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【摘要】随着我国经济社会的飞速发展和住宅工程的商品化，广大人民群众对住宅工程质量的要求也不断提高 。分户验收能有效地提高住宅工程的质量，减少业主对住宅工程的质量投诉。
【关键词】住宅；分户验收；监督
住宅工程分户验收是提高住宅工程质量，减少质量投诉的有效途径，近年来，省、市相继出台了住宅工程分户验收的各项文件，本文结合最近一年来开展分户验收监督抽查及实施过程中遇到的问题谈几点认识。
1、实施住宅工程分户验收的必要性和重要意义
1.1分户验收是当前广大业主对住宅工程质量日益提高的需要。
长期以来，我国的住宅工程竣工验收模式是以标段或单位工程为单位，按一定的比例进行抽查，根据抽查的结果，来判断整个标段或单位工程住宅的质量是否合格。这种模式的弊端是“以点带面”，验收结果带有一定的偶然性，无法确保每一户或套住宅的质量。而分户验收的实施，是以广大业主最关心的户或套为验收单位，逐户进行验收，发现问题及时整改，确保每一户或套住宅的质量合格。
1.2分户验收能有效地提高住宅工程的质量，减少业主对住宅工程的质量投诉。我市的分户涵盖了住宅工程的基本使用功能。主要包括户内部分9项内容：室内空间、构件尺寸，楼地面、墙面、天棚面层，门窗，防水，建筑节能保温，水暖安装，电气安装，栏杆，其它规定。公共部位3项内容，包括外墙，楼（电）梯、通道，地下室。
1.3分户验收前，建设单位应组织监理单位按照《关于进一步加强住宅工程质量分户验收管理的通知》宜市住建文〔2013〕21号的要求编制分户验收方案，确定验收的项目、部位、数量、方法及验收参与人员等，分户验收小组应按照制定的方案进行验收。
2、目前分户验收实施过程中存在的问题
2.1分户验收量大面广，易使分户验收走过场。目前的分户验收内容多，工作量繁重，一般情况下，一套住房至少要进行100多个检查测项目，方可完成分户验收。由于检查内容多，工作量大，由于建设单位、施工单位、监理单位和物业组成的验收小组因利益驱使或为了减少麻烦，在分户验收过程中马马虎虎、敷衍了事，甚至伪造数据。
2.2分户验收让监督部门力不从心。建设、施工、监理、物业单位组成的验收小组检查验收完成后，监督部门还要认真复查核验，抽查结果与分户验收原始记录不相符或存在影响主要使用功能的质量缺陷时应终止验收，责令改正，重新进行分户验收。整个分户验收程序中，监督人员复查成了最关键的一环，一旦监督部门复查核验不到位，则极易使分户验收走过场。但目前各地监督人员数量普遍不足，让监督部门充当分户验收把关人的角色让监督部门力不从心，也与参建各方的质量主体责任相背离。
2.3分户验收虽然量在面广，但还是不能包治百病。目前的分户验收仅侧重于房屋的外观尺寸、基本使用功能方面。对房屋的内在质量如主体工程质量几乎没有涉及，近些年人民群众生活水平提高后，对住宅内空气质量、噪音影响等方面也有较高要求，这些方面也都还没有涉及，分户验收并没有涵盖所有内容，也不能包治百病。
3、对改进分户验收的意见和建议
3.1与时俱进。及时补充和完善分户验收制度。分户验收仅检查住宅的基本使用功能，作为分户验收制度的补充，需要其它相關配套措施要及时跟进，如为确保工程主体结构质量，宜昌市住建委出台了《市住建委关于开展房屋建筑和市政基础设施工程结构实体质量检测的通知》宜市住建〔2013〕117 、宜昌市建设工程质量监督站出台了：市质监站关于印发《宜昌市城区建设工程质量监督检测实施细则》的通知 市建质【2013】09号，规定全市范围内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程在结构验收前，建设单位应委托具有相应资质的检测单位对工程结构实体质量进行现场检测，并由监督机构开展监督检测工作，以确保工程结构的质量，也可作为对分户验收的一种补充完善。同时也要及时完善分户验收内容，增加空气检测、噪音检测等方面的内容，满足广大人民群众日益增长的需求。
3.2增强责任心，推行住宅工程排名制度。一要加强职业道德教育，要求建设单位、施工、监理、物业单位组成的验收小组成员要增强责任心，本着对住户负责的精神，认真检查验收，真正将合格的房子交到业主手中。二要推行住宅工程排名制度，在我市的主要媒体房产专栏上发布质量管理意识较强、住宅产品质量好、服务到位的优秀开发商及管理较差、服务不到位的开发商及楼盘名称，定期排名，强调质量责任与排名挂钩，并接受社会的监督。
3.3可引入社会力量开展第三方验收。目前的建设工程验收，包括分户验收都是由相关参建各方责任主体进行，因利益驱使很难做到客观公正，广大商品房的业主对分户验收的结果也普遍持怀疑态度，而监督部门又限于力量不足或简政放权的要求，因此可考虑引入社会力量开展第三方验收，如近几年悄然兴起的民间验房师，就很爱广大业主的欢迎，因民间验房师是由业主委托的，与参建各方无关的第三方，即专业又相对公正，很爱业主们的信赖。让民间验房师参与分户验收或作为分户的必要补充。另外还可以推行商品房的质量保险制度，房产公司与业主共同委托非该工程参建单位的监理公司验收，等等，让更多的社会力量参与到住宅工程的质量验收与把关，共同提高住宅工程的质量。
结语：
实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量。
参考文献：
[1]中国建筑工业出版社，GB50300-2001，建筑工程施工质量验收统一标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2001.
