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摘 要：房地产企业破产过程中涉及利益甚广，不仅包括职工债权、担保债权、税收等破产程序中的优先权问题，还包括了购房者的权益保护和工程价款优先受偿等特殊问题。我国立法未对房地产企业破产中的清偿顺序作明确规定，加之各权利之间利益冲突较大，造成了实践中存在较多争议，本文基于此，拟以各权利的类型以及对债权清偿原则进行分析，针对目前存在的问题提出了相关的解决建议。
关键词：房地产企业破产；破产债权；清偿順序
一、房地产企业破产债权的类型
（一）购房者债权
商品房预售是我国目前商品房买卖中最主要的方式。这一销售方式有其存在的合理性，即是房地产开发商能在房屋预售过程中迅速回笼资金，以保证房屋的顺利续建。但是，这一经营方式会带来一个严重问题，就是预售房屋不能办理相应的产权登记，一旦房地产企业在建房过程中破产倒闭，购房者既拿不到产权证明，也不能实际入住。
（二）建设工程价款债权
房地产企业一般不是具体的建筑施工单位，它往往将工程通过发包的方式将工程包给有资质的施工单位。根据《合同法》第286条的规定，发包人逾期不按照合同约定支付承包人工程价款的，承包人可以就该建设工程折价、拍卖后的价款优先受偿，由此，建设工程价款优先受偿的权利得以确立。
（三）劳动债权
劳动债权属于破产法的“共性债权”，在《破产法》第113条对破产债权清偿顺序的规定中，除去破产费用和共益债务，位于第一顺位的即为劳动债权，具体包括职工工资、养老保险、医疗保险、补偿金、赔偿金等所有与劳动者基本生活保障密不可分的一系列债权。
（四）担保债权
房地产行业中，其最主要的担保债权人当属银行。在房地产开发过程中，房地产开发商需要进行大规模融资。其中，向银行申请贷款是其最主要的融资手段之一。但在实际操作中，担保债权的顺位往往被后挪，如担保债权与劳动债权相较，虽前者属物权，后者属债权，但主流观点是将劳动债权置于担保债权之前。看似与基本民法精神相悖，实质上与破产法追求实质公平的目标有极大关系。
二、房地产企业破产债权清偿原则
（一）生存权优先原则
笔者认为在房地产行业中，仅应将第一阶段，即对生命体的维护纳入优先保护的范围。由于房地产行业的特殊性，即使同为购房者，其购房目的也各不相同，有人是为了“有所居”，有人是为了改善居住环境，有人是将购房作为一种投资手段，若将生命权的维护、尊严的维护及安全生活的维护全都等同起来的话，则所有的购房者都应受到优先保护，这并不理智。因此，为了切实落实对弱者权利的保障，区分购房者的购房目的是必要的。当且仅当购房者是以保障自身居住为目的时，才应将其列为优先保护的范畴。
（二）弱者保护原则
弱者保护原则是破产法中一项基本原则，但在房地产企业破产中应更为加以重视。在普通企业破产过程中，一般会涉及到劳动债权、担保债权、政府债权及普通债权等。在上述债权中，“弱者保护原则”通常主要针对劳动债权。而在房地产企业破产中，这一原则所牵涉的主体更为广泛。
（三）非合意之债优先保护原则
就房地产企业破产实例而言，企业员工虽然是劳动合同的一方当事人，但并不是债权关系的当事人，其与用人单位之间存在的是雇佣关系，而非债权债务关系。当用人单位破产时，如无立法司法对员工的额外保护，则员工仅能凭借劳动合同的相关约定向用人单位索赔，而劳动合同显然不会约定债权债务的救济方式、救济途径等。由此，员工债权当属于非合意之债。此外，购房债权也应属于非合意之债。因为购房者与房开商之间属于互负权利义务关系，当房地产企业破产后，购房者也仅能通过商品房买卖合同中约定的权利义务关系来进行索赔，但是买卖合同中一般只会约定双方权利义务、违约责任等内容，不会约定房地产企业破产后购房者的权利救济途径，当房地产企业破产后，购房者也没有与房开商谈判的机会。这些都与合意之债的救济方式存在明显的不同；而且，不论是员工还是购房者，其回避风险或者自我救济能力也与有担保的债权、政府债权（尽管政府债权应归为非合意债权）等有着明显差异。在这样的情况下，立法及司法势必要向前者倾斜，将购房者及员工债权置于有担保债权及政府债权之前，以保护弱者利益。
