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摘要：通过对公共租赁住房租金构成和公共租赁住房租金定价的影响的因素分析，提出完善公共租赁住房租金定价制度的建议。
关键词：公共租赁住房；租金定价；建议
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：16723198（2014）19010901
1公共租赁住房租金构成
房地产产品价格有一部分是通过房屋的租金的形式表现出来的，租金价格在构成上比较复杂因为它要反映房地产产品的使用价值。根据我们国家的实际情况，房地产产品租金主要包括了房屋建造和流转过程中发生的所有成本和投资建造者所应得的利润，租金的一般应该由以下八项构成：房屋折旧费、房屋维修费、房屋管理费、出租房屋应缴纳的租金、房屋投保的保险费、投资的利息、投入资本的社会平均利润和使用土地应支付的地租。房屋的商品租金应该将以上八个大项全部考虑在内计算房屋租赁价格。
2公共租赁住房租金定价的影响因素
2.1宏观影响因素
公共租赁住房的租金水平会受到国家的住房调控政策的制约。例如国家加大保障性住房在整个房地产市场中所占的比例，或者减少经济适用房数量同时增加公共租赁住房数量，都会引起公共租赁住房的租金的变化。国家也可以通过宏观政策在土地、税收等方面影响公共租赁住房租金定价。
2.2中观影响因素
首先公共租赁住房的成本影响，公共租赁住房的成本包括建设成本和运营成本。建设成本由土地成本和建筑成本构成，建筑成本是必须投入到公共租赁住房房屋建设中的成本，取决于建筑市场以及建筑标准。运营成本主要是运营阶段发生的费用，一般是由管理费用和维修费用组成。成本是定价过程中最基本的参照，政府应通过一定的方法和措施来降低公共租赁住房的成本。其次居民的收入水平，公共租赁住房作为一种具有商品性、福利性的二元属性商品，是政府在一定期解决住房资源分配不公平而采取的一种住房保障措施，政府对公共租赁住房的保障对象进行限制，限制条件包括收入标准等等，居民收入标准是主要的限定因素，居民的收入水平的高低决定了其支付能力的大小。再次商品房租赁市场租金水平，公共租赁住房租金应与市场租金基础上下浮一个相应合适的比例。同时租赁市场的租金水平还会影响低收入群体对公共租赁住房的需求，当商品房租赁市场租金越高时，会有更多的人申请公共租赁住房，需求增大会使公共租赁住房的租金相应提高，反之则降低。
2.3微观影响因素
首先区位因素，区位的不同直接关系到公共租赁住房承租者的生活方便条件以及交通便利条件。公共租赁住房项目位于城市中心或是边缘地带，交通便利与否都会影响租金价值的大小。其次楼层及朝向，楼层和朝向都在一定程度上影响了住户的居住条件。楼层会影响到住户居住的通达性、视野、采光、通风、安全等，朝向主要影响到日照和采光，楼层及朝向好的公共租赁住房的租金会相对较高一些。再次配套设施，配套设施包括基础设施和配套设施两方面，基础设施包括电梯、集中供热等，周边配套主要是周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心等，如果公共租赁住房项目基础设施设备齐全，外部配套设施配套完备，则其租金定价必定较高。
3完善公共租赁住房租金定价制度的建议
3.1完善租金补贴制度
2013年5月6日国务院总理李克强就深化经济体制改革工作提出，对符合廉租住房和公共租赁住房的人群，要通过政府发放住房补贴的方式实现对其的保障，并且对于廉租住房人群提高租金补贴，要根据保障对象收入水平的不同，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。租金需要根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差别化，政府应该积极探索更完善的公共租赁住房租金补贴制度，借鉴廉租住房的租金补贴制度，再此基础上根据不同收入阶层的制定不同补贴额度，切实保障“夹心层”的利益。
3.2建立公共租赁住房成本审查制度
公共租赁住房的建设运营成本是公共租赁住房租金定价的关键因素，也关系到公共租赁住房的可持续发展问题，通过建立公共租赁住房建设运营成本审查制度，定期对公共租赁住房从设计、施工到运营整个生命周期的成本进行审查，为公共租赁住房租金定价提供最真实有效的分析数据，以保证公共租赁住房租金定价的理性，有助于公共做了这个的可持续发展。
3.3建立严格的动态收入统计与审核制度
申请家庭的收入情况是决定公共租赁住房租金是否能够得到大众接受的首要因素。因此，详细的收入统计数据能够为公共租赁住房提供定价依据，使公共租赁住房的租金定价更加公平合理，实现公共租赁住房制度福利最大化。
3.4加强立法建设
从廉租住房和经济适用住房政策的实践过程来看，保障性资源的分配都依赖于广大群众的监督和个人自主申报实现的，但是这样是无法达到资源的合理分配的，因为我们没有办法通过群众的自主性约束他们的行为。必须通过严格的立法约束与公共租赁住房政策有关的政府、企业及个人的行为，明确收入统计制度和成本审查制度的实施的方法和各参与方的责任和义务，强制要求企业、银行、证券、社保等机构参与到收入统计制度之中，并对违规操作、提供虚假信息等行为的参与方实施较严厉的惩罚。
参考文献
[1]颜丽娟，颜丽君.公共租赁住房租金定价机制探析—以北京市为例[J].中国经贸导刊，2013，（6）.
[2]翟峰.论公租房租金合理制定的原则和途径[J].城乡建设，2012，（8）.
