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随着城市化进程的加快，伴随大规模城市扩张和旧城改造，城市房屋拆迁的工作量也在不断加大，各种因房屋拆迁引发的矛盾和纠纷也越来越多。拆迁难，已是许多城市的热点话题之一，甚至已成为制约城市发展的瓶颈。而如何协调城市发展与群众利益这个矛盾，成为各级政府面对且必须解决的问题。城市房屋拆迁的核心内容就是补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估。国务院2001年06月13日发布的305号令《城市房屋拆迁管理条例》明确规定城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。以房地产市场评估价确定。”因此，被拆迁房屋价格的评估是矛盾产生的关键。
长期以来，虽然《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》对房产评估的技术标准作了明确的规定，但在旧城改造过程中，补偿额度一般是由拆迁人单方面确定，或由政府下文的方式确定房屋拆迁安置标准，或由拆迁部门确定补偿标准，被拆迁方始终处于一种弱势状态。由于评估标准极不透明公开，加上利益的不对等，诱发的矛盾和纠纷越来越多。2003年12月1日建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》。使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，它在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作了一定努力，明确规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目可以协商决定，为当事双方提供了平等谈判的契机，同时对拆迁估价的定义及估价要求也作出了比较明确的诠释。随着<城市房屋拆迁估价指导意见>的下发，拆迁当事人纷纷委托估价机构进行评估。这虽然在一定程度上成为了估价机构新的利润增长点，但由于拆迁评估的特殊性，评估过程中常会碰到较多的难点及问题，解决得不好，可能导致评估结果得不到认可，甚至会卷入纠纷的漩涡成为诉讼被告。
一、城市房屋拆迁评估中遇到的难点
(一)查勘进门难。拆迁工作大部分涉及的是城市的旧城区，而多数在旧城区居住的住户无固定生活来源，这部分住户的房屋在拆迁前是能够勉强居住、维持基本的生存条件的。但如果拆迁，同区域被拆迁后新建商品房的售价往往都比较高，令被拆迁户难以支付(即使是等价交换安置补偿，其获得的补偿款仍与市场商品房价格差异较大)，而如果重新获得相同的旧房居住，被拆迁户在拆迁中并没有受益。相反可能还会造成诸多的生活不便(例如：搬迁、孩子上学不便等等)。因此造成对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度，要么借口工作忙出差在外，要么安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此。评估人员很难进门查勘。
(二)细部调查难。被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差且不太规则的。现场查勘调查就有了难度。首先是房屋装修方面。房屋装修涉及的细部有很多，装修的样子也是多样的，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的等等。每一项都要记载清楚，还要得到被拆迁人的认同，难度很大。其次是房屋结构方面，有的一楼是砖混结构二楼却是砖木结构，有的土木结构的房屋一面却是砖墙等，市场可比实例很少，调查起来也就很困难了。
(三)测算分析难。由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房产现时价格等方面要花费大量的精力，估价机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2-3次试算，复杂的甚至要5-6次试算，另外地方上的拆迁实施办法有时与国家法律法规有冲突，估价机构就很难执行。大面积多户拆迁的，每一栋楼之间、户与户之间都需要进行合理的平衡分析，既要保证合法合规，又要反映差别，这样就加大了测算难度。
(四)答疑解释难。拆迁评估由于受各种因素影响。评估结果难免会出现一些误差。同时由于拆迁评估直接关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，因此很容易引发质疑，但由于拆迁人和被拆迁人所处立场及对拆迁评估认识的不同，有些问题很难做出令拆迁人和被拆迁人认同的解释。另外还有部分被拆迁人认为估价机构和拆迁人相“勾结”。常常借质疑之机。对评估人员大肆谩骂、甚至动手打人，严重影响拆迁评估的正常进行。
(五)合理收费难。首先由于许多拆迁是市政、基础设施等项目，受政府干预，评估收费会大大降低；另外一些拆迁人将估价机构当做“枪手”，利用估价机构出具的评估报告去吓唬被拆迁人，一旦达到目的，便将估价机构甩掉，拒绝支付评估费用。