三、完善我国房地产企业破产债权清偿规则的几点建议
（一）建立购房保险制度
由于购房者在房地产企业破产中无论从权利保障、经济实力等各方面均处于劣势地位，如何保障购房者尤其是消费性购房者的合法权利一直都是解决房地产企业破产清偿顺序问题中最重要的一环。对此，笔者认为可以借鉴存款保险制度的相关措施及规定，设立购房保险制度。在组织建立一个购房保险机构后，各房地产企业在每个楼盘开售前，以楼盘为单位，按照一定的标准向保险机构缴纳开售的楼盘的保险费用，保险金并非按照每年固定的比例缴纳，而是以楼盘为单位。
（二）赋予预告登记以破产保护效力
我国预告登记主要见于《物权法》第20条。该制度可以对未来的物权进行担保，在本身的设计上具有很高的价值，然而，在如今我国实行网签制度的情况下，出卖方想将房屋“一房二卖”几乎不可能，如预告登记仍只具有“对未来物权的保护”功能，就会失去其存在的意义。设计预告登记制度的初衷本身就是为了保障将来能顺利实现相应的物权，在申请预告登记之时，购房者根本不可能预料到该房开商会走向破产，否则也不会与之进行交易。因此，赋予登记制度应是破产法应有之意。但是在《破产法》中，这一效力却没有得到体现。这会造成两大严重后果，一是因为破产管理人的自由选择权，一旦管理人选择解除合同，则本应属于物权请求权的权利只能沦为债权请求权；二是本可以通过预告登记来解决购房者债权的公示性问题，但是因为没有赋予预告登记以破产保护效力，导致购房者债权作为优先权的这一最大障碍始终无法解决。因此，要想达到平衡交易安全与切实保障消费型购房者权利，赋予预告登记相应的破产保护功能无疑是一个很好的选择。
目前，学界和实务界对房地产企业破产债权清偿这一问题都未能达到统一意见，而如何破解这一难题，将各债权人的损失降到最低，使每个债权人在破产程序中都能感到实质的公平的同时兼顾社会利益，这是本文的写作目的所在。
关键词：房地产企业破产；破产债权；清偿順序
一、房地产企业破产债权的类型
（一）购房者债权
商品房预售是我国目前商品房买卖中最主要的方式。这一销售方式有其存在的合理性，即是房地产开发商能在房屋预售过程中迅速回笼资金，以保证房屋的顺利续建。但是，这一经营方式会带来一个严重问题，就是预售房屋不能办理相应的产权登记，一旦房地产企业在建房过程中破产倒闭，购房者既拿不到产权证明，也不能实际入住。
（二）建设工程价款债权
房地产企业一般不是具体的建筑施工单位，它往往将工程通过发包的方式将工程包给有资质的施工单位。根据《合同法》第286条的规定，发包人逾期不按照合同约定支付承包人工程价款的，承包人可以就该建设工程折价、拍卖后的价款优先受偿，由此，建设工程价款优先受偿的权利得以确立。
（三）劳动债权
劳动债权属于破产法的“共性债权”，在《破产法》第113条对破产债权清偿顺序的规定中，除去破产费用和共益债务，位于第一顺位的即为劳动债权，具体包括职工工资、养老保险、医疗保险、补偿金、赔偿金等所有与劳动者基本生活保障密不可分的一系列债权。
（四）担保债权
房地产行业中，其最主要的担保债权人当属银行。在房地产开发过程中，房地产开发商需要进行大规模融资。其中，向银行申请贷款是其最主要的融资手段之一。但在实际操作中，担保债权的顺位往往被后挪，如担保债权与劳动债权相较，虽前者属物权，后者属债权，但主流观点是将劳动债权置于担保债权之前。看似与基本民法精神相悖，实质上与破产法追求实质公平的目标有极大关系。
二、房地产企业破产债权清偿原则
（一）生存权优先原则