关键词：公共租赁住房；租金定价；建议
中图分类号：F83文献标识码：A文章编号：16723198（2014）19010901
1公共租赁住房租金构成
房地产产品价格有一部分是通过房屋的租金的形式表现出来的，租金价格在构成上比较复杂因为它要反映房地产产品的使用价值。根据我们国家的实际情况，房地产产品租金主要包括了房屋建造和流转过程中发生的所有成本和投资建造者所应得的利润，租金的一般应该由以下八项构成：房屋折旧费、房屋维修费、房屋管理费、出租房屋应缴纳的租金、房屋投保的保险费、投资的利息、投入资本的社会平均利润和使用土地应支付的地租。房屋的商品租金应该将以上八个大项全部考虑在内计算房屋租赁价格。
2公共租赁住房租金定价的影响因素
2.1宏观影响因素
公共租赁住房的租金水平会受到国家的住房调控政策的制约。例如国家加大保障性住房在整个房地产市场中所占的比例，或者减少经济适用房数量同时增加公共租赁住房数量，都会引起公共租赁住房的租金的变化。国家也可以通过宏观政策在土地、税收等方面影响公共租赁住房租金定价。
2.2中观影响因素
首先公共租赁住房的成本影响，公共租赁住房的成本包括建设成本和运营成本。建设成本由土地成本和建筑成本构成，建筑成本是必须投入到公共租赁住房房屋建设中的成本，取决于建筑市场以及建筑标准。运营成本主要是运营阶段发生的费用，一般是由管理费用和维修费用组成。成本是定价过程中最基本的参照，政府应通过一定的方法和措施来降低公共租赁住房的成本。其次居民的收入水平，公共租赁住房作为一种具有商品性、福利性的二元属性商品，是政府在一定期解决住房资源分配不公平而采取的一种住房保障措施，政府对公共租赁住房的保障对象进行限制，限制条件包括收入标准等等，居民收入标准是主要的限定因素，居民的收入水平的高低决定了其支付能力的大小。再次商品房租赁市场租金水平，公共租赁住房租金应与市场租金基础上下浮一个相应合适的比例。同时租赁市场的租金水平还会影响低收入群体对公共租赁住房的需求，当商品房租赁市场租金越高时，会有更多的人申请公共租赁住房，需求增大会使公共租赁住房的租金相应提高，反之则降低。
2.3微观影响因素
首先区位因素，区位的不同直接关系到公共租赁住房承租者的生活方便条件以及交通便利条件。公共租赁住房项目位于城市中心或是边缘地带，交通便利与否都会影响租金价值的大小。其次楼层及朝向，楼层和朝向都在一定程度上影响了住户的居住条件。楼层会影响到住户居住的通达性、视野、采光、通风、安全等，朝向主要影响到日照和采光，楼层及朝向好的公共租赁住房的租金会相对较高一些。再次配套设施，配套设施包括基础设施和配套设施两方面，基础设施包括电梯、集中供热等，周边配套主要是周边是否有教育质量高的中小学、医疗水平高的医院以及有购物中心等，如果公共租赁住房项目基础设施设备齐全，外部配套设施配套完备，则其租金定价必定较高。
3完善公共租赁住房租金定价制度的建议
3.1完善租金补贴制度
2013年5月6日国务院总理李克强就深化经济体制改革工作提出，对符合廉租住房和公共租赁住房的人群，要通过政府发放住房补贴的方式实现对其的保障，并且对于廉租住房人群提高租金补贴，要根据保障对象收入水平的不同，制定与之对等的租金补贴政策，完成对应人群的住房保障。租金需要根据不同层次需求群体的经济收入水平、支付能力等因素实现差别化，政府应该积极探索更完善的公共租赁住房租金补贴制度，借鉴廉租住房的租金补贴制度，再此基础上根据不同收入阶层的制定不同补贴额度，切实保障“夹心层”的利益。
3.2建立公共租赁住房成本审查制度
公共租赁住房的建设运营成本是公共租赁住房租金定价的关键因素，也关系到公共租赁住房的可持续发展问题，通过建立公共租赁住房建设运营成本审查制度，定期对公共租赁住房从设计、施工到运营整个生命周期的成本进行审查，为公共租赁住房租金定价提供最真实有效的分析数据，以保证公共租赁住房租金定价的理性，有助于公共做了这个的可持续发展。
3.3建立严格的动态收入统计与审核制度
申请家庭的收入情况是决定公共租赁住房租金是否能够得到大众接受的首要因素。因此，详细的收入统计数据能够为公共租赁住房提供定价依据，使公共租赁住房的租金定价更加公平合理，实现公共租赁住房制度福利最大化。
3.4加强立法建设
从廉租住房和经济适用住房政策的实践过程来看，保障性资源的分配都依赖于广大群众的监督和个人自主申报实现的，但是这样是无法达到资源的合理分配的，因为我们没有办法通过群众的自主性约束他们的行为。必须通过严格的立法约束与公共租赁住房政策有关的政府、企业及个人的行为，明确收入统计制度和成本审查制度的实施的方法和各参与方的责任和义务，强制要求企业、银行、证券、社保等机构参与到收入统计制度之中，并对违规操作、提供虚假信息等行为的参与方实施较严厉的惩罚。
参考文献
[1]颜丽娟，颜丽君.公共租赁住房租金定价机制探析—以北京市为例[J].中国经贸导刊，2013，（6）.
[2]翟峰.论公租房租金合理制定的原则和途径[J].城乡建设，2012，（8）.