二、城市房屋拆迁评估中存在的问题
(一)估价对象复杂，估价方法选择较为困难。相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型，同时，一次估价中还会面对大量的房屋。少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。因此在估价方法的选择上较为困难。由于受地区信息的限制，使用同一种估价方法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解，认为有操纵价格的行为。一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，还要有分户价格，而每一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。
(二)可比案例较少，参数收集困难。就拿海西地区来说，房地产市场较小，拆迁多为旧有住房，而旧有住房交易案例相对较少甚至没有，就算是有，由于受一些情况的影响，取得的交易案例往往也很难作为参考案例。一是交易双方为了规避交易过程相关的税费，协商压低合同价。到房产管理部门备案的价格并非真实交易价格；二是双方虽有签订转让协议，但不到房产管理部门办理变更手续。由于可比案例参数收集困难，使用市场法评估的困难就非常大，也为其他方法的验证带来困难。
(三)装修的特殊性，成新率的确定较为困难。《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托估价确定。但拆迁当事人往往难以对价格进行协商解决，拆迁人为了省事往往也采取简单的方式，直接委托估价机构在确定被拆迁房屋价值时一并进行。由于装修的特殊性，采用市场法估价很困难，一般采用成本法评估，但由于受保养情况、装饰风格、装修材料、装修档次及装修使用年限无明确的规定等方面的影响，在成新率方面往往容易产生较大的分歧。
(四)拆迁的特殊性，补偿安置价格难以确定。城市房屋的拆迁安置补偿价格。是由地方政府决定的。而许多拆迁是市政、基础设施等项目，拆迁安置补偿费用多是由政府来出的，另外为了加快城市建设和改造、吸引开发商的资金投入，多用压低拆迁安置补偿价格的方法来降低成本。在这种情况下。补偿安置价格就难以确定了。
三、对策措施
上述城市房屋拆迁中遇到的难点及问题，如果得不到妥善应对处理，将对评估结果产生实质性的影响，同时评估结果也很难得到认同。笔者认为主要从以下几方面加以解决。
(一)遵守职业道德，转变服务态度。估价行业职业道德，是一个以服务为核心，以公平、公开、公正、诚信、敬业为内容的社会意识形态。必须树立服务意识，讲诚信，严守操作规程，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，以估价人员自身行动来赢得拆迁双方当事人的信任。
(二)善于沟通，消除对立情绪。善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估中难点及问题的中心工作。只有解开被拆迁人内心的疙瘩，消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁估价机构之间的对立情绪，拆迁评估工作才能顺利进行。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪，弄清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。与被拆迁人沟通，首先要友善，以真诚和耐心打动人：其次要有针对性，揣摩被拆迁人的心理，针对其内心存在的疑虑进行解释启发，同时还要设身处地为被拆迁人着想，向有关部门反映，以求矛盾的缓和或解决。
(三)调查要细致，合理选择估价方法。由于拆迁评估涉及的面广，政策性强，抵触情绪较大，所以在工作时，除了应制定周密的计划外，前期的调查工作尤为重要，只有掌握了足够的市场信息，形成的估价结论才更具有说服力。因此在确定估价方法之前，应做好周密的市场调查，在了解拆迁项目的基本情况、拆迁政策和估价对象权属等情况后，通过与相关部门、中介市场及与拆迁当事人交谈等方式获取被拆迁片区或相邻片区的市场供求情况，了解拆迁当事人的心理需求，收集可供使用的大量的房产交易案例和其他相关资料，为确定估价技术路线确定估价方法提供参考资料。
(四)重视现场勘察，合理确定成新率。勘察的结果是形成估价结果的关键，勘察时不仔细、不做详细记录。则有可能出现估价对象之间在进行实物修正或确定成新率时产生的结果不具有可比性，诱发估价结果争议，增加返工率或产生信任危机。因此在现场勘察时，应根据不同估价方法的要求，设置专门表格，统一填表要求，要注意前后不同估价对象的衔接，避免前后脱节，产生相同的情况出现不同的成新率。同时同一项目的成新率最好由同一人进行评定，以增强统一性，避免不同的人因执行的尺度不同形成人为差异。