笔者认为在房地产行业中，仅应将第一阶段，即对生命体的维护纳入优先保护的范围。由于房地产行业的特殊性，即使同为购房者，其购房目的也各不相同，有人是为了“有所居”，有人是为了改善居住环境，有人是将购房作为一种投资手段，若将生命权的维护、尊严的维护及安全生活的维护全都等同起来的话，则所有的购房者都应受到优先保护，这并不理智。因此，为了切实落实对弱者权利的保障，区分购房者的购房目的是必要的。当且仅当购房者是以保障自身居住为目的时，才应将其列为优先保护的范畴。
（二）弱者保护原则
弱者保护原则是破产法中一项基本原则，但在房地产企业破产中应更为加以重视。在普通企业破产过程中，一般会涉及到劳动债权、担保债权、政府债权及普通债权等。在上述债权中，“弱者保护原则”通常主要针对劳动债权。而在房地产企业破产中，这一原则所牵涉的主体更为广泛。
（三）非合意之债优先保护原则
就房地产企业破产实例而言，企业员工虽然是劳动合同的一方当事人，但并不是债权关系的当事人，其与用人单位之间存在的是雇佣关系，而非债权债务关系。当用人单位破产时，如无立法司法对员工的额外保护，则员工仅能凭借劳动合同的相关约定向用人单位索赔，而劳动合同显然不会约定债权债务的救济方式、救济途径等。由此，员工债权当属于非合意之债。此外，购房债权也应属于非合意之债。因为购房者与房开商之间属于互负权利义务关系，当房地产企业破产后，购房者也仅能通过商品房买卖合同中约定的权利义务关系来进行索赔，但是买卖合同中一般只会约定双方权利义务、违约责任等内容，不会约定房地产企业破产后购房者的权利救济途径，当房地产企业破产后，购房者也没有与房开商谈判的机会。这些都与合意之债的救济方式存在明显的不同；而且，不论是员工还是购房者，其回避风险或者自我救济能力也与有担保的债权、政府债权（尽管政府债权应归为非合意债权）等有着明显差异。在这样的情况下，立法及司法势必要向前者倾斜，将购房者及员工债权置于有担保债权及政府债权之前，以保护弱者利益。
三、完善我国房地产企业破产债权清偿规则的几点建议
（一）建立购房保险制度
由于购房者在房地产企业破产中无论从权利保障、经济实力等各方面均处于劣势地位，如何保障购房者尤其是消费性购房者的合法权利一直都是解决房地产企业破产清偿顺序问题中最重要的一环。对此，笔者认为可以借鉴存款保险制度的相关措施及规定，设立购房保险制度。在组织建立一个购房保险机构后，各房地产企业在每个楼盘开售前，以楼盘为单位，按照一定的标准向保险机构缴纳开售的楼盘的保险费用，保险金并非按照每年固定的比例缴纳，而是以楼盘为单位。
（二）赋予预告登记以破产保护效力
我国预告登记主要见于《物权法》第20条。该制度可以对未来的物权进行担保，在本身的设计上具有很高的价值，然而，在如今我国实行网签制度的情况下，出卖方想将房屋“一房二卖”几乎不可能，如预告登记仍只具有“对未来物权的保护”功能，就会失去其存在的意义。设计预告登记制度的初衷本身就是为了保障将来能顺利实现相应的物权，在申请预告登记之时，购房者根本不可能预料到该房开商会走向破产，否则也不会与之进行交易。因此，赋予登记制度应是破产法应有之意。但是在《破产法》中，这一效力却没有得到体现。这会造成两大严重后果，一是因为破产管理人的自由选择权，一旦管理人选择解除合同，则本应属于物权请求权的权利只能沦为债权请求权；二是本可以通过预告登记来解决购房者债权的公示性问题，但是因为没有赋予预告登记以破产保护效力，导致购房者债权作为优先权的这一最大障碍始终无法解决。因此，要想达到平衡交易安全与切实保障消费型购房者权利，赋予预告登记相应的破产保护功能无疑是一个很好的选择。
目前，学界和实务界对房地产企业破产债权清偿这一问题都未能达到统一意见，而如何破解这一难题，将各债权人的损失降到最低，使每个债权人在破产程序中都能感到实质的公平的同时兼顾社会利益，这是本文的写作目的所在。