【关键词】住宅；分户验收；监督
住宅工程分户验收是提高住宅工程质量，减少质量投诉的有效途径，近年来，省、市相继出台了住宅工程分户验收的各项文件，本文结合最近一年来开展分户验收监督抽查及实施过程中遇到的问题谈几点认识。
1、实施住宅工程分户验收的必要性和重要意义
1.1分户验收是当前广大业主对住宅工程质量日益提高的需要。
长期以来，我国的住宅工程竣工验收模式是以标段或单位工程为单位，按一定的比例进行抽查，根据抽查的结果，来判断整个标段或单位工程住宅的质量是否合格。这种模式的弊端是“以点带面”，验收结果带有一定的偶然性，无法确保每一户或套住宅的质量。而分户验收的实施，是以广大业主最关心的户或套为验收单位，逐户进行验收，发现问题及时整改，确保每一户或套住宅的质量合格。
1.2分户验收能有效地提高住宅工程的质量，减少业主对住宅工程的质量投诉。我市的分户涵盖了住宅工程的基本使用功能。主要包括户内部分9项内容：室内空间、构件尺寸，楼地面、墙面、天棚面层，门窗，防水，建筑节能保温，水暖安装，电气安装，栏杆，其它规定。公共部位3项内容，包括外墙，楼（电）梯、通道，地下室。
1.3分户验收前，建设单位应组织监理单位按照《关于进一步加强住宅工程质量分户验收管理的通知》宜市住建文〔2013〕21号的要求编制分户验收方案，确定验收的项目、部位、数量、方法及验收参与人员等，分户验收小组应按照制定的方案进行验收。
2、目前分户验收实施过程中存在的问题
2.1分户验收量大面广，易使分户验收走过场。目前的分户验收内容多，工作量繁重，一般情况下，一套住房至少要进行100多个检查测项目，方可完成分户验收。由于检查内容多，工作量大，由于建设单位、施工单位、监理单位和物业组成的验收小组因利益驱使或为了减少麻烦，在分户验收过程中马马虎虎、敷衍了事，甚至伪造数据。
2.2分户验收让监督部门力不从心。建设、施工、监理、物业单位组成的验收小组检查验收完成后，监督部门还要认真复查核验，抽查结果与分户验收原始记录不相符或存在影响主要使用功能的质量缺陷时应终止验收，责令改正，重新进行分户验收。整个分户验收程序中，监督人员复查成了最关键的一环，一旦监督部门复查核验不到位，则极易使分户验收走过场。但目前各地监督人员数量普遍不足，让监督部门充当分户验收把关人的角色让监督部门力不从心，也与参建各方的质量主体责任相背离。
2.3分户验收虽然量在面广，但还是不能包治百病。目前的分户验收仅侧重于房屋的外观尺寸、基本使用功能方面。对房屋的内在质量如主体工程质量几乎没有涉及，近些年人民群众生活水平提高后，对住宅内空气质量、噪音影响等方面也有较高要求，这些方面也都还没有涉及，分户验收并没有涵盖所有内容，也不能包治百病。
3、对改进分户验收的意见和建议
3.1与时俱进。及时补充和完善分户验收制度。分户验收仅检查住宅的基本使用功能，作为分户验收制度的补充，需要其它相關配套措施要及时跟进，如为确保工程主体结构质量，宜昌市住建委出台了《市住建委关于开展房屋建筑和市政基础设施工程结构实体质量检测的通知》宜市住建〔2013〕117 、宜昌市建设工程质量监督站出台了：市质监站关于印发《宜昌市城区建设工程质量监督检测实施细则》的通知 市建质【2013】09号，规定全市范围内的新建、扩建、改建的房屋建筑和市政基础设施工程在结构验收前，建设单位应委托具有相应资质的检测单位对工程结构实体质量进行现场检测，并由监督机构开展监督检测工作，以确保工程结构的质量，也可作为对分户验收的一种补充完善。同时也要及时完善分户验收内容，增加空气检测、噪音检测等方面的内容，满足广大人民群众日益增长的需求。
3.2增强责任心，推行住宅工程排名制度。一要加强职业道德教育，要求建设单位、施工、监理、物业单位组成的验收小组成员要增强责任心，本着对住户负责的精神，认真检查验收，真正将合格的房子交到业主手中。二要推行住宅工程排名制度，在我市的主要媒体房产专栏上发布质量管理意识较强、住宅产品质量好、服务到位的优秀开发商及管理较差、服务不到位的开发商及楼盘名称，定期排名，强调质量责任与排名挂钩，并接受社会的监督。
3.3可引入社会力量开展第三方验收。目前的建设工程验收，包括分户验收都是由相关参建各方责任主体进行，因利益驱使很难做到客观公正，广大商品房的业主对分户验收的结果也普遍持怀疑态度，而监督部门又限于力量不足或简政放权的要求，因此可考虑引入社会力量开展第三方验收，如近几年悄然兴起的民间验房师，就很爱广大业主的欢迎，因民间验房师是由业主委托的，与参建各方无关的第三方，即专业又相对公正，很爱业主们的信赖。让民间验房师参与分户验收或作为分户的必要补充。另外还可以推行商品房的质量保险制度，房产公司与业主共同委托非该工程参建单位的监理公司验收，等等，让更多的社会力量参与到住宅工程的质量验收与把关，共同提高住宅工程的质量。
结语：
实施住宅工程质量分户验收是对现行国家住宅工程竣工验收制度的完善，改变了以往只注重住宅工程整体质量的评价而对住宅套内的观感、使用功能等微观质量检验不足的做法，能够进一步促进工程参建各方责任主体落实质量责任，从而提高住宅工程的整体质量。
参考文献：
[1]中国建筑工业出版社，GB50300-2001，建筑工程施工质量验收统一标准[S].北京：中国建筑工业出版社，2001.