(五)提高执业水平，积累执业经验。执业水平的高与低，执业经验的多与少，直接影响着评估结果；执业水平高、执业经验多，往往可以赢得拆迁当事人的尊敬和信任，抢占调解的先机。首先应加强业务培训，增强政治理论学习，熟知相关的法律知识及地方拆迁管理办法、做到依法执业；其次要理论联系实践，多分析拆迁评估中的可操作性案例，总结经验；再次要加强同行业的交流，对拆迁中遇到的热点、难点问题进行细致分析交流，积累执业经验。
总之，城市房屋拆迁评估工作中存在着不少难题和问题，需要在实际操作中认真对待，审慎处之，要充分考虑到拆迁评估的特殊性，把困难想的多些，把工作做得细些，及时发现拆迁评估过程中存在的问题难点，给予充分的重视和总结，以市场调查为基础，以估价规范为依据，集思广益，把城市房屋拆迁工作做好、做实。
(作者单位：海西州建设局)
长期以来，虽然《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》对房产评估的技术标准作了明确的规定，但在旧城改造过程中，补偿额度一般是由拆迁人单方面确定，或由政府下文的方式确定房屋拆迁安置标准，或由拆迁部门确定补偿标准，被拆迁方始终处于一种弱势状态。由于评估标准极不透明公开，加上利益的不对等，诱发的矛盾和纠纷越来越多。2003年12月1日建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》。使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，它在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作了一定努力，明确规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目可以协商决定，为当事双方提供了平等谈判的契机，同时对拆迁估价的定义及估价要求也作出了比较明确的诠释。随着<城市房屋拆迁估价指导意见>的下发，拆迁当事人纷纷委托估价机构进行评估。这虽然在一定程度上成为了估价机构新的利润增长点，但由于拆迁评估的特殊性，评估过程中常会碰到较多的难点及问题，解决得不好，可能导致评估结果得不到认可，甚至会卷入纠纷的漩涡成为诉讼被告。
一、城市房屋拆迁评估中遇到的难点
(一)查勘进门难。拆迁工作大部分涉及的是城市的旧城区，而多数在旧城区居住的住户无固定生活来源，这部分住户的房屋在拆迁前是能够勉强居住、维持基本的生存条件的。但如果拆迁，同区域被拆迁后新建商品房的售价往往都比较高，令被拆迁户难以支付(即使是等价交换安置补偿，其获得的补偿款仍与市场商品房价格差异较大)，而如果重新获得相同的旧房居住，被拆迁户在拆迁中并没有受益。相反可能还会造成诸多的生活不便(例如：搬迁、孩子上学不便等等)。因此造成对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度，要么借口工作忙出差在外，要么安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此。评估人员很难进门查勘。
(二)细部调查难。被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差且不太规则的。现场查勘调查就有了难度。首先是房屋装修方面。房屋装修涉及的细部有很多，装修的样子也是多样的，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的等等。每一项都要记载清楚，还要得到被拆迁人的认同，难度很大。其次是房屋结构方面，有的一楼是砖混结构二楼却是砖木结构，有的土木结构的房屋一面却是砖墙等，市场可比实例很少，调查起来也就很困难了。
(三)测算分析难。由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房产现时价格等方面要花费大量的精力，估价机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2-3次试算，复杂的甚至要5-6次试算，另外地方上的拆迁实施办法有时与国家法律法规有冲突，估价机构就很难执行。大面积多户拆迁的，每一栋楼之间、户与户之间都需要进行合理的平衡分析，既要保证合法合规，又要反映差别，这样就加大了测算难度。
(四)答疑解释难。拆迁评估由于受各种因素影响。评估结果难免会出现一些误差。同时由于拆迁评估直接关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，因此很容易引发质疑，但由于拆迁人和被拆迁人所处立场及对拆迁评估认识的不同，有些问题很难做出令拆迁人和被拆迁人认同的解释。另外还有部分被拆迁人认为估价机构和拆迁人相“勾结”。常常借质疑之机。对评估人员大肆谩骂、甚至动手打人，严重影响拆迁评估的正常进行。
(五)合理收费难。首先由于许多拆迁是市政、基础设施等项目，受政府干预，评估收费会大大降低；另外一些拆迁人将估价机构当做“枪手”，利用估价机构出具的评估报告去吓唬被拆迁人，一旦达到目的，便将估价机构甩掉，拒绝支付评估费用。
二、城市房屋拆迁评估中存在的问题
