房待售、伺机抬价的投机行为，有助于平衡供求关系，稳定房价。
房地产价格是多种影响因素共同作用的结果，稳定房价，需要制定配套的政策改变消费者和投资者的预期，仅仅依靠利率政策解决所有的问题是不可能也不现实的。美联储的高利率政策触动了住房抵押贷款危机就是一个活生生的例子。因此应慎用利率政策调控房市，配合其他政策综合治理房市危机。
参考文献:
[1] 纪敏，常黎.房地产市场利率风险分析[J]中国金融,2010(21):72-73
[2]张莉.我国利率政策对房地产价格传导效应研究统计与决策[J]2010(19):122-124
一、利率对经济的影响
利率是资金的价格，是调节社会资源分配的工具。利率政策主要通过调节市场商品供求关系来稳定物价。利率对经济的影响是通过调节经济活动当事人的经济利益来实现的。利率是影响投资的重要因素，但投资不仅受利率的影响，还受企业的预期利润率、储蓄、经济周期等许多因素的影响。尽管无论何时利率与投资都呈反方向变化，但现实中利率与投资的表现形式很不稳定。有时利率和投资变化方向相同，这只是表明投资影响因素的合力与利率的作用力相反，也就是说预期利润率增加的幅度大于或等于融资成本增加的幅度。
利率也是影响储蓄的重要因素。储蓄的变动不仅受利率的影响，还受收入、非银行金融资产的收益率以及经济环境等因素的影响。尽管无论何时利率与储蓄都呈同方向变化，但现实中利率与储蓄的表现形式也很不稳定。从理论上讲，利率的上升的确能增加人们的收益，在趋利动机下人们是愿意增加储蓄的。但利率政策能否有效的调控储蓄，要看储蓄影响因素合力的方向是否与利率影响方向一致。利率政策的对资金流向的影响取决于利率调整的力度能否与其他影响供求的因素抗衡。
二、利率对房地产市场的影响
1.利率对供给方的影响
房地产的价值量大、建设周期长使得大多开发商必须借助银行的支持。多数开发商的主要资金来源于银行，利率的高低影响房地产开发的成本和企业利润。贷款利率的变化，一方面会左右开发商增加或减少供应量，另一方面利率的变化会对房地产行业结构发挥着调节作用。贷款利率上升会限制开发商的生产能力，减少供给，在需求不变或增加的情况下，将推动房地产价格上涨；如果需求降低幅度与供给减少的幅度相同，则房地产价格将维持平衡；如果需求降低幅度大于供给减少的幅度，则房地产价格将下降。目前房价继续上涨，这并不表明高利率政策不能抑制投资，只是其他因素引起的房价上涨幅度对开发商利润率的影响远大于利率上调幅度对开发商利润率的影响，表明开发收益率增加幅度大于借贷资金使用成本的增加幅度，提高利率带来的风险被开发商忽视，如果没有加息，房价上涨幅度可能会更大。只有利率的变动幅度足以影响开发收益率的大小，利率政策才能影响房地产供给资金的流向。利率上调会对产业结构产生影响。利率上调，房价不变的情况下，通常企业利润会降低。等量资本追逐等量报酬,资金总是从利润率低的行业流向利润率高的行业，房地产行业的资金流向也遵循这一规律。从开发企业的角度讲，通常其行业利润率一定大于社会基准利润率，才会有资金流向房地产行业。投资投机的本质是为了获利，是为了以最小的投资获取最大的利润。现实中每个人对风险的认识和接受程度不同，所能接受的风险收益比也是不同的，在相同的市场环境中各自的资金流向和资金流量也未必相同。因此利率政策导向会引起产业结构的变化。
2.利率對消费性需求的影响
一般居民家庭收入有限，购房时不得不借助住房抵押贷款。个人住房贷款利率的变化，会直接影响购房者的支付能力，从而影响其需求水平。通常个人购房贷款利率上升，导致个人住房贷款能力下降，从而降低需求。在供给不变或增加的情况下，将促使房地产价格下降；如果供给减少的幅度与需求减少的幅度相同，则房地产价格会维持现状；如果供给减少的幅度大于需求减少的幅度，则房地产价格还会上涨。