(一)估价对象复杂，估价方法选择较为困难。相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型，同时，一次估价中还会面对大量的房屋。少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。因此在估价方法的选择上较为困难。由于受地区信息的限制，使用同一种估价方法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋所有权人误解，认为有操纵价格的行为。一次拆迁评估中，估价结果既要有整体价格，还要有分户价格，而每一户的价格又受楼层、朝向、采光、户型等诸多因素的影响。
(二)可比案例较少，参数收集困难。就拿海西地区来说，房地产市场较小，拆迁多为旧有住房，而旧有住房交易案例相对较少甚至没有，就算是有，由于受一些情况的影响，取得的交易案例往往也很难作为参考案例。一是交易双方为了规避交易过程相关的税费，协商压低合同价。到房产管理部门备案的价格并非真实交易价格；二是双方虽有签订转让协议，但不到房产管理部门办理变更手续。由于可比案例参数收集困难，使用市场法评估的困难就非常大，也为其他方法的验证带来困难。
(三)装修的特殊性，成新率的确定较为困难。《城市房屋拆迁估价指导意见》指出，被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托估价确定。但拆迁当事人往往难以对价格进行协商解决，拆迁人为了省事往往也采取简单的方式，直接委托估价机构在确定被拆迁房屋价值时一并进行。由于装修的特殊性，采用市场法估价很困难，一般采用成本法评估，但由于受保养情况、装饰风格、装修材料、装修档次及装修使用年限无明确的规定等方面的影响，在成新率方面往往容易产生较大的分歧。
(四)拆迁的特殊性，补偿安置价格难以确定。城市房屋的拆迁安置补偿价格。是由地方政府决定的。而许多拆迁是市政、基础设施等项目，拆迁安置补偿费用多是由政府来出的，另外为了加快城市建设和改造、吸引开发商的资金投入，多用压低拆迁安置补偿价格的方法来降低成本。在这种情况下。补偿安置价格就难以确定了。
三、对策措施
上述城市房屋拆迁中遇到的难点及问题，如果得不到妥善应对处理，将对评估结果产生实质性的影响，同时评估结果也很难得到认同。笔者认为主要从以下几方面加以解决。
(一)遵守职业道德，转变服务态度。估价行业职业道德，是一个以服务为核心，以公平、公开、公正、诚信、敬业为内容的社会意识形态。必须树立服务意识，讲诚信，严守操作规程，恪守中立立场，不唯上，不唯亲，只唯实，以估价人员自身行动来赢得拆迁双方当事人的信任。
(二)善于沟通，消除对立情绪。善于沟通、勇于沟通、友善沟通，是解决拆迁评估中难点及问题的中心工作。只有解开被拆迁人内心的疙瘩，消除拆迁人与被拆迁人之间、被拆迁人与拆迁估价机构之间的对立情绪，拆迁评估工作才能顺利进行。与拆迁人沟通，最重要的是帮助拆迁人理清头绪，弄清拆迁中的重点和难点，分析拆迁的优势和劣势，研究对策，规劝拆迁人依法办事，按程序办事。与被拆迁人沟通，首先要友善，以真诚和耐心打动人：其次要有针对性，揣摩被拆迁人的心理，针对其内心存在的疑虑进行解释启发，同时还要设身处地为被拆迁人着想，向有关部门反映，以求矛盾的缓和或解决。
(三)调查要细致，合理选择估价方法。由于拆迁评估涉及的面广，政策性强，抵触情绪较大，所以在工作时，除了应制定周密的计划外，前期的调查工作尤为重要，只有掌握了足够的市场信息，形成的估价结论才更具有说服力。因此在确定估价方法之前，应做好周密的市场调查，在了解拆迁项目的基本情况、拆迁政策和估价对象权属等情况后，通过与相关部门、中介市场及与拆迁当事人交谈等方式获取被拆迁片区或相邻片区的市场供求情况，了解拆迁当事人的心理需求，收集可供使用的大量的房产交易案例和其他相关资料，为确定估价技术路线确定估价方法提供参考资料。
(四)重视现场勘察，合理确定成新率。勘察的结果是形成估价结果的关键，勘察时不仔细、不做详细记录。则有可能出现估价对象之间在进行实物修正或确定成新率时产生的结果不具有可比性，诱发估价结果争议，增加返工率或产生信任危机。因此在现场勘察时，应根据不同估价方法的要求，设置专门表格，统一填表要求，要注意前后不同估价对象的衔接，避免前后脱节，产生相同的情况出现不同的成新率。同时同一项目的成新率最好由同一人进行评定，以增强统一性，避免不同的人因执行的尺度不同形成人为差异。
(五)提高执业水平，积累执业经验。执业水平的高与低，执业经验的多与少，直接影响着评估结果；执业水平高、执业经验多，往往可以赢得拆迁当事人的尊敬和信任，抢占调解的先机。首先应加强业务培训，增强政治理论学习，熟知相关的法律知识及地方拆迁管理办法、做到依法执业；其次要理论联系实践，多分析拆迁评估中的可操作性案例，总结经验；再次要加强同行业的交流，对拆迁中遇到的热点、难点问题进行细致分析交流，积累执业经验。
总之，城市房屋拆迁评估工作中存在着不少难题和问题，需要在实际操作中认真对待，审慎处之，要充分考虑到拆迁评估的特殊性，把困难想的多些，把工作做得细些，及时发现拆迁评估过程中存在的问题难点，给予充分的重视和总结，以市场调查为基础，以估价规范为依据，集思广益，把城市房屋拆迁工作做好、做实。
(作者单位：海西州建设局)