3.利率对投机性需求的影响
投机的本质是为获利，是为了以最小的投资获取最大的利润。从居民个人等散户角度讲只要有利可图且有机可乘就会注入资金。住房具有消费和投资的双重属性。住房投资既具有双重获利的可能性(买卖收益和租金收入)，又具有抵抗通货膨胀保值的功能。通货膨胀时期，房地产的重建成本不断上升，房地产的价值也不断上升，从而使房地产投资能够规避通胀及货币贬值带来的财产损失风险。
从表面上看提高投机者的融资成本，可以抑制投机，但只要增加的融资成本不能影响房地产投机者的预期收益率，简单的提高融资成本不会使投机者望而却步。如果实际利率货币资本的实际价格高于预期投资回报，谁也不会积极投资。
利率政策的效果取决于调整的力度，但过分利用利率打压房地产投机，则有可能先打压了其他产业，结果是不该调控的调控了，该调控的没有调控。我国房地产市场过热，房价上涨失控，需要抑制房地产投机，控制房价非理性上涨，而不是全面打击房地产业和其他行业的正常发展。现行的利率政策不能与影响房地产市场发展的其他因素抗衡，无法平衡市场供求、稳定房价，相反现行利率政策的受害者主要是政府倡导保护的有真实消费需求的普通购房者，真正的消费者是为住而买，不是为卖而买，不但不能得到房价上涨的利差，还要多支付贷款成本。
三、利率政策的改革建议
实际利率肯定会影响住宅市场的供求关系，因为他们决定了不能付现金的买家需要支付的房地产价格[1]。我国房地产市场宏观调控的目标是稳定房价、打击投机。利用利率政策实现调控目标的关键在于增加投机成本降低买卖收益率，缩小套利投机资本的生存空间，维护房地产的正常供求关系。经济学家和重要的银行家普遍认为金融政策不应直接针对资产价格，而应借助其对实际经济活动和一般物价水平的影响调节资产价格[2]。因此建议对房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策、差别递增利率政策和房地产开发专项贷款利率政策，从而引导和限制房地产业的资金流动方向。
1.房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策。房地产抵押贷款实行全面的属地管理政策是指贷款登记和贷款银行必须与所抵押房地产的归属地相同，便于相关部门监管抵押房地产的合法性。
2.差别递增利率政策。差别递增利率政策是针对不同的购房者实行差别递增贷款利率，宗旨是鼓励居民基本消费需求，限制奢侈性需求，打击投机性需求。对购买第一套住房的购房者实行优惠利率，对购买第二套、第三套住房的购房者实行高利率或超高利率政策。
3.房地产开发专项贷款利率政策。房地产开发专项贷款利率政策是对房地产开发贷款采用专项差别递增利率利率政策。如房地产开发商1-2年期贷款利率与其他行业贷款利率相同，3-4年期开发贷款实行高于其他行业利贷款率政策，5-6年期开发贷款实行超高利率政策。实行房地产开发专项贷款利率政策能够有效的打击开发商的投机心理，抑制开发商囤房待售、伺机抬价的投机行为，有助于平衡供求关系，稳定房价。
房地产价格是多种影响因素共同作用的结果，稳定房价，需要制定配套的政策改变消费者和投资者的预期，仅仅依靠利率政策解决所有的问题是不可能也不现实的。美联储的高利率政策触动了住房抵押贷款危机就是一个活生生的例子。因此应慎用利率政策调控房市，配合其他政策综合治理房市危机。
参考文献:
[1] 纪敏，常黎.房地产市场利率风险分析[J]中国金融,2010(21):72-73
[2]张莉.我国利率政策对房地产价格传导效应研究统计与决策[J]2010(19